رسوم الأراضي البيضاء في السعودية: نسب 2026 والنطاقات ومن يدفع

لم تعد رسوم الأراضي البيضاء في السعودية حافزاً ثابتاً عند 2.5% كما بدأت. فالمطبَّق اليوم رسمٌ سنوي تصاعدي يصل إلى 10% من قيمة الأرض، نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 12 مايو 2025، ويُفرض متى بلغ مجموع ما يملكه المالك من أراضٍ فضاء داخل المدينة الواحدة 5,000 متر مربع. ويتدرّج جدول الرياض عبر أربعة نطاقات أولوية بنسب 10% و7.5% و5% و2.5%، وتُعفى الأراضي خارج النطاقات لكن مساحتها تظل محتسبةً ضمن الحدّ (وزارة البلديات والإسكان، 8 يونيو 2026). وصدرت أولى الفواتير في 1 يناير 2026، لأكثر من 60,000 مالك أرضٍ في الرياض في دورةٍ واحدة (AGBI نقلاً عن الوزارة، 2 يناير 2026).

الأرقام الأساسية في لمحة

ما هي رسوم الأراضي البيضاء في السعودية اليوم؟

فرض النظام الأصلي (المرسوم الملكي رقم م/4 بتاريخ 24 نوفمبر 2015، وقرار مجلس الوزراء رقم 377 بتاريخ 13 يونيو 2016) رسماً ثابتاً قدره 2.5% من القيمة سنوياً على الأراضي الفضاء داخل النطاق العمراني المخصصة للاستخدام السكني أو السكني التجاري (مذكرة قانونية على موندك بنص المرسوم). أما صيغة 2025 فأداةٌ مختلفة تماماً. أقرّ مجلس الوزراء التعديلات في 29 أبريل 2025 (أدلشو غودارد)؛ ثم نشرت الجريدة الرسمية المرسوم الملكي رقم م/244 والقرار رقم 758 في 12 مايو 2025، وأعادت تسمية النظام ليصبح «نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة» (كينغ آند سبولدينغ)؛ وحدّدت اللائحة التنفيذية المؤلفة من ست عشرة مادة، الصادرة في 24 أغسطس 2025، الرسم السنوي بما يصل إلى 10% من قيمة الأرض على النطاق الأعلى أولوية (وزارة البلديات والإسكان).

وإعادة التسمية ليست شكلية: فالنظام صار له مسارٌ ثانٍ يطال المباني القائمة، رسمٌ على العقار الشاغر يصل إلى 5% من قيمته على المباني غير المستخدمة ستة أشهر من سنة المقارنة، مع مهلة ستة أشهر للسداد من تاريخ الفاتورة (سعودي جازيت نقلاً عن وزارة البلديات والإسكان، 15 مايو 2026). ولمجلس الوزراء صلاحية رفع هذه النسبة إلى 10% (كينغ آند سبولدينغ).

نطاقات الرياض الخمسة: 10% و7.5% و5% و2.5% وإعفاء

يدفع النطاق الأول، وهو الأعلى في أولوية التطوير، 10% من قيمة الأرض سنوياً؛ ويدفع الثاني 7.5%، والثالث 5%، والرابع 2.5%. ولا تدفع الأراضي الواقعة خارج نطاقات الأولوية شيئاً، غير أن مساحتها تظل محتسبةً ضمن إجمالي ما يملكه المالك في المدينة (وزارة البلديات والإسكان، 8 يونيو 2026)، وهو ما يغلق باب التحايل بتوزيع الصكوك على جانبي حدود النطاق. ورسمٌ سنوي بواقع 10% ليس كلفة حيازةٍ يستطيع مالكٌ مضاربٌ امتصاصها؛ فعلى مدى عقدٍ واحد تعادل الرسوم قيمة القطعة كاملةً.

ويحتضن حيّا النرجس والعارض أكبر مخزونٍ في الرياض من الأراضي البيضاء المطوَّرة غير المبنية، بواقع 2.3 مليون متر مربع وأكثر من 1.6 مليون متر مربع، وهي مساحة تكفي مجتمعةً لأكثر من 13,500 وحدة سكنية (وزارة البلديات والإسكان، 8 يونيو 2026).

من يدفع ومتى: الحدّ الأدنى والفواتير والاعتراضات

يبدأ الخضوع للرسوم عند 5,000 متر مربع بالتجميع: فالمعيار هو إجمالي المساحة التي يملكها المالك في المدينة، لا مساحة أي قطعةٍ بمفردها (وزارة البلديات والإسكان). وانطلقت أولى فواتير الرياض من 1 يناير 2026. وللمالك 60 يوماً من تاريخ الإبلاغ للاعتراض، وعلى اللجنة أن تبتّ خلال 60 يوماً، ويستحق السداد خلال سنةٍ تقويمية واحدة من إصدار الفاتورة (وزارة البلديات والإسكان، 8 يونيو 2026).

وبدأت في الرياض مرحلةٌ ثانية في ديسمبر 2025؛ وبحلول يونيو 2026 كان قد سُجّل بموجبها أكثر من 25 مليون متر مربع، منها 16 مليون متر مربع في 21 حياً سكنياً فقط (وزارة البلديات والإسكان). وتشمل المرحلة الثانية أيضاً مكة المكرمة وجدة والمنطقة الحضرية للدمام؛ وأمهل تذكير الوزارة الصادر في 8 يونيو 2026 المُلاك خمسة أيام متبقية للتسجيل، مع غرامة عدم تسجيلٍ تصل إلى 100% من قيمة الرسم تُضاف إلى الرسم نفسه (وزارة البلديات والإسكان، 8 يونيو 2026). فاتورةٌ مضاعفة جزاء الصمت: هذه أسنان الإنفاذ التي افتقدها نظام 2016.

حسابات المطوّر: كم صارت تكلّف حيازة الأراضي

تقدير عمران (كلفة حيازة توضيحية). لنفترض حيازةً إجمالية افتراضية في الرياض مساحتها 20,000 متر مربع بسعر 2,000 ريال للمتر المربع، وهو مرتكزٌ وُضع فوق المتوسط الوطني لأسعار الصفقات الصادر عن وزارة العدل، البالغ 1,965 ريالاً للمتر المربع في النصف الأول من 2026 (عرب نيوز نقلاً عن وزارة العدل)؛ والأراضي داخل نطاق الرياض العمراني تتداول أعلى من هذا المتوسط بكثير، فالفواتير الفعلية أكبر. قيمة القطعة: 20,000 × 2,000 = 40 مليون ريال. الرسم السنوي: 4.0 مليون ريال في النطاق الأول (10%)، و3.0 مليون ريال في الثاني (7.5%)، و2.0 مليون ريال في الثالث (5%)، و1.0 مليون ريال في الرابع (2.5%)، وصفر خارج النطاقات. وبموجب النظام القديم الثابت عند 2.5% كانت الحيازة نفسها تكلّف 1.0 مليون ريال سنوياً في أي موضعٍ من المدينة؛ أما اليوم فاحتفاظٌ بالأرض خمس سنوات في النطاق الأول يلتهم نصف قيمتها رسوماً.

ماذا فعل السوق بعد ذلك

أنتج أول ربعٍ تحت الفوترة أحدّ انكماشٍ في سلسلة بيانات الهيئة العامة للعقار. فقد تراجعت صفقات الأراضي على مستوى المملكة إلى 21,320 صفقة في الربع الأول 2026، بانخفاض 55% على أساس سنوي؛ وهبطت القيمة الإجمالية لمبيعات الأراضي 65% إلى 20.71 مليار ريال، مع تراجع صفقات الفلل 44% والشقق 38% (AGBI نقلاً عن بيانات الهيئة العامة للعقار، يوليو 2026).

تقدير عمران (القيمة الضمنية للصفقة الواحدة). تنشر الهيئة العامة للعقار الأحجام والقيم، لا مؤشراً لأسعار الأراضي. وقسمة الإجماليات المؤكدة، أي 20.71 مليار ريال على 21,320 صفقة، تعطي نحو 971,000 ريال للصفقة الواحدة في الربع الأول 2026. واستنتاج سنة الأساس من نسب الانخفاض المنشورة يشير إلى متوسطٍ للربع الأول 2025 يقارب 1.25 مليون ريال، أي أن متوسط الصفقة انكمش نحو 22% على أساس سنوي. هذا مؤشرٌ تقريبي متأثر بتركيبة الصفقات وليس مؤشر أسعار: فهو لا يستطيع الفصل بين أرضٍ أرخص وقطعٍ أصغر تنتقل ملكيتها.

قراءةٌ أولى تقول إن الرسوم جمّدت السوق. وقراءتنا أن التداول الذي اختفى هو في معظمه طبقة إعادة البيع المضاربية التي كُتب النظام أصلاً للقضاء عليها، وأن الرقم الفاصل هو التراخيص: فقد ارتفعت رخص البناء 28% على أساس سنوي إلى 7,350 رخصة في أبريل 2026 (AGBI، عن بيانات حكومية، يوليو 2026). ولوحة نتائج الوزارة نفسها تشير إلى الاتجاه ذاته: نحو 71 مليون متر مربع من الأراضي البيضاء في منطقة الرياض دخلت التطوير أو التداول، اكتمل منها 29 مليون متر مربع، فيما تموّل إيرادات الرسوم 27 مشروعاً حضرياً (أملاك نقلاً عن وزارة البلديات والإسكان، 17 يونيو 2026).

والرسوم أحد فكّي كمّاشةٍ سياساتية. الفكّ الآخر هو تجميد الإيجارات في الرياض لخمس سنوات الساري منذ 25 سبتمبر 2025 (كينغ آند سبولدينغ): لم يعد بمقدور المؤجّرين حصاد نموّ الإيجارات في أثناء الانتظار، وصار مُلاك الأراضي يدفعون ثمن الانتظار نفسه. وكلاهما يدفع نحو المعروض، في سوقٍ سكنية كانت أسعارها قد بدأت تلين أصلاً.

ما الذي لا تُظهره أي سلسلة رسمية بعد

ثلاثة أرقامٍ يلحّ عليها النقاش وليست في السجل الأوّلي، ولن نستعيرها من مسوح الوساطة الخاصة:

• مؤشر أسعار أراضٍ مرتبط بالرسوم. تنشر الهيئة العامة للعقار أعداد الصفقات وقيمها؛ ولا تنشر أي جهةٍ حكومية سلسلة أسعارٍ لأراضي الرياض. بديلنا الأمين هو مؤشر القيمة الضمنية للصفقة الواحدة أعلاه.
• عدد فواتير على مستوى المملكة. أفصحت الوزارة عن دورة الرياض التي تجاوزت 60,000 فاتورة في يناير 2026، لكنها لم تنشر إجمالياً وطنياً عبر مدن المرحلة الثانية.
• الإيراد التراكمي للرسوم. الأرقام المتداولة عن إيراد المرحلة الأولى تعذّر إسنادها إلى مصدرٍ أوّلي حيّ، فنتعامل مع الإجمالي بوصفه غير منشور.

خرائط النطاقات وآليات الفوترة وبيانات المساحات المسجّلة على مستوى الأحياء هي بالضبط ذلك السجل الأوّلي المتناثر الذي تجمعه عمران في رؤيةٍ واحدة مؤرّخة ومسنَدة. اطلبوا جدول نسب رسوم الأراضي البيضاء ومراحل تطبيقها إذا كانت دراسة الجدوى لديكم تتوقف على النطاق الذي تقع فيه قطعة الأرض.

الأسئلة الشائعة

كم تبلغ نسبة رسوم الأراضي البيضاء في السعودية؟ تصل إلى 10% من قيمة الأرض سنوياً منذ صدور اللائحة التنفيذية في 24 أغسطس 2025. وجدول الرياض المنشور: 10% و7.5% و5% و2.5% عبر أربعة نطاقات أولوية، مع إعفاء الأراضي خارج النطاقات واحتساب مساحتها ضمن الحدّ (وزارة البلديات والإسكان).

ما الحدّ الأدنى لمساحة الأرض قبل انطباق الرسوم؟ 5,000 متر مربع، تُحسب بمجموع ما يملكه المالك الواحد من أراضٍ في المدينة، لا بالقطعة الواحدة (وزارة البلديات والإسكان).

هل يمكن لغير السعوديين تملّك أرضٍ تخضع للرسوم؟ يُفتح تملك غير السعوديين للعقار بموجب إطارٍ مستقل لعام 2026 له نطاقاته وشروطه الخاصة؛ وأي مالكٍ يتجاوز مجموع أراضيه البيضاء المشمولة حدّ 5,000 متر مربع في المدينة يدخل نظام الرسوم. انظر تملك غير السعوديين للعقار في السعودية لتفاصيل الآلية.

المصادر

• موندك، نظام رسوم الأراضي البيضاء الأصلي (المرسوم الملكي م/4): رابط
• أدلشو غودارد، إقرار مجلس الوزراء للتعديلات: رابط
• كينغ آند سبولدينغ، النشر في الجريدة الرسمية وإعادة التسمية وهيكل النسب: رابط
• وزارة البلديات والإسكان، اللائحة التنفيذية (24 أغسطس 2025): رابط
• وزارة البلديات والإسكان، جدول نطاقات الرياض الخمسة وآليات الفوترة: رابط
• وزارة البلديات والإسكان، إجماليات النرجس والعارض والمساحات المسجّلة في المرحلة الثانية: رابط
• وزارة البلديات والإسكان، تذكير تسجيل المرحلة الثانية وغرامة 100%: رابط
• سعودي جازيت نقلاً عن وزارة البلديات والإسكان، لائحة رسوم العقارات الشاغرة: رابط
• AGBI نقلاً عن وزارة البلديات والإسكان، فوترة أكثر من 60,000 مالك في الرياض: رابط
• AGBI نقلاً عن الهيئة العامة للعقار، انكماش الأراضي في الربع الأول 2026 ورخص أبريل 2026: رابط
• أملاك نقلاً عن وزارة البلديات والإسكان، 71 مليون متر مربع دخلت التطوير أو التداول: رابط
• عرب نيوز نقلاً عن وزارة العدل، متوسط 1,965 ريالاً للمتر المربع: رابط
• كينغ آند سبولدينغ، ضوابط إيجارات الرياض: رابط