لماذا تُظهر كل المناطق السعودية مؤشر الأسعار نفسه

لا تُرتَّب مناطق المملكة بالمستوى على المؤشر الرسمي، لأن السلاسل الإقليمية الثلاث عشرة تسجّل جميعها 100.00 لمتوسط 2023 السنوي. الرياض عند 115.98 والباحة عند 77.91 في الربع الثاني 2026 مسافتان مقيستان من نقطتي انطلاق مختلفتين، لا فجوة سعر (الهيئة العامة للإحصاء). ولا يقبل المقارنة إلا معدل التغيّر: على المتوسطات السنوية من 2023 إلى 2025 ارتفعت الرياض 11.7% بينما تراجعت المنطقة الشرقية 3.8%. أما متوسط سعر المتر في السعودية بالريال فيأتي من ناشر ثانٍ يقيس شيئاً آخر: تضع ملفات صفقات الهيئة العامة للعقار للربع الأول 2026 متر الشقة في الرياض عند 5,862 ريالاً، على 3,133 صفقة، مقابل 3,876 ريالاً في جدة (الهيئة العامة للعقار).

الأرقام الأساسية في لمحة

لماذا لا تُقارَن مؤشرات المناطق الثلاث عشرة بالمستوى

في الورقة الثالثة من ملف الربع الثاني 2026 صفٌّ اسمه «المتوسط السنوي» لعام 2023، تسجّل فيه المملكة والمناطق الثلاث عشرة جميعها 100. ولا شيء في الملف يعاير منطقة على أخرى. فالباحة عند 77.91 أدنى بنسبة 22% مما كانت عليه الباحة في 2023، والرياض أعلى بنسبة 16% مما كانت عليه الرياض، والنقاط الثماني والثلاثون بينهما تاريخان اثنان، لا فجوة سعر.

يذكر تقرير المنهجية سنة الأساس مرة واحدة، ولا يقول قط إن لكل منطقة أساسها الخاص. وتحت بند قابلية المقارنة يقول إن البيانات «قابلة للمقارنة جغرافياً بالكامل لأن البيانات المستخدمة تغطي جميع مناطق المملكة» (الهيئة العامة للإحصاء). هذه العبارة عن تغطية مجتمع الصفقات، وهي بعينها التي يحوّلها القارئ المتعجّل إلى إذنٍ بترتيب المستويات. ثم إن الإصدار لا يحمل مدينة أصلاً: قراءة واحدة لمنطقة مكة المكرمة تغطي سبع عشرة محافظة، منها جدة ومدينة مكة المكرمة والطائف (الهيئة العامة للعقار)، ولهذا تسعّر صفحة جدة تلك المدينة من الصفقات بدلاً من المؤشر (كيف يُبنى الرقم القياسي).

أسعار العقار في المناطق على مؤشر الربع الثاني 2026

تمتد قراءات الربع الثاني 2026 من الجوف عند +10.4% على أساس سنوي إلى حائل عند -10.1%، أي 20.5 نقطة مئوية تفصل بينهما داخل ربع واحد، مقابل رقم عام للمملكة عند 106.34 و+1.3%. وعلى النافذة التي تقارن فعلاً، أي المتوسطات السنوية من 2023 إلى 2025، بقيت ثماني مناطق من ثلاث عشرة دون أساسها هي نفسها.

الهيئة العامة للإحصاء، ملف الربع الثاني 2026. عمودا المعدلات يقارَنان بين المناطق. عمود المستوى لا يقارَن.

صفّان من هذه الصفوف يُتبادلان حيثما اقتُبس الربع. فنسبة -5.4%، والمستوى 92.22 الملازم لها، للقصيم لا للمنطقة الشرقية، التي سجّلت 95.73 و-2.5%. وتحسم نشرة الهيئة العامة للإحصاء الأمر نصّاً: الجوف 10.4%، وحائل -10.1%، والقصيم -5.4% (النشرة). والملف والنشرة يكتبان الاسم العربي نفسه، لكن نقلهما اللاتيني يفترق، Al Qaseem في الملف وQassim في النشرة، وهذه الفجوة الإملائية هي الطريق الذي يدخل منه عمودٌ مقروء بصفٍّ واحد خارج مكانه إلى نموذج أحدهم.

وربع واحد لا يصف شيئاً هنا أيضاً. سجّلت المنطقة الشرقية +6.9% في الربع الأول 2026 ثم -2.5% بعد ثلاثة أشهر، والرقم الذي يُتوقَّع عليه هو -3.8% عبر 2023 إلى 2025. أما تبوك فهي اختبار المشاريع العملاقة، وهي تسقط فيه: تجري متوسطاتها السنوية 90.60 و91.52 و100 و100.34 و102.93 من 2021 إلى 2025، ثم -1.7% في الربع الثاني 2026. سنتان من ذروة البناء في نيوم حرّكتا المنطقة 2.9%.

متوسط سعر المتر في السعودية: أغلى مدينة على الصفقات وعلى الإيجار

لا تنشر أي جهة سعودية ترتيباً لأغلى مدينة في السعودية. وأقرب ترتيب يمكن الدفاع عنه هو متوسط سعر متر الشقة الذي تنشره الهيئة العامة للعقار للمدينة الرئيسة في كل منطقة، على الصفقات المسجَّلة في الربع الأول 2026، وهو يمتد من الرياض عند 5,862 ريالاً نزولاً إلى نجران عند 1,716 ريالاً.

شقق، استخدام سكني، الربع الأول 2026 (الهيئة العامة للعقار). الرياض تساوي 3.4 ضعف نجران. والشقة هي النوع الوحيد الذي تصحّ عليه المقارنة إلى حدٍّ معقول، لأن الوحدة متقاربة التجانس؛ أما صفّ الفلل فمحجوب في خمس من هذه المدن الخمس عشرة، ولا يرد للباحة صفّ فلل أصلاً.

نتيجة عمران. لا توثّق الهيئة العامة للعقار قاعدةً للحجب، فاستخرجناها عدّاً. عبر 21,985 صفّاً في ملفات المبيعات الفصلية الثمانية والسبعين التي نحتفظ بها، كل صفٍّ لا يتجاوز عدد صفقاته خمساً يحمل سعراً فارغاً للمتر، و61% من الصفوف لا تنشر سعراً على الإطلاق. لهذا تعود الباحة (3 صفقات) وسكاكا (10) خاليتين، ولهذا يكون سعرُ سوقٍ صغيرة يُقتبَس بلا عدد صفقات، في الغالب، حصيلةَ تلك الصفوف القليلة التي تجاوزت عتبةً غير موثّقة.

ويُبقي الإيجار المدن الثلاث نفسها في الصدارة، لكن تفاوته أضيق بكثير. في ملفات الهيئة العامة للعقار على مستوى المدن، المبنية على منصة إيجار، بلغ متوسط إيجار الشقة في الرياض 28,324 ريالاً في السنة في الربع الرابع 2024 على 176,769 عقداً، مقابل 23,768 ريالاً في جدة و12,895 ريالاً في بريدة (الهيئة العامة للعقار): 2.2 ضعف، بينما سعر المتر 3.4 ضعف. وتحت هذه الثلاث يفترق الترتيبان. وتسجّل نجران أرخص متر بين المدن الثلاث عشرة التي تنشر لها الهيئة العامة للعقار سعراً، وتأتي تاسعة من خمس عشرة على الإيجار؛ وبريدة صاحبة أرخص إيجار في الملف، وسعر مترها الحادي عشر من ثلاثة عشر. وارتفع إيجار الرياض 48.2% خلال السنوات الخمس المنتهية بالربع الرابع 2024 بينما تراجعت أبها 8.7%، فكان الاستئجار في أربع عواصم إقليمية أرخص في 2024 منه في 2019. ثم تغيّرت القاعدة. جمّدت الرياض الزيادات على عقود الإيجار السكنية والتجارية خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025، وصياغة القرار الرسمية «إيقاف الزيادة السنوية للأجرة»، والإعلان نفسه يتيح لمجلس إدارة الهيئة العامة للعقار مدّ التجميد إلى مدن أخرى بموافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية (الهيئة العامة للعقار). كل توقّع إقليمي للإيجارات في المملكة صار يحمل هذا المفتاح بداخله. وتنتهي ملفات إيجارات المدن أعلاه عند الربع الرابع 2024، غير أن عائلة ثانية من ملفات الإيجار لدى الهيئة العامة للعقار، على مستوى الأحياء لا المدن، تمتد سنةً أبعد فيما نحتفظ به، إلى الربع الرابع 2025.

لماذا يكون سعر متر الأرض إحصاءَ مساحةِ قطعة

يسجّل متر الأرض السكنية في مدينة الرياض 373 ريالاً في ملفات الربع الأول 2026، مقابل 2,383 ريالاً في جدة (الهيئة العامة للعقار)، والرياض ليست أرخص بستة أمثال. متوسط صفقة الأرض في الرياض ذلك الربع غطّى 2,306 متراً مربعاً مقابل 1,888 متراً مربعاً في جدة. على الأرض، يخبرك المعدل بالمتر في معظمه بحجم ما انتقلت ملكيته.

تضع الملفات المفتوحة الأرض السكنية في مدينة الرياض عند 2,437.33 ريالاً للمتر المربع في الربع الرابع 2025 على 4,094 صفقة بقيمة 6.93 مليار ريال، ثم عند 372.72 ريالاً في الربع الأول 2026 على 3,280 صفقة بقيمة 5.20 مليار ريال: تفقد القيمة الإجمالية ربعها بينما يقفز متوسط مساحة الصفقة من 1,268 متراً مربعاً إلى 2,306 متراً مربعاً. أما منصة المؤشرات العقارية لدى الهيئة العامة للعقار، وهي تسبق بربعٍ أحدثَ ملف نحتفظ به، فتسجّل الخلية نفسها 579.08 ريالاً على 3,769 صفقة، ومتوسط مساحة الصفقة عائد إلى 1,850.5 متر مربع، في الربع الثاني 2026 (منصة الهيئة العامة للعقار). من يقف عند الربع الأول 2026 يقيّد انحرافَ ربعين على أنه مستوى سعرٍ جديد.

فرضية عمران. الأرجح أن المحرّك تركيبة القطع لا إعادة تسعير. ففي 29 مارس 2025 رفعت الرياض الإيقاف عن مسطّحين إضافيين شمال المدينة، 17 كيلومتراً مربعاً و16.2 كيلومتر مربع، فوق 48.28 كيلومتر مربع سبق الإفراج عنها، ليبلغ المجموع 81.48 كيلومتر مربع، مع توجيهٍ بطرح 10,000 إلى 40,000 قطعة مخدومة في السنة بسعر لا يتجاوز 1,500 ريال للمتر المربع (وكالة الأنباء السعودية). دخول قطع طرفية كبيرة إلى السجل يرفع متوسط مساحة الصفقة ويسحب المعدل بالمتر معه إلى أسفل دون أن يُعاد تسعير شيء، وانعكاس الربع الثاني 2026 يتّسق مع ذلك. ولا ناشر يشرح الكسر، فتبقى فرضية.

حساب عمران. السطح الذي خرج منه الرقم لا يقلّ أهمية عن الربع الذي خرج منه. فلخلية أرض الرياض تلك في الربع الأول 2026، وعلى الصفقات نفسها والقيمة نفسها، يقول الملف المفتوح 372.72، وتقول المنصة 397.42، وتعطي قسمة القيمة على المساحة جواباً ثالثاً، 687. طبّقوا التعريفين نفسيهما على الشقق فيصير متوسط الهيئة العامة للعقار المنشور 5,862 ريالاً للمتر المربع مقابل 5,856 ريالاً بقسمة القيمة على المساحة، أي فارق 0.1%. وعلى الأرض يفترق التعريفان 84%، 372.72 مقابل 687. وملف المبيعات الوحيد الذي يصرّح بتعريفه يسمّي سعر المتر لديه متوسطاً مرجّحاً مع تشذيبٍ عند الرُّبَيْعين الأول والثالث، وهو إجراء لا يكاد يُرى أثره على وحدة متجانسة ويحسم النتيجة على سجلٍّ يخلط القطع البينية الصغيرة بالقطع الطرفية الكبيرة. على الشقق، الرقم المنشور آمن للاقتباس؛ وعلى الأرض هو جواب عن سؤالٍ يخصّ وسط التوزيع بينما يسأل نموذجكم عن التوزيع كله (المنصة، بطاقةً بطاقة). وبإعادة تشغيل حسابنا عبر الإصدارات، تنزل شقق الرياض من 6,058 ريالاً للمتر المربع في الربع الأول 2024 إلى 5,856 ريالاً في الربع الأول 2026، أي 3.3% خلال ثمانية أرباع.

ولهذا أيضاً لا يكون المؤشر الإقليمي مؤشر أسعار مساكن. فالسلة 70.62% أرضٌ بالوزن في الربع الثاني 2026، والأراضي السكنية وحدها 45.849% (الهيئة العامة للإحصاء). وعبر الأرباع الثمانية التي خسرت فيها شقق الرياض 3.3%، ارتفع مؤشر منطقة الرياض 8.6% في 2024 و2.9% أخرى في 2025 (الهيئة العامة للإحصاء). السوق واحدة والسلتان اثنتان: الأرض تحرّكت والشقق لم تتحرك.

أين يتوقّف السجل الإقليمي

خمسة أشياء يحتاجها أي موجز إقليمي وهي غائبة عن السجل العام. لا مؤشر للهيئة العامة للإحصاء على مستوى المدينة، فأي رقم مدينة يُنسب إلى الرقم القياسي لأسعار العقارات (REPI) إنما يُنسب إلى شيء غير موجود. ولا أوزان إقليمية، بل أوزان بحسب نوع العقار فقط، فلا يمكن تفكيك الحركة الوطنية البالغة +1.3% إلى مساهمات إقليمية، وجملة «الرياض قادت كذا في المئة من الحركة الوطنية» لا سند لها. ولا سعر بالريال من أي نوع داخل مؤشر الأسعار، ولا سجل غير سكني بتغطية المناطق الثلاث عشرة بعد 2023، إذ يتوقف ملف المبيعات العام لدى الهيئة العامة للعقار عند الربع الثالث 2023 وملفات 2026 الفصلية سكنية فقط. والسكان بحسب المنطقة غائبون عن نشرة تقديرات السكان 2024 الصادرة عن الهيئة العامة للإحصاء التي راجعناها، فالتعيير على الفرد منها n/a.

تقدير عمران: متوسط قيمة الصفقة السكنية بحسب المنطقة، الربع الأول 2026. جمع إجماليات المناطق التي تنشرها الهيئة العامة للعقار (الهيئة العامة للعقار) يعطي 41.38 مليار ريال على 49,607 صفقات، فمتوسط الصفقة السكنية نحو 834,000 ريال على مستوى المملكة: نحو 1.13 مليون ريال في الرياض (15.72 مليار ريال، 13,927 صفقة)، و1.03 مليون ريال في مكة المكرمة (12.42 مليار ريال، 12,098 صفقة)، و894,000 ريال في المنطقة الشرقية (6.95 مليار ريال، 7,772 صفقة)، و488,000 ريال في الباحة (0.10 مليار ريال، 205 صفقات)، ونحو 219,000 ريال في الحدود الشمالية (0.14 مليار ريال، 640 صفقة). وتحذيران. هذا إحصاء تركيبة لا سعر: يكشف عمّا تشتريه المنطقة، أرضاً أو شققاً أو فللاً، بقدر ما يكشف عن ثمنه. وإجماليات المناطق الصغيرة منشورة مقرَّبة إلى خانتين عشريتين من المليار، فأرقام الصفقة الواحدة فيها تحمل خطأ تقريبٍ حقيقياً. ننشره لأنه أقرب مستوى بالريال قابل للمقارنة بين المناطق يسنده السجل، ولأنه لنا نحن، لا لجهة رسمية.

استنتاج عمران. تلك الأعداد تقول أيضاً إن المؤشرات الثلاثة عشر ليست ثلاث عشرة أداة متكافئة. ثلاث مناطق حملت 84.8% من قيمة الصفقات السكنية الوطنية في الربع الأول 2026، وسجّلت الباحة 205 صفقات سكنية مقابل 13,927 في الرياض. ومؤشرٌ مبنيٌّ على تفاوتٍ بهذا القدر يتأرجح على التركيبة وحدها، وهذا ما يبدو عليه عن قرب مسار الباحة من 123.54 في الربع الثاني 2021 إلى 77.91 في الربع الثاني 2026 (الهيئة العامة للإحصاء). وافصلوا بين الناشرين مع ذلك: الرقم 205 هو عدد الهيئة العامة للعقار للصفقات السكنية في ربع واحد، بينما تعدّ الهيئة العامة للإحصاء كل صفقة مسجَّلة. والخطوة من أحدهما إلى الآخر حكمنا نحن.

وتحذيران لمن يعيد بناء أي من هذا. إصدار مبيعات الربع الثالث 2025 ناقص في كل منطقة تصدر ملفاً على مستوى الأحياء، ولا شيء في الملفات يقول ذلك: تحمل الرياض 9,210 صفقات مقابل 21,927 في الربع الثاني 2025 و14,710 في الربع الرابع (الهيئة العامة للعقار)، فرسمُه دون تنبيهٍ يُظهر ثقباً في البيانات على أنه انهيار في السوق. وأحدث ملف مبيعات نحتفظ به هو الربع الأول 2026، وهو يصف الطرق التي أجابتنا، لا ما نشرته الهيئة العامة للعقار.

والسياستان الأرجح أن تحرّكا الأسعار الإقليمية تالياً مكتوبتان على حدود المدن لا على شبكة المناطق الثلاث عشرة: تجميد إيجارات الرياض، ونظام تملك غير السعوديين للعقار النافذ من 22 يناير 2026، الذي ينظّم الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة بوصفها مدناً، ووعد بوثيقة النطاقات الجغرافية في الربع الأول 2026 (الهيئة العامة للعقار). ولا مؤشر رسمي مرسوم على تلك الحدود. تحتفظ عمران بهذا السجل في جدولين متوازيين، واحدٍ للتغيّر وآخرَ للمستوى، بعدد الصفقات والإصدار وسطح النشر على كل خلية، مع تقطيعات المدن التي لا تحملها الشبكة الرسمية. اطلبوا الجدول الإقليمي الذي تقوم عليه هذه الصفحة، أو سمّوا منطقة وربعاً ونعرض لكم ما تسنده الصفقات. والصورة الوطنية في ركيزة السوق السكني.

الأسئلة الشائعة

ما أغلى مدينة في السعودية؟ على المقياس الوحيد القابل للمقارنة بين المناطق، وهو متوسط سعر متر الشقة المنشور لدى الهيئة العامة للعقار للربع الأول 2026: الرياض عند 5,862 ريالاً للمتر المربع على 3,133 صفقة، تتقدّم جدة عند 3,876 والخبر عند 3,712. والرياض في الصدارة على الإيجار أيضاً، 28,324 ريالاً في السنة في الربع الرابع 2024 مقابل 12,895 ريالاً في بريدة.

هل يمكن ترتيب مناطق المملكة بمؤشر أسعار الهيئة العامة للإحصاء؟ لا. كل سلسلة إقليمية معادة إلى أساسها الخاص عند 2023 = 100، فالباحة عند 77.91 والرياض عند 115.98 في الربع الثاني 2026 تقيسان المسافة من نقطتي انطلاق مختلفتين. المعدلات تُقارَن، والمستويات لا تُقارَن، وعلى المعدلات كانت ثماني مناطق من الثلاث عشرة دون أساس 2023 الخاص بها في 2025.

لماذا تبدو أرض الرياض أرخص من أرض جدة؟ لأن سعر المتر المربع على صفقات الأراضي إحصاء مساحةِ قطعة في معظمه: غطّى متوسط صفقة الأرض السكنية في الرياض في الربع الأول 2026 مساحة 2,306 متراً مربعاً مقابل 1,888 متراً مربعاً في جدة. والربع التالي يؤكّد ذلك، إذ ينزل متوسط مساحة الصفقة في الرياض إلى 1,850.5 متر مربع على منصة الهيئة العامة للعقار بينما يصعد المعدل من 397.42 ريالاً إلى 579.08 ريالاً.

أين تنشر الجهات الرسمية سعراً فعلياً بالريال بحسب المنطقة؟ ليس في مؤشر الأسعار، فهو لا يحمل مستويات أسعار إطلاقاً. بل في ملفات صفقات البيع الفصلية لدى الهيئة العامة للعقار، ملف لكل منطقة، بعدد الصفقات والقيمة الإجمالية والمساحة الإجمالية ومتوسط سعر المتر بحسب المدينة ونوع العقار. أحدث ما نحتفظ به هو الربع الأول 2026، ومنصة الهيئة العامة للعقار تحسب متوسطها بطريقة أخرى: خلية أرض الرياض نفسها تسجّل 372.72 في الملف و397.42 على المنصة.

المصادر

• الهيئة العامة للإحصاء، ملف الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثاني 2026 (السلاسل الإقليمية، صفّ 2023 = 100، أوزان السلة): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، نشرة الرقم القياسي للربع الثاني 2026 (المعدلات الإقليمية نصّاً وفي الشكل 3): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، تقرير المنهجية والجودة للرقم القياسي (سنة الأساس، صياغة قابلية المقارنة): رابط
• الهيئة العامة للعقار، البيانات المفتوحة (ملفات المبيعات ومؤشرات الإيجار الفصلية بحسب المنطقة؛ الناشر هو الهيئة، وقراءتنا تمت من مرآة عامة للبوابة الوطنية التي لا تجيب خوادمنا): رابط
• الهيئة العامة للعقار، منصة المؤشرات العقارية، الرياض (قراءة الأراضي في الربع الثاني 2026، مساحات الصفقات، متوسط المنصة): رابط
• الهيئة العامة للعقار، تجميد إيجارات الرياض خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025 وبند التوسعة إلى مدن أخرى: رابط
• الهيئة العامة للعقار، نفاذ نظام تملك غير السعوديين للعقار في 22 يناير 2026: رابط
• وكالة الأنباء السعودية، توجيه أراضي الرياض في 29 مارس 2025 (الإفراج عن 81.48 كيلومتر مربع، برنامج القطع المخدومة): رابط