التحليلات
تحليلاتٌ ومصطلحاتٌ لسوق العقار السعودي، مبنيّةٌ حصراً من مصادر أولية عامة (مؤشرات حكومية وإفصاحات صناديق ريت مدرجة وبيانات المطوّرين)، بمصدرٍ وتاريخ على كل رقم.
السوق السكني السعودي
الأسعار والتمويل والمعروض في الإسكان السعودي، قراءةً من السجل الأولي: مؤشرات الهيئة العامة للإحصاء، وجداول الإقراض لدى البنك المركزي، وأحجام الصفقات، وبيانات المطوّرين أنفسهم.
- أسعار الأراضي في أحياء الرياض، وأيها يمكن الوثوق به سعر متر الأرض السكنية في تسعة عشر حياً بالرياض في الربع الثاني 2026، مع عدد الصفقات وراء كل سعر لتعرف أي الأسعار يُعتمد عليه.
- أسعار العقارات في الرياض ترتفع 4.2% والإيجارات مجمّدة تراجعت أسعار العقارات في الرياض 4.4% في الربع الأول 2026 ثم ارتفعت 4.2% في الربع الثاني، والإيجارات مجمّدة. ما الذي يحرّك الطلب، وما الذي يُبنى، وأثر ذلك على العوائد.
- أفضل حي في الرياض للاستثمار: العائد الإيجاري من 2.10% إلى 7.06% أفضل حي في الرياض للاستثمار بالأرقام: العائد الإيجاري الإجمالي في 65 حياً، من العليا عند 2.10% إلى إشبيلية عند 7.06%، بوسيط 4.30% وحجم العيّنة في كل صف.
- التمويل العقاري في السعودية يتراجع 12% رغم خفض الفائدة منحت البنوك السعودية 80.4 مليار ريال من التمويل العقاري السكني الجديد في 2025، أي أقل بنسبة 12% من 2024. ما زالت الفلل تستحوذ على معظم التمويل، ولم يُعِد خفض الفائدة المشترين إلى السوق.
- العائد الإيجاري في السعودية يبلغ نحو 4.5% في 12 مدينة لا تنشر أي جهة سعودية العائد الإيجاري. حسبناه من ملفات الإيجارات والمبيعات لدى الهيئة العامة للعقار، فبلغ الوسيط الإجمالي نحو 4.5% في 12 مدينة.
- جدة تبيع شققاً أكثر من الرياض وبسعر أقل سجلت جدة 7,685 صفقة سكنية بقيمة 8.53 مليار ريال في الربع الأول 2026، وسعر متر الشقة فيها أقل بـ33.9% من الرياض.
- لماذا تُظهر كل المناطق السعودية مؤشر الأسعار نفسه كل مؤشر إقليمي للهيئة العامة للإحصاء يساوي 100 لعام 2023، لذا تُقارَن سرعة تغيّر الأسعار لا مستواها. ارتفعت الرياض 11.7% وتراجعت المنطقة الشرقية 3.8%.
- متوسط إيجار الشقق في الرياض 2,584 ريالاً في الشهر بلغ متوسط إيجار الشقة في الرياض 2,584 ريالاً في الشهر في نهاية 2025. نعرض هنا كيف يختلف من حي إلى آخر، وما الذي غيّره تجميد الإيجارات.
السياسات والأنظمة العقارية
ما الذي يقوله كل نظام عقاري سعودي جديد فعلاً، من نصّه الرسمي: من يشمل، وما التواريخ المهمة، وأي الأرقام يحرّك.
- السعودية ترفع كلفة الاحتفاظ بالأراضي البيضاء تصل رسوم الأراضي البيضاء في السعودية الآن إلى 10% من قيمة الأرض سنوياً في بعض أحياء الرياض. من يدفع، وكم، وكيف تفاعل السوق.
- بيع العقار في السعودية معفى من ضريبة القيمة المضافة، أما الإيجار التجاري فلا بيع العقار في السعودية معفى من ضريبة القيمة المضافة منذ 4 أكتوبر 2020، وتُدفع عنه ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%. الإيجار السكني معفى، والإيجار التجاري لأقل من 50 سنة تُفرض عليه 15%.
- ضريبة 5% على بيع العقار في السعودية، والبائع هو من يدفعها كيف تعمل ضريبة التصرفات العقارية في السعودية بنسبة 5%: من يدفعها، والإعفاءات الـ21، ودعم المسكن الأول، ورسم غير السعودي البالغ 2% منذ 3 يوليو 2026.
- كيف تحمي رخصة وافي مشتري العقار على الخارطة في السعودية البيع على الخارطة في السعودية يتطلب رخصة من وافي. رخّص وافي 101,942 وحدة في 2023. إليك كيف تعمل القواعد وحساب الضمان وسقف العربون 5%.
- كيف تعمل رخصة فال للوساطة العقارية في السعودية رخصة فال للوساطة العقارية في السعودية من العمولة والتجديد إلى الغرامات، كما تنص عليها وثائق الهيئة العامة للعقار نفسها.
- كيف تُحفظ أموال مشتري الوحدات على الخارطة في حساب الضمان على المطور في السعودية أن يمرّر أموال المشترين والممولين عبر حساب ضمان واحد، وأن تتسع الأرض والتمويل والتسويق كلها لـ20% من قيمة الوحدات المبيعة.
- ما التصرفات العقارية المعفاة من الضريبة في السعودية يعفي النظام السعودي 21 نوعاً من التصرفات العقارية من ضريبة التصرفات البالغة 5%. معظمها مشروط، والإخلال بالشرط قد يعيد الضريبة بعد سنوات.
- ماذا يعني تجميد الإيجارات في الرياض خمس سنوات للملاك إيجارات الرياض مجمّدة خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025، للمساكن والمحلات معاً. كيف تعمل القواعد، وكم تكلّف المخالفة، وبأي سرعة كانت الإيجارات ترتفع.
- نظام تملك غير السعوديين للعقار: ما الذي أصبح نافذاً في 2026؟ نظام تملك غير السعوديين للعقار نافذ منذ 22 يناير 2026 برسوم إجمالية 10%، ومكة والمدينة تنفتحان جزئياً، ووثيقة النطاقات الجغرافية لم تصدر بعد. قراءة مسنَدة.
- نظام نزع الملكية السعودي يدفع الآن القيمة السوقية وزيادة 20% منذ 17 يناير 2026، تدفع السعودية للمالك القيمة السوقية وزيادة 20% عند نزع ملكيته. أما الملفات الأقدم فما زالت تخضع لنظام 2003 دون أي زيادة.
سوق المكاتب
الطلب والمعروض والتسعير في سوق المكاتب، مجمّعةً من مصادر أولية عامة فقط (مؤشرات حكومية وإفصاحات صناديق ريت مدرجة وبيانات المطوّرين).
- إيجارات المكاتب في السعودية منشورة رسمياً، ثم توقفت الأرقام تابعت الهيئة العامة للعقار إيجارات المكاتب مدينةً بمدينة حتى نهاية 2024، ثم صارت أصفاراً. ما تقوله البيانات، وما الذي لا يزال غائباً.
- أفضل المكاتب في دبي شبه ممتلئة بحسب إفصاحات المُلّاك يُعلن مُلّاك المكاتب المدرجون في دبي نسب إشغال بين 95% و98%، وأحدث برج في مركز دبي المالي العالمي كان شبه مؤجَّر بالكامل عند التسليم. ما تكشفه الإفصاحات وما تغفله.
- إعفاء المقرات الإقليمية في السعودية مشروط بمكتب داخل المملكة أكثر من 700 شركة حصلت على ترخيص مقر إقليمي في السعودية بنهاية 2025. ونسبة 0% الضريبية لمدة 30 عاماً لا تستمر إلا إذا احتفظت كل شركة بمكتب فعلي في المملكة.
- مكاتب الرياض شبه ممتلئة، والإيجارات مجمّدة المقرات الإقليمية تتوالى إلى الرياض، والمكاتب الممتازة شبه ممتلئة، والإيجارات مجمّدة خمس سنوات. هذا ما تُظهره البيانات العامة.
سوق التجزئة السعودي
الطلب والمعروض في تجارة التجزئة، قراءةً من السجل العام: الإنفاق الأسبوعي بالبطاقات حسب النشاط والمدينة، ومساحات المراكز التجارية ونسب إشغالها كما يفصح عنها ملّاكها المدرجون.
- التجزئة في السعودية: الإنفاق يُرصد أسبوعياً ومساحات المولات بلا رقم أنفق المتسوقون في السعودية 707.15 مليار ريال عبر نقاط البيع في 2025. لا تنشر أي جهة رسمية مساحات المولات أو إشغالها أو إيجاراتها، فتسد الشركات المدرجة هذه الفجوة.
- المولات السعودية مؤجرة بنسبة 91.2%، لكن الرقم المعلن يستبعد المراكز الأضعف لا توجد نسبة رسمية لإشغال المراكز التجارية في السعودية. أعلنت أكبر شركة مدرجة 91.2% في 30 يونيو 2026، و89.5% على كل المولات التي تشغّلها.
قطاع الضيافة السعودي
الطلب والمعروض الفندقي في المملكة، من أعداد الحجاج والمعتمرين إلى مخزون الغرف الذي يفصح عنه المشغّلون المدرجون.
- أسعار الغرف الفندقية في السعودية تتراجع للربع التاسع على التوالي بلغ متوسط سعر الغرفة الفندقية في السعودية 423 ريالاً في الليلة خلال الربع الأول 2026، أقل بنسبة 11.4% من العام السابق. جزء من التراجع سببه الأسعار، وجزء آخر سببه دخول عدد أكبر بكثير من الفنادق المرخّصة.
- إشغال الفنادق السعودية يتراجع إلى 60.8% رغم تحسّن معظم المناطق بلغت نسبة إشغال الفنادق في السعودية 60.8% في الربع الأول 2026، بتراجع 2.1 نقطة عن العام السابق، مع أن سبع مناطق من ثلاث عشرة سجّلت تحسناً. الأرقام مدينةً مدينة من الهيئة العامة للإحصاء.
- السعودية تضم 506,005 غرف فندقية، أغلبها في مكة المكرمة سجّلت السعودية 506,005 غرف فندقية مرخصة في الربع الأول 2026. أغلبها في مكة المكرمة والمدينة المنورة، ومعظم النمو الأخير تراخيص جديدة لمبانٍ قائمة وليس فنادق جديدة.
- غرف الفنادق المرخصة في مكة تتجاوز 300,000 والعمرة تقود الطلب تضم مكة اليوم أكثر من 300,000 غرفة فندقية مرخصة. الحج محكوم بالحصص، لذا فالعمرة هي التي تحرك الطلب. ما تظهره البيانات الرسمية، وما تغفله.
التمويل والاستثمار العقاري
كيف يُموَّل العقار السعودي وكيف يُسعَّر: الصناديق العقارية المرخّصة، وسلاسل الائتمان التي تحدّد كلفة الصفقة، والفائدة المرجعية القائمة تحت كل تمويل متغيّر.
- البنوك السعودية تمنح قروضاً سكنية أقل، ومحفظتها العقارية تواصل النمو بلغت القروض العقارية لدى البنوك السعودية 967.9 مليار ريال في الربع الأول 2026، بينما تراجع التمويل السكني الجديد 31% في النصف الأول. ماذا تقول بيانات ساما وكيف نقرأها.
- التمويل العقاري في السعودية يتراجع رغم انخفاض سايبور بلغ متوسط سايبور لثلاثة أشهر 4.74% في يونيو 2026، بعيدًا عن ذروة 2023، ومع ذلك تراجعت القروض العقارية الجديدة 31% في النصف الأول. ما هو المؤشر وماذا يعني للمقترض.
- الصناديق العقارية الخاصة في السعودية تبلغ 380.7 مليار ريال بلغت أصول الصناديق العقارية الخاصة في السعودية 380.67 مليار ريال في 965 صندوقاً بنهاية الربع الأول 2026. وهي أكبر فئة صناديق خاصة في المملكة، ولا تكاد تفصح عن شيء.
المطوّرون العقاريون في السعودية
من يبني فعلاً في المملكة، بملفاتٍ مبنيّة على القوائم المالية المدقّقة ونشرات الإصدار وسجل تراخيص البيع على الخارطة، مع الفصل الظاهر للمطوّرين الحكوميين الذين لا ينشرون ما يقابلها.
- المطوّرون الخاصون يبنون معظم بيوت الوطنية للإسكان جمعنا سجل مشاريع الوطنية للإسكان: 126 مشروعاً مطروحاً بـ133,079 وحدة في 12 مدينة. معظمها يبنيه مطوّرون خاصون، والتسليم متأخر كثيراً عن الإطلاق.
- من هي أكبر شركات التطوير العقاري في السعودية؟ الشركة الوطنية للإسكان هي أكبر مطور عقاري في السعودية بحسب أرقامها المعلنة، ودار الأركان هي الأكبر بين المطورين أصحاب القوائم المالية المدققة.
رؤية 2030 والمشاريع الكبرى
النطاق المعلن لمشاريع السعودية الكبرى مقابل ما سُلّم فعلياً، بالاستناد إلى الأرقام الرسمية والإفصاحات المؤرّخة.
مصادر البيانات وطرق قراءتها
أين توجد بيانات العقار السعودي فعلاً، وما الذي ينشره كل مصدر عام وبأي وتيرة، وكيف تُقرأ الإفصاحات التي يتجاوزها معظم الناس.
- أسعار العقارات في السعودية ترتفع 1.3%، والأرض وراء الارتفاع ارتفع مؤشر أسعار العقارات في السعودية 1.3% في الربع الثاني 2026. الأرض تشكّل معظم السلة، فارتفعت أسعار الأراضي بينما انخفضت أسعار الفلل 9.7%.
- أين تجد بيانات العقار في السعودية، وما الذي ينقصها دليل إلى المصادر العامة المجانية لبيانات العقار في السعودية، من مؤشر أسعار الهيئة العامة للإحصاء إلى عقود منصة إيجار وإفصاحات صناديق الريت، والأرقام التي لا ينشرها أي منها.
- إلى أين وصل التسجيل العيني للعقار في السعودية يغطي التسجيل العيني للعقار اليوم 1,257 منطقة عقارية في 10 مناطق من 13. أُعلن أكثر من 4.9 مليون عقار وصدر 1.8 مليون صك.
- تكلفة البناء في السعودية ترتفع 2.26% خلال عام بقيادة استئجار المعدات سجّل الرقم القياسي لتكاليف البناء الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء 103.99 في يوليو 2026، أي 3.99% فقط فوق أساس 2023. واستئجار المعدات هو ما حرّكه أكثر من العمالة.
- مؤشر إيجارات الرياض: الرقم الوحيد المنشور وطني ويقف عند 1.22 مؤشر إيجارات الرياض لا ينشره أحد؛ بطاقة المدينة تخدم السلسلة الوطنية نفسها عند 1.22 في الربع الثاني 2026. المنهجية، ومقاما «المتوسط»، وما لا يعنيه 0.00%.
- ما الذي تعرضه منصة الهيئة العامة للعقار المجانية، وأين تخطئ منصة المؤشرات العقارية للهيئة العامة للعقار مجانية وتغطي الصفقات والإيجارات والتمويل والأسعار. دليل لما تعرضه في الربع الثاني 2026، وللمواضع التي تتعارض فيها أرقامها.
- ما يكشفه ملف الصكوك العقارية السعودي وما لا يكشفه تنشر وزارة العدل كل صك عقاري مسجل في المملكة. لكن 9.6% فقط من الأسطر تذكر نوع العقار المبيع، وأحد الأرباع مكرر.
- ماذا تكشف إفصاحات صناديق الريت عن السوق العقاري السعودي يجب على كل صندوق ريت مدرج في تداول أن ينشر نسبة إشغال كل عقار يملكه مرتين في السنة. وقد تراجع متوسط الإشغال إلى 91.2% في الربع الأول 2026.
أساسيات البيانات
المفردات العملية لتقرير بيانات العقار السعودي: كل مصطلح مشروحٌ بمثالٍ إقليمي محلول، لا بسطرٍ من كتاب.
- العائد على الاستثمار العقاري في السعودية: من الإجمالي إلى الصافي العائد على الاستثمار العقاري في السعودية: 4.34% إجمالي في النرجس بالربع الثالث 2025، والبنود الخمسة التي تفصله عن الصافي ولا تنشر أي جهة سعر أربعة منها.
- كيف تحسب القيمة المتبقية للأرض في السعودية يحتاج حساب القيمة المتبقية للأرض إلى خمسة مدخلات، ولا تنشر السعودية منها سعراً إلا واحداً. نطبّق الحساب على قطعة أرض في حي الملقا بالرياض.
- لماذا تبالغ قوائم المشاريع المعلنة في تقدير ما سيُبنى فعلاً قائمة المشاريع تحصي ما أُعلن عنه، أما صافي المعروض فهو ما يبقى بعد التأخير والإلغاء والهدم. إليك كيف تبدو أرقام المكاتب في الرياض.
- ما المقصود بالمساحة القابلة للتأجير، وكيف تختلف عن إجمالي المساحة الطابقية المساحة القابلة للتأجير هي المساحة التي يستطيع المالك تأجيرها. نشرح الفرق بينها وبين إجمالي المساحة الطابقية والمساحة الصافية والمساحة المبنية، مع مثال مركز الملك عبدالله المالي (كافد) في الرياض.
- ما هو المفتاح الفندقي، ولماذا لا يساوي الغرفة المفتاح الفندقي وحدة واحدة يبيعها الفندق لليلة، سواء كانت غرفة أو جناحاً أو فيلا. المطورون يحسبون المفاتيح، أما الجهة المنظمة في السعودية فتحسب الغرف.
- ماذا تعني مكاتب الفئة أ في الخليج الفئة أ والفئة ب والمكاتب المتميزة (Prime) فئات مختلفة، وكل جهة بحثية ترسم حدودها بطريقتها. كيف تفرّق بينها في الرياض، وماذا تُظهر البيانات المعلنة.
- ماذا يقيس معدل الامتصاص العقاري، ولماذا لا تنشره الرياض يبيّن معدل الامتصاص سرعة تأجير المساحات الشاغرة أو بيعها. كيف يُحسب، وما الفرق مع صافي الامتصاص، ولماذا لا يوجد رقم منشور للرياض.