السوق العقاري السكني في السعودية: تحول 2026 كما تكشفه البيانات

قلب السوق العقاري في السعودية اتجاهه من انخفاض سنوي بنسبة 1.6% في الربع الأول 2026 إلى نمو بنسبة 1.3% في الربع الثاني 2026 على المؤشر الرسمي للهيئة العامة للإحصاء، في النصف السنوي نفسه الذي هبطت فيه قيمة العقارات المتداولة إلى النصف عند 82.2 مليار ريال (بيانات وزارة العدل، النصف الأول 2026). أما التمويل العقاري السكني الجديد فلم ينخفض سوى نحو 11.5% عبر 2025 كاملة، إلى 82.9 مليار ريال. وحين تُقرأ السلاسل الثلاث معاً فإنها تصف حدثاً واحداً في السوق العقاري السكني في السعودية: المضاربة على الأراضي تُفرض عليها الرسوم وتُدفع خارج السوق، بينما يظل طلب المستخدم النهائي الممول هو من يضع الأسعار لما لا يزال يتداول.

كل ما يلي مأخوذ من مصادر أولية (الهيئة العامة للإحصاء، ووزارة العدل، والهيئة العامة للعقار، وساما، وإفصاحات الإسكان الحكومية)، مع تاريخ ورابط على كل رقم. تملك هذه الصفحة الصورة الوطنية؛ وللعمق على مستوى المدن، ابدؤوا بـالسوق العقاري السكني في الرياض.

الأرقام الأساسية في لمحة

كيف تحرك السوق العقاري السكني في السعودية في الربع الثاني 2026

سجل الرقم القياسي لأسعار العقارات الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء ارتفاعاً سنوياً بنسبة 1.3% في الربع الثاني 2026، بانعكاس مقداره 2.9 نقطة عن قراءة الربع الأول 2026 السالبة عند 1.6%، وكسب 3.0% على أساس ربعي (الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026؛ نشرة الربع الأول 2026). ربع واحد قلب اتجاه السلسلة الوطنية.

والتركيبة أهم من رقم العنوان. فالقطاع السكني، الذي يحمل 72.7% من وزن المؤشر، ارتفع 2.6% على أساس سنوي في الربع الثاني 2026، لكن مكوناته الفرعية شدت في اتجاهات متعاكسة: الأراضي السكنية +6.3%، والشقق +1.1%، والأدوار السكنية +0.4%، بينما انخفضت الفلل 9.7% (الهيئة العامة للإحصاء). وتعمق انخفاض الفلل من 6.1% في الربع الأول (الهيئة العامة للإحصاء) حتى مع تحول الإجمالي إلى الموجب. وانخفض التجاري 3.2%. وقفزت الأراضي الزراعية، ووزنها 1.9%، بنسبة 11.3%.

وعلى مستوى المناطق، يبلغ التأرجح أقصاه حيث يتركز الضغط السياساتي: سجلت الرياض +4.2% على أساس سنوي في الربع الثاني 2026 بعد انخفاض 4.4% في الربع الأول، وكانت الجوف صاحبة أوسع ارتفاع عند +10.4% وحائل صاحبة أوسع انخفاض عند 10.1% (الهيئة العامة للإحصاء، جدول المناطق).

قراءتنا: هذه قراءة تدوير، لا قراءة تعافٍ. فالمنتج الذي تقترض له الأسر السعودية (استحوذت الفلل على 64% من قيمة التمويل العقاري المصرفي في 2025، وفق بيانات ساما أدناه) يعيد التسعير نزولاً بوتيرة تقترب من خانتين، بينما يُزايد على مدخل بناء البيت، أي الأرض. المشترون لم يغادروا؛ غيّروا المنتج.

قيمة الصفقات هبطت إلى النصف، والمؤشر بالكاد التفت

تضع بيانات وزارة العدل قيمة الصفقات في النصف الأول 2026 عند 82.2 مليار ريال، بانخفاض 51.5% عن 169.4 مليار ريال في النصف الأول 2025. وانخفض عدد الصفقات بوتيرة أخف، إلى 161,900 صفقة من 220,000 (انخفاض 26.4%)، وتراجع متوسط السعر المدفوع إلى 1,965 ريالاً للمتر المربع من 2,217 ريالاً (انخفاض 11.4%) (وزارة العدل عبر عرب نيوز، يوليو 2026).

انخفاض القيمة بضعف سرعة انخفاض العدد يعني أن السوق فقد أكبر تذاكره أولاً. وبيانات صفقات الهيئة العامة للعقار تسمي هذه التذاكر بدقة: انخفضت صفقات الأراضي 55% على أساس سنوي في الربع الأول 2026 إلى 21,320 صفقة، وهو أدنى رقم فصلي في سلسلة تمتد إلى منتصف 2023، وهبطت قيمة مبيعات الأراضي 65% إلى 20.71 مليار ريال. وتراجعت صفقات الفلل 44% إلى ما يزيد قليلاً على 3,500 صفقة؛ وكانت الشقق الأكثر صموداً بانخفاض 38% إلى 12,650 صفقة (الهيئة العامة للعقار عبر AGBI، يوليو 2026). وبلغ إجمالي المساكن المباعة في الربع الأول 2026 نحو 29,000 مسكن، أي نصف رقم العام السابق (وزارة العدل عبر AGBI، مايو 2026). وفي المقابل ارتفعت رخص البناء 28% على أساس سنوي إلى 7,350 رخصة في أبريل 2026، إذ يتجه المشترون بازدياد إلى البناء الذاتي بدلاً من الشراء من المطورين (AGBI)؛ وخط الرخص هذا هو التوأم الطلبي لقراءة أسعار الأراضي السكنية +6.3% أعلاه.

وثمة رقم يُساء قراءته هنا باستمرار. فانخفاض متوسط وزارة العدل للسعر بالمتر المربع بنسبة 11.4% يُقتبس بوصفه انهياراً، وهو في معظمه أثر تركيبة: احذف صفقات الأراضي عالية القيمة التي اختفت من التداول، وسينخفض المتوسط الخام حتى لو لم يُعد تسعير شيء. أما الرقم القياسي لأسعار العقارات لدى الهيئة العامة للإحصاء، المعدل لفروق الجودة عبر نموذج ذكاء اصطناعي جغرافي (Geo-AI) بُني مع الهيئة العامة للعقار ووزارة العدل وساما على سنة أساس 2023 (منهجية الهيئة)، فيُظهر ارتفاع الأسعار السكنية 2.6% عبر الفترة العريضة نفسها. الرقمان يختلفان لأنهما يقيسان شيئين مختلفين، والمؤشر هو إشارة السعر الأفضل.

التمويل العقاري هو الأرضية التي يقف عليها هذا السوق

تُظهر جداول ساما أن التمويل العقاري السكني الجديد من البنوك بلغ 80.4 مليار ريال في 2025، بانخفاض 12% على أساس سنوي، عبر 108,800 عقد، بمتوسط تمويل جديد قدره 739,000 ريال (ساما عبر أرقام، 3 فبراير 2026). أضف شركات التمويل (2.49 مليار ريال، وهو أدنى مستوى في سبع سنوات) يصبح إجمالي 2025 المجمع 82.9 مليار ريال مقابل 93.6 مليار ريال في 2024 (ساما عبر أملاك).

السياق يجعل هذا الرقم صامداً لا ضعيفاً. فقد بلغ منح التمويل المصرفي ذروته عند 152.5 مليار ريال في 2021، ثم انهار إلى 77.7 مليار ريال في 2023 مع ارتفاع الفائدة، قبل أن يتعافى إلى 91.1 مليار ريال في 2024 (النشرة الإحصائية الشهرية لساما، نوفمبر 2025، الجدول 12f). انخفاض بنسبة 12% في 2025، في سنة بدأت فيها قيم الصفقات تهبط إلى النصف، يعني أن المالك الشاغل الممول هو الآن المشتري الحدي للسكن السعودي. تاجر الأراضي النقدي غادر؛ والمقترض ذو الراتب لم يغادر. وما زالت الفلل تستوعب 51.44 مليار ريال، أي 64% من قيمة التمويل العقاري المصرفي، في 2025 (ساما عبر أملاك) حتى مع انخفاض أسعارها. الأسر تمول المنتج نفسه الذي يعيد التسعير نزولاً، وهذا هو بالضبط ما تبدو عليه نافذة التفاوض.

والفائدة تتحرك في الاتجاه الصحيح لمصلحتهم. فقد خفض ساما معدل اتفاقيات إعادة الشراء (الريبو) من 5.00% في ديسمبر 2024 (وكالة الأنباء السعودية، 18 ديسمبر 2024) إلى 4.25% بحلول 11 ديسمبر 2025 (سعودي جازيت)، وانخفض سايبور لأجل 3 أشهر من متوسط 6.02% في 2024 إلى 4.97% في نوفمبر 2025 (نشرة ساما، الجدول 6). وتتعمق بنية التمويل أيضاً: سعّرت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري صكوكها الدولية الثالثة عند 2.75 مليار دولار في يوليو 2026، بتغطية اكتتاب بلغت 6.8 مرة، وضاعفت برنامجها إلى 10 مليارات دولار (عرب نيوز)، بعد أن أطلقت أول أوراق مالية مدعومة برهون عقارية سكنية في المملكة في أغسطس 2025 (حجم الصفقة غير معلن) (عرب نيوز). وتحفظ واحد يقال بأمانة: أحدث نشرة متاحة من ساما تمتد حتى نوفمبر 2025، فلا توجد بعد قراءة موثقة للتمويل في 2026. السلسلة الكاملة للمنح وآليات الفائدة وما تعنيه للقدرة على التملك في تحليلنا للتمويل العقاري في السعودية.

حزمة السياسات: رسوم وتجميد إيجارات وشريحة مشترين جديدة

لا شيء من هذا مصادفة: فمنذ منتصف 2025 أعادت الحكومة بناء الحوافز على جانبي السوق معاً، وبيانات الصفقات أعلاه هي النتيجة المقصودة.

على جانب المعروض، استبدل نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة المعدل بالرسم الموحد القديم البالغ 2.5% رسماً سنوياً من أربع شرائح: 10% من قيمة الأرض في مناطق التطوير ذات الأولوية القصوى، ثم 7.5% و5% و2.5%، ويسري حيثما تبلغ حيازات المالك المجمعة في المدينة الواحدة 5,000 متر مربع (وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان؛ أملاك). فتحت الرياض أول دورة فوترة في 1 يناير 2026، وصدرت فواتير لأكثر من 60,000 مالك أرض (الوزارة عبر AGBI، 2 يناير 2026). وبحلول منتصف يونيو 2026 أحصت الوزارة 71 مليون متر مربع من أراضي الرياض الخاملة سابقاً دخلت التطوير أو التداول (الوزارة عبر أملاك، 17 يونيو 2026). ويسري إلى جانب ذلك رسم مصاحب يصل إلى 5% على المباني المتروكة شاغرة ستة أشهر فأكثر، بموجب لائحة أُقرت في 15 مايو 2026 (الوزارة عبر سعودي جازيت). أصبح الاحتفاظ بأرض مميزة خاملة في الرياض يكلف صاحبها ما يصل إلى عُشر قيمتها كل سنة؛ وانهيار صفقات الأراضي بنسبة 55% لدى الهيئة العامة للعقار هو تلك الحسبة وقد جرى تسعيرها. جدول الشرائح الكامل والمسار القانوني وتعميم المدن في إحاطتنا عن رسوم الأراضي البيضاء.

وعلى جانب الطلب، جُمدت إيجارات الرياض خمس سنوات اعتباراً من 25 سبتمبر 2025، سكنياً وتجارياً، والصيغة الرسمية للقرار هي إيقاف الزيادة السنوية للأجرة (كينغ آند سبولدينغ، عن المرسوم الملكي)؛ انظر آلية تجميد الإيجارات في الرياض. وبلغ تملك الأسر السعودية للمساكن 66.24% بنهاية 2025، صعوداً من 47% في 2016، مقابل مستهدف رؤية 2030 البالغ 70% (الوزارة عبر سعودي جازيت)، فيما تحمل منصة سكني أكثر من 248,000 وحدة على الخارطة و580,000 حجز (الوزارة، أغسطس 2025). وتُوصل الآن شريحة مشترين جديدة بالسوق: فتح مناطق محددة أمام المشترين الأجانب، وهو ما نغطيه على حدة في هل يستطيع الأجانب تملك العقار في السعودية.

الإيجارات لا تزال ترتفع رغم كل ذلك

بينما كانت أسعار البيع تعيد التموضع، لم تتوقف الإيجارات. يُظهر مؤشر أسعار المستهلك لدى الهيئة العامة للإحصاء ارتفاع الإيجارات السكنية الفعلية 4.7% على أساس سنوي في مايو 2026، مع ارتفاع مجموعة السكن 3.7% ومساهمتها بـ0.7 نقطة مئوية في معدل التضخم العام البالغ 1.8%، وهي أكبر مساهم منفرد (الهيئة عبر عرب نيوز، يونيو 2026). وتحت ذلك كله عدد سكان ينمو 4.7% سنوياً ليبلغ 35.3 مليون نسمة في منتصف 2024 (الهيئة العامة للإحصاء). الأسر التي أخرجتها الأسعار من سوق صفقات هبط إلى النصف لا تختفي؛ إنها تستأجر.

ملاحظة عمران عن اتجاه العوائد. لا ينشر أي مصدر أولي معتمد مستويات العوائد الإيجارية السكنية في السعودية. لكن الاتجاه قابل للتقرير: فمع ارتفاع الإيجارات وطنياً 4.7% (مؤشر أسعار المستهلك، مايو 2026) مقابل ارتفاع أسعار الشقق 1.1% وانخفاض أسعار الفلل 9.7% (الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026)، فإن العوائد الإجمالية الضمنية على المخزون السكني القائم تتسع، وبأسرع وتيرة في الفلل. هذا اتجاه مشتق من مؤشرين رسميين، لا مستوى عائد.

فجوات السجل الوطني وتقديراتنا

أربعة أرقام يدور عليها فعلاً أي قرار استثمار سكني لا تنشرها أي جهة حكومية سعودية: متوسط أسعار الصفقات على مستوى المدن (وزارة العدل تنشر فقط المتوسط الوطني الممزوج البالغ 1,965 ريالاً للمتر المربع)، والمعروض المستقبلي من الوحدات على مستوى المملكة، ومستويات العائد الإيجاري، والامتصاص العقاري، أي وتيرة بيع المخزون الجديد فعلياً (انظر شرح معدل الامتصاص العقاري). تملأ مسوح الوساطة الخاصة هذه الفجوات بأرقام غير قابلة للتحقق؛ ونفضل نحن تقديرات واضحة الوسم مبنية من السجل الأولي، وفق منهجيتنا.

تقدير عمران (مشتق من بيانات الهيئة العامة للعقار): متوسط صفقة الأرض يتقلص. تعني أرقام الهيئة للربع الأول 2026 أن متوسط صفقة الأرض يبلغ نحو 971,000 ريال (20.71 مليار ريال مقسومة على 21,320 صفقة). وبعكس نسب الانخفاض المنشورة (55% في العدد و65% في القيمة) يخرج متوسط ضمني للربع الأول 2025 قريب من 1.25 مليون ريال (59.2 مليار على 47,400). أي أن متوسط قيمة صفقة الأرض انخفض نحو 22% في سنة واحدة: نظام الرسوم يُخرج القطع المضاربية الكبيرة من التداول أسرع مما يخفض عدد الصفقات.

تدور الأرباع الأربعة المقبلة على سؤال واحد: هل تتحول تلك الأراضي التي طالتها الرسوم إلى وحدات مطروحة بسرعة تكفي شريحة مشترين ممولة لم تغادر أصلاً؟ نحن نتتبع هذا التحول مشروعاً مشروعاً. اطلبوا مجموعة البيانات الوطنية الأساسية أو احجزوا جلسة إحاطة مضبوطة على حاجتكم.

الأسئلة الشائعة

هل السوق العقاري في السعودية ينمو أم يتراجع في 2026؟ الاثنان معاً، بحسب السلسلة التي تقرؤها. الأسعار الرسمية عادت إلى الموجب في الربع الثاني 2026 (+1.3% سنوياً للمؤشر العام و+2.6% للسكني) بعد تراجع الربع الأول، لكن قيمة الصفقات هبطت إلى النصف عند 82.2 مليار ريال في النصف الأول 2026 وفق بيانات وزارة العدل. الأسعار تتماسك على حجم تداول ضئيل يعيد توزيع نفسه: الأراضي والشقق ترتفع، والفلل تنخفض 9.7%.

لماذا انخفضت قيمة الصفقات العقارية السعودية إلى النصف؟ الانهيار متركز في الأراضي. تُظهر بيانات الهيئة العامة للعقار انخفاض صفقات الأراضي 55% وقيمتها 65% على أساس سنوي في الربع الأول 2026، بعد أن بدأت فوترة رسوم الأراضي البيضاء (2.5% إلى 10% من قيمة الأرض سنوياً) في الرياض في 1 يناير 2026. وانخفض عدد الصفقات إجمالاً 26.4%، أي نصف انخفاض القيمة، ما يعني أن أكبر التذاكر المضاربية خرجت أولاً.

كم يبلغ متوسط سعر المسكن في السعودية؟ لا تنشر أي جهة رسمية متوسط سعر وطنياً للمساكن. بلغ متوسط وزارة العدل عبر كل العقارات المتداولة 1,965 ريالاً للمتر المربع في النصف الأول 2026 (بانخفاض 11.4% سنوياً)، لكنه يمزج الأراضي والمساكن والعقار التجاري. ويبقى متوسط التمويل العقاري الجديد لدى ساما البالغ 739,000 ريال في 2025 المؤشر الأفضل لكلفة شراء مسكن ممول.

كم تبلغ نسبة تملك المساكن في السعودية؟ 66.24% من الأسر السعودية بنهاية 2025 وفق وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، صعوداً من 47% في 2016، ودون مستهدف رؤية 2030 البالغ 70%. والفجوة المتبقية هي ما يخدمه دعم التمويل ومعروض سكني ورسوم الأراضي.

ما رسوم الأراضي البيضاء؟ رسم سنوي على الأراضي الحضرية غير المطورة، عُدل في 2025 من نسبة موحدة 2.5% إلى أربع شرائح: 2.5% و5% و7.5% و10% من قيمة الأرض بحسب أولوية التطوير، ويسري على من تبلغ حيازاته 5,000 متر مربع فأكثر في المدينة الواحدة. بدأت فوترة الرياض في 1 يناير 2026 بأكثر من 60,000 فاتورة؛ وتلحق مكة وجدة ومنطقة الدمام في المرحلة الثانية.

ما الرقم القياسي لأسعار العقارات (REPI)؟ مؤشر الأسعار الرسمي الفصلي للهيئة العامة للإحصاء، أُعيد بناؤه على سنة أساس 2023 بمنهجية ذكاء اصطناعي جغرافي طُورت مع الهيئة العامة للعقار ووزارة العدل وساما، ويُنشر بالمنهجية الجديدة منذ الربع الثالث 2024. وهو معدل لفروق الجودة، ولهذا يمكنه الارتفاع بينما تنخفض المتوسطات الخام للصفقات.

المصادر

• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثاني 2026 (الوطني +1.3%، تفصيل السكني، المناطق): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الأول 2026 (انخفاض 1.6% سنوياً، المنهجية): رابط
• وزارة العدل، بيانات صفقات النصف الأول 2026، عبر عرب نيوز: رابط
• الهيئة العامة للعقار، صفقات الأراضي والفلل والشقق للربع الأول 2026، عبر AGBI: رابط
• وزارة العدل، مبيعات المساكن للربع الأول 2026، عبر AGBI: رابط
• ساما، التمويل العقاري السكني للسنة المالية 2025 (المجمع 82.9 مليار ريال)، عبر صحيفة أملاك: رابط
• ساما، التمويل المصرفي للسنة المالية 2025 (80.4 مليار ريال، 108,800 عقد)، عبر أرقام: رابط
• النشرة الإحصائية الشهرية لساما، نوفمبر 2025 (الجدولان 12f و6): رابط
• وكالة الأنباء السعودية، خفض ساما الريبو إلى 5.00% (18 ديسمبر 2024): رابط
• سعودي جازيت، خفض ساما الريبو إلى 4.25% (11 ديسمبر 2025): رابط
• الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري، الصكوك الدولية الثالثة (2.75 مليار دولار، يوليو 2026)، عبر عرب نيوز: رابط
• الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري، أول أوراق مالية مدعومة برهون سكنية في السعودية (أغسطس 2025)، عبر عرب نيوز: رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، نسبة التملك 66.24% بنهاية 2025، عبر سعودي جازيت: رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، شرائح رسوم الأراضي البيضاء في الرياض وفوترة 1 يناير 2026: رابط
• جدول شرائح رسوم الأراضي البيضاء، عبر صحيفة أملاك: رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، أثر رسوم الأراضي البيضاء في الرياض (71 مليون متر مربع)، عبر صحيفة أملاك: رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، أكثر من 60,000 فاتورة في الرياض، عبر AGBI: رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، لائحة رسوم العقارات الشاغرة (حتى 5%)، عبر سعودي جازيت: رابط
• كينغ آند سبولدينغ، تجميد إيجارات الرياض خمس سنوات (مرسوم 25 سبتمبر 2025): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، مؤشر أسعار المستهلك مايو 2026 (الإيجارات +4.7%)، عبر عرب نيوز: رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، تقديرات السكان 2024 (35.3 مليون نسمة): رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، إحصاءات منصة سكني (أكثر من 248,000 وحدة على الخارطة): رابط