ما يكشفه ملف الصكوك العقارية السعودي وما لا يكشفه

ما يُنشر عن الصفقات العقارية في السعودية ملفٌ ربعي من الصكوك المسجّلة: تدفّقُ تسجيلٍ، لا صورةٌ للسوق. تحمل ملفات وزارة العدل الأربعة والعشرون، من الربع الأول 2020 إلى الربع الرابع 2025، 1,412,132 سطراً، منها 47,518 سطراً تقع تحت وسم 2025 ولا تحمل إلا تواريخ أبريل إلى يونيو 2024، فيبقى 1,364,614 صكاً صالحاً بقيمة 1,424.2 مليار ريال على 8,516.0 مليون متر مربع (وزارة العدل). عشرة أعمدة تقول أين سُجّل الصك، ومتى، وبكم، وعلى أي مساحة. و9.6% من الأسطر فقط تقول ما الذي بيع، أما خدمة الاستعلام عن الصفقات العقارية لدى وزارة العدل نفسها فتُخرج خمسة سجلات للحي الواحد ولا تزيد.

الأرقام الأساسية في لمحة

الصفقات العقارية وزارة العدل: أين يُنشر الملف وبأي رخصة

ملفٌ واحد بصيغة CSV لكل ربع، صادر عن وزارة العدل تحت رخصة البيانات المفتوحة للمملكة، وهي تجيز الأعمال المشتقة شرط نسبة البيانات إلى الوزارة. واحد وعشرون ملفاً يحمل عشرة أعمدة، وثلاثة تحمل أكثر. وبالتجميع على التاريخ داخل السطر لا على اسم الملف، تُقرأ السنوات الست هكذا:

وعبر تلك السنوات الست تسجّل منطقة الرياض 467,343 صكاً، أي 34.2% من التدفّق الوطني، وتسجّل مدينة الرياض 323,556 صكاً مقابل 156,595 لجدة (وزارة العدل، 2020 إلى 2025). خذوا ملفات CSV الكاملة لأي شيء تنوون الحساب عليه. أما منصة المؤشرات العقارية فهي التجميع الرسمي الذي يمكن بلوغه فعلاً، منسوباً إلى «وزارة العدل والسجل العقاري» وربعياً من الربع الثالث 2023 (الهيئة العامة للعقار): المكان الصحيح للتحقق من إجمالي، والخطأ لبناء واحد. وخريطة مصادر بيانات العقار في السعودية تضعها بجانب بقية السلاسل.

العدد والقيمة والمساحة: ثلاثة أعمدة تضلّ في ثلاثة اتجاهات

كل عمود من الأعمدة الثلاثة الرئيسية صادقٌ بشروطه هو، وخاطئٌ بوصفه رقماً للسوق، وفي اتجاه مختلف عن جاره. العدد محكومٌ بالتوثيق لا بالنشاط: تفرض ضريبة التصرفات العقارية النافذة من 10 أبريل 2025 نسبة 5% على التصرف «سواء تم التوثيق أم لم يتم»، وتُفرد المادة السادسة من لائحتها التنفيذية عنواناً مستقلاً لـ«التصرفات الصورية أو المستترة» (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، لائحة صادرة في 24 مارس 2025). يشرّع المنظّم للتصرف غير الموثق وللثمن المنقوص. ولا يبلغ أيٌّ منهما الملف.

وفي عمود القيمة عيبٌ يعبر إلى أي سلسلة تُبنى بجمعه. ففي 14 مايو 2020 حملت تسعة أرقام مرجعية لصفقات في الرياض السعر نفسه بالضبط، 12,996,688,997 ريالاً، موزّعةً بين حيّي العقيق والنخيل، على مساحات تبدأ من 173.10 متر مربع وتبلغ 961,068.59 متر مربع، وكل سطر منها يعلن عقاراً واحداً (وزارة العدل، الربع الثاني 2020). وأكبر عشر صفقات وحدها 60.9% من قيمة الربع الأول 2020 و74.9% من قيمة الربع الثاني 2020، وينزل متوسط المقابل المسجّل للصك الواحد من 3,180,301 ريالاً في الربع الثاني 2020 إلى 466,764 ريالاً في الربع الثالث. أحداثُ تسجيلٍ هي ما يحرّك ذلك المتوسط، لا السوق.

تقدير عمران. الأسطر التي تتشارك التاريخ والمدينة وسعراً قدره 50 مليون ريال فأكثر، محسوبةً بعد أول ظهور لها، تحمل 139.9 مليار ريال على 39 سطراً، أي 9.8% من 1,424.2 مليار ريال مسجّلة بين 2020 و2025 (قياس عمران على ملفات وزارة العدل). واطرحوا ذلك الفائض تنزل القيمة المسجّلة إلى نحو 1,284 مليار ريال. عاملوا الرقم المصحَّح بوصفه حدّاً أدنى لنمطٍ واحد ظاهر، لا سلسلةً منظَّفة: الحُزَم التي تقع تحت العتبة تفلت منه، والملف لا ينشر علامةً واحدة تلتقطها.

أما المساحة فتُقتبس بوصفها نشاطاً عمرانياً، وهي ليست منه في شيء. الصكوك الزراعية 4.0% من العدد و81.1% من المساحة عبر 2020 إلى 2025، أي 6,907.5 مليون متر مربع مقابل 914.7 مليون متر مربع للصكوك السكنية، وقفزة 2021 البالغة 3,569.4 مليون متر مربع منها 3,225.9 مليون متر مربع أراضٍ زراعية، متفرّقةً إلى حدٍّ يجعل أكبر عشرة أسطر في تلك السنة لا تحمل سوى 2.0% من مساحتها (وزارة العدل، 2020 إلى 2025). والصك ليس عقاراً كذلك: 1,364,614 سطراً تغطي 1,415,073 عقاراً، وسطرٌ واحد منها يغطي 326 عقاراً.

لا شيء في الملف يقول فيلا أو شقة أو أرض

يُنشر نوع العقار على 131,447 سطراً، أي 9.6% من المجموعة الصالحة، كلها في الأرباع الثلاثة الأولى من 2023. وعلى تلك الأسطر تبلغ الأراضي 104,947 (79.8%)، والشقق 21,322 (16.2%)، والفلل 231، أي 0.18% (وزارة العدل، الربع الأول إلى الثالث 2023). ثم حُذف العمود من الربع الرابع 2023 ولم يعد.

ويؤكّد وجودَ الثقب ما اضطرّت إليه الهيئة العامة للإحصاء. يقول بند المنهجية والجودة في نشرتها إن «نموذج ذكاء اصطناعي جغرافي (Geo AI) يُستخدم لمعالجة أنواع مختلفة من الصفقات العقارية»، وإن ذلك «يحسّن دقة تصنيف العقارات» (الهيئة العامة للإحصاء، الربع الرابع 2025). بنت الهيئة مصنِّفاً لأن السجل لا يحمل التصنيف.

ولهذا فإن الرقم الأكثر اقتباساً بوصفه أسعار المساكن في السعودية هو في معظمه مؤشر أراضٍ. ففي سلة الربع الثاني 2026 تزن الأراضي السكنية 45.849% والأراضي التجارية 22.836%، فيبلغ بندا الأراضي وحدهما 68.685%، مقابل 10.455% للفلل (الهيئة العامة للإحصاء، الربع الثاني 2026). وعنوان ذلك الربع 106.34 على سنة أساس 2023، بارتفاع 1.3% على أساس سنوي، وتحته ارتفعت الأراضي السكنية 6.3% بينما انخفضت الفلل 9.7%. اقرؤوا العنوان على أنه سعر الفيلا السعودية وتكونون قد عكستم الإشارة. بقية السلة في صفحة الرقم القياسي لأسعار العقارات.

وتضع الفجوة نفسها سقفاً للعمل على مستوى الحي. فالوسيط المحسوب من هذا الملف وسيطُ أي خليط سُجّل في ذلك الحي في ذلك الربع، على أسطر 90.4% منها بلا نوع، فيلزمه عدد الصفقات بجانب كل خلية، وحدٌّ أدنى للنشر، وإفصاحٌ عن التركيبة. وهكذا بُني جدول أسعار الأراضي في أحياء الرياض.

الربع المكرَّر، والتواريخ المقلوبة، وسقف السجلات الخمسة

اثنان من الملفات الأربعة والعشرين معطوبان، ولا صفحة متاحة تذكر تقويم إصدار ولا سياسة مراجعة لأي منها. أحدهما يحمل ربعاً كاملاً تحت السنة الخطأ. والآخر يكتب تواريخه بالمقلوب. وتحتهما خدمة استعلام تُخرج خمسة سجلات للنطاق الواحد ثم تقف.

يحمل MOJ-Sales-2025-Q2.csv 47,518 سطراً، كلها مؤرّخة بين 1 أبريل و30 يونيو 2024، و44,831 منها مطابقة حرفاً بحرف لأسطر في ملف الربع الثاني 2024 (وزارة العدل). حمّلوا الملفات كما هي معنونة وستحسبون أبريل إلى يونيو 2024 مرتين، ثم تنشرون ربعاً ثانياً من 2025 فيه 47,518 صكاً و57.46 مليار ريال لم يقع قط. والربع المخترَع يجلس على نحو معقول بين جاريه، فلا يلتقطه شيء بعده.

ويختبئ العيب الثاني في أثمن ملفات المجموعة. MOJ-Sales-2023-Q1.csv هو الربع الوحيد الذي ينشر عنواناً مساحياً، مخططاً ورقم قطعة، على 34,656 من أسطره البالغة 44,091، أي 78.6% (وزارة العدل، الربع الأول 2023). وهو أيضاً الملف الوحيد الذي يكتب 1/1/2023 حيث تكتب الثلاثة والعشرون الأخرى 2024/04/01، فأي محمِّل يفترض ترتيباً واحداً للتاريخ يُسقط نحو يوم من كل يومين في الربع الخطأ. وهو يهجّي ثلاثاً من المناطق الثلاث عشرة على طريقته، «منطقة مكة المكرمة» حيث تكتب البقية «منطقة مكة المكرمه»، وله صيغتاه الخاصتان للمنطقة الشرقية والمدينة المنورة، فيؤدي التجميع على نصّ المنطقة الخام إلى اختفاء 16,867 سطراً. الفخّان يسكنان ملفاً واحداً. ولا يُلتقط أيٌّ منهما.

وهذا ما يدفع القرّاء إلى اللوحات، حيث تحذّر الهيئة العامة للعقار من أن التغذية اليومية «تُعرض كما وردت من مصدرها (وزارة العدل والسجل العقاري)، دون أي تنقية أو معالجة للأسعار أو تصنيف لأنواع الوحدات العقارية» (الهيئة العامة للعقار، 29 أغسطس 2026)، وهي تعني ما تقول. فمن 656,775,001 متراً مربعاً حملتها سلسلة المساحة اليومية في الثلاثين يوماً حتى 28 أغسطس 2026، 422,563,684 متراً مربعاً هي قراءة 17 أغسطس وحدها، موسومةً بـ+3,726.65% في حقل التغيّر لدى المنصة نفسها، فيبقى 234,211,317 متراً مربعاً على الأيام التسعة والعشرين الباقية (الهيئة العامة للعقار). ثلثا شهرٍ من المساحة المتداولة على مستوى الوطن سجلٌّ واحد غير منقّى. وتُغلق تلك النافذة على عطلة أسبوع سعودية لا على إشارة سوق: فيوم 28 أغسطس 2026 يسجّل 95 صفقة وانخفاضاً في يوم واحد بنسبة 91.4%، وهو يوم جمعة.

وتحت التجميعات يُغلق الباب. فخدمتا الهيئة اللتان تعرضان الصكوك فرادى تقعان خلف النفاذ الوطني الموحد الذي يطلب رقم هوية وطنية أو إقامة، فالمحلّل بلا هوية سعودية يملك تجميعات وملفات كاملة ولا شيء بينهما. وSREM، منصة الوزارة لتداول العقار وخدمات الرهن والتمويل العقاري وإصدار الصكوك (وكالة الأنباء السعودية، 3 سبتمبر 2024)، هي السطح الذي يفترض الناس أنه يسدّ تلك الفجوة. وهو لا يسدّها. ترفض الخدمة خوادمنا، فقاستها عمران في أغسطس 2026 من خادم مستأجر داخل المملكة، عبر 8,774 استعلاماً على نطاقات تغطي 284 مدينة و8,490 حياً. ولم تُرجع في أي منها أكثر من خمس صفقات متمايزة للنطاق الواحد: خمساً بالضبط في 5,207 نطاقات (59.3%)، ولم يبلغ نطاقٌ واحد ستّاً. وليست تلك الخمس نافذةً حديثة: ففي النطاقات المشبعة تمتد على وسيطٍ قدره 249 يوماً وحدٍّ أقصى قدره 6,258 يوماً. وتعلن التجميعات السنوية للمدن في الخدمة نفسها 4,869,841 صفقة بين 2006 و2026 مقابل 32,321 سجلاً متمايزاً أُخرج فعلاً، أي أن السطح العام يسلّم 0.66% مما يقول إنه يملكه (قياس عمران، مسار داخلي). وكل لوحة «آخر الصفقات» في حيٍّ مبنيّة عليه هي لوحة من خمسة: استعلامٌ لمواطن يتفقّد حيّه، لا عيّنةٌ لسوق.

ما لا يسجّله الصك، والتقدير الذي ننشره بدلاً منه

أربعة ثقوب تهمّ العمل المهني، ولا يسدّ السجلّ العام واحداً منها. نوع العقار غائب عن 90.4% من الأسطر وعن كل سطر بعد الربع الثالث 2023. والمخطط ورقم القطعة نُشرا مرةً واحدة، للربع الأول 2023، فأدقّ تفصيل متاح للعموم حيٌّ بنصٍّ حرّ، وتلك الخلية تقول «أخرى» في 145,338 سطراً من 1,412,120 سطراً تحملها، أي 10.3% (وزارة العدل، 2020 إلى 2025). والربع الثاني 2025 مفقود، ولم يُنشر ما يقول ذلك. ولا شيء تحت الصك مسجَّل: لا مشترٍ، ولا بائع، ولا علامة تمويل، ولا ما يميّز بين بيعٍ وإرثٍ وهبةٍ وقسمةٍ قضائية، وهي فروقٌ يقيمها النظام الضريبي ولا يقيمها الملف. والربط بـالسجل العقاري ممكن، غير أنه لا يوجد جدول تقابل رسمي بين الجغرافيتين، فالربط عملٌ تحريري ولا بدّ من الإفصاح عنه بوصفه كذلك.

تقدير عمران. بتطبيق خليط الأنواع الوحيد الذي نشرته الوزارة يوماً، أرباع 2023 الثلاثة، على المجموعة الصالحة كلها، يصير تدفّق الصكوك في السنوات الست نحو 1,089,000 قطعة أرض، و221,000 شقة، و2,500 فيلا (79.8% و16.2% و0.18% من 1,364,614 سطراً). والافتراض جريء، ونحن نعلنه بدل أن ندفنه: يقوم على ثلاثة أرباع من 2023، وهي أدنى سنة كاملة في السلسلة حصيلةً، عند 183,788 صكاً، ويثبّت ذلك الخليط عبر ست سنوات، وهو ما لا يؤكده شيء في السجل العام. وتبقى بعد كل ذلك رتبةُ المقدار، وهي ما يخطئ فيه القرّاء أكثر من غيره: على الأسطر الوحيدة التي صنّفتها الوزارة، الفلل أقلّ من خُمس واحد في المئة من الصكوك المسجّلة.

وتحت أكثر الأرقام المتداولة خطأً يقع عدمُ تناظر واحد: التجميع عام، والملف الذي تحته لا يُبلَغ من خارج المملكة، إذ ترفض البوابة الوطنية للبيانات المفتوحة وخدمة SREM هذه الشبكة معاً، ولا تحمل أحدث صفحة بيانات مفتوحة لدى الهيئة العامة للعقار سوى مؤشرات الإيجار. وتدور في الصحافة السعودية جداول من ذلك الملف لا يستطيع قارئٌ من الخارج مطابقتها بمصدرها. اختبارٌ واحد يلتقط معظمها ولا يكلّف شيئاً: لا يمكن أن تسجّل منطقة صكوكاً أقل من عاصمتها. فعلى بطاقات الربع الثاني 2026، للفترة من 1 أبريل إلى 30 يونيو 2026، تُظهر المملكة 53,663 صفقة بيع و72,293,066,106.11 ريال، وتُظهر مدينة الرياض وحدها 13,637 صفقة، أي 25.4% من العدد الوطني، على 29,074,353,496.04 ريال (الهيئة العامة للعقار؛ مدينة الرياض). وأي جدول يضع منطقة الرياض كلها تحت عاصمتها فصاحبه قرأ مستخرَجاً جزئياً، أياً كان توقيعه.

تحتفظ عمران بالملفات الأربعة والعشرين مفكَّكةً ومؤرَّخةً ومنزوعة التكرار: الربع الموسوم خطأً محذوف، والمقابل المجمَّع موسومٌ لا مجموع، ونصوص المناطق مطويّة إلى هجاء واحد، والوزارة منسوبٌ إليها كما تشترط رخصتها. اطلبوا سلسلة الصكوك الربعية المنظَّفة أو حدّدوا نطاق إحاطة على مستوى الأحياء على قائمة مدنكم.

الأسئلة الشائعة

هل تنشر وزارة العدل كل بيع عقاري في السعودية؟ تنشر كل بيع يصير صكاً مسجّلاً، وهي مجموعة أضيق من كل بيع. فضريبة التصرفات العقارية النافذة منذ 10 أبريل 2025 تفرض 5% «سواء تم التوثيق أم لم يتم»، وتفرد للتصرفات الصورية والمستترة مادةً خاصة بها، وهو قولٌ صريح بأن تصرفات غير موثقة قائمة ولا تدخل الملف أبداً.

من أين أُحمّل البيانات، وإلى أي مدى ترجع؟ ملفات CSV الربعية تقع على البوابة الوطنية للبيانات المفتوحة تحت وزارة العدل، من الربع الأول 2020 إلى آخر ربع منشور، مرخَّصةً للأعمال المشتقة إن نُسبت إلى الوزارة؛ والمجموعة المستخدمة هنا قُرئت من نسخة عامة تعيد نشر تلك الملفات دون تعديل. وحتى الربع الرابع 2025 تبلغ 1,412,132 سطراً، منها 47,518 سطراً ربعٌ مكرَّر.

هل مؤشر المساحة المتداولة قياسٌ للنشاط العمراني؟ لا، لسببين. في ملفات 2020 إلى 2025 تمثّل الأراضي الزراعية 4.0% من الصكوك و81.1% من المساحة (وزارة العدل). وعلى التغذية الحيّة، تبلغ قراءة 17 أغسطس 2026 وحدها 422.6 مليون متر مربع مقابل يومٍ وسيط قدره 6.7 مليون متر مربع، وتسمها المنصة نفسها بـ+3,726.65% (الهيئة العامة للعقار).

إجمالياتي الربعية لا تطابق التجميعات المنشورة. أيّهما الخطأ؟ غالباً لا هذا ولا ذاك، لأنكم على الأرجح تقارنون مجموعتين مختلفتين. فوصف SREM لنفسه يغطي تداول العقار وخدمات الرهن والتمويل وإصدار الصكوك للفرز والدمج (وكالة الأنباء السعودية، 3 سبتمبر 2024)، فأي عنوان مبنيّ على تلك المنصة يعدّ عمليات لا مبيعات؛ والملفات الربعية تعدّ صكوك البيع وحدها؛ ومنصة المؤشرات العقارية تعدّ صفقات البيع، عند 53,663 صفقة للمملكة في الربع الثاني 2026 (الهيئة العامة للعقار). ثم افحصوا محمِّلكم: ملفٌ واحد منشور موسومٌ خطأً، فالتحميل الساذج يحسب أبريل إلى يونيو 2024 مرتين ويخترع ربعاً ثانياً من 2025 فيه 47,518 صكاً.

المصادر

• وزارة العدل، البيانات المفتوحة لصفقات بيع العقارات الربعية (رخصة البيانات المفتوحة للمملكة)، مقروءة على نسخة عامة: رابط
• وزارة العدل، ملف الربع الثاني 2025 (الربع المكرَّر): رابط
• وزارة العدل، ملف الربع الثاني 2020 (تسعة صكوك بسعر واحد، 14 مايو 2020): رابط
• الهيئة العامة للعقار، منصة المؤشرات العقارية (بطاقة المملكة للربع الثاني 2026، والسلسلة اليومية، ووسم المصدر): رابط
• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات مدينة الرياض (13,637 صفقة، الربع الثاني 2026): رابط
• الهيئة العامة للعقار، العرض الحيّ للصفقات اليومية (تحذير غياب التنقية): رابط
• الهيئة العامة للعقار، خدمة الصفقات (الدخول عبر النفاذ الوطني الموحد): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية، المادتان الثانية والسادسة (النص العربي، صادرة في 24 مارس 2025): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، صفحة نظام ضريبة التصرفات العقارية (نسبة 5%، والنظام نافذ من 10 أبريل 2025): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثاني 2026 (المؤشر 106.34، وأوزان السلة): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الرابع 2025 (المنهجية، ومصنِّف الذكاء الاصطناعي الجغرافي): رابط
• وكالة الأنباء السعودية، بيان وزارة العدل عن منصة SREM (3 سبتمبر 2024): رابط