نظام البيع على الخارطة في السعودية: رخص وافي وأرقام السوق

لا يكون البيع على الخارطة في السعودية مشروعاً إلا برخصة من برنامج وافي التابع للهيئة العامة للعقار، وهذه الرخصة هي أرخص إشارة فحص ائتماني في السجل العام للمملكة. فقد دخل نظام البيع والتأجير على الخارطة حيز النفاذ في 4 أبريل 2024 (الهيئة العامة للعقار)، وجاءت لائحته التنفيذية لتضع سقفاً لمبالغ الحجز عند 5% من قيمة الوحدة، وتقفل المتحصلات في حساب ضمانٍ مستقل لكل مشروع، وتقرّر حداً أدنى نظامياً لتعويض التأخير (اللائحة التنفيذية للهيئة العامة للعقار، أبريل 2024). وفي 2023، وهي آخر سنة رسمية كاملة، رخّص وافي 101,942 وحدة عبر 434 رخصة مشروع (الهيئة العامة للعقار، مارس 2024). ومن يقرأ نظام البيع على الخارطة بعين مموّل يرى في الرخصة حساب ضمان وإشرافاً هندسياً وسحباً منضبطاً للأموال: مصفاة قابلية للتمويل، لا معاملة ورقية.

الأرقام الأساسية في لمحة

ماذا يقول نظام البيع على الخارطة فعلاً

صدر نظام بيع وتأجير مشاريع العقار على الخارطة بقرار مجلس الوزراء رقم 196 وتاريخ 04/03/1445هـ، ونُشر في الجريدة الرسمية في 1 أكتوبر 2023، ودخل حيز النفاذ في 4 أبريل 2024، ويمتد على 30 مادة تغطي الترخيص والتسجيل وحسابات الضمان والإنفاذ (الهيئة العامة للعقار؛ أداة الإصدار).

ويحمل النظامَ موعدان: على الجهة المختصة أن تبتّ في الطلب المكتمل خلال 30 يوماً، ويُعدّ انقضاؤها دون ردّ موافقةً، وعلى المطوّر أن يبدأ أعمال البناء خلال ستة أشهر من صدور الرخصة (الهيئة العامة للعقار، أكتوبر 2023). الأول يضبط الجهة الرقابية نفسها، والثاني يقطع الطريق على تخزين الرخص فوق أراضٍ بلا تمويل. وبحكم بنية النظام ذاتها، فإن أي رخصة بيع سارية اليوم قد اجتازت عتبة جاهزية فعلية.

لماذا تُقرأ رخصة وافي كما تُقرأ شروط قرض مصرفي

بموجب اللائحة التنفيذية (أبريل 2024)، يحتفظ كل مشروع مرخّص بحساب ضمان واحد مخصص له رقم مرجعي فريد، مقوَّم بالريال. تقصر المادة 26 السحب على أغراض المشروع، بشيك أو تحويل فقط، دون صراف آلي أو بطاقات ائتمانية؛ وتوجب المادة 27 أن يجيز كلَّ طلب سحب المكتبُ الاستشاري المشرف والمحاسبُ القانوني معاً، عبر ممثلين مسمّين مسجّلة تواقيعهم (اللائحة التنفيذية، المادتان 26 و27). إنه سحب مرتبط بنسب الإنجاز بكل معنى الكلمة، مطبَّق على كل ريال من أموال المشترين.

وتحتاج الشركة إلى 35 درجة من 100 على الأقل في تقييم المطوّرين لدى الهيئة العامة للعقار لدخول السجل؛ أما الشخص الطبيعي فيحتاج 35 من 55، ويُقيَّد بسقف 5,000 متر مربع من مساحات البناء لكل مشروع، وثلاث سنوات للإنجاز، وثلاثة مشاريع في السنة (اللائحة التنفيذية، المواد 3 و5 و12). وللتسليم المتأخر حدّ أدنى نظامي: 2% على الأقل من قيمة البيع سنوياً على الأراضي المطوَّرة، وأجرة المثل السوقية على الأقل، بتقدير مقيّم معتمد، على الوحدات (المادة 35).

بالنسبة إلى صندوق أو جهة تمويل، تجمع الرخصة ثلاثة فحوص تُشترى عادةً كلٌّ على حدة: مشرف هندسي، ومحاسب قانوني يملك حق الاعتراض على حركة النقد، وجهة رقابية نفّذت 1,130 زيارة إشرافية ميدانية في 2023، منها 475 زيارة هندسية (الهيئة العامة للعقار، مارس 2024). فالمعروض المستقبلي المرخّص من وافي مُقيَّمٌ ائتمانياً سلفاً على نحوٍ لا يتوافر للمعروض المعلن، بما فيه المشاريع العملاقة.

التسلسل الذي يسلكه المطوّر فعلياً

لا يقبل وافي الطلب أصلاً حتى يعتمده الاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني المعتمد للمطوّر، وكلاهما مسجّل في المنصة (الخدمة الإلكترونية للهيئة العامة للعقار). والترتيب المؤكد هو:

1. دخول سجل المطوّرين العقاريين (عتبتا التقييم 35 درجة المذكورتان أعلاه).
2. اختيار نوع من أربعة أنواع للرخص: البيع على الخارطة، أو النطاق (Scope)، أو التسويق مع تلقّي المبالغ أو من دونه (الخدمة الإلكترونية للهيئة العامة للعقار).
3. التسويق لمدة أقصاها 180 يوماً للرخصة الواحدة، قابلة للتجديد، مع سقف لمبالغ الحجز عند 5% من قيمة الوحدة (اللائحة، المادتان 8 و10).
4. صدور القرار خلال 30 يوماً (أو الموافقة الضمنية)، ثم فتح حساب الضمان، وبدء البناء خلال ستة أشهر.

هذه القائمة نفسها هي قائمة تحقق المشتري: نوع الرخصة (فالتسويق «من دون تلقّي المبالغ» يعني أن المطوّر لا يجوز له قبض أموالكم)، والرقم المرجعي لحساب الضمان، والاستشاري والمحاسب المسمّيان. وكل بائع لا تجتمع لديه الثلاثة لا يبيع على الخارطة بيعاً نظامياً.

ما حجم البيع على الخارطة في السعودية؟

يغطي أحدث بيان سنوي كامل للجنة وافي سنة 2023: 101,942 وحدة مرخّصة للبيع على الخارطة عبر 434 رخصة مشروع، إضافةً إلى 350 رخصة قيد للمطوّرين، مع ارتفاع تأهيلات المكاتب الهندسية 22% وتأهيلات المكاتب المحاسبية 26% عن 2022 (الهيئة العامة للعقار، مارس 2024).

ويُظهر البيان نفسه قاعدةً تتسع أسرع من خط النهاية. فقد نمت رخص المشاريع الصغيرة والمتوسطة 63% في 2023 مضيفةً 3,273 وحدة؛ وغطت 35 رخصة عرض أكثر من 42,180 وحدة تحت الإنشاء؛ أما الإنجازات، ورغم قفزتها 650% على أساس سنوي، فلم تتجاوز 3,640 وحدة سكنية في 42 مشروعاً (الهيئة العامة للعقار، مارس 2024).

حساب عمران (نسبة تدفق، لا معدل إنجاز). في 2023 رخّص وافي 101,942 وحدة وسجّل 3,640 وحدة منجزة: 101,942 / 3,640 = 28 وحدة تدخل المعروض المرخّص مقابل كل وحدة سُلّمت في تلك السنة. الدفعتان مختلفتان زمنياً (فالوحدات تكتمل بعد ترخيصها بسنوات)، فهي نسبة تدفق لا معدل تعثر؛ لكنها تُظهر كم أن السوق محمّل من جهة الدخول، ولماذا يقع ثقل الحماية على انضباط حسابات الضمان. (الرقمان معاً: الهيئة العامة للعقار، مارس 2024.)

أما التوزيع فتقوده الدولة. أعلنت منصة سكني أكثر من 580,000 حجز تراكمي على الخارطة عبر 623 مشروعاً، وعرضاً على الخارطة يتجاوز 248,000 وحدة، و4.6 مليون مستخدم حتى 27 أغسطس 2025 (وزارة البلديات والإسكان). وباعت الشركة الوطنية للإسكان أكثر من 13,000 وحدة بقيمة 13.5 مليار ريال في النصف الأول من 2024، أي أربعة أضعاف رقمها في النصف الأول من 2023 (وكالة الأنباء السعودية، 29 أغسطس 2024)، وسجّلت إيرادات بلغت 26 مليار ريال في السنة المالية 2024، وتحمل تكليفاً ببناء 600,000 مسكن حتى 2030 (AGBI نقلاً عن الرئيس التنفيذي للشركة الوطنية للإسكان، يناير 2025). أما جانب الطلب فمبسوط في قراءتنا للسوق العقاري السكني السعودي.

المشترون غير السعوديين ونظام التملك النافذ في يناير 2026

دخل نظام تملك غير السعوديين للعقار حيز النفاذ في 22 يناير 2026؛ والتملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة مقصور على الشركات السعودية والأفراد المسلمين، وذكرت الهيئة العامة للعقار أن وثيقة النطاقات الجغرافية التي تحدد أين يجوز لغير السعوديين الشراء «سيُعلن عنها خلال الربع الأول من 2026» (الهيئة العامة للعقار؛ وكالة الأنباء السعودية، 22 يناير 2026).

العبء المالي معروف حتى حيث لا تزال الخريطة غائبة: تتحمل تصرفات غير السعوديين رسوماً عقارية إجمالية نسبتها 10%، هي ضريبة التصرفات العقارية 5% مضافاً إليها رسم على غير السعوديين يصل إلى 5% (أسئلة وأجوبة الهيئة العامة للعقار، يوليو 2025). ولا يبيّن الإعلان كيف تتقاطع النطاقات الجغرافية مع ترخيص وافي؛ وإلى أن تصدر الوثيقة يبقى هذا التقاطع غير محدد في السجل العام. التفاصيل الكاملة، بين النظام القديم والجديد، في تحليلنا لتملك غير السعوديين للعقار.

أين تتوقف الأرقام الرسمية

أربعة أمور يريدها أي مقيّم ائتماني غائبة عن السجل العام، ونقول ذلك صراحةً بدل استعارة أرقام المسوح الخاصة (قواعد الإسناد في منهجيتنا):

• لا إجماليات لوافي بعد السنة المالية 2023. لا بيان لأحجام السنة المالية 2024 أو 2025 أو النصف الأول من 2026 حتى 28 يوليو 2026.
• حصة البيع على الخارطة من إجمالي الصفقات. لا ينشر أي مصدر سعودي أولي هذا التقسيم؛ والأرقام المتداولة تعود إلى مجمّعات غير منسوبة، ونحن نستبعدها.
• الحصة السوقية للشركة الوطنية للإسكان في البيع على الخارطة. ادعاء كثير التكرار بلا إسناد أولي يمكن تتبعه؛ ومبيعات الشركة المُفصح عنها أعلاه هي الحد الأدنى القابل للتحقق.
• قائمة بنوك الضمان وجدول الغرامات. توجب اللائحة الإفصاح عن بنك الضمان لكل مشروع (المادة 24) وترسم مسار لجنة النظر في المخالفات (المواد 43 إلى 46)، لكن لا توجد قائمة مجمّعة للبنوك ولا جدول غرامات منشور (اللائحة التنفيذية، أبريل 2024).

الإفصاحات على مستوى المشروع هي المدخل: فوافي ملزم بنشر تفاصيل كل رخصة، ويمكن بذلك إعادة بناء السجل مشروعاً مشروعاً حتى يصير قاعدة البيانات التي توقفت البيانات السنوية عن توفيرها. هذا هو عملنا. اطلبوا مجموعة بيانات سجل وافي أو حدّدوا نطاق جلسة إحاطة عن المعروض المرخّص في مدينتكم المستهدفة.

الأسئلة الشائعة

ما برنامج وافي في السعودية؟ هو برنامج الترخيص التابع للهيئة العامة للعقار للبيع والتأجير على الخارطة، بموجب النظام النافذ منذ 4 أبريل 2024، وهو الطريق النظامي الوحيد للبيع على الخارطة. أصدر في 2023 عدد 434 رخصة مشروع غطت 101,942 وحدة، إضافةً إلى 350 رخصة قيد للمطوّرين (الهيئة العامة للعقار).

كيف يعمل حساب الضمان في البيع على الخارطة في السعودية؟ حساب ضمان واحد بالريال لكل مشروع، برقم مرجعي فريد. والسحب مقصور على أغراض المشروع، بشيك أو تحويل، ويجيز كل عملية المكتبُ الاستشاري والمحاسبُ القانوني معاً (اللائحة، المادتان 26 و27).

هل يستطيع الأجانب شراء عقار على الخارطة في السعودية؟ دخل نظام تملك غير السعوديين حيز النفاذ في 22 يناير 2026، برسوم إجمالية نسبتها 10%، مع قصر مكة المكرمة والمدينة المنورة على الشركات السعودية والأفراد المسلمين. وكانت وثيقة النطاقات الجغرافية مرتقبة في الربع الأول من 2026 بحسب الهيئة العامة للعقار؛ ولم يُبيَّن بعد تقاطعها مع ترخيص وافي.

المصادر

• الهيئة العامة للعقار، منصة وافي (القرار 196): رابط
• الهيئة العامة للعقار، قاعدتا 30 يوماً و6 أشهر (أكتوبر 2023): رابط
• الهيئة العامة للعقار، النظام نافذ من 4 أبريل 2024، 30 مادة: رابط
• الهيئة العامة للعقار، اللائحة التنفيذية (أبريل 2024): رابط
• الهيئة العامة للعقار، الخدمة الإلكترونية للرخص (الموافقات، أنواع الرخص الأربعة): رابط
• الهيئة العامة للعقار / لجنة وافي، إحصاءات 2023: رابط
• وزارة البلديات والإسكان، إحصاءات سكني (27 أغسطس 2025): رابط
• وكالة الأنباء السعودية، مبيعات الوطنية للإسكان في النصف الأول 2024: رابط
• AGBI، إيرادات الوطنية للإسكان 2024 والتكليف: رابط
• الهيئة العامة للعقار، نفاذ نظام تملك غير السعوديين (22 يناير 2026): رابط
• وكالة الأنباء السعودية، بيان وثيقة النطاقات الجغرافية: رابط
• الهيئة العامة للعقار، أسئلة وأجوبة تملك غير السعوديين (رسوم 10%): رابط