سوق المكاتب في الرياض: ما تكشفه البيانات العامة (2025-2026)

تُعدّ الرياض أكثر أسواق المكاتب الكبرى إحكاماً في الخليج، ويظهر ذلك في السجل الأوّلي دون تقرير وسيط عقاري واحد. فقد أسّست أكثر من 700 شركة عالمية مقرّاً إقليمياً لها في المملكة، والحيّ الرائد مؤجَّر بنحو الثلثين، وتُفصح الصناديق العقارية المدرجة عن إشغال مبانيها في الرياض عند مستوياتٍ كاملة أو قريبة منها، وجمّدت الحكومة الزيادات الإيجارية في الرياض لخمس سنوات. تبني هذه المقالة الصورة من مصادر عامة أوّلية فحسب (مؤشرات حكومية، وإفصاحات صناديق عقارية مدرجة، وبيانات المطوّرين أنفسهم) مع مصدرٍ وتاريخٍ على كل رقم. وحيثما لا يوجد الرقم إلا في مسوح الوساطة الخاصة، نقول ذلك صراحةً، وننشر حيث يفيد تقديراً واضح الوسم من عمران بدل استعارة أرقامهم.

الأرقام الأساسية في لمحة

لماذا يظلّ الطلب يسبق المعروض

سياسةٌ واحدة تفسّر معظم الضغط. فبرنامج المقرات الإقليمية (RHQ) يشترط على الشركات متعددة الجنسيات المتقدّمة للعقود الحكومية أن تؤسّس مقرّها الإقليمي داخل المملكة، وقد وجّه هذا الطلب مباشرةً إلى أجود مساحات الرياض المكتبية. وتفيد الهيئة الملكية لمدينة الرياض بأن البرنامج استقطب أكثر من 700 شركة عالمية بنهاية 2025، متجاوزاً بذلك مستهدف 2030 البالغ 500 قبل موعده بخمس سنوات (الهيئة الملكية لمدينة الرياض). وهذا تتويجٌ لصعودٍ حادّ: أكثر من 571 شركة في 2024 (التقرير السنوي لرؤية 2030 لعام 2024)، ثم نحو 600 بحلول مارس 2025 (وكالة الأنباء السعودية)، فتجاوزت 700 بنهاية العام، مع إصدار 34 رخصة مقرّ إقليمي في الربع الثاني من 2025 وحده (مرصد وزارة الاستثمار الاقتصادي والاستثماري، الربع الثاني 2025).

ويتركّز هذا الطلب في موقعٍ واحد. ففي مركز الملك عبدالله المالي (KAFD)، تجمّع الرياض المتميز، جرى تأجير أكثر من 580,000 متر مربع من المساحات المكتبية، مقابل مساحة مكتبية إجمالية تتجاوز 900,000 متر مربع، أي أن الحيّ ملتزَمٌ بنحو الثلثين. ويضمّ اليوم أكثر من 100 شركة وما يزيد على 20,000 موظف، من بينها 19 مكتباً إقليمياً لشركات مثل صندوق الاستثمارات العامة وأرامكو وجولدمان ساكس وبيبسيكو وبين (مركز الملك عبدالله المالي، أغسطس 2025؛ إجماليات المساحات المكتبية والأرض بحسب الموقع الرسمي لكافد).

أما المحرّك الكلّي خلف ذلك فواسع. يسجّل صندوق النقد الدولي نموّ التوظيف في القطاع الخاص بنسبة 12% في المتوسط في 2024 وارتفاع الناتج المحلي غير النفطي بنسبة 4.5% (مشاورات المادة الرابعة لصندوق النقد الدولي 2025). وتضمّ منطقة الرياض 8.59 مليون نسمة (تعداد 2022)، بمعدّل تشغيلٍ 71.9% وبطالةٍ لا تتعدى 2.0% حتى الربع الأول من 2026 (الهيئة العامة للإحصاء / داتا السعودية). كل مكتب إقليمي جديد يحتاج مساحةً بمستوى مؤسسي، ولا يكاد يوجد ما هو شاغرٌ منها.

ما مدى امتلاء السوق؟

لا تنشر أي جهة حكومية سعودية نسبة شغورٍ للمكاتب في الرياض على مستوى المدينة وبحسب الفئة؛ فهذا الرقم بالذات لا يوجد إلا في مسوح الوساطة الخاصة، ونحن لا نستخدمه. وما يقدّمه السجل العام فعلاً هو الإشغال الذي تُفصح عنه الصناديق المدرجة في تقاريرها المدقّقة، مبنًى مبنى.

مؤشر عمران للإشغال (من إفصاحات الصناديق المدرجة). عبر الصناديق العقارية المتداولة في تداول، تتراوح نسب إشغال المحافظ بين نحو 96% و100%: صندوق الرياض ريت عند 98% بمتوسط مدة عقود الإيجار المرجّح يبلغ 8.98 سنة (ديسمبر 2025)، وصندوق المعذر ريت 99.2% (الربع الثاني 2024)، وصندوق سدكو كابيتال ريت 97.2% (ديسمبر 2024)، وصندوق دراية ريت 96% (ديسمبر 2023). وعلى مستوى الأصول في الرياض، يُبلِغ برج العليا ومبنى الرائد لصندوق الرياض ريت عن 100% لكليهما، وبرجا صندوق بنيان ريت المكتبيان في الرياض عن 100%، والمكتب متعدد المستأجرين لصندوق الراجحي ريت في الرياض عن 96.04%. ويُقرأ هذا بوصفه إشارةً مؤسسية مائلة نحو المتميز، لا نسبة شغورٍ لكامل السوق: فهذه صناديق تُدار باحتراف، وعدد من أصولها مؤجَّرٌ لمستأجرٍ حكومي واحد بعقودٍ صافية ثلاثية طويلة. (المصادر: صندوق الرياض ريت، المعذر عبر أرقام، سدكو، دراية، بنيان، الراجحي ريت.)

ويرد المثال المضادّ الصريح في الإفصاحات نفسها. فمركز الخالدية للأعمال التابع لصندوق سدكو كابيتال ريت، وهو مكتب متعدد المستأجرين في جدة بلغ إشغاله 74% بمدة عقودٍ تقلّ عن سنة، مقابل 100% في مكتب الروضة أحادي المستأجر (سدكو، ديسمبر 2024). هذا هو الفارق المهمّ: المخزون المتميز، جيّد التأجير، المرتكز على مستأجرٍ حكومي، ممتلئٌ فعلياً، بينما تشهد المساحات الأقدم متعددة المستأجرين شغوراً حقيقياً. وعنوانٌ واحد لـ«إشغال الرياض» يُخفي ذلك.

ملاحظة عن الفئات. «المتميزة» و«الفئة أ» و«الفئة ب» ليست ألفاظاً مترادفة، والتقسيم الكمّي بينها من الأرقام التي لا ينشرها إلا الوسطاء الخاصون. نُبقي الفئات منفصلةً مفهومياً في كل موضع، لأن خلطها هو أكثر الأخطاء شيوعاً في قراءة هذا السوق. انظر ماذا تعني «مكاتب الفئة أ» فعلاً في الخليج.

ما الذي يحدث للإيجارات

تؤطّر إشارتان عامّتان قصة الإيجار في الرياض، ولا تأتي أيٌّ منهما من وساطة عقارية. الأولى هي الاتجاه. يُظهر الرقم القياسي الرسمي لأسعار العقارات في السعودية ارتفاع أسعار العقار التجاري 7.0% على أساس سنوي حتى الربع الثالث من السنة المالية 2025، مقابل 1.5% فقط للسكني (بيان ميزانية وزارة المالية للعام 2026، على بيانات الهيئة العامة للإحصاء)، امتداداً لمسارٍ تجاري يقدّره البنك المركزي بـ+25.7% منذ 2021، وهو ارتفاعٌ ينسبه صراحةً في جزءٍ منه إلى برنامج المقرات الإقليمية (تقرير الاستقرار المالي للبنك المركزي السعودي 2025). وبحلول الربع الأول من 2026 كانت القراءة الفصلية للتجاري قد هدأت إلى +3.4% على أساس سنوي، بينما تراجع السكني 3.6% (الهيئة العامة للإحصاء، الربع الأول 2026)، تباطؤٌ، لكنه لا يزال القطاع العقاري الرئيسي الوحيد الذي يبقى موجباً. يتتبّع هذا المؤشر القيم الرأسمالية عبر الأراضي والمباني والمحلات، فليُقرأ بوصفه مؤشراً على اتجاه الإيجار، لا على مستواه.

الإشارة الثانية سياسة، وهي حاسمة. ففي 25 سبتمبر 2025، جمّدت الرياض الزيادات الإيجارية لخمس سنوات، على عقود الإيجار السكنية والتجارية معاً، القائمة والجديدة، داخل النطاق العمراني للمدينة (الهيئة العامة للعقار). وفي سوقٍ كانت أسعاره تتراكم بمعدّلاتٍ من رقمين، فإن إيقاف الزيادة على العقود يعيد ضبط أفق الإيجار المستقبلي بالكامل: لم يعد بمقدور المؤجّرين رفع الإيجار المعلن على عقدٍ قائم أو جديد في الرياض لنصف عقد من الزمن.

نطاق عمران للإيجار الضمني (حساب، لا إيجار سوقي). لا تنشر المصادر غير الوسيطة إيجاراً متميزاً للرياض بالريال للمتر المربع. وقسمة الإيجار السنوي المُفصح عنه لأصول ريت فردية على مساحاتها القابلة للتأجير تعطي نطاقاً ضمنياً تقريبياً يتراوح بين نحو 300 و730 ريالاً للمتر المربع سنوياً عبر الأصول التجارية/المكتبية المُفصح عنها في المملكة: إيليت مول لصندوق ملكية ريت بنحو 730 ريالاً، ومكتب الروضة لسدكو بنحو 494 ريالاً، ومبنى دينار لملكية بنحو 307 ريالات (صندوق ملكية ريت؛ سدكو). وهذا يمزج مدناً وفئات أصول ومن المؤكد أنه ليس عنواناً متميزاً للرياض؛ إنه فحصٌ منطقيٌّ لحدٍّ أدنى وأعلى، مبنيٌّ من إفصاحات أولية.

ما القادم

جواب المعروض هو: ليس كافياً، ولا سريعاً بما يكفي، لتخفيف سوقٍ بهذا الإحكام. أكبر معروضٍ مستقبلي مؤكَّد هو المربع الجديد، بـ1.4 مليون متر مربع من المساحات المكتبية داخل وسط مدينةٍ يمتد على 25 مليون متر مربع، مستهدَفٌ تسليمه نحو 2030 (صندوق الاستثمارات العامة). أما مساحات كافد المكتبية التي تتجاوز 900,000 متر مربع عبر 95 مبنى فمبنيّةٌ في معظمها، ومؤجَّرةٌ بنحو الثلثين كما تقدّم (صندوق الاستثمارات العامة). ولقياس مراتب الحجم، يسيطر صندوقٌ مدرجٌ واحد، هو صندوق الرياض ريت، على 799,463 متر مربع من صافي المساحة القابلة للتأجير بمفرده (صندوق الرياض ريت، ديسمبر 2025).

ملاحظة عمران عن الحدّ الأدنى للمساحات. لأن أي مصدرٍ غير وسيط لا ينشر إجمالي مساحة المكاتب القابلة للتأجير في الرياض، فإن أي رقم مخزونٍ لكامل السوق متداوَل يعود في أصله إلى وساطة، وهو مستبعَدٌ هنا. وما يمكن قوله من الإفصاحات الأولية هو حدٌّ أدنى قابل للتحقق: مساحة كافد البالغة 900,000 متر مربع، مضافاً إليها 1.4 مليون متر مربع من مكاتب المربع الجديد المعلنة، مضافاً إليها الأصول المكتبية المعروفة لصناديق ريت في الرياض، تبلغ ملايين الأمتار المربعة. الإجمالي الحقيقي للسوق أكبر؛ ننشر الحدّ الأدنى، لا تخميناً للحدّ الأعلى. أما صافي الإضافة كل عام، بعد التأخير والسحب والهدم، فلا ينشره أحد (انظر المعروض المستقبلي مقابل صافي الإضافات).

والتمويل يواكب البناء. فقد بلغت القروض العقارية المصرفية 970.9 مليار ريال بحلول الربع الأول من 2026، أي 28.9% من إجمالي الائتمان المصرفي، وقفز الائتمان المؤسسي الموجَّه إلى أنشطة العقار بنسبة 39% على أساس سنوي إلى نحو 384 مليار ريال بحلول منتصف 2025 (البنك المركزي السعودي، الربع الأول 2026؛ البنك المركزي عبر عرب نيوز).

ما الذي لا يكشفه السجل العام

الأرقام أعلاه حقيقية ومسنَدة وحديثة، وهي مبنيّة بالكامل من بياناتٍ عامة أولية. لكن أربعة أرقامٍ يدور عليها فعلاً قرار لجنة استثمار أو دراسة جدوى أو استراتيجية تأجير لا تنشرها أي جهة حكومية، ولا إفصاحٌ في البورصة، ولا مطوّر، بل مسوح الوساطة الخاصة وحدها:

• نسبة شغور المكاتب من الفئة أ على مستوى المدينة، القراءة السوقية برقمٍ واحد. ننشر بدلاً منها مؤشر إشغالٍ مؤسسي من الصناديق، ونَسِمه بذلك.
• إيجارٌ متميز معلن بالريال للمتر المربع. يمكننا إظهار اتجاه السعر (الرقم القياسي للعقار التجاري) ونطاقٍ ضمني من أصول ريت، لا مستوًى متميزاً مسحوباً من مسح.
• إجمالي مساحة المكاتب في الرياض. ننشر حدّاً أدنى قابلاً للتحقق من مساحاتٍ مُفصح عنها، لا إجمالياً سوقياً.
• صافي الامتصاص، تدفّق الاستيعاب ربعاً بربع. الإشغال يخبرك أن السوق ممتلئ؛ وحده صافي الامتصاص يخبرك بأي سرعةٍ امتلأ (انظر معدل الامتصاص العقاري).

وهذا هو بالضبط الخطّ الذي يتوقّف عنده التعليق السوقي المُعاد تدويره ويبدأ عنده العمل الأولي. تجمع عمران سوق مكاتب الخليج من مصادر عامة أولية (إفصاحات الصناديق، والمؤشرات الحكومية، وبيانات المطوّرين) في رؤيةٍ واحدة مؤرّخة ومسنَدة، وتسدّ الفجوات التي يتركها السجل العام بتقديراتٍ شفّافة واضحة الوسم بدل أرقام مسحٍ مستعارة. اطلبوا مجموعة البيانات الأساسية أو احجزوا جلسة إحاطة بالبيانات مدتها 30 دقيقة مضبوطةً على حاجتكم.

الأسئلة الشائعة

ما مدى إحكام سوق المكاتب في الرياض؟ مُحكَمٌ جداً. تُفصح الصناديق المدرجة عن مكاتبها في الرياض عند إشغالٍ كامل أو قريب منه (صندوق الرياض ريت 98% على مستوى المحفظة، وعدة أصولٍ في الرياض عند 100%)، والحيّ المتميز كافد مؤجَّرٌ بنحو الثلثين من أصل أكثر من 900,000 متر مربع، وأسّست أكثر من 700 شركة متعددة الجنسيات مقرّاتٍ إقليمية في المملكة. أما المخزون الأقدم متعدد المستأجرين فيعمل أضعف، وصل إلى 74% في أحد مكاتب جدة المُفصح عنها.

ما الذي يقود الطلب على المكاتب في الرياض؟ أساساً برنامج المقرات الإقليمية، الذي تجاوز 700 شركة بنهاية 2025 (وتحقّق مستهدف 2030 البالغ 500 قبل موعده بخمس سنوات)، إضافةً إلى نموّ توظيف القطاع الخاص 12% في 2024 وتوسّعٍ غير نفطي واسع. الطلب على المساحات المؤسسية يسبق معروضاً مستقبلياً معظمه على بُعد سنوات.

هل لا تزال إيجارات المكاتب في الرياض ترتفع؟ ارتفعت أسعار العقار التجاري 7.0% على أساس سنوي خلال السنة المالية 2025 (مقابل 1.5% للسكني) وهي أعلى بـ25.7% منذ 2021 على مؤشر البنك المركزي، وإن هدأت القراءة الفصلية للتجاري إلى +3.4% بحلول الربع الأول من 2026. والأهمّ أن الرياض جمّدت الزيادات الإيجارية، سكنيةً وتجارية، لخمس سنوات من 25 سبتمبر 2025، سقفاً على الزيادات التعاقدية عبر المدينة.

كم مقدار المساحات المكتبية التي تضيفها الرياض؟ أكبر معروضٍ مستقبلي مؤكَّد هو 1.4 مليون متر مربع من مكاتب المربع الجديد، مستهدَفٌ نحو 2030. أما صافي الإضافات السنوية بعد التأخير والسحب فلا ينشره أي مصدرٍ عام.

ما الذي لا تكشفه البيانات العامة عن مكاتب الرياض؟ شغور الفئة أ على مستوى المدينة، وإيجارٌ متميز معلن بالريال للمتر المربع، وإجمالي مساحة السوق، وصافي الامتصاص، كلها لا تُنشر إلا في مسوح الوساطة الخاصة. تستبدل هذه القراءة بها تقديراتٍ شفّافة واضحة الوسم، مبنيّة من إفصاحاتٍ أولية.

المصادر

• الهيئة الملكية لمدينة الرياض، برنامج المقرات الإقليمية (أكثر من 700 بنهاية 2025): رابط
• وكالة الأنباء السعودية، نحو 600 مقر إقليمي بحلول مارس 2025: رابط
• التقرير السنوي لرؤية 2030 لعام 2024 (أكثر من 571 مقراً إقليمياً)، عبر عرب نيوز: رابط
• مرصد وزارة الاستثمار، الربع الثاني 2025 (34 رخصة مقر إقليمي)، عبر عرب نيوز: رابط
• مركز الملك عبدالله المالي، 580,000 متر مربع مؤجَّرة (عبر أرقام): رابط
• الموقع الرسمي لكافد (900,000 متر مربع مكاتب، 1.6 مليون متر مربع أرض): رابط
• صندوق الاستثمارات العامة، كافد (95 مبنى): رابط
• صندوق الاستثمارات العامة، المربع الجديد (1.4 مليون متر مربع مكاتب): رابط
• صندوق الرياض ريت، التقرير السنوي 2025 (إشغال 98%، متوسط مدة العقود، صافي المساحة القابلة للتأجير): رابط
• صندوق سدكو كابيتال ريت، التقرير السنوي 2024 (97.2%؛ الخالدية 74%): رابط
• صندوق المعذر ريت (99.2%)، عبر أرقام: رابط
• صندوق دراية ريت، التقرير السنوي 2023 (96%): رابط
• صندوق بنيان ريت، التقرير السنوي 2023 (برجا الرياض المكتبيان 100%): رابط
• صندوق الراجحي ريت، التقرير السنوي 2023 (مكتب الرياض 96.04%): رابط
• صندوق ملكية الخليج العقاري ريت، التقرير السنوي 2024 (الإيجارات الضمنية): رابط
• وزارة المالية، بيان ميزانية 2026 (العقار التجاري +7.0%): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الأول 2026: رابط
• البنك المركزي السعودي، تقرير الاستقرار المالي 2025 (التجاري +25.7% منذ 2021): رابط
• البنك المركزي السعودي، التطورات الاقتصادية الرئيسية للربع الأول 2026 (القروض العقارية 970.9 مليار ريال): رابط
• الهيئة العامة للعقار، تجميد إيجارات الرياض خمس سنوات (25 سبتمبر 2025): رابط
• صندوق النقد الدولي، مشاورات المادة الرابعة للسعودية 2025 (التوظيف، الناتج غير النفطي): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء / داتا السعودية، منطقة الرياض (السكان، سوق العمل): رابط