سعر متر الأرض في الرياض، حياً بحي (الربع الثاني 2026)

يمتد سعر متر الأرض في الرياض حياً بحي حتى الربع الثاني من 2026، ولم يعد أي ملف قابل للتنزيل يحمل هذا التفصيل منذ الربع الثالث 2025. على منصة المؤشرات العقارية التابعة للهيئة العامة للعقار، تسجل الأراضي السكنية في الملقا 8,990 ريالاً للمتر المربع على 20 صفقة في ذلك الربع، والنرجس 5,979 على 107، والعارض 4,526 على 123، والخير 1,310 على 505، مقابل 3,163 ريالاً للمتر على 3,769 صفقة لكامل المدينة (الهيئة العامة للعقار). تسعة عشر حياً تحمل سعراً، وعشرة أحياء أخرى تداولت بلا سعر منشور. وقبل هذا كله تحذير واحد: تنشر الهيئة الربع نفسه مرتين، على سطحين لا يتفقان، والنسخة المجانية القابلة للتنزيل هي الأضعف.

الأرقام الأساسية في لمحة

سعر متر الأرض في الرياض، حياً بحي

تسعّر منصة المؤشرات العقارية التابعة للهيئة العامة للعقار الأراضي السكنية في تسعة عشر حياً بالرياض للربع الثاني من 2026، وهو أحدث أرباعها، على أعداد صفقات تمتد من 19 إلى 505، وتحجب السعر عن عشرة أحياء أخرى تداولت فعلاً. ومصدرها المعلن هو وزارة العدل والسجل العقاري، والتجميعات لا تتطلب تسجيل دخول.

أراضي الرياض السكنية، الربع الثاني 2026، منصة المؤشرات العقارية، تسعة وعشرون حياً استُعلم عنها واحداً واحداً. الترتيب بعدد الصفقات لا بالسعر، لأن العدد هو ما يقرر إن كان السعر المجاور له صالحاً للاستعمال. أما الأحياء العشرة التي تداولت بلا سعر منشور فهي: الفاروق (16 صفقة)، والدار البيضاء (13)، والشفاء (7)، وحطين وقرطبة (4 لكل منهما)، والندى والياسمين وأم الحمام الغربي (3 لكل منها)، والروضة والعليا (صفقة واحدة لكل منهما).

اقرؤوا العمودين معاً وسيتضح أن السوق يسير عكس صندوق البحث. فالأحياء التي يسميها الناس تكاد لا تحمل صفقات: عشرون صفقة أرض في الملقا في ربع كامل، وأربع في حطين، وواحدة في العليا. والحجم يقع خارجها، 505 صفقات في الخير و296 في عريض. والخلايا الرقيقة تتأرجح. سجلت الملقا 6,512 ريالاً في الربع الثالث 2025 على 142 صفقة، ثم 11,267 في الربع الرابع 2025 على 29، ثم لا شيء في الربع الأول 2026 على 14، ثم 8,990. أما العارض، بواقع 89 إلى 124 صفقة في الربع، فانخفض مرة واحدة ثم استقر بين 4,351 و4,808 ريالاً (منصة المؤشرات العقارية، الربع الثالث 2025 إلى الربع الثاني 2026). العمق، لا شهرة الحي، هو ما يقرر صلاحية الخلية للاقتباس.

التفصيل على مستوى الأحياء متاح في خمس مدن فقط، وبثلاثة أحياء في كل مرة، من أصل 192 حياً تعرضها قائمة اختيار الأحياء في المنصة للرياض (الهيئة العامة للعقار)، ولا يوجد رابط يُنزل القارئ على حي بعينه: تخبئ المنصة حالتها في كتلة base64 واحدة، ويعيد تصييرها على الخادم الأحياء الثلاثة الافتراضية نفسها مهما قالت المعاملات. وتجميع الـ192 كلها عمل يدوي لا تنشره أي جهة في ملف، فالجدول أعلاه تجميع لخلايا الهيئة نفسها، لا تقدير من عندنا (كيف تعمل المنصة).

الربع نفسه، منشوراً مرتين، وبسعرين مختلفين

للربع الثالث من 2025 يذكر ملف الهيئة القابل للتنزيل 3,495 صفقة أرض سكنية في الرياض بقيمة 3.56 مليار ريال؛ وتذكر منصتها هي نفسها 5,606 صفقات للمدينة والربع ونوع العقار ذاتها. وحيث يسعّر السطحان الحي نفسه يختلفان بنسبة 3% إلى 20%، ويظهر سبعة من أصل 25 سطراً في الملف على واحد منهما فقط.

المصادر: البيانات المفتوحة للهيئة العامة للعقار، مؤشرات صفقات بيع الرياض للربع الثالث 2025، برخصة البيانات المفتوحة السعودية، ومنصة المؤشرات العقارية.

أربعة أرباع تتطابق إلى الوحدة: الربع الأول 2025 عند 15,583 صفقة، والثاني عند 5,681، والرابع عند 4,094، والأول من 2026 عند 3,280. الربع الثالث 2025 لا يتطابق، ولا يتطابق معه أي ربع من 2024 (الربع الرابع 2024: 17,363 صفقة و21.59 مليار ريال في الملف، مقابل 18,876 صفقة و25.20 مليار ريال على المنصة). وللخلاف نمط. فهو يقع على الخلايا الشمالية الرقيقة الغالية التي يسعّرها الملف المجاني وتمتنع المنصة عن نشرها، وهي بعينها الخلايا التي يرجح أن يقتبسها تقييم. سعر حطين البالغ 12,237 ريالاً يقوم على ست صفقات، أي على عتبة النشر تماماً، بينما تحصي المنصة سبع عشرة صفقة ولا تطبع شيئاً. وقاعدتنا عند التعارض: حين تحجب الجهة الناشرة خلية على منصتها وتطبعها في ملف قابل للتنزيل، فالثقة للحجب.

والملف أضعف آلياً كذلك. ففي الربع الأول من 2025 يظهر 728 من أصل 975 مفتاحاً (الحي ونوع العقار وتصنيفه) على أكثر من سطر واحد، وبقي 29 حياً بلا سعر رغم أن مجموع صفقاته بلغ ستاً فأكثر، لأن كل شظية منها وحدها دون العتبة. والجنادرية في ذلك الربع ثلاثة أسطر بواقع 537 و399 و1,363 صفقة بثلاثة أسعار مختلفة؛ وتطبع المنصة سطراً واحداً، 2,299 صفقة عند 1,085.92 ريالاً (البيانات المفتوحة، منصة المؤشرات العقارية).

الحجب أرخص مما يبدو. تستبعد الهيئة «الأحياء والمدن التي عدد الصفقات لها أقل من 6 صفقات» (الهيئة العامة للعقار)، ومع ذلك ظلت الأحياء الستون المسعّرة، من أصل 139 حياً سجل صفقة أرض في الربع الثالث 2025، تحمل 3,288 من أصل 3,495 صفقة (94%) و3.14 مليار من أصل 3.56 مليار ريال متداولة (88%) (الهيئة العامة للعقار). ما تزيله العتبة هو الذيل. والعتبة عند ست صفقات حدٌّ أدنى لا ضمانة، لأنها تُطبَّق بعد استبعاد القيم المتطرفة: سجل حيا الروضة والرسالة اثنتي عشرة صفقة لكل منهما في الربع الثالث 2025 على المنصة، ولا يحمل أي منهما سعراً.

ما الذي يقيسه فعلاً «متوسط سعر المتر» لدى الهيئة

تعرّف صفحة المنهجية، وآخر تحديث لها 25 يونيو 2026، الرقم بأنه متوسط أسعار المتر في الصفقات المفردة، «ويتم حسابه بقسمة إجمالي أسعار الأمتار على عدد الصفقات بعد استبعاد القيم المتطرفة»، بمرشّح IQR الإحصائي (الهيئة العامة للعقار). فهو ليس إجمالي القيمة مقسوماً على إجمالي المساحة، والمنصة تقول ذلك بنفسها: الصفحة «لا تظهر القيمة الفعلية للمتر المربع للعقار، بل تظهر متوسط أسعار المعاملات البيعية أو الإيجارية التي تمت في النطاق الجغرافي والزمني المحدد» (الهيئة العامة للعقار). ويُستبعد نحو 45% من سجل الصكوك الخام قبل النشر، من قاعدة تبلغ 3,847,193 صفقة تعود إلى 2006 (الهيئة العامة للعقار).

هذا التعريف يحمل أغلى سوء قراءة في مجموعة البيانات، وملف الربع الثالث 2025 يقيسه. العارض يُنشر عند 6,095 ريالاً للمتر على 32 صفقة، بينما 225,989,904 ريالات في السطر نفسه مقسومة على 272,644.5 متر مربع تعطي 829 ريالاً للمتر (الهيئة العامة للعقار). والملقا يسير في الاتجاه المعاكس، 6,847 منشورة مقابل 7,589 محسوبة. وعبر ذلك الملف، 22 سطراً من أصل 76 سطر أرض مسعّر تقع فيها القيمة على المساحة خارج النطاق المنشور في السطر نفسه.

تقدير عمران. الفجوة بين التعريفين مقياس حجم لا خطأ، وهي أرخص طريقة لمعرفة هل تداول الحي قطعاً سكنية أم أراضي بمساحات كبيرة. اقسموا المساحة المتداولة في كل سطر من الربع الثالث 2025 على عدد صفقاته: يبلغ متوسط الصفقة في العارض، على 32 صفقة، نحو 8,520 متراً مربعاً، وفي الملقا، على 63 صفقة، نحو 675 متراً مربعاً (الهيئة العامة للعقار). العارض هو حيث يتباعد التعريفان بمعامل قريب من سبعة، والملقا حيث يفترقان بنسبة 11%. المتوسط المبني على الصفقات يصف متر الصفقة النمطية، فهو في سوق الأراضي الكبيرة يبالغ في تقدير متر الموقع الواسع. احتسبوا أرضاً في العارض بمساحة هكتارات على متوسط الحي، وسيتحرك بند الأرض في التقييم بأسلوب القيمة المتبقية للأرض بمضاعف لا بهامش. ولا أحد ينشر السعر بحسب شرائح مساحة القطعة، فهذا المقياس يقوم مقامها.

الأسعار والأحجام وسقف الـ1,500 ريال

يضع الرقم القياسي لأسعار العقارات لدى الهيئة العامة للإحصاء منطقة الرياض عند 115.98 في الربع الثاني 2026، بارتفاع 4.2% على أساس سنوي، بعد قراءة 109.83 في الربع الأول 2026 التي كانت أدنى بنسبة 4.4% على أساس سنوي. وتقرأ الأراضي السكنية على مستوى المملكة 107.65، بارتفاع 6.3%، مقابل 94.89 للفلل، بانخفاض 9.7% (الهيئة العامة للإحصاء). والأوزان هي ما يقرر أهمية هذا الانقسام: تحمل القطع السكنية 45.849% من المؤشر الوطني، والأراضي باستخداماتها الثلاثة 70.6% (الهيئة العامة للإحصاء، الربع الثاني 2026)، أي أن جملة عن أسعار العقار في السعودية هي بالوزن جملة عن الأراضي في معظمها (انظروا القراءات على مستوى المناطق). وتحرك الحجم أكثر مما تحرك السعر: سجلت الأراضي السكنية في مدينة الرياض 5,606 صفقات في الربع الثالث 2025، و3,280 في الربع الأول 2026، و3,769 في الربع الثاني 2026، بينما بقي سعر متر المدينة بين 3,116 و3,224 ريالاً (منصة المؤشرات العقارية).

والسياسة هي التي تضع الشروط الحدية. ففي 29 مارس 2025 رفع ولي العهد الحظر عن البيع والتجزئة وإصدار الرخص على مساحتين إضافيتين شمال الرياض: 17 كم² يحدها شرقاً حي العارض، و16.2 كم² يحدها غرباً حي القيروان. أضيفت إليهما 48.28 كم² أُفرج عنها سابقاً، فصار 81.48 كم² من المدينة متاحاً للتداول. ووجه القرار نفسه بطرح 10,000 إلى 40,000 قطعة سكنية مخططة ومطوَّرة سنوياً لمدة خمس سنوات بسعر لا يتجاوز 1,500 ريال للمتر المربع، للمواطنين المتزوجين أو من تجاوز الخامسة والعشرين ولا يملك عقاراً (وكالة الأنباء السعودية). ضعوا هذا السقف بجانب الجدول. سبعة من الأحياء التسعة عشر المسعّرة تتداول أصلاً دون 1,500 ريال، من بدر عند 1,484 نزولاً إلى الرسالة عند 285، فالسقف لا يتنازل عن شيء هناك. وإنما يفعل فعله في مناطق الإفراج، إلى جوار أحياء طبعت 4,526 و6,838 ريالاً في ذلك الربع، أي خصم يقارب الثلثين إلى أربعة أخماس عن السوق المجاورة. ولا حجم هذا التحويل منشور، ولا عدد القطع التي خُصصت فعلاً.

والنصف الآخر من السياسة يفرض ثمناً على الجمود. رسوم الأراضي البيضاء، الصادرة لائحتها في 22 أغسطس 2025، تأخذ 10% أو 7.5% أو 5% أو 2.5% أو لا شيء من القيمة المقدَّرة سنوياً بحسب شريحة الأولوية، وتسري متى بلغت حيازات المالك في المدينة الواحدة 5,000 متر مربع، ويجب سدادها قبل نقل الملكية (أم القرى)؛ وبدأت فوترة الرياض في 1 يناير 2026 (وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، وانظروا الرسوم بالتفصيل). والإيجارات داخل النطاق العمراني مجمدة خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025، والصيغة الرسمية للقرار هي إيقاف الزيادة السنوية للأجرة (وكالة الأنباء السعودية). دخل مسقوف على الأصل المبني ورسم سنوي على غير المبني يدفعان في الاتجاه نفسه.

حيث ينتهي سجل الصكوك

كل ما سبق خلية تطبعها فعلاً جهة حكومية. وجدول الربع الثاني 2026 أعلاه يسعّر تسعة عشر حياً من أصل 192 حياً تعرضها قائمة اختيار الأحياء لدى الهيئة نفسها للرياض، والهيئة استبعدت 45% من سجل الصكوك الخام قبل أن تنشر أياً منها (صفحة المنهجية بتاريخ 25 يونيو 2026). وخمسة أشياء تقرر صفقة أرض في الرياض لا تُطبع في أي مكان:

• لا قيمة وسيطة ولا توزيع. تنشر الهيئة متوسطاً ونطاقاً من الأدنى إلى الأعلى، فأي قيمة وسيطة اشتقاقٌ من عند من حسبها.
• لا سعر بحسب شرائح مساحة القطعة، مع أن فجوة العارض تُظهر أن المساحة هي ما يحرك سعر المتر.
• لا فصل بين المخدوم والخام، ولا مخزون رسمي للأراضي القابلة للتطوير داخل النطاق العمراني.
• لا عدد للقطع المخصَّصة ضمن برنامج الـ1,500 ريال من أي طريق عام، فيبقى n/a.
• لا إيجار على مستوى الأحياء. منصة الإيجار التابعة للهيئة لا تستجيب لنا، فعمل العائد يقع في العائد الإيجاري في أحياء الرياض. وسجلات الصفقات المفردة خلف تسجيل دخول نفاذ.

تقدير عمران. كم تساوي الأرض الخاملة التي سمّتها الوزارة، وكم ينبغي أن تحمل من رسوم. تضع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان 2.3 مليون متر مربع من الأراضي المخدومة غير المبنية في حي النرجس، وأكثر من 1.6 مليون متر مربع في العارض، أي أكثر من 4 ملايين متر مربع معاً، تكفي لما يزيد على 13,500 مسكن (الوزارة، 8 يونيو 2026). وبخلايا الهيئة نفسها للربع الثاني 2026، يعطي النرجس عند 5,979 ريالاً للمتر (على 107 صفقات) نحو 13.7 مليار ريال، ويعطي العارض عند 4,526 ريالاً (على 123 صفقة) نحو 7.2 مليار ريال، أي نحو 21 مليار ريال في الحيين معاً. وعند الشرائح المنشورة من 2.5% إلى 10%، يقع الرسم السنوي على هذا المخزون بين 525 مليون و2.1 مليار ريال. والنطاق بهذا الاتساع لأن الوزارة لا تنشر منطقة الأولوية التي يقع فيها أي من الحيين، والتقدير يميل إلى الأعلى: كلتا الخليتين متوسط صفقات، والأراضي بمساحات الهكتارات تتداول دونهما.

تجمع عمران هذه الجداول من السجل الأولي خلية خلية، مع عدد الصفقات على كل واحدة، وبتوثيق الخلافات بين سطحين حكوميين بدل تذويبها في متوسط. اطلبوا جدول الـ192 حياً كاملاً، أو اضبطوا جلسة إحاطة على قائمة مواقعكم.

الأسئلة الشائعة

كم سعر متر الأرض في حي الملقا؟ تسعّر منصة المؤشرات العقارية التابعة للهيئة العامة للعقار الأراضي السكنية في الملقا عند 8,990 ريالاً للمتر المربع على 20 صفقة في الربع الثاني 2026، بعد 11,267 ريالاً على 29 صفقة في الربع الرابع 2025، ودون أي سعر منشور في الربع الأول 2026 على 14 صفقة. اذكروا دائماً الربع والسطح الذي جاء منه الرقم، وضعوا عدد الصفقات بجانبه.

من أين يأتي أحدث سعر رسمي للأراضي على مستوى أحياء الرياض؟ من منصة المؤشرات العقارية التابعة للهيئة العامة للعقار، التي تمتد حتى الربع الثاني 2026 على مستوى الأحياء في خمس مدن. الذي توقف هو التنزيل: حذفت الهيئة عمود الحي من ملفات مؤشرات صفقات البيع الفصلية اعتباراً من الربع الرابع 2025، فصارت الملفات المجانية تقف عند مستوى المدينة. التفصيل لم يختف، الملف هو الذي اختفى.

هل متوسط سعر المتر لدى الهيئة العامة للعقار هو إجمالي القيمة مقسوماً على إجمالي المساحة؟ لا. تقسم الهيئة مجموع أسعار المتر في الصفقات المفردة على عدد الصفقات، بعد استبعاد القيم المتطرفة بمرشّح IQR. وفي ملف الرياض للربع الثالث 2025 يختلف التعريفان بأكثر من النطاق المنشور في السطر نفسه في 22 سطراً من أصل 76 سطر أرض مسعّر، وبمعامل قريب من سبعة في العارض، الذي يغطي سطره 272,644 متراً مربعاً على 32 صفقة، أي أن متوسط الصفقة هناك نحو 8,500 متر مربع.

كم صفقة يحتاجها الحي قبل أن تنشر الهيئة سعراً؟ ست صفقات على الأقل، وست صفقات لا تكفي غالباً. تنص صفحة تدقيق البيانات لدى الهيئة على عتبة الست صفقات، ولا يوجد سطر مسعّر واحد دونها في سبعة ملفات فصلية للرياض. والاختبار يجري بعد استبعاد القيم المتطرفة، فقد يظهر الحي بعدد خام سليم ولا يطبع شيئاً: على المنصة في الربع الثالث 2025، تحمل حطين 17 صفقة بلا سعر، والروضة والرسالة 12 لكل منهما، والندى 11.

هل انخفضت أسعار الأراضي في الرياض في 2026؟ على مؤشر الهيئة العامة للإحصاء انخفضت منطقة الرياض 4.4% على أساس سنوي في الربع الأول 2026، ثم ارتفعت 4.2% في الربع الثاني إلى 115.98. وانتقلت الأراضي السكنية على مستوى المملكة من سالب 3.9% إلى موجب 6.3% عبر الربعين نفسيهما، بينما انخفضت الفلل 9.7%. أما حجم تداول أراضي مدينة الرياض فيروي قصة أخرى: 3,280 صفقة في الربع الأول 2026 مقابل 5,606 في الربع الثالث 2025.

ملف البيانات المفتوحة يقول إن حطين أغلى أحياء الرياض. هل أستعمل هذا الرقم؟ لا. يطبع الملف 12,237 ريالاً للمتر على ست صفقات، أي على عتبة النشر تماماً، بينما لا تنشر منصة الهيئة نفسها سعراً لحطين في ذلك الربع مقابل 17 صفقة، ولا في أي ربع تلاه. وآخر أرقام منشورة لحطين هي 7,085 ريالاً للمتر على 86 صفقة في الربع الثالث 2024، و9,692 ريالاً على 40 صفقة في الربع الأول 2025.

المصادر

• منصة المؤشرات العقارية، صفحة مدينة الرياض (أسعار الأراضي على مستوى الأحياء وأعداد الصفقات حتى الربع الثاني 2026): رابط
• منصة المؤشرات العقارية، المدن والتعريفات (تفصيل الأحياء في خمس مدن، والتنبيه على معنى الرقم): رابط
• الهيئة العامة للعقار، آلية تنقية البيانات والتحقق منها (أرضية الست صفقات، استبعاد القيم المتطرفة، استبعاد 45% من السجلات): رابط
• البيانات المفتوحة للهيئة العامة للعقار، مؤشرات صفقات بيع الرياض الفصلية المبنية على صكوك وزارة العدل والسجل العقاري، من الربع الأول 2024 إلى الربع الأول 2026، برخصة البيانات المفتوحة السعودية: رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثاني 2026 (منطقة الرياض 115.98، الأراضي السكنية 107.65، أوزان البنود): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الأول 2026 (منطقة الرياض بانخفاض 4.4%، الأراضي السكنية بانخفاض 3.9%): رابط
• وكالة الأنباء السعودية، توجيهات الرياض في 29 مارس 2025 (الإفراج عن 81.48 كم²، وسقف 1,500 ريال للمتر): رابط
• وكالة الأنباء السعودية، تجميد إيجارات الرياض من 25 سبتمبر 2025: رابط
• أم القرى، اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء الصادرة في 22 أغسطس 2025 (الشرائح، وحد 5,000 متر مربع): رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، مناطق الأراضي البيضاء في الرياض وبدء الفوترة في 1 يناير 2026: رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، الأراضي الخاملة في النرجس والعارض (2.3 مليون و1.6 مليون متر مربع): رابط