أسعار العقار في جدة: الصفقات والإيجارات ونطاق الرسم 2%

سجّلت جدة 7,685 صفقة سكنية بقيمة 8.53 مليار ريال في الربع الأول 2026، أي 15.5% من الصفقات السكنية في المملكة و20.6% من قيمتها، وباعت في الربع نفسه شققاً أكثر مما باعته الرياض: 4,307 مقابل 3,133، عند 3,876.00 ريالاً للمتر المربع مقابل 5,861.71 ريالاً في الرياض (الهيئة العامة للعقار). ومع ذلك ليس لجدة مؤشر أسعار خاص بها، ولا عائد منشور، ولا جدول أحياء بعد الربع الثالث 2025. وأحدث معلومة مؤكَّدة في ملف أسعار العقار في جدة قانونيةٌ لا سعرية: منذ نشر اللائحة التنفيذية في الجريدة الرسمية في 3 يوليو 2026، صارت محافظة جدة أحد أربعة مواضع في المملكة يدفع فيها غير السعودي 2% من القيمة عند التصرف في حق عيني (أم القرى).

الأرقام الأساسية في لمحة

كم يبلغ حجم سوق العقار في جدة

المرتبة الثانية في المملكة عدداً وقيمةً: 15.5% من الصفقات السكنية الوطنية و20.6% من قيمتها في الربع الأول 2026، مقابل 22.0% و35.9% للرياض (الهيئة العامة للعقار). وانخفض العدد 26.3% عن الربع الرابع 2025، ومردّ معظمه إلى التقويم: وقع رمضان 1447 داخل الربع، والربع الأول هو الربع الأضعف في هذه السلسلة في كل سنة سابقة.

التركيبة تقول أكثر مما يقوله الإجمالي: الشقق 56.0% من الصفقات السكنية في الربع الأول 2026، والأراضي 40.8%، والفلل 142 صفقة في المدينة كلها. والتعداد يشرح السبب. 72.5% من مساكن جدة المأهولة، وعددها 1,081,908، شققٌ، مقابل 46.7% في الرياض (تعداد 2022 للهيئة العامة للإحصاء، الملف Census-2022-Housing-Type.csv؛ بوابة التعداد لا تتيح رابطاً). ولهذا حين يسجّل المؤشر الفرعي للفلل على مستوى المملكة 94.89، بانخفاض 9.7% على أساس سنوي في الربع الثاني 2026 (الهيئة العامة للإحصاء)، يقع أثره هنا خفيفاً وفي العاصمة ثقيلاً (السوق السكني في الرياض).

ملفّان حكوميان يختلفان على الربع الرابع 2025، ولا يعلن أيٌّ منهما نطاق الصكوك الذي يغطّيه: تُحصي الهيئة العامة للعقار 10,427 صفقة سكنية في جدة بقيمة 11.51 مليار ريال (الهيئة العامة للعقار)، ويُحصي مستخرَج وزارة العدل 7,600 صفقة بقيمة 9.42 مليار ريال (الملف MOJ-Sales-2025-Q4.csv).

أسعار العقار في جدة بالمتر المربع، والرقم الذي يُقرأ خطأ

تطبع ملفات الهيئة العامة للعقار لمدينة جدة في الربع الأول 2026 ثلاثة مستويات: الشقق 3,876.00 ريالاً للمتر المربع على 4,307 صفقات، والأراضي السكنية 2,383.22 على 3,134 صفقة، والفلل 3,481.25 على 142 صفقة (الهيئة العامة للعقار).

والمصيدة في طريقة بناء هذا المتوسط. فالرقم الذي تنشره الهيئة ليس القيمة مقسومةً على المساحة. أعِد حساب صفّ الأراضي في جدة للربع الأول 2026 على هذا النحو تخرج بـ931.18 ريالاً للمتر المربع مقابل 2,383.22 ريالاً منشورة، أي فجوة قدرها 156%؛ وافعل الشيء نفسه على صفّ الشقق في الربع الرابع 2025 فيتطابق الرقمان بفارق 1.1%. الرقم المنشور يسلك سلوك متوسط أسعار المتر المحسوبة صفقةً صفقة، فتزن أصغر قطعة في الملف وزن أكبرها، والأراضي هي المنتج الذي تتباعد فيه المساحات أكثر من سواه. ويستطيع محلّلان يعملان على الملف نفسه أن يقتبسا سعر أرض جدة عند طرفَي نطاق يتّسع 2.5 مرة، وكلاهما يظنّ أنه يقتبس الهيئة (منصة المؤشرات العقارية، سعر متر الأرض في أحياء الرياض).

صفٌّ واحد يضخّم المدينة كلها. فلل حي الفيحاء، الربع الثاني 2025: 19 صفقة، 15,991,942,105 ريالات، منشورة عند 284,023.22 ريالاً للمتر المربع، أي 842 مليون ريال للفيلا الواحدة. احذف هذا الصفّ وحده فتهبط القيمة السكنية لجدة في ذلك الربع من 26.82 مليار ريال إلى 10.82 مليار ريال؛ واحذف توأمه في الربع الثالث 2025 فيهبط الربع من 17.11 مليار ريال إلى 3.95 مليار ريال. من يجمع الملف دون غربلة القيم الشاذة ينشر سوقاً بضعف حجمها الحقيقي، والخطأ متنكّر في هيئة نمو.

ولا أحد ينشر معدّل نموّ لجدة. يتوقّف مؤشر الهيئة العامة للإحصاء عند حدّ المنطقة، وقراءته لمنطقة مكة المكرمة (102.43 في الربع الثاني 2026، بارتفاع 0.4% على أساس سنوي مقابل 1.3% على مستوى المملكة) تخلط جدة بستّ عشرة مدينة أخرى يسمّيها ملفّ مكة المكرمة لدى الهيئة العامة للعقار نفسها، فجملة «ارتفعت أسعار جدة 0.4%» خطأ في النطاق (الهيئة العامة للإحصاء، الأسعار بحسب المناطق).

سعر متر الأرض في أحياء جدة: آخر ربع بتفصيل على مستوى الحي

أسقطت الهيئة العامة للعقار عمود الحي بعد الربع الثالث 2025، فصار 3,647 صفّاً من صفوف الحي والنوع والربع في جدة، تحمل 78,120 صفقة (من الربع الأول 2024 إلى الربع الثالث 2025)، هو كامل السجل على مستوى الأحياء (الهيئة العامة للعقار). ومن بين 120 صفّ أرضٍ في جدة في الربع الثالث 2025، يحمل 62 صفّاً سعراً. وفي ما يلي مختارات من أعلى تلك الصفوف وأدناها، لا ترتيباً:

الشرائع أرخص خلية يقف خلفها مئة صفقة، لا أرخص خلية في الملف: المسرة تطبع 358 ريالاً على 7 صفقات. وآليتان تهمّان هنا: تحجب الهيئة أي سعر يقلّ عدد صفقاته عن ستّ صفقات، وأكبر تسمية أرض في جدة في ذلك الربع ليست حياً بل «أخرى»، على 169 صفقة.

متوسط إيجارات الشقق في جدة على قراءة الربع الرابع 2025

سجّلت الهيئة العامة للعقار 120,352 عقد إيجار شقة في جدة في الربع الرابع 2025، بمتوسط 24,589 ريالاً في السنة، أو 211.6 ريالاً للمتر المربع سنوياً، أي أدنى بنسبة 20.7% من متوسط الرياض البالغ 31,014 ريالاً (الهيئة العامة للعقار). وهذه قراءة الربع الرابع 2025، أحدث ملف إيجارات يمكن الحصول عليه، لا قراءة راهنة.

وتشيع قراءتان خاطئتان لها، كلتاهما تجمّل المدينة. الأولى تخصّ السلسلة نفسها: ارتفع الإيجار للمتر المربع في كل ربع من 2025 (205.2 ثم 207.2 ثم 210.7 ثم 211.6 ريالاً)، بينما سار الإيجار لكل عقد على نحو آخر، 23,840 ثم 24,765 ثم 25,036 ثم عاد إلى 24,589 ريالاً، فقراءة الربع الرابع تقع دون الربعين الثاني والثالث. من يقتبس الطرفين وحدهما يكتب شيئاً صحيحاً ومضلّلاً. والثانية تخصّ عدد العقود: صعدت التسجيلات من 17,180 في الربع الأول 2019 إلى 111,106 في الربع الرابع 2024، فيما تحرّك متوسط الإيجار 13.7% فقط. هذا المنحنى الذي تضاعف 6.5 مرة امتثالٌ نظامي لا طلب: قصرت الهيئة العامة للعقار سداد الإيجار في عقود السكن الجديدة على القنوات الرقمية لمنصة إيجار اعتباراً من 15 يناير 2024 (الهيئة العامة للعقار).

والمقارنة التي تحسم دراسة جدوى استثمارية هي هذه: على مدى ستّ سنوات ارتفع إيجار الشقة في جدة 13.7% وإيجار الفيلا 3.7%، بينما ارتفعا في الرياض 44.2% و49.7%. والرياض أيضاً هي التي جُمّدت فيها الزيادات خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025، سكنياً وتجارياً، داخل نطاقها العمراني، والصيغة الرسمية للقرار هي إيقاف الزيادة السنوية للأجرة (الهيئة العامة للعقار). أي أن السقف النظامي وُضع على الطرف الغالي السريع، وبقي الطرف الرخيص الراكد بلا سقف. من ينقل تصاعد إيجارات الرياض إلى نموذج لجدة يناقض ستّ سنوات من البيانات؛ ومن ينقله إلى نموذج للرياض يفترض زيادةً لا يستطيع المؤجّر تحصيلها نظاماً.

وداخل جدة نفسها، على الملف ذاته للربع الرابع 2025، يتّسع الفارق 4.52 مرة: 567.6 ريالاً للمتر المربع سنوياً في حي الخالدية على 139 عقداً، مقابل 125.5 ريالاً في حي المحاميد على 141 عقداً، وهما طرفا 109 خلايا أحياء تحمل كلٌّ منها 30 عقداً فأكثر (الهيئة العامة للعقار).

نطاقات تملك الأجانب في جدة: واحدة من أربعة مواضع برسم 2%

دخل نظام تملك غير السعوديين للعقار حيّز النفاذ في 22 يناير 2026 (الهيئة العامة للعقار). وأقرّ مجلس الوزراء، في جلسته المنعقدة في جدة يوم 23 يونيو 2026، لائحته التنفيذية، وأقرّ في بندٍ منفصل النطاقات الجغرافية التي يجوز لغير السعوديين التملك فيها (أم القرى)، ثم نُشرت اللائحة في الجريدة الرسمية في 3 يوليو 2026. وتفرض المادة التاسعة رسماً قدره 2% من القيمة على تصرّف غير السعودي في حق عيني، بكل أنواع الحقوق وكل الاستخدامات، في مدينة الرياض ومدينة مكة المكرمة ومدينة المدينة المنورة ومحافظة جدة؛ وتجعل المادة العاشرة الرسم صفراً في ما عداها (أم القرى).

تفصيلان في ذلك الجدول يغيّران طريقة كتابة صفقة في جدة. الرسم معلّق على التصرّف لا على التملّك، فموضعه سطر الخروج في النموذج المالي، وهو أسهل سطر يُنسى وأغلى سطر يُكتشف متأخراً. وجدة وحدها من الأربعة معرَّفة على مستوى المحافظة، والثلاثة الباقية على مستوى المدينة، فنطاقها يمتدّ أوسع من نطاق الرياض.

ونظامان آخران يتوقّفان عند حدود العاصمة. لا سقف إيجار في جدة: لا يمتدّ التجميد خارج الرياض إلا بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، ولم يُنشر قرار كهذا بأيٍّ من اللغتين. ولا مرحلة تسجيل عيني لجدة كذلك: تسمّي إعلانات بدء التسجيل العيني للعقار الرياضَ والقصيمَ والمنطقةَ الشرقية والمدينةَ المنورة ومدينةَ مكة المكرمة، التي امتدّت نافذتها من 19 يناير إلى 24 أبريل 2025 وشملت 19,239 عقاراً (الهيئة العامة للعقار). أُغلقت تلك المرحلة في أبريل 2025، وفي الإعلانات المقروءة لهذه الصفحة لا يسمّي إعلان لاحق جدة: ثاني أكبر سوق صكوك في المملكة بلا مرحلة تسجيل عيني خاصة به.

أين ينتهي السجل الرسمي لجدة

لا جهة تنشر مؤشر أسعار لجدة، ولا عائداً لجدة، ولا نسبة شغور لأي فئة أصول فيها، ولا عدد رخص بيع على الخارطة، ولا رقم تمويل عقاري على مستوى المدينة. وفي الائتمان، أدقّ تفصيل منشور وطنيٌّ: بلغ الإقراض العقاري المصرفي 951.3 مليار ريال في قراءة البنك المركزي السعودي (ساما) للربع الرابع 2025، بارتفاع 7.7% عن الربع الرابع 2024 (النشرة الإحصائية الشهرية لساما، الجدول 12e). وللمعروض المستقبلي ناشرٌ واحد يحمل أعداد وحدات حقيقية: جدة المركزية، وهي شركة تابعة لصندوق الاستثمارات العامة، تعلن 5.7 مليون متر مربع و17,000 وحدة سكنية و2,700 غرفة فندقية، ومرحلتها الأولى مقرَّرة نهاية 2027 (جدة المركزية)؛ أما كل رقم مخزون أو معروض مستقبلي آخر متداول عن جدة فيعود في أصله إلى مسح وساطة خاص. والإيجار التجاري معتم كذلك: سجّلت الهيئة العامة للعقار 94,919 عقد إيجار تجاري في جدة عبر 2025 ولم تسعّر منها عقداً واحداً، إذ تطبع صفوف الملف البالغة 1,184 صفّاً صفراً بلا استثناء، وآخر سلسلة مسعّرة تنتهي عند الربع الرابع 2024.

تقدير عمران: نطاق العائد الإجمالي في جدة. طرفا الحساب كلاهما من بيانات الهيئة العامة للعقار نفسها، مدينة واحدة وربع واحد، هو الربع الرابع 2025. فبالمتر المربع، إيجارٌ قدره 211.6 ريالاً على سعرٍ قدره 3,697.03 ريالاً يعطي 5.72%. وبالوحدة، إيجارٌ قدره 24,589 ريالاً على متوسط صفقة شقة يبلغ 592,814 ريالاً يعطي 4.15%. والفارق بينهما، 157 نقطة أساس، اختلافُ مقامٍ لا خلافٌ على جدة: متوسط الشقة المباعة 162.1 متراً مربعاً، ومتوسط الشقة المؤجَّرة 116.2 متراً مربعاً، فالملفّان يصفان منتجين مختلفين. والرياض بالطريقة ذاتها تعطي 4.81% و3.81%. انشروا النطاق مع سببه، لا نقطة واحدة.

تعيد عمران بناء هذه المدينة من السجلات نفسها، خليةً خليةً، وعلى كل خلية عدد صفقاتها أو عقودها (السلسلة الوطنية). اطلبوا جداول أحياء جدة، ومنها 3,647 صفّ حي لم تعد الهيئة العامة للعقار تنشرها.

الأسئلة الشائعة

كم متوسط سعر المتر المربع في جدة؟ على ملف الهيئة العامة للعقار لمدينة جدة في الربع الأول 2026: الشقق 3,876.00 ريالاً للمتر المربع على 4,307 صفقات، والأراضي 2,383.22 على 3,134 صفقة، والفلل 3,481.25 على 142 صفقة. وهذا المتوسط هو متوسط أسعار المتر المحسوبة صفقةً صفقة، لا القيمة مقسومةً على المساحة؛ وعلى الأراضي يفترق الرقمان بنسبة 156%.

هل جدة أرخص من الرياض، وبكم؟ على قراءة الربع الأول 2026 يقلّ متر الشقة في جدة 33.9% عن نظيره في الرياض، 3,876.00 ريالاً مقابل 5,861.71 ريالاً؛ ويقلّ إيجار الشقة المسجَّل في الربع الرابع 2025 بنسبة 20.7%، 24,589 ريالاً مقابل 31,014 ريالاً. ومع ذلك سجّلت جدة صفقات شقق أكثر من الرياض في الربعين معاً.

هل ارتفعت إيجارات جدة فعلاً؟ بالكاد. انتقل متوسط عقد الشقة المسجَّل من 20,902.83 ريالاً في الربع الأول 2019 إلى 23,767.91 ريالاً في الربع الرابع 2024، أي 13.7% في ستّ سنوات مقابل 44.2% في الرياض. أما ارتفاع عدد العقود 6.5 مرة فهو امتثال لمنصة إيجار منذ 15 يناير 2024، لا طلب.

هل يستطيع الأجنبي شراء عقار في جدة؟ نعم، وجدة أحد أربعة مواضع فقط تخصّها الأنظمة بالذكر. تفرض اللائحة المنشورة في 3 يوليو 2026 رسماً قدره 2% على تصرّف غير السعودي في حق عيني في مدينة الرياض ومدينة مكة المكرمة ومدينة المدينة المنورة ومحافظة جدة، وصفراً في ما عداها. ويحتاج المشتري غير المقيم أولاً إلى هوية رقمية من وزارة الداخلية، وحساب بنكي داخل المملكة، ورقم جوال سعودي (المادة الثانية).

المصادر

• البيانات المفتوحة للهيئة العامة للعقار، مؤشرات الصفقات (العدد والقيمة والريال للمتر المربع والأحياء) ومؤشرات الإيجار منذ الربع الأول 2019، منطقتا مكة المكرمة والرياض: رابط
• وزارة العدل، مستخرجات الصكوك الفصلية (MOJ-Sales-2025-Q4.csv)، مذكورة باسم الملف: بوابات الوزارة لا تستجيب لبنيتنا التحتية
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثاني 2026 (قراءات المناطق، المؤشر الفرعي للفلل): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول الإسكان في تعداد 2022 (المساكن المأهولة ونوع المسكن)، مذكورة باسم الملف
• النشرة الإحصائية الشهرية للبنك المركزي السعودي، الجدول 12e (الائتمان العقاري المصرفي، قراءة الربع الرابع 2025)، مذكورة باسم الجدول
• أم القرى، جلسة مجلس الوزراء في 23 يونيو 2026 (إقرار النطاقات الجغرافية): رابط
• أم القرى، اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار، 3 يوليو 2026 (المواد الثانية والتاسعة والعاشرة): رابط
• الهيئة العامة للعقار، نفاذ نظام تملك غير السعوديين للعقار في 22 يناير 2026: رابط
• الهيئة العامة للعقار، تجميد إيجارات الرياض خمس سنوات (25 سبتمبر 2025): رابط
• الهيئة العامة للعقار، قصر سداد إيجار عقود السكن الجديدة على القنوات الرقمية من 15 يناير 2024: رابط
• الهيئة العامة للعقار، بدء التسجيل العيني للعقار في 28 حياً بمنطقة مكة المكرمة (19,239 عقاراً): رابط
• شركة جدة المركزية للتطوير، نطاق المشروع وأعداد الوحدات ومراحله: رابط