التسجيل العيني للعقار: أين وصلت التغطية، ومتى تبدأ المهلة

لا تُلغي السعودية الصك، بل توقف العمل به جغرافياً، منطقة عقارية معلنة بعد أخرى، وخريطة المواضع التي أُوقف فيها منشورة للعموم. فمشروع التسجيل العيني للعقار الذي تبنيه المملكة منذ 2022 حمل 1,257 منطقة عقارية معلنة في 10 مناطق إدارية من 13 وفي 107 مدن حين قرأنا واجهة إعلاناته في 29 أغسطس 2026، بمهلٍ تمتد من 7 مايو 2023 إلى 5 نوفمبر 2026 (السجل العقاري). ويضع متحدثه الرسمي البرنامج عند أكثر من 4.9 مليون عقار معلن و1.8 مليون صك تسجيل ملكية صادر حتى 11 يوليو 2026 (المدينة). وداخل المنطقة المعلنة يصير السجل حجةً قاطعة ويصير الصك تذكرة الدخول لا أكثر؛ أما خارجها فيُبقي البند (ثانياً) من المرسوم الملكي رقم (م/91) نظم التوثيق القديمة نافذةً بالكامل (أم القرى).

الأرقام الأساسية في لمحة

ما الذي يحلّ محله السجل، وأين يبقى الصك حاكماً

صدر المرسوم الملكي رقم (م/91) بالموافقة على نظام التسجيل العيني للعقار في الجريدة الرسمية بتاريخ 13 مايو 2022، وأنفذت المادة 40 النظام بعد 90 يوماً، أي في 11 أغسطس 2022 (أم القرى). وهو لا يلغي شيئاً: يُبقي البند (ثانياً) نظم التوثيق الأقدم عاملةً على كل عقار لا يقع داخل منطقة عقارية معلنة، فتشغّل المملكة نظامَي ملكية في آنٍ واحد.

وداخل المنطقة المعلنة ينتقل الإثبات من يد إلى يد. تمنح المادة 4/1 السجل العقاري الحجية المطلقة في الإثبات، ولا يُطعن فيه إلا بخطأ كتابي أو تزوير؛ وتترك المادة 13 كل تصرف لاحق غير نافذ ما لم يُسجَّل؛ وتفعل المادة 14 الشيء نفسه بعقود الإيجار التي تبلغ عشر سنوات فأكثر. والمدخل صكٌّ إلكتروني محدَّث من وزارة العدل مستوفٍ لشروط الملكية (المادة 8/1)، والتسجيل الأول مجاني بموجب المادة 34. فالصك مُدخَلٌ إلى الملكية لا الملكية نفسها، وأيُّ النظامين يحكم أصلاً بعينه سؤالٌ عن إحداثياته. والمشتري القادم عبر نظام تملك غير السعوديين للعقار يهبط في أحدهما على هذا الأساس.

ما الذي يغطيه التسجيل العيني للعقار فعلاً

حملت عشرٌ من مناطق المملكة الثلاث عشرة منطقةً عقارية معلنة واحدة على الأقل في 29 أغسطس 2026، منها 336 داخل مهلة مفتوحة و921 مغلقة بالفعل. أما جازان ونجران والباحة فلم تحمل شيئاً، وثلاثتها موجودة في مرجع المناطق لدى السجل نفسه بالأرقام 010 و011 و012، فغيابها واقعةٌ عن وتيرة التنفيذ لا ثغرةٌ في الملف.

المصدر: واجهة إعلانات السجل العقاري. آخر مطابقة مع المصدر: 29 أغسطس 2026.

عدد المناطق ليس مقياس حجم، وهنا تحديداً تُساء قراءة هذه الواجهة أكثر ما تُساء. تتصدر مكة المكرمة المدن بـ173 منطقة معلنة، تليها الأحساء (80) والمدينة المنورة (63) والجمش (57) ومدينة الرياض (53)، فيقع أكبر سوق حضري في المملكة في المرتبة الخامسة. والمنطقة العقارية قرارٌ إداري لا حيٌّ سكني: مناطق أملج التسع لا تضم بينها سوى 43 قطعة (وكالة الأنباء السعودية)، والمنطقة السادسة بالرياض تضم 157,738 قطعة (أم القرى)، ومنطقة واحدة في مدينة حائل تُدرج 104 أحياء. والإعلانات تصل على دفعات كذلك، في 55 زوجاً مختلفاً من التواريخ، أكبرها 248 منطقة فُتحت في 2 أغسطس 2026، أي 19.7% من كل ما أُعلن منذ البداية، في يوم واحد.

تحذيرٌ واحد لمن يربط هذه البيانات ببرنامجه. هناك واجهة إعلانات ثانية قريبة الاسم لا تُعيد سوى تسعة صفوف، كلها من دفعة أغسطس تلك، وكلها موجودة أصلاً ضمن المناطق البالغة 1,257 (السجل العقاري). ابنوا تغطيتكم عليها وستنشرون أن السعودية أعلنت تسع مناطق عقارية.

البرنامج يقول 90 يوماً، والتواريخ المنشورة تقول 95

تفتح كل منطقة معلنة مهلةً ثابتة يتقدم الملاك خلالها، والوصفان الرسميان لطولها لا يتفقان. فالمتحدث الرسمي للسجل يصف كل منطقة بأنها معلنة لمدة 90 يوماً (الجزيرة، 22 ديسمبر 2025)، وعنونت الهيئة العامة للعقار بياناً في أكتوبر 2025 بالمهلة نفسها. أما تواريخ البدء والانتهاء المنشورة فتعطي 95 يوماً في 1,228 منطقة من أصل 1,257، والباقي عند 94 و92 و88 يوماً، وفي حالة واحدة 64.

ولهذه الفجوة ثمن. تجيز المادة 35/5 غرامةً تصل إلى 100,000 ريال على من لم يقدّم طلبه داخل المهلة المعلنة، فتقويم الالتزام المبني على الرواية يغلق كل مهلة قبل موعدها بخمسة أيام. والأسوأ أن يُربط ذلك التقويم بالمنطقة الخطأ: المعرّفات ليست أرقاماً ترتيبية، فالمعرّف 100000 بالرياض هو المنطقة الأولى، و100009 الثانية، و100002 الثالثة.

«معلن» لا تعني «مسجَّل»

في 11 يوليو 2026 أعطى السجل نصفَي البرنامج في بيان واحد: أكثر من 4.9 مليون عقار معلن للتسجيل الأول، و1.8 مليون صك تسجيل ملكية صادر (المدينة). الإعلان دعوةٌ إلى تقديم الطلب داخل مهلة من 95 يوماً. أما الصك فهو ما يخرج من الطرف الآخر، بعد أشهر، وبشرط أن يكون المالك قد تقدّم أصلاً. والقارئ ينقل الرقم الأول ويتصرف على أساسه كأنه الثاني.

تقدير عمران: نسبة الاستجابة، محسوبةً على رقمَي السجل نفسه المنشورين معاً. 1.8 مليون صك مقابل أكثر من 4.9 مليون عقار معلن، وكلاهما أعطاه المتحدث الرسمي في 11 يوليو 2026، يعطي استجابةً تقارب 37%. وفي 22 ديسمبر 2025 أعطى ثلاثة أرقام في يوم واحد: 4 ملايين عقار معلن، وأكثر من 1.2 مليون صك، وأكثر من 350,000 عقار اكتسب الحجية المطلقة (الجزيرة). فمن الإعلان إلى ما لا يقبل الطعن، في ذلك التاريخ، أقل من 9%، وهذه النسبة الثانية هي التي تصف المُخرَج القانوني للسجل لا حجم أوراقه. ولا أحد ينشر نسبة استجابة هنا؛ هاتان نسبتانا نحن بين رقمين أعطاهما السجل في نفَسٍ واحد.

أمران يوقفان الحساب عند هذا الحد. الوحدات مختلفة: الجريدة الرسمية تعدّ قطع الأراضي حسب المخططات، والسجل يعدّ العقارات والصكوك، والمبنى المفروز قطعةٌ واحدة وعقاراتٌ كثيرة. ثم إن بيانات الدفعات تعيد ذكر بعضها بدل أن تتراكم. فقد نشرت الهيئة العامة للعقار المهلة نفسها للرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة عند 459,517 قطعة في 12 مارس 2026 وعند 459,515 في 16 يونيو 2026، وعنونت دفعة المنطقة الشرقية في 24 مارس 2025 بـ«208.137» بينما يقرأ المتن 207,885 قطعة زائد 252 قطعة في مرات (الهيئة العامة للعقار). النقطة هنا فاصل آلاف. ولأحجام التداول بتواريخ موثوقة، استعملوا سجل الصفقات العقارية لوزارة العدل أو منصة المؤشرات العقارية؛ فالسجل يقيس الملكية لا التداول.

تعديل 12 ديسمبر 2025: مهلة أقصر وقائمة أقصر

غيّر المرسوم الملكي رقم (م/123)، المطبوع في الصفحة 18 من العدد 5129 من أم القرى بتاريخ 12 ديسمبر 2025، حكمين في وقت واحد (أم القرى). فالمادة 11/2 كفّت عن أن تكون سنةً وطنية ثابتة. والمادة 9 كفّت عن ذكر الملاك.

كان نص 2022 يمنح الحجية المطلقة «بعد انقضاء سنة» من نشر قوائم الملاك. والنص المعدّل يمنحها «خلال مدة لا تتجاوز (سنة)» من نشر قوائم العقارات المسجلة عينياً، وفق ما تحدده الجهة المختصة في قرار الإعلان لتلك المنطقة العقارية (أم القرى). تحرّك الحكم على محورين. القائمة التي تُعلَّق عليها المدة لم تعد قائمة ملاك، والاثنا عشر شهراً لم تعد قاعدةً بل صارت سقفاً، فأي نموذج يفترض سنةً في كل مكان يخطئ حيثما حددت الهيئة العامة للعقار مدةً أقل. ثم إن المدة لا تبدأ أصلاً حيث يضعها أكثر القراء. تسري من نشر تلك القائمة، بعد اكتمال إجراءات التسجيل الأول، لا من إغلاق مهلة التسجيل (أم القرى). تواريخ المهل موجودة في الواجهة. وتواريخ نشر القوائم لم نجدها في أي مكان.

وتحصر المادة 9 المعدّلة القوائم المنشورة في رقم العقار وموقعه ومساحته وبياناته التخطيطية، وتغلق المادة 6 المعدّلة السجل أمام بيانات أصحاب الحقوق العينية. وكانت اللائحة التنفيذية لعام 2022 تُلزم القوائم نفسها بحمل الحقوق العينية وملاكها وآخر أربعة أرقام من هوية كل مالك. وتقدّم الهيئة العامة للعقار الحزمة بوصفها حفظاً للحقوق وتحسيناً لجودة البيانات (الهيئة العامة للعقار، 26 نوفمبر 2025).

وبعين من يقيّم مخاطر أصلٍ عقاري، يتحرك النصفان في اتجاهين متعاكسين على صفحة واحدة من عدد واحد من الجريدة. الملكية صارت أقوى، وحيث تُحدَّد مدة أقصر صارت تقوى أسرع. وفي اللحظة نفسها فقد السجل الحقل الوحيد الذي كان يتيح لطرف خارجي أن يتحقق ممن يملك، فعادت مراجعة الملكية إلى داخل الصفقة، حيث لا تتم إلا بمستندات الطرف المقابل نفسه. وقد تبعت التغطية الصحفية تأطير الهيئة، وهو الخصوصية. أما النصف الذي لم يحسب أحدٌ كلفته فهو الآخر: منذ 12 ديسمبر 2025 لم يعد أرخص فحص ملكية متاح في المملكة موجوداً، وما يحلّ محله صار بنداً في ميزانية العناية النافية للجهالة.

الرياض عبرت الخط بالفعل

أعلنت الهيئة العامة للعقار في 12 مايو 2026 اكتمال إعلان جميع المناطق العقارية داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، واكتمال الخريطة المساحية الرقمية للمدينة (الهيئة العامة للعقار). وبعد سبعة أيام حصرت هي ووزارة العدل التصرفات العقارية في مدينة الرياض على السجل: نقل الملكية، والتجزئة والدمج، وفرز الوحدات، وتحديث الصكوك، والرهون، وقيود الوقف والوصية، والتأشير برخص البيع على الخارطة (الهيئة العامة للعقار ووزارة العدل، 19 مايو 2026).

وكان انتقال الاختصاص مكتوباً في قرارات المناطق منذ أغسطس 2024 على الأقل: الجهتان توثّقان أثناء المهلة، وتتوقف الوزارة حين تُغلق (أم القرى). وفي 28 يوليو 2026 وافق مجلس الوزراء على نقل خدمات التوثيق العقاري من الوزارة إلى الهيئة (الهيئة العامة للعقار).

كلمة واحدة في بيان مايو تحمل عبئاً كبيراً. «الاكتمال» يغطي النطاق العمراني لا المنطقة الإدارية، ومن المناطق التي فُتحت في 2 أغسطس 2026، وعددها 248، تقع 230 في منطقة الرياض.

ما لا ينشره السجل، وما نحسبه نحن بدلاً منه

خمسة غيابات فُحصت في 29 أغسطس 2026 بدل أن تُفترض. لا توجد نسبة استجابة لكل منطقة أو لكل مهلة، فلا يمكن تقييم أي مهلة مغلقة. ولا يوجد تاريخ نشر لقائمة أي منطقة، وهو التاريخ الذي تبدأ عنده مدة الحجية. ولا يذكر أيُّ قرار إعلان قرأناه مدةً للحجية: كل قرار نُشر نصه الكامل في الجريدة الرسمية سابقٌ للتعديل الذي يوجب ذكرها، ولم نعثر على نص قرار لاحق للتعديل. ولا يوجد طريق آلي إلى القوائم: بحث الصكوك المنشورة يطلب رقم مدينة ورمز حي ورمز تحقق. وجدول المقابل المالي للمادة 34 ليس في الجريدة الرسمية بدوره.

تقدير عمران: البصمة المساحية للمناطق المعلنة. جمع المضلعات الحدودية المنشورة كلها، وعددها 1,257، يعطي 282,373 كيلومتر مربع، أي نحو 13% من مساحة المملكة، وهي أرضٌ خالية في معظمها: تتصدر تبوك بـ90,448 وحائل بـ61,078 والحدود الشمالية بـ59,187، مقابل 22,294 للرياض و549 للمدينة المنورة. الطريقة: حساب مساحة المضلع بالفائض الكروي، مختبَراً على المناطق الأربع عشرة التي طُبعت مساحتها في الجريدة الرسمية (المناطق السبع المؤسِّسة المعلنة في 8 ديسمبر 2023، أم القرى، إضافةً إلى قرارات 2024 للمنطقتين 14 و15 والمناطق من 26 إلى 30 بالرياض). اثنتا عشرة منها تقع بين +0.42% و+0.79% من الرقم المنشور. واثنتان لا: المنطقة الأولى بالدمام تخرج عند +2.73%، والمنطقة الأولى بالمدينة المنورة مطبوعة عند 7.10 كيلومتر مربع مقابل 1.07 كيلومتر مربع يحيط بها مضلعها، بالأرقام نفسها معكوسة الترتيب. ننشر هذا الاختلاف ولا نرجّح أحد الرقمين. ومجموعة المضلعات نفسها تضع 341 منطقة دون كيلومتر مربع واحد و146 فوق 100، وأكبرها المنطقة الثالثة بتبوك عند 51,465 كيلومتر مربع.

تقدير عمران: كثافة القطع في المناطق الحضرية. تحمل القرارات الأربعة عشر نفسها عدد القطع إلى جانب المساحة. مجموعها 662,742 قطعة على 1,850 كيلومتر مربع، بمتوسط 358 قطعة لكل كيلومتر مربع، يمتد من 154 (المنطقة 28 بالرياض) إلى 814 (المنطقة 15 بالرياض) بعد استبعاد المنطقة الأولى بالمدينة المنورة للاختلاف المذكور أعلاه. وهو يصلح للمناطق المصنّفة حضرية وحدها، وهو التصنيف الذي تعلنه القرارات الأربعة عشر جميعها. أما الأرض الصحراوية فأقلّ كثافةً بنحو 380 مرة: مناطق أملج التسع تغطي 45.98 كيلومتر مربع ولا تضم بينها سوى 43 قطعة، أي دون قطعة واحدة لكل كيلومتر مربع بقليل.

والبصمة المساحية ليست تغطية بدورها، وهنا تكمن مشكلة المستهدف الوحيد الذي ينشره البرنامج. يهدف السجل إلى تغطية 80% من المملكة بحلول 2028 (الجزيرة). ولا يقول أي مصدر منشور على أي شيء تُحسب هذه النسبة البالغة 80%: العقارات، أم القطع، أم المساحة، أم السكان. كل مقام يعطي جواباً مختلفاً، وعلى المساحة تضع المضلعات أعلاه الملف عند نحو 13%. أما ما يمكن عدّه دون اختيار مقام فهو الإيقاع. على تواريخ الواجهة نفسها: 1,257 منطقة في 39 شهراً، وثلاث مناطق ما زالت عند صفر، وعسير لم تصل إلا في أبريل 2026 ولم تسهم إلا بـ2.3 كيلومتر مربع من إجمالي المضلعات أعلاه، والمدينة الوحيدة التي أنهت الطريق استغرقت ثلاث سنوات من منطقتها الأولى إلى نطاقها العمراني.

تعيد عمران بناء هذا الجدول من واجهة السجل نفسها، منطقةً منطقة، وتختم كل صف بتاريخ آخر مطابقة له مع المصدر. ويقع إلى جانب خريطة مصادر بيانات العقار في السعودية الأوسع. اطلبوا جدول التغطية، مضبوطاً على المناطق أو المدن التي تقيّمون مخاطرها.

الأسئلة الشائعة

هل ما زال صكي سارياً؟ نعم، خارج المنطقة العقارية المعلنة: يُبقي البند (ثانياً) من المرسوم الملكي رقم (م/91) نظام ما قبل 2022 حياً حيثما لم يُشغَّل النظام الجديد بعد. وداخل المنطقة المعلنة يصير الصك تذكرة الدخول لا المُخرَج، وتشترط المادة 8/1 صكاً إلكترونياً محدَّثاً من وزارة العدل مستوفياً لشروط الملكية.

كيف أعرف إن كانت قطعتي داخل منطقة معلنة، وإلى متى أستطيع التقديم؟ ينشر السجل كل منطقة معلنة بمضلعها الحدودي وتواريخ مهلتها، وعددها 1,257 حتى 29 أغسطس 2026، منها 336 كانت داخل مهلة مفتوحة ذلك اليوم. والمهلة 95 يوماً في 97.7% من المناطق، وتفويتها يعرّض المالك لغرامة تصل إلى 100,000 ريال بموجب المادة 35/5.

متى يكتسب التسجيل الحجية المطلقة؟ بموجب النظام بصيغته المعدّلة في 12 ديسمبر 2025، خلال مدة لا تتجاوز سنة من نشر قائمة العقارات المسجلة عينياً في تلك المنطقة، والمدة الدقيقة تُحدَّد في قرار إعلان المنطقة نفسه. وقبل التعديل كانت سنةً ثابتة على مستوى المملكة. وبعد انقضائها يستطيع المتضرر المطالبة بالتعويض ولا يستطيع إلغاء التسجيل.

هل أستطيع معرفة مالك قطعة مسجلة؟ لم يعد ذلك ممكناً. عدّل المرسوم الملكي رقم (م/123) المادة 6 لاستثناء بيانات أصحاب الحقوق العينية من الاطلاع العام، وعدّل المادة 9 فصارت القوائم المنشورة تحمل رقم العقار وموقعه ومساحته وبياناته التخطيطية فحسب. وكانت لائحة 2022 تُلزم بأسماء الملاك وآخر أربعة أرقام من هوياتهم.

كم عدد العقارات التي سُجلت فعلاً في السعودية؟ أكثر من 1.8 مليون صك تسجيل ملكية حتى 11 يوليو 2026، مقابل أكثر من 4.9 مليون عقار معلن، وكلاهما من المتحدث الرسمي للسجل: 1.2 مليون صك في ديسمبر 2025، و1.56 مليون في مارس 2026، و1.8 مليون في يوليو 2026، أُعطيت في مقابلات صحفية لا في إصدار إحصائي مؤرخ. أما العقارات التي اكتسبت فعلاً ملكية لا تقبل الطعن فآخر عدٍّ لها أكثر من 350,000، في ديسمبر 2025.

المصادر

• السجل العقاري، واجهة الإعلانات (المناطق والمناطق الإدارية والمدن والمهل والمضلعات الحدودية)، قراءة 29 أغسطس 2026: رابط
• السجل العقاري، الواجهة الثانية التي تُعيد تسعة صفوف: رابط
• أم القرى، المرسوم الملكي رقم (م/91) (البند «ثانياً»، وقاعدة النظامين المتوازيين): رابط
• أم القرى، نظام التسجيل العيني للعقار (المواد 4 و8 و11 و13 و14 و34 و35 و40): رابط
• أم القرى، اللائحة التنفيذية (نشر القوائم ومحتواها السابق): رابط
• أم القرى، العدد 5129، المرسوم الملكي رقم (م/123) بتاريخ 12 ديسمبر 2025 (المواد 6 و9 و11/2): رابط
• أم القرى، الدفعة المؤسِّسة من سبع مناطق، 8 ديسمبر 2023 (أعداد القطع والمساحات المستعملة في اختبار المضلعات والكثافة): رابط
• أم القرى، قرارا المنطقتين 14 و15 بالرياض في 26 أبريل و11 يونيو 2024 (أعداد القطع والمساحات المستعملة في اختبار المضلعات والكثافة): رابط ورابط
• أم القرى، قرارات المناطق من 26 إلى 30 بالرياض في 30 أغسطس 2024 (وبند انتقال اختصاص التوثيق): رابط
• الهيئة العامة للعقار، فهرس الأخبار والإعلانات (أعداد قطع الدفعات والمهل، 2024 إلى 2026): رابط
• الهيئة العامة للعقار، شرح تعديلات ديسمبر 2025، 26 نوفمبر 2025: رابط
• الهيئة العامة للعقار، اكتمال إعلان مناطق مدينة الرياض، 12 مايو 2026: رابط
• الهيئة العامة للعقار ووزارة العدل، حصر التصرفات العقارية في الرياض على السجل، 19 مايو 2026: رابط
• الهيئة العامة للعقار، نقل خدمات التوثيق من وزارة العدل، 28 يوليو 2026: رابط
• الجزيرة، المتحدث الرسمي للسجل العقاري (4 ملايين عقار معلن، و1.2 مليون صك، و350,000 اكتسبت الحجية، ووصف المهلة بـ90 يوماً، ومستهدف 80% بحلول 2028)، 22 ديسمبر 2025: رابط
• المدينة، المتحدث الرسمي للسجل العقاري (4.9 مليون عقار معلن، و1.8 مليون صك)، 11 يوليو 2026: رابط
• عكاظ، المتحدث الرسمي للسجل العقاري (1.56 مليون صك، مارس 2026؛ 1.7 مليون عقار مسجل، يونيو 2026): رابط ورابط
• مباشر، المتحدث الرسمي للسجل العقاري على قناة الإخبارية (4.7 مليون عقار معلن، 10 مناطق)، 9 أبريل 2026: رابط
• وكالة الأنباء السعودية، أملج (43 قطعة في تسع مناطق معلنة): رابط