السوق العقاري السكني في الرياض: الأسعار تنقلب إلى +4.2% تحت تجميد الإيجارات

انقلبت أسعار السوق العقاري السكني في الرياض من تراجعٍ سنوي بنسبة 4.4% في الربع الأول من 2026 إلى نموٍّ بنسبة 4.2% في الربع الثاني، أي ارتفاعٌ قدره 5.6% في ربعٍ واحد، وبعد عشرة أشهر من بدء تجميد الإيجارات الممتد خمس سنوات (الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026). تضمّ منطقة الرياض 8,591,748 نسمة بحسب تعداد 2022 (البيانات المفتوحة للهيئة الملكية لمدينة الرياض)، وسجّلت في يونيو 2026 وحده 5,437 صفقة بيع بقيمة 8.04 مليار ريال إضافةً إلى 127,804 معاملة إيجارية بقيمة 3.79 مليار ريال (الهيئة العامة للعقار، عبر عرب نيوز). وكل رقم في هذه القراءة يستند إلى جهة حكومية أو مطوّر تابع لصندوق الاستثمارات العامة أو إفصاح رسمي.

الأرقام الأساسية في لمحة

نمو السوق العقاري السكني في الرياض: انقلاب في ربع واحد

سجّل مؤشر أسعار العقارات في الرياض، لجميع فئات العقار، +4.2% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026، عند 115.98 نقطة، وبارتفاع 5.6% على أساس ربعي (الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026). أما التبريد الذي رافق حقبة التجميد فلم يدم سوى ربعين.

ويُقرأ المسار كاملاً كما يلي: +3.6% في الربع الثاني 2025، ثم +1.0% في الربع الثالث 2025 (الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي للربع الثالث 2025)، ثم -3.0% في الربع الرابع 2025 (الهيئة العامة للإحصاء عبر أرقام)، ثم -4.4% في الربع الأول 2026 (الهيئة العامة للإحصاء عبر عرب نيوز)، فالعودة إلى +4.2% في الربع الثاني. نزل تجميد الإيجارات في 25 سبتمبر 2025، عند بداية ذلك المنحدر تماماً، قبل أن يتعمّق. وأياً كان ما فعله بعقود الإيجار، فإنه لم يضع سقفاً على أسعار البيع.

والتركيبة هنا أهم من العنوان. فعلى المستوى الوطني ارتفع المؤشر 1.3% على أساس سنوي في الربع الثاني 2026، والسكني +2.6%، غير أن الانقسام داخل السكني حادّ: الأراضي السكنية +6.3%، والشقق +1.1%، والفلل -9.7% (الهيئة العامة للإحصاء). قراءتنا: السوق يزايد على الأرض ويخفض تسعير الفلل القائمة، وهذا ما تفعله مدينةٌ مقيّدة المعروض حين يكون المُدخل النادر هو القطع المخدومة لا الخرسانة. أما الصورة على مستوى المملكة فتجدونها في مراجعتنا للسوق العقاري السكني في السعودية.

وتروي الأحجام قصةً أكثر تعقيداً. فقد انخفضت قيمة المعاملات الوطنية إلى النصف في النصف الأول من 2026، إلى 82.2 مليار ريال من 169.4 مليار ريال (-51.5%)، بينما لم يتراجع متوسط سعر المتر المربع إلا نحو 11% (من 2,217 إلى 1,965 ريالاً)، والتقارير نفسها تشير إلى انتقال الرياض إلى السجل العقاري القائم على القطع بوصفه تغييراً هيكلياً داخل تلك الإحصاءات (بيانات وزارة العدل، عبر عرب نيوز). وبحلول يونيو كان التدفق يتعافى: 19,844 صفقة سكنية على المستوى الوطني، بارتفاع 18% على أساس سنوي (الهيئة العامة للعقار، عبر عرب نيوز). والمؤشر نفسه مبني على المعاملات ومعدَّل بحسب الجودة (نموذج ذكاء اصطناعي جغرافي Geo-AI بُني ببيانات الهيئة العامة للعقار ووزارة العدل والبنك المركزي السعودي، بسنة أساس 2023)، ولذلك يمكن أن يسجّل قراءةً موجبة بينما يهبط متوسطٌ خام؛ فالمتوسط مزيجُ صفقات، والمؤشر إعادة تسعير (نشرة منهجية الهيئة العامة للإحصاء).

ما الذي يقود الطلب على السكن في الرياض

الحجم أولاً. ضمّت منطقة الرياض 8,591,748 نسمة في تعداد 2022، أي 26.7% من الإجمالي الوطني البالغ 32,175,224، منهم 7,009,120 في المحافظة (البيانات المفتوحة للهيئة الملكية لمدينة الرياض).

والمدينة يُعاد تشكيلها مادياً أيضاً. فقد افتُتح قطار الرياض مطلع ديسمبر 2024، ونقل راكبه المئة مليون في أقل من تسعة أشهر (الهيئة الملكية، عبر وكالة الأنباء السعودية، أغسطس 2025)، وبلغ 200 مليون بحلول 14 مارس 2026 (الهيئة الملكية لمدينة الرياض)، مع استحواذ المسار الأزرق على محور العليا على 45% من الركاب. تبنٍّ بهذه الوتيرة يغيّر الأحياء التي يدفع الناس للسكن فيها؛ ولا تنشر أي جهة عامة بعدُ أثر المحطات على الأسعار.

وتبني شركة إكسبو 2030 الرياض، التابعة لصندوق الاستثمارات العامة، موقعاً بمساحة 6 ملايين متر مربع قرب مطار الملك سلمان الدولي، بمساهمة متوقعة قدرها 64 مليار دولار في الناتج المحلي ونحو 171,000 وظيفة خلال مرحلة التطوير (صندوق الاستثمارات العامة، عبر عرب نيوز، يونيو 2025). والائتمان يواكب: بلغت القروض العقارية المصرفية 970.9 مليار ريال بحلول الربع الأول من 2026، أي 28.9% من إجمالي الائتمان المصرفي (البنك المركزي السعودي)؛ وكيف يصل إلى الأسر موضوع تحليلنا للتمويل العقاري في السعودية. أما جانب الوظائف المكتبية، أي تدفق المقرات الإقليمية، فمكانه مقالتنا عن سوق المكاتب في الرياض.

هل يوجد نقص في المعروض السكني في الرياض؟

لا تنشر أي وزارة رقماً لعجز الإسكان في الرياض، ومن هنا يبدأ الجواب الأمين. فأرقام العجز المتداولة (60,000 إلى 80,000 وحدة سنوياً) لا يقف خلفها منشور حكومي أولي يمكن تتبّعه، ونحن لا نكرّرها. ما يُظهره السجل العام فعلاً هو الضغط، مقيساً بالإيجار.

وضعت وحدة التحليل المالي في صحيفة الاقتصادية، اعتماداً على بيانات الهيئة العامة للإحصاء، الارتفاع التراكمي في متوسط إيجارات الأسر في الرياض عند نحو 60% بين 2021 ونهاية 2024 (الاقتصادية، مارس 2025). وعلى المستوى الوطني ارتفعت الإيجارات الفعلية 10.6% في 2024 (الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي السنوي لأسعار المستهلك 2024) و8.2% في 2025 (الهيئة العامة للإحصاء، عبر جي سي سي بزنس ووتش). والحكومات لا تسقّف الأسعار في أسواق متوازنة. فمنذ 25 سبتمبر 2025 لا يستطيع المؤجّرون في الرياض رفع الأجرة على العقود السكنية والتجارية، القائمة والجديدة، لخمس سنوات (والصياغة الرسمية للقرار هي إيقاف الزيادة السنوية للأجرة)، مع تسعير إعادة التأجير بقيمة آخر عقد مسجّل في منصة إيجار (الهيئة العامة للعقار). أما الآليات والعقوبات ونقاش التوسيع فتجدونها في صفحتنا عن تجميد الإيجارات في الرياض.

ومنذ التجميد، هدأ تضخم الإيجارات الوطني من 6.7% على أساس سنوي في سبتمبر 2025 (الرقم القياسي لأسعار المستهلك، الهيئة العامة للإحصاء) إلى 5.1% في فبراير 2026 (عبر عرب نيوز) ثم 4.4% في يونيو 2026، وهو مع ذلك لا يزال أكبر محرّك منفرد للتضخم السعودي (عبر عرب نيوز). وليُقرأ الرقم بحذر: السلسلة وطنية، والتجميد لا يسري إلا على الرياض، فالتهدئة سياقٌ لا دليل على نجاح التجميد.

ما الذي يُبنى فعلياً

المعروض المستقبلي المعلن كبير وغنيّ بالأراضي. فوجهة خزام التابعة للوطنية للإسكان شمال الرياض مخططة على أكثر من 45 مليون متر مربع لما يزيد على 52,000 وحدة وأكثر من 281,000 نسمة، وتفتتح بمشروع ترف للفلل والتاون هاوس البالغ 2,000 وحدة (الوطنية للإسكان، عبر وكالة الأنباء السعودية، 15 يناير 2026). وأُطلق أحد عشر مشروعاً إضافياً في خزام في 15 مايو 2026، بحسب إعلانات تداول السعودية (بزنس توداي الشرق الأوسط).

وتحمل روشن، المطوّر المملوك لصندوق الاستثمارات العامة داخل منظومة المشاريع العملاقة، أكثر من 30,000 مسكن في سدرة على 20 مليون متر مربع، والمرحلة الأولى منها 4,500 وحدة (روشن، عبر تريد أرابيا)، إضافةً إلى 2,380 مسكناً في وارفة شرق الرياض (روشن). وعلى جانب دعم الطلب، استحوذت الرياض على 19% من العقود السكنية الوطنية لبرنامج «سكني» في فبراير 2026، وهي أعلى حصة بين المناطق (وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان)، فيما انتقلت على المستوى الوطني 51,072 أسرة إلى مساكنها الأولى خلال الأشهر الخمسة الأولى من 2026 (الوزارة، عبر سعودي جازيت). وهنا تحذيران. وحدات المخططات الرئيسة ليست تسليمات: وجهةٌ من 52,000 وحدة أُعلنت في يناير 2026 لا تمسّ ميزان 2026 إلى 2028. كما أن أرقام مخزون الوحدات المتداولة عن الرياض تعود في أصلها إلى استشارات خاصة، ولذلك استُبعدت من هذه القراءة.

سؤال العائد، وما لا تنشره الرياض

سقفٌ لخمس سنوات على بسط الإيجار، مقابل مقامٍ سعري ارتفع للتو 4.2% على أساس سنوي، يعني ضغطاً ميكانيكياً على العائد. وهذه الحسبة هي بالذات ما تقفز فوقه معظم مذكرات الاستثمار عن الرياض.

تقدير عمران: حساب العائد على إيجار مجمّد. من يشترِ اليوم شقةً مؤجَّرة في الرياض فجانب الدخل عنده ثابت حتى 25 سبتمبر 2030، إذ لا يمكن رفع الأجرة، وإعادة التأجير مسقوفة بقيمة آخر عقد في منصة إيجار (الهيئة العامة للعقار). أما جانب السعر فليس ثابتاً. فلو كرّرت القيم الرأسمالية في الرياض وتيرة الربع الثاني 2026 البالغة +4.2% سنوياً (الهيئة العامة للإحصاء) حتى انقضاء التجميد، بعد ما يزيد قليلاً على أربع سنوات، لتراكمت القيم نحو 19% (1.042^4.2) بينما يبقى الإيجار التعاقدي على حاله. ولنفترض، على سبيل التوضيح فقط، عائداً إجمالياً قدره 6.0% بسعر اليوم (لا يوجد مصدر عام يورد عائداً على مستوى الرياض): يصبح نحو 5.0% على رأس المال البديل (6.0 / 1.19). ليس هذا توقعاً للأسعار، لكنه يفسّر انقسام الربع الثاني: الدخل المسقوف يدفع رأس المال نحو الأرض والتملك للسكن، حيث لا يعضّ التجميد.

ولا مفرّ من أن تبقى تلك الحسبة تقديراً، لأن المدخلات التي يطلبها مكتب عوائد فعلاً غير موجودة في السجل العام. فلا مصدر حكومي ينشر مؤشر إيجار خاصاً بالرياض (مؤشر إيجارات الهيئة العامة للإحصاء وطني)، ولا عدداً للمساكن القائمة، ولا التسليمات، ولا نسبة الشغور، ولا إحصاءات امتثالٍ بعد التجميد حتى يوليو 2026. وتلك الثغرات هي حيث ينتقل التعليق المعاد تدويره بهدوء إلى أرقام مسوح خاصة؛ نحن نَسِمها n/a ونمذجها بشفافية. اطلبوا مجموعة بيانات الرياض السكنية، أو احجزوا جلسة إحاطة مضبوطة على افتراضاتكم.

الأسئلة الشائعة

هل السوق العقاري في الرياض صاعد أم هابط في 2026؟ صاعد، بحسب أحدث قراءة. فقد ارتفع مؤشر أسعار الرياض 4.2% على أساس سنوي في الربع الثاني 2026 (+5.6% فصلياً)، عاكساً تراجعَي 4.4% في الربع الأول و3.0% في الربع الرابع 2025 (الرقم القياسي لأسعار العقارات، الهيئة العامة للإحصاء).

لماذا ترتفع اسعار العقارات في الرياض رغم تجميد الإيجارات؟ التجميد يسقّف زيادات عقود الإيجار، لا أسعار البيع. والطلب واصل جريانه: 8.59 مليون نسمة (تعداد 2022)، و200 مليون رحلة قطار بحلول مارس 2026، وأعمال إكسبو 2030، و970.9 مليار ريال ائتماناً عقارياً مصرفياً بحلول الربع الأول 2026. بل إن الإيجارات المسقوفة قد تدفع رأس المال نحو الأرض والتملك.

هل يوجد نقص في المساكن في الرياض؟ لا يوجد رقم عجز رسمي، ورقم "60,000 إلى 80,000 وحدة سنوياً" المتداول بلا مصدر أولي يمكن تتبّعه. الدليل المنشور على الضغط هو الإيجار: نحو +60% تراكمياً من 2021 إلى نهاية 2024 بحسب الاقتصادية على بيانات الهيئة العامة للإحصاء، وجاء الجواب بأمرٍ ملكي جمّد الإيجارات خمس سنوات اعتباراً من 25 سبتمبر 2025.

كم متوسط الإيجار في الرياض؟ لا ينشر أي مصدر حكومي مستوى إيجار للرياض. المعيار التوضيحي للاقتصادية على بيانات الهيئة العامة للإحصاء وضع متوسط إيجار الأسرة قرب 32,000 ريال سنوياً بنهاية 2024، من نحو 20,000 ريال في 2021؛ النسبة هي الحقيقة القابلة للإسناد، وأرقام الريال مثالٌ محسوب من الصحيفة.

المصادر

• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026 (الرياض +4.2% سنوياً، +5.6% فصلياً؛ تفصيل القطاعات): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء عبر عرب نيوز، الرقم القياسي للربع الأول 2026 (الرياض -4.4% سنوياً): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء عبر أرقام، الرقم القياسي للربع الرابع 2025 (الرياض -3.0%، المؤشر 109.88): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي للربع الثالث 2025 (الرياض +1.0% مقابل +3.6% في الربع الثاني 2025): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، نشرة منهجية الرقم القياسي (نموذج Geo-AI، سنة الأساس 2023): رابط
• بوابة البيانات المفتوحة للهيئة الملكية لمدينة الرياض، سكان تعداد 2022 (المحافظة، المنطقة، الوطني): رابط
• التقرير الشهري للهيئة العامة للعقار عبر عرب نيوز، يونيو 2026 (مبيعات الرياض وإيجاراتها؛ المبيعات السكنية الوطنية): رابط
• بيانات وزارة العدل عبر عرب نيوز، معاملات النصف الأول 2026 (-51.5% في القيمة؛ سعر المتر المربع): رابط
• الهيئة العامة للعقار، أحكام تجميد إيجارات الرياض خمس سنوات (25 سبتمبر 2025): رابط
• الهيئة الملكية لمدينة الرياض، 200 مليون راكب لقطار الرياض (مارس 2026): رابط
• الهيئة الملكية عبر وكالة الأنباء السعودية، 100 مليون راكب في أقل من تسعة أشهر (أغسطس 2025): رابط
• صندوق الاستثمارات العامة عبر عرب نيوز، شركة إكسبو 2030 الرياض (64 مليار دولار للناتج المحلي، 171,000 وظيفة، 6 ملايين متر مربع): رابط
• البنك المركزي السعودي، التطورات الاقتصادية الرئيسية للربع الأول 2026 (القروض العقارية 970.9 مليار ريال): رابط
• صحيفة الاقتصادية (على بيانات الهيئة العامة للإحصاء)، إيجارات الرياض +60% منذ 2021: رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، المتوسط السنوي للرقم القياسي لأسعار المستهلك 2024 (الإيجارات +10.6%): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء عبر جي سي سي بزنس ووتش، إيجارات 2025 السنوية +8.2%: رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار المستهلك سبتمبر 2025 (الإيجارات +6.7%): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء عبر عرب نيوز، الرقم القياسي لأسعار المستهلك فبراير 2026 (الإيجارات +5.1%): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء عبر عرب نيوز، الرقم القياسي لأسعار المستهلك يونيو 2026 (الإيجارات +4.4%): رابط
• الوطنية للإسكان عبر وكالة الأنباء السعودية، وجهة خزام ومشروع ترف (يناير 2026): رابط
• بزنس توداي الشرق الأوسط، إطلاق الوطنية للإسكان 11 مشروعاً في خزام (15 مايو 2026، بحسب إعلانات تداول السعودية): رابط
• روشن عبر تريد أرابيا، سدرة (أكثر من 30,000 مسكن، 20 مليون متر مربع): رابط
• روشن، مجتمع وارفة (2,380 مسكناً): رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، الحصص الإقليمية لعقود سكني فبراير 2026 (الرياض 19%): رابط
• الوزارة عبر سعودي جازيت، سكني في الأشهر الخمسة الأولى من 2026 (51,072 مسكناً أول): رابط