نظام تملك غير السعوديين للعقار: ما الذي أصبح نافذاً في 2026؟

نعم، صار بمقدور غير السعوديين تملك العقار في المملكة منذ 22 يناير 2026، بموجب نظام تملك غير السعوديين للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/14 بتاريخ 14 يوليو 2025 (وكالة الأنباء السعودية ناقلةً بيان الهيئة العامة للعقار). غير أن الجواب الدقيق عن سؤال تملك الأجانب للعقار في السعودية هو: نعم في النص، وقيد الانتظار في الجغرافيا. فالتملك لا يسري إلا داخل نطاقات معينة تحددها وثيقة النطاقات الجغرافية التي وعدت الهيئة بإعلانها في الربع الأول من 2026، وحتى 28 يوليو 2026 لا يوجد نص أولي من الهيئة أو الوكالة يؤكد صدورها.

الأرقام الأساسية في لمحة

ماذا يقول نظام تملك غير السعوديين للعقار بعد نفاذه في 2026؟

صدر المرسوم الملكي رقم م/14 بالموافقة على النظام في 14 يوليو 2025 متضمناً 15 مادةً، ونُشر النظام في الجريدة الرسمية أم القرى في 25 يوليو 2025، على أن يُعمل بأحكامه بعد 180 يوماً من تاريخ النشر (أسئلة وأجوبة الهيئة العامة للعقار). وأكدت الهيئة دخوله حيز النفاذ في 22 يناير 2026 (وكالة الأنباء السعودية).

ويحل النظام الجديد محل نظام عام 2000، الصادر بالمرسوم الملكي م/15 تحت اسم نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره، وكان أضيق منه في كل بند: فالمطوّر الأجنبي كان يحتاج آنذاك مشروعاً مرخصاً لا تقل تكلفته عن 30 مليون ريال يُنجز تطويره خلال خمس سنوات، وكانت مكة المكرمة والمدينة المنورة مغلقتين تماماً أمام تملك غير السعوديين وارتفاقهم وانتفاعهم إلا عن طريق الإرث (نص النظام القديم، وزارة العدل عبر وزارة الاستثمار).

وقد انقلب المنطق الجغرافي رأساً على عقب: نظام 2000 أجاز التملك في كل مكان عدا المدينتين المقدستين، بينما لا يجيزه نظام 2026 إلا داخل نطاقات ستحددها وثيقة مستقلة، لكنه يفتح مكة والمدينة جزئياً للمرة الأولى (جدول المقارنة في أسئلة وأجوبة الهيئة). فكل شيء معلق على مكان رسم الخطوط.

من يحق له التملك، وماذا يمكن أن يملك؟

تعدّد أسئلة وأجوبة الهيئة الفئات المؤهلة: الأفراد غير السعوديين، والشركات والكيانات غير الربحية غير السعودية، والبعثات والمنظمات الدولية (بشرط المعاملة بالمثل وموافقة وزارة الخارجية)، والشركات السعودية التي فيها شركاء غير سعوديين، والصناديق والكيانات ذات الأغراض الخاصة (SPV) التي يملك فيها غير سعوديين حصصاً (أسئلة وأجوبة الهيئة، حتى 25 يوليو 2025).

ويمكن للمشترين اكتساب الملكية الكاملة أو حقوق عينية أدنى منها (انتفاع، ارتفاق) على «جميع أنواع العقارات المتاحة للتملك، وفق ما تحدده وثيقة النطاقات الجغرافية»، وهو ما يعيد الجواب مرة أخرى إلى قائمة النطاقات المنتظرة (أسئلة وأجوبة الهيئة العامة للعقار). ويبقى نظامان أقدم ساريين دون مساس: نظام تملك مواطني دول مجلس التعاون للعقار لعام 2011، ونظام الإقامة المميزة الذي يتيح أصلاً للمقيمين المميزين تملك العقار خارج مكة والمدينة والمناطق الحدودية (أسئلة وأجوبة الهيئة؛ نظام الإقامة المميزة عبر وزارة الاستثمار).

أين وصلت النطاقات الجغرافية: جدول الهيئة مقابل العناوين

الرياض وجدة مؤهلتان «ضمن مناطق محددة»، ومكة والمدينة مقصورتان على الأفراد المسلمين والشركات السعودية التي فيها شركاء غير سعوديين، داخل مناطق محددة فقط (أسئلة وأجوبة الهيئة، 25 يوليو 2025). أما النطاقات نفسها، بخرائطها وسقوف التملك وأنواع الحقوق المسموح بها، فترد في وثيقة يقرها مجلس الوزراء وتنشرها الهيئة.

ويوم دخل النظام حيز النفاذ، قالت الهيئة إن الوثيقة «ستُعلن في الربع الأول من 2026» (وكالة الأنباء السعودية، 22 يناير 2026). وقد جاء ذلك الربع ومضى.

ملاحظة تحقق من عمران. حتى 28 يوليو 2026 لا نجد نصاً أولياً من الهيئة العامة للعقار أو وكالة الأنباء السعودية يؤكد صدور وثيقة النطاقات الجغرافية. بوابة النطاقات على saudiproperties.rega.gov.sa/zones تعمل فعلاً، لكنها ترسم خريطتها داخل المتصفح دون أي قائمة نطاقات قابلة للقراءة الآلية. وأعداد النطاقات المتداولة على مواقع استشارية لا تستند إلى أي نص من الهيئة أو الوكالة، كما يرد في تغطيات ثانوية تاريخ إقرار لاحق من مجلس الوزراء يتعارض مع جدول الهيئة نفسها المعلن للربع الأول. لذلك نعامل قائمة النطاقات بوصفها معلقة.

الأداة النافذة بالنسبة إلى المشتري ليست النظام بل وثيقة النطاقات؛ وإلى أن تُنشر ويصبح التحقق منها ممكناً، تظل عبارة «السعودية تفتح أبوابها للمشترين الأجانب» وصفاً لإطار تشريعي، لا لسوق مرسومة الحدود.

الرسوم والعقوبات ومسار التقديم

يكلف الشراء بصفة غير سعودي 10% من قيمة الصفقة رسوماً: ضريبة التصرفات العقارية البالغة 5% التي يدفعها الجميع، مضافاً إليها رسم تصرف خاص بغير السعوديين لا يتجاوز 5% (أسئلة وأجوبة الهيئة العامة للعقار).

وللإنفاذ أسنان حقيقية. فالمخالفات العامة تتدرج من الإنذار إلى غرامة تصل إلى 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة، بحد أقصى 10 ملايين ريال. أما تقديم معلومات مضللة فعقوبته غرامة تصل إلى 10 ملايين ريال مع بيع العقار جبراً بالمزاد العلني (أسئلة وأجوبة الهيئة العامة للعقار). وكان مقرراً أن تصدر اللائحة التنفيذية التي تحدد النسب الدقيقة للرسوم وآليات الرقابة خلال 180 يوماً من تاريخ النفاذ، وهي مهلة انقضت في 21 يوليو 2026، قبل أسبوع واحد من تاريخ رصدنا.

وتجري الطلبات عبر بوابة «العقارات السعودية» الرقمية، العاملة منذ اليوم الأول (وكالة الأنباء السعودية، 22 يناير 2026).

السوق الذي يدخل عليه النظام

فتح النظام الباب على غرفة تبرد. فبيانات وزارة العدل تضع إجمالي قيمة التعاملات العقارية عند 82.2 مليار ريال في النصف الأول من 2026، بانخفاض 51.5% على أساس سنوي، مع تراجع عدد الصفقات 26.4% إلى 161,900 صفقة (وزارة العدل عبر عرب نيوز). وارتفع الرقم القياسي لأسعار العقارات الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء 1.3% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026، بواقع +2.6% للسكني مع هبوط الفلل 9.7% (الهيئة العامة للإحصاء، الربع الثاني 2026). وتجدون الصورة الأوسع في قراءتنا لسوق السكن في السعودية.

ومع بقاء النطاقات غير منشورة، ظلت قناة المشتري الأجنبي مغلقة فعلياً طوال النصف الأول من 2026؛ فانخفاض قيمة التعاملات إلى النصف قصة محلية بالكامل، ومن ينسب شريط 2026 إلى نظام التملك، مدحاً أو لوماً، متعجل بربعين على الأقل.

أما قصد السياسة فمعلن بلا مواربة: جذب رأس المال الأجنبي إلى قطاع يشكل 6.5% من الناتج المحلي الإجمالي بالأسعار الجارية في 2024 (الهيئة العامة للإحصاء عبر عرب نيوز)، فيما بلغ رصيد الاستثمار الأجنبي المباشر أصلاً 1.05 تريليون ريال بنهاية الربع الثالث من 2025، بارتفاع 10% على أساس سنوي (ساما عبر عرب نيوز). ووثيقة النطاقات هي التي ستقرر كم من هذا التدفق يستطيع العقار أن يحمله.

بعد ستة أشهر: الأرقام التي لم ينشرها أحد

سجل النظام الصادق عن نصف عامه الأول شبه فارغ:

• الطلبات عبر بوابة «العقارات السعودية». لم تنشر الهيئة أي عدد للطلبات المقدمة أو الموافق عليها.
• أحجام الشراء الأجنبي. لا توجد سلسلة من وزارة العدل أو الهيئة العامة للإحصاء تفصل التعاملات بحسب جنسية المشتري، فاستيعاب النظام غير قابل للقياس من البيانات العامة.
• أعداد النطاقات وخرائطها. معلقة كما تقدم؛ ولا شيء قابل للقراءة الآلية على بوابة الهيئة.
• حدود الإقامة المميزة العقارية. أرقام الحد الأدنى للقيمة والرسوم المتداولة لا تستند إلا إلى مواقع استشارية؛ ونثبتها لدينا n/a.

ستملأ مسوح الوساطة الخاصة هذه الفراغات بتوقعاتها عن طيب خاطر؛ ونحن لن نستعير تلك الأرقام. ومتى نشرت الهيئة أو وزارة العدل أعداد الطلبات أو تعاملات مفصلة بالجنسية، سنبني نموذج الإسناد على سلسلة ساما الفصلية للاستثمار الأجنبي المباشر بوصفه تقديراً واضح الوسم من عمران، مع بيان طريقة الاشتقاق. اطلبوا منا تحديد نطاق إحاطة بيانات عن التملك الأجنبي إن كانت وثيقة النطاقات وقراءاتها الأولى مما يمس قراركم الاستثماري.

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع الأجانب شراء الأراضي في السعودية؟ من حيث المبدأ نعم: يغطي النظام جميع أنواع العقارات المتاحة للتملك، رهناً بما تحدده وثيقة النطاقات من مواقع وسقوف وأنواع حقوق (أسئلة وأجوبة الهيئة، 25 يوليو 2025). وتخضع الأراضي غير المطورة داخل نطاقات المدن المشمولة أيضاً لرسوم الأراضي البيضاء، بواقع 2.5% إلى 10% من قيمة الأرض سنوياً بحسب شريحة الأولوية متى بلغت الحيازة 5,000 متر مربع (وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان عبر صحيفة أملاك، اعتباراً من أغسطس 2025).

هل يستطيع الأجانب شراء شقة في السعودية؟ نعم، منذ 22 يناير 2026؛ وتسمي الهيئة الرياض وجدة مدينتين مفتوحتين ضمن مناطق محددة (أسئلة وأجوبة الهيئة العامة للعقار). ويباع قدر كبير من مخزون الشقق الجديد قبل الاكتمال عبر منصة سكني، التي حملت أكثر من 248,000 وحدة على الخارطة حتى أغسطس 2025 (وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان)؛ انظروا كيف يعمل البيع على الخارطة في السعودية.

هل يستطيع الأجانب شراء عقار تجاري في السعودية؟ نعم. تشمل الفئات المؤهلة الشركات غير السعودية التي تتخذ مقرها خارج المملكة، والشركات السعودية التي فيها شركاء غير سعوديين، والصناديق والكيانات ذات الأغراض الخاصة بمساهمات غير سعودية (أسئلة وأجوبة الهيئة، 25 يوليو 2025). وتسري الرسوم الإجمالية البالغة 10% على التصرف.

هل يستطيع الأجانب التملك في مكة أو المدينة؟ بعضهم فقط. فالتملك في المدينتين المقدستين مقصور على الأفراد المسلمين والشركات السعودية التي فيها شركاء غير سعوديين، داخل مناطق محددة (أسئلة وأجوبة الهيئة العامة للعقار). ومع ذلك فهو انفتاح فعلي: نظام 2000 كان يحظر أي تملك لغير السعوديين هناك إلا عن طريق الإرث (النظام القديم، عبر وزارة الاستثمار).

كيف يقدم غير السعودي طلبه فعلياً؟ عبر بوابة «العقارات السعودية» الرقمية العاملة منذ 22 يناير 2026: المقيمون برقم هوية الإقامة، وغير المقيمين بهوية رقمية تصدرها السفارات، والشركات التي لا وجود لها في المملكة عبر الرقم الموحد من منصة استثمر في السعودية (Invest Saudi) (وكالة الأنباء السعودية).

هل يمنح شراء العقار إقامة في السعودية؟ ليس تلقائياً. فنظام الإقامة المميزة يسير على مسار مستقل: يجوز للمقيمين المميزين تملك العقار السكني والتجاري والصناعي خارج مكة والمدينة والمناطق الحدودية، مع حق انتفاع يصل إلى 99 سنة داخل المدينتين المقدستين (نظام الإقامة المميزة عبر وزارة الاستثمار). أما الحد الأدنى لقيمة العقار ورسوم منتج الإقامة العقاري فلا يردان في أي مصدر أولي يمكننا التحقق منه: n/a.

المصادر

• وكالة الأنباء السعودية، بيان الهيئة العامة للعقار عن دخول النظام حيز النفاذ، وبوابة «العقارات السعودية»، وجدول النطاقات (22 يناير 2026): رابط
• الهيئة العامة للعقار، الأسئلة والأجوبة الرسمية عن نظام تملك غير السعوديين للعقار (تاريخ المرسوم، 15 مادة، تاريخ النشر في أم القرى، 180 يوماً، الفئات المؤهلة، آلية النطاقات، قاعدة مكة والمدينة، رسوم 10%، العقوبات): رابط
• الهيئة العامة للعقار، بوابة نطاقات «العقارات السعودية» (تعمل؛ فُحصت في 28 يوليو 2026): رابط
• وزارة العدل (عبر وزارة الاستثمار)، نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره لعام 2000 (حد 30 مليون ريال، قاعدة الخمس سنوات، حظر مكة والمدينة): رابط
• نظام الإقامة المميزة (عبر وزارة الاستثمار)، حقوق التملك وحق الانتفاع 99 سنة: رابط
• سوق العقار بوزارة العدل، تعاملات النصف الأول من 2026 (عبر عرب نيوز): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026 (ملف xlsx): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الناتج المحلي الإجمالي 2024 وحصة العقار (عبر عرب نيوز): رابط
• البنك المركزي السعودي (ساما) / الهيئة العامة للإحصاء، رصيد الاستثمار الأجنبي المباشر وصافي التدفقات حتى الربع الثالث 2025 (عبر عرب نيوز): رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، إحصاءات منصة سكني للبيع على الخارطة (27 أغسطس 2025): رابط
• برنامج رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة بوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، شرائح الرسوم (عبر صحيفة أملاك): رابط