التمويل العقاري في السعودية: ما تكشفه جداول ساما (2025-2026)

ضخّت البنوك السعودية 80.4 مليار ريال من التمويل العقاري السكني الجديد في 2025، بتراجع 12% على أساس سنوي، عبر 108,800 عقداً، واستحوذت الفلل على 64% من القيمة (بيانات ساما عبر أرقام، 3 فبراير 2026). والسلسلة الشهرية أسوأ حالاً من السنوية: فقد ضخّت البنوك 4.47 مليار ريال في نوفمبر 2025، أي أقل من نصف مستوى نوفمبر 2024 البالغ 10.06 مليار ريال، رغم خفض سعر الفائدة الرئيس 175 نقطة أساس بين منتصف 2024 وديسمبر 2025 (النشرة الإحصائية الشهرية للبنك المركزي السعودي (ساما)، نوفمبر 2025). من يريد تسعير التمويل العقاري في السعودية فعليه أن يقرأ جدولين من جداول ساما كل شهر قبل أي شيء آخر. هذه الصفحة تقرؤهما، بمصدرٍ وتاريخٍ على كل رقم.

الأرقام الأساسية في لمحة

سوق لا يتجاوز حجمها اليوم نصف ذروة 2021 إلا بالكاد

بلغ التمويل المصرفي الجديد ذروته عند 152.5 مليار ريال عبر 201,481 عقداً في 2021، ولامس قاعه عند 77.7 مليار ريال في 2023، ثم تعافى إلى 91.1 مليار ريال في 2024، قبل أن ينزلق إلى 80.4 مليار ريال في 2025، أي 53% من الذروة (ساما، الجدول 12f، نوفمبر 2025). وعلى صعيد العقود: 108,800 عقداً في 2025 مقابل 225,073 في 2020، بانخفاض 52% في خمس سنوات.

ولا تكاد جهات التمويل غير المصرفية تُذكر في الميزان. فقد ضخّت شركات التمويل 2.49 مليار ريال في 2025، بتراجع 3%، وهو أدنى مستوى لها في سبع سنوات؛ وبلغ الضخ المشترك للبنوك والشركات معاً نحو 82.9 مليار ريال مقابل 93.6 مليار ريال في 2024 (ساما عبر أرقام؛ ساما عبر أملاك، فبراير 2026). هذه، في واقع الأمر، سوق بنوك.

قراءتنا لسبب استمرار انكماش التدفق بينما لا يزال السوق العقاري السكني في السعودية الأوسع يسجّل نمواً في الإيجارات: موجة المشترين الأوائل المدعومين استُنفدت في معظمها. فقد بلغت نسبة تملّك الأسر السعودية للمساكن 66.24% بنهاية 2025، صعوداً من 47% في 2016، لتقترب من مستهدف رؤية 2030 البالغ 70% (الوزير الحقيل عبر زاوية، يوليو 2026). برنامجٌ بُني لنقل بلدٍ كامل إلى التملّك أنجز مهمته في الأغلب. وما بقي بعده سوقٌ طبيعية، والأسواق الطبيعية حسّاسة للسعر.

الجدول الشهري هو مقياس الطلب

جدول ساما 12f أسرع قراءة مجانية للطلب على الإسكان السعودي، يصدر شهرياً بالقيمة وعدد العقود معاً. والميل الأخير حادّ: بعد 10.46 مليار ريال في يناير 2025، هبط الضخ المصرفي الشهري إلى 5.32 مليار ريال بحلول يونيو ثم 4.47 مليار ريال بحلول نوفمبر (ساما، الجدول 12f، نوفمبر 2025).

العنوان السنوي يُخفي موضع الضرر. فالتمويل التراكمي بين يناير وأكتوبر 2025 كان في الواقع مرتفعاً 1.66% على أساس سنوي عند 72.37 مليار ريال (ساما عبر أملاك، نوفمبر 2025)؛ وإنما تراجع رقم السنة الكاملة 12% لأن الربع الرابع 2024، عند 30.1 مليار ريال، كان أقوى ربع منذ بداية السلسلة الحالية في الربع الثالث 2023، فانهارت أواخر 2025 في المقارنة معه (ساما، الجدول 12f، النشرة نفسها). الانخفاض إذن قصة نصفٍ ثانٍ من السنة، وهو يتسارع نحو نهايتها.

وتقول المؤشرات الاستباقية إن قراءات 2026 ستأتي أسوأ. تُظهر بيانات وزارة العدل تراجع قيمة الصفقات العقارية 51.5% على أساس سنوي في النصف الأول من 2026، عند 82.2 مليار ريال (وزارة العدل عبر عرب نيوز، 6 يوليو 2026)، وبيع 29,000 مسكن في الربع الأول من 2026، بانخفاض 50%، وهبط مارس وحده 62% (وزارة العدل عبر AGBI، 12 مايو 2026). والتمويل العقاري يتبع الصفقات.

حصة الفلل إشارة منتج

استحوذت الفلل على 51.4 مليار ريال من التمويل المصرفي في 2025، أي 64% من الإجمالي، مقابل 24.3 مليار ريال للشقق و4.7 مليار ريال للأراضي (ساما عبر أرقام، فبراير 2026). وعلى المطوّرين قراءة هذا التقسيم كل ربع، لأنه يتحرك.

بلغ تمويل الفلل ذروته عند 96.19 مليار ريال في 2021 ثم انخفض إلى النصف تقريباً منذ ذلك الحين. أما تمويل الشقق فبلغ ذروته لاحقاً، عند 28.09 مليار ريال في 2024، قبل أن يتراجع إلى 24.3 مليار ريال (ساما عبر أملاك، فبراير 2026). وقد تحوّل مزيج العقود بأشدّ مما تحوّل مزيج القيمة: كانت الشقق 21,915 من أصل 225,073 عقد تمويل مصرفي في 2020، أي أقل من 10%، ثم 28,085 من أصل 122,302 في 2024، أي نحو 23% (ساما، الجدول 12f). أما شراء الأراضي بالتمويل فقد كاد يتلاشى: 35,609 عقداً في 2020 مقابل 4,677 في 2024 (الجدول نفسه)، وهو انهيار سابق على الجدول الزمني الحالي لتطبيق رسوم الأراضي البيضاء.

ضعوا مزيج التمويل بإزاء بيانات الأسعار يتضح التوتر. فمؤشر الهيئة العامة للإحصاء للربع الثاني 2026 يسجّل تراجع أسعار الفلل 9.7% على أساس سنوي بينما ارتفعت الشقق 1.1% (الرقم القياسي لأسعار العقارات، الهيئة العامة للإحصاء، الربع الثاني 2026). فلا تزال محفظة التمويل رهاناً على الفلل بثلثيها في اللحظة التي صارت فيها الفلل أضعف المنتجات السكنية سعراً في المملكة. الطلب يدور نحو الشقق بالوحدات أسرع منه بالريالات، وهي النتيجة المتوقعة حين يستقر متوسط التمويل عند 739,000 ريال وتكفّ أسعار الفلل عن الاتساع داخله. ولمعرفة أين تحطّ هذه الدورة جغرافياً، انظروا السوق العقاري السكني في الرياض.

على أي أساس يُسعَّر التمويل العقاري في السعودية

مسار السياسة النقدية علني لا لبس فيه. انتقل معدل الريبو لدى ساما من 6.00% في منتصف 2024 إلى 5.00% في 18 ديسمبر 2024 (واس)، وتدرّج نزولاً عبر 2025، حتى بلغ 4.25% في 11 ديسمبر 2025 (سعودي جازيت). وثبت معدل الريبو العكسي عند 3.75% حتى يونيو 2026 (تريدينغ إيكونوميكس نقلاً عن ساما). وبلغ متوسط سايبور (SAIBOR) لأجل ثلاثة أشهر 6.02% خلال 2024 ثم وقف عند 4.97% في نوفمبر 2025 (ساما، الجدول 6، نشرة نوفمبر 2025).

وهنا القراءة المزعجة: 175 نقطة أساس من التيسير لم تشترِ أي تعافٍ في الضخ الجديد، فالقراءات الشهرية واصلت الهبوط طوال دورة الخفض. وصمد تدفق الدعم أيضاً: أودع صندوق التنمية العقارية نحو 12.4 مليار ريال في حسابات المستفيدين خلال 2025 (الصندوق عبر ArchUp). مالٌ أرخص، ودعمٌ ثابت، وضخٌّ يتراجع؛ حاصل ذلك مشكلة طلب لا تحلّها دورة الفائدة وحدها. القيد الفعلي هو السعر والأهلية، لا كلفة الائتمان.

الرصيد القائم، والصكوك التي تموّله

التدفق ينكمش، أما الرصيد فلا. نما الرصيد القائم للقروض العقارية المصرفية من 428.4 مليار ريال بنهاية 2020 إلى 883.3 مليار ريال بنهاية 2024 ثم 938.0 مليار ريال بحلول الربع الثالث 2025 (ساما، الجدول 12e، نشرة نوفمبر 2025). وذلك نمو 6.2% في تسعة أشهر من سنةٍ هابطة للضخ الجديد. فالتمويل العقاري طويل الأجل والمحفظة فتيّة، وستواصل التراكم طويلاً بعد انعطاف التدفق.

تقدير عمران (مشتق من جداول ساما). تنشر ساما محفظة البنوك ومحفظة شركات التمويل في جدولين منفصلين دون إجمالي موحّد. وجمع الجدول 12e (937,998 مليون ريال للبنوك) مع الجدول 4 (28,772 مليون ريال لشركات التمويل) في نشرة نوفمبر 2025 نفسها يعطي إجمالي تمويل عقاري قائم قدره 966.8 مليار ريال بنهاية الربع الثالث 2025. جمعٌ بسيط لخليتين رسميتين، ننشره هنا لأنه لا يرد في أي سطر منشور واحد.

وطبقة إعادة التمويل خلف ذلك الرصيد تتوسع بسرعة. فقد سعّرت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري (SRC)، ذراع السوق الثانوية المملوكة لصندوق الاستثمارات العامة، أول صكوكها الدولية المضمونة حكومياً بقيمة ملياري دولار في فبراير 2025، بتغطية بلغت ستة أضعاف (واس)؛ ثم إصداراً ثانياً بقيمة 2.5 مليار دولار في سبتمبر 2025، بتغطية 5.5 مرة (واس)؛ ثم ثالثاً بقيمة 2.75 مليار دولار في يوليو 2026، بتغطية 6.8 مرة، ورُفع معه سقف البرنامج من 5 مليارات إلى 10 مليارات دولار (عرب نيوز). كما أطلقت الشركة أول أوراق مالية مدعومة برهون عقارية سكنية (RMBS) في المملكة في أغسطس 2025؛ ولا يفصح أي مصدر عن حجم الصفقة، فهو n/a (عرب نيوز).

قيسوا ذلك على البنوك: بلغت ميزانية الشركة 38.3 مليار ريال من الأصول في الربع الثالث 2025 (ساما، الجدول 1، النشرة نفسها)، أي نحو 4% من المحفظة العقارية المصرفية (38,325 / 937,998). أسواق رأس المال الدولية مستعدة، على نحوٍ ظاهر، لتمويل أوراق رهنٍ سعودية تفوق كثيراً ما تطلبه الأسر السعودية حالياً. العمود الفقري يُبنى قبل الحمولة التي صُمم لحملها.

خمسة أرقام لا تنشرها ساما أبداً

الجداول أعلاه أفضل مجموعة بيانات تمويل عقاري مجانية في الخليج، ومع ذلك تترك من يقيّم مخاطر الائتمان أعمى في خمس نقاط:

• معدل التمويل العقاري الفعلي المفروض على الأفراد. تنشر ساما الريبو وسايبور، لا الهامش الذي تضيفه البنوك فوقهما. لا توجد سلسلة رسمية، وصفحات منتجات البنوك متضاربة وغير أولية.
• نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) وأجل التمويل. لا يُنشر أي جدول رسمي لمتوسط النسبة أو الأجل على مستوى القطاع.
• جنسية المستفيد من التمويل. لا تفصل السلسلة السعوديين عن المقيمين، فلا يمكن الإجابة عن أسئلة المقيمين أدناه إلا بنيوياً.
• المحفظة التراكمية المعاد تمويلها لدى SRC. أحجام الصكوك الفردية علنية؛ أما إجمالي المحفظة التي تموّلها فغير مُفصح عنه حالياً.
• حجم محفظة RMBS. الإطلاق مؤكد، والحجم n/a.

نتتبّع إصدارات ساما ووزارة العدل وصندوق التنمية العقارية والشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري شهرياً ونوفّق بينها في سلسلة واحدة مؤرّخة، إلى جانب بقية مصادر بيانات العقار في السعودية. اطلبوا جدول التمويل الأساسي، أو حدّدوا نطاق جلسة إحاطة مضبوطة على مزيج منتجاتكم.

الأسئلة الشائعة

كم يبلغ معدل التمويل العقاري في السعودية حالياً؟ لا تنشر أي جهة رسمية المعدل الذي تفرضه البنوك على الأفراد. أما المرتكزات فعلنية: معدل الريبو لدى ساما 4.25% منذ 11 ديسمبر 2025 (سعودي جازيت)، وسايبور لأجل ثلاثة أشهر 4.97% في نوفمبر 2025 (ساما). تسعّر البنوك فوق هذين المرجعين، وتتفاوت العروض بين ممول وآخر وبحسب الأجل.

هل التمويل العقاري متاح في السعودية؟ نعم، وعلى نطاق واسع. ضخّت البنوك وشركات التمويل نحو 82.9 مليار ريال من التمويل السكني الجديد في 2025، وبلغ متوسط التمويل المصرفي الجديد 739,000 ريال (ساما عبر أملاك).

هل يستطيع المقيمون غير السعوديين الحصول على تمويل سكني في السعودية؟ تسوّق البنوك منتجات تمويل سكني للمقيمين، لكن سلسلة ساما المنشورة لا تفصل المستفيدين بحسب الجنسية، فلا يوجد رقم رسمي لتمويل المقيمين، وشروط الأهلية تحددها البنوك كل على حدة. أما مسار الدعم عبر صندوق التنمية العقارية فيخدم الأسر السعودية. وفي جانب التملك، تغيّرت القواعد مؤخراً؛ انظروا نظام تملك غير السعوديين للعقار.

ما الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري (SRC)؟ هي الشركة المملوكة لصندوق الاستثمارات العامة التي تعيد تمويل محافظ التمويل العقاري من جهات التمويل السعودية، وهي المكافئ التقريبي في المملكة لمؤسسات سوق الرهن الثانوية. أصدرت ثلاثة صكوك دولية مضمونة حكومياً بإجمالي 7.25 مليار دولار منذ فبراير 2025 ضمن برنامج بلغ سقفه الآن 10 مليارات دولار (عرب نيوز، يوليو 2026)، وأطلقت أول RMBS في السعودية في أغسطس 2025.

ما الدعم السكني الذي يقدمه صندوق التنمية العقارية؟ يودع صندوق التنمية العقارية دفعات الدعم في حسابات المستفيدين المستحقين ضمن برنامج الدعم السكني: نحو 12.4 مليار ريال خلال 2025 (الصندوق عبر ArchUp). وتلقّت أكثر من 122,000 أسرة دعماً سكنياً خلال 2024 (وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان).

المصادر

• البنك المركزي السعودي (ساما)، النشرة الإحصائية الشهرية، نوفمبر 2025 (الجداول 12f و12e و7 و4 و6 و1: تدفق التمويل، الرصيد القائم، أسعار الفائدة، ميزانية الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري): رابط
• أرقام، التمويل العقاري السكني الجديد لكامل 2025 نقلاً عن ساما (80.4 مليار ريال، حصة الفلل، متوسط 739 ألف ريال): رابط
• صحيفة أملاك، إجمالي التمويل لكامل 2025 وذرى المنتجات نقلاً عن ساما: رابط
• صحيفة أملاك، التمويل التراكمي يناير-أكتوبر 2025 نقلاً عن ساما: رابط
• واس، خفض ساما الريبو إلى 5.00% (18 ديسمبر 2024): رابط
• سعودي جازيت، خفض ساما الريبو إلى 4.25% (11 ديسمبر 2025): رابط
• تريدينغ إيكونوميكس، الريبو العكسي عند 3.75% حتى يونيو 2026، نقلاً عن ساما: رابط
• واس، أول صكوك دولية للشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري (ملياري دولار، فبراير 2025): رابط
• واس، ثاني الصكوك الدولية للشركة (2.5 مليار دولار، سبتمبر 2025): رابط
• عرب نيوز، ثالث الصكوك الدولية للشركة وبرنامج العشرة مليارات دولار (يوليو 2026): رابط
• عرب نيوز، إطلاق أول RMBS للشركة (أغسطس 2025): رابط
• عرب نيوز، بيانات وزارة العدل للصفقات في النصف الأول 2026: رابط
• AGBI، مبيعات المساكن في الربع الأول 2026 نقلاً عن وزارة العدل: رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026 (مؤشرا الفلل والشقق الفرعيان): رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، التقرير السنوي لبرنامج الإسكان 2024 (دعم 122,000 أسرة): رابط
• زاوية (بتوقيع سعودي جازيت)، التملك السكني عند 66.24% بنهاية 2025: رابط
• ArchUp، إيداعات برنامج الدعم السكني لصندوق التنمية العقارية، نقلاً عن الصندوق وواس: رابط