مؤشر أسعار العقارات في السعودية: ماذا يقيس الرقم القياسي فعلاً

ارتفع مؤشر أسعار العقارات في السعودية 1.3% على أساس سنوي في الربع الثاني 2026 إلى 106.34 على أساس 2023 = 100، وهو في معظمه رقم أرض لا رقم مسكن. تحمل الأراضي السكنية 45.849% من سلة الهيئة العامة للإحصاء وارتفعت 6.3% إلى أعلى مستوى سجّلته السلسلة، بينما تحمل الفلل 10.455% وانخفضت 9.7% إلى 94.89. والأرض بأنواعها الثلاثة تساوي 70.62% من السلة (الهيئة العامة للإحصاء، الربع الثاني 2026). وإعادة بناء الرقم من أوزان الهيئة نفسها، كما نفعل أدناه، تُظهر أن كتلة الأرض تفسّر أكثر من الحركة كلها بينما يطرح العقار المبني منها. أما النشرة فلا تحمل مستوى سعر، ولا مدينة، ولا عدد صفقات.

الأرقام الأساسية في لمحة

ماذا يقيس مؤشر أسعار العقارات في السعودية

يتتبّع الرقم القياسي لأسعار العقارات (REPI)، وهو الاسم الرسمي لما يبحث عنه القارئ باسم مؤشر أسعار العقارات، تغيّر أسعار الصفقات المسجّلة على أساس 2023 = 100: فصلياً، بثلاثة قطاعات وثمانية أنواع عقارية عبر 13 منطقة إدارية، وآخر قراءة له هي الربع الثاني 2026. ويسمّي تقرير المنهجية والجودة الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء، بآخر تحديث في 14 أبريل 2025، وحدةَ القياس بأنها «الصفقة العقارية المسجّلة» (الهيئة العامة للإحصاء). فالإعلان الذي لم يُبَع لا يدخل المؤشر، ولا يدخله رأي مقيّم.

المعادلة معادلة لاسبير، تُجمَّع من طبقات كل طبقةٍ منها نوع عقاري واحد في موقع واحد، ولكل طبقة «حد أدنى من عدد الصفقات» لا تذكره الهيئة أبداً. تصل السجلات أسبوعياً، بالتنسيق مع الهيئة العامة للعقار ووزارة العدل، وتُثرى ببيانات التعداد وصور الأقمار الصناعية عبر نموذج ذكاء اصطناعي جغرافي، ويُستنتج الفصل بين التجاري والسكني من عرض الشارع لا من إقرار المالك. وتنشر الهيئة العامة للعقار منصة مؤشراتها العقارية من التدفق نفسه. وثمة حقلان في صفحة المنهجية أثقل مما توحي به صياغتهما: «التعديل: لا ينطبق»، و«الوصول إلى البيانات التفصيلية: غير متاح».

تعريف واحد في تلك الصفحة يحكم قراءة المنتج كله. فالوزن هو «نسبة إجمالي قيمة صفقات نوع عقاري واحد إلى إجمالي قيمة صفقات جميع الأنواع العقارية في سنة الأساس» (الهيئة العامة للإحصاء). أي حصة من قيمة صفقات 2023، لا حصة من المخزون السكني. تجلس الفلل عند 10.455% لأن أموال الفلل كانت عُشر الأموال التي تداولت في تلك السنة، لا لأن الفلل عُشر المساكن السعودية. ومن يقرأ الوزن بوصفه حصة من المخزون يُفسد كل ما يشتقّه من المؤشر بعد ذلك.

لماذا رقم الربع الثاني 2026 رقم أرض لا سعر مسكن

ارتفعت الأراضي السكنية 6.3% على أساس سنوي في الربع الثاني 2026 إلى 107.65، وهو أعلى مستوى في السلسلة المنشورة، بينما انخفضت الفلل 9.7% إلى 94.89: 16 نقطة مئوية تفصل بينهما داخل عنوان واحد قدره +1.3% (الهيئة العامة للإحصاء، الربع الثاني 2026). وزن الأراضي السكنية يفوق وزن الفلل بأكثر من أربعة أمثال، وحتى الخط الموسوم «سكني» أرضٌ في معظمه، إذ تمثّل الأراضي 45.849 من أصل 72.661 نقطة وزن للقطاع، أي 63%.

تقدير عمران: ما الذي حرّك عنوان الربع الثاني 2026. حاصل ضرب الوزن المنشور لكل مكوّن في تغيّر مستواه المنشور بين الربع الثاني 2025 والربع الثاني 2026، محسوباً بنقاط المؤشر العام. الأراضي السكنية (45.849%، من 101.30 إلى 107.65) تسهم بـ2.91 نقطة موجبة؛ والفلل (10.455%، من 105.03 إلى 94.89) تطرح 1.06؛ والأراضي التجارية (22.836%، من 116.56 إلى 112.44) تطرح 0.94؛ وتضيف الأراضي الزراعية 0.22 والشقق 0.17، ويستقرّ صافي العمارات والمحلات والأدوار عند 0.01 بالسالب. تجتمع خطوط الأرض الثلاثة عند 2.19 نقطة موجبة مقابل حركة معلنة قدرها 1.34 نقطة: الأرض 164% من الحركة، والعقار المبني يطرح منها. ويأتي الإجمالي عند 1.29 بدل 1.34 لأن الهيئة تنشر المستويات بخانتين عشريتين. لا يدخل هذا الحساب سوى أوزان الهيئة ومستوياتها.

تقدير عمران: كم مرة يكون العنوان قصة أرض. تكرار التفكيك نفسه على 18 ربعاً نُشر لها تغيّر سنوي يعطي نتيجة واحدة: الأرض حرّكت العنوان أكثر من العقار المبني في 16 ربعاً من 18، وحملت 95% من الحركة على الأقل في خمسة منها، وحملت أكثر من الحركة كلها في ثلاثة: الربع الأول 2024 عند 151%، والربع الثالث 2025 عند 122%، والربع الثاني 2026 عند 164%.

عنوان سعري سعودي يُقرأ خبراً عن المساكن هو، في 16 ربعاً من 18، خبر عن الأرض. وفي الربع الثاني 2026 تحرّك نصفاه في اتجاهين متعاكسين.

ونشرتان أخريان للهيئة تقولان ما لا يعنيه رقم الفلل. ارتفعت إيجارات الفلل 2.65% على أساس سنوي في مؤشر أسعار المستهلك ليوليو 2026، وإيجارات الشقق 5.02% (مؤشر أسعار المستهلك)؛ وارتفعت تكاليف البناء 2.26% في السنة المنتهية في يوليو 2026، و2.17% في القطاع السكني (مؤشر تكاليف البناء). الأرض السكنية أعلى 6.3%، وكلفة البناء أعلى 2.26%، وإيجار الفيلا أعلى 2.65%، ولم ينخفض إلا سعر بيع الفيلا الجاهزة. لا أحد يدفع أقل ليسكن في فيلا؛ ما أُعيد تسعيره هو الصفقة. ونموذج جدوى يأخذ +1.3% افتراضاً للتصاعد السعري يُخطئ خط الأرض وخط الكلفة وسعر الخروج في وقت واحد. وتفكّك ركيزة السوق العقاري السكني في السعودية الجانبَ الطلبي.

كسر المنهجية في 2024، والسلة التي حلّ محلها

تاريخان رسميان يحكمان المراجعة، وهما ليسا التاريخ نفسه. تنصّ نشرة الربع الأول 2026 على أن «البيانات وفق المنهجية المحدّثة نُشرت ابتداءً من الربع الثالث 2024» (الهيئة العامة للإحصاء)، بينما يقول تقرير المنهجية إن «هذه التحديثات طُبّقت على البيانات من سنة 2021». بدء النشر شيء، وبدء البيانات شيء آخر. والخلط بينهما هو الخطأ المعتاد في التعليق السعري السعودي.

أما المؤشر الذي حلّ محلّه فلم يكن يحوي بيتاً تقريباً. فكما نُشر للربع الأول 2024 على سنة أساس 2014، كانت السلة 96.64% أرضاً (أراضي سكنية 62.16%، وأراضي تجارية 30.87%، وزراعية 3.61%)، وكانت الفلل تحمل 0.40%، وكانت الأنواع العقارية عشرة لا ثمانية (الهيئة العامة للإحصاء، جداول ما قبل المراجعة). وللربع الثاني 2022 يقرأ المؤشر القديم +0.72% على أساس سنوي حيث يقرأ الحالي +16.5% (الهيئة العامة للإحصاء، جداول الربع الثاني 2026). وكان الإصدار القديم يحمل كذلك رقماً قياسياً لكل نوع عقاري في كل منطقة، وهو ما لم يفعله أي إصدار منذ الربع الثالث 2024: كسب السجل وزناً معقولاً للفلل، وخسر أي طريقة للسؤال عمّا فعلته الفلل في المنطقة الشرقية.

ومنذ إعادة الأساس ظلّ التاريخ ساكناً: لم يتحرّك أي مستوى مؤشر بأكثر من 0.073 نقطة بين إصدار الربع الثالث 2024 وإصدار الربع الثاني 2026، ولم يُراجَع أي مستوى عبر ملفات الربع الرابع 2025 والربع الأول 2026 والربع الثاني 2026. الذي تحرّك هو الأوزان. تقرأ الأراضي السكنية 45.7178 في ملف الربع الثالث 2024 مقابل 45.849 في ملف الربع الثاني 2026، فعبارة «أوزان 2023 ثابتة» تعني ثابتة داخل الإصدار الواحد، لا عبر الإصدارات.

ثلاثة أرقام رسمية لأسعار العقار السعودي في 2025

ارتفعت الأسعار السعودية في 2025 بنسبة 2.0%، أو 2.9%، أو انخفضت 0.7%، بحسب المنشور الحكومي الذي تفتحونه. الثلاثة تخرج من هذا المؤشر وحده، والثلاثة صحيحة. تغيّر المتوسط السنوي لدى الهيئة العامة للإحصاء نفسها لعام 2025 هو +2.0%، أي 104.32 مقابل 102.27 (الهيئة العامة للإحصاء، صفوف المتوسط السنوي). وتفيد وزارة المالية بأن «متوسط الرقم القياسي لأسعار العقارات ارتفع 2.9% حتى الربع الثالث من السنة المالية 2025»، بواقع 7.0% للتجاري و1.5% للسكني (وزارة المالية، ميزانية 2026). أما الثالث فيغطي ربعاً لا سنة: سجّل الربع الرابع 2025 قراءة سالبة بنسبة 0.7% على أساس سنوي، وهي أول قراءة سنوية سالبة في السلسلة (الهيئة العامة للإحصاء، جداول الربع الثاني 2026).

رقم الوزارة هو الأبعد سفراً والأكثر تعرّضاً لسوء القراءة، لأنه يبدو معدّلاً لسنة كاملة. تتوسّط الوزارة ثلاثة مستويات فصلية للمؤشر وتقارنها بالثلاثة نفسها من السنة السابقة: متوسط (104.93 و105.00 و103.88) على متوسط (100.59 و101.79 و102.56) يعطي +2.91%، فيُطبع 2.9. وبيان السنة السابقة هو ما يثبت الطريقة. متوسط النسب الفصلية المنشورة للسنة المالية 2024 يعطي 1.9% حيث طبعت الوزارة 1.8%، ويعطي 1.2% للزراعي حيث طبعت 1.0%؛ أما متوسط المستويات فيعيد إنتاج خطوطها الأربعة كلها (وزارة المالية، ميزانية 2025). تسعة أشهر لا اثنا عشر شهراً، ومتوسط مستويات لا متوسط معدلات نمو.

ويستخدم البنك المركزي السعودي (ساما) نافذة ثالثة أخرى، بمراكمة المتوسطات السنوية: «حتى 2024، ارتفع مؤشر العقارات بنسبة 20.8% منذ 2021»، بواقع 19.3% للسكني و25.7% للتجاري (البنك المركزي السعودي). تسمية النافذة وتسمية الطريقة هما الانضباط كله، ومعظم ما يُنشر من تعليق لا يسمّي واحدة منهما.

ما لا تنشره الهيئة، وما نبنيه فوقه

لا يرد في إصدار الربع الثاني 2026 ذكرٌ للريال، ولا رمز SAR، ولا المتر المربع، لا في النشرة ولا في ملف الجداول، ولا يرد فيه عدد صفقات من أي نوع. هو يفيد بكيفية تحرّك سلة من الصفقات المسجّلة. لن يخبركم بكلفة أي شيء، وثلاثة غيابات أخرى لا تقلّ أهمية:

• لا مقام. تَعِد الهيئة بـ«حد أدنى من عدد الصفقات داخل كل طبقة»، ولا تذكره قط، ولا تنشر عتبة حجب ولا خطأً معيارياً. قد تستند قراءة منطقة إلى صفقات قليلة جداً دون أن يقول الملف ذلك: تأرجحت المنطقة الشرقية من +6.9% على أساس سنوي في الربع الأول 2026 إلى انخفاض 2.5% في الربع الثاني 2026 (الهيئة العامة للإحصاء). أما الأحجام فمكانها سجل وزارة العدل (انظر صفقات وزارة العدل العقارية).
• لا مدينة ولا حي. ثلاث عشرة منطقة هي أدقّ تفصيل جغرافي، ومنطقة الرياض ليست مدينة الرياض. والمستويات لا تُقارن بين المناطق أصلاً، لأن كل منطقة أُعيد تأسيسها عند 100 في سنة أساسها 2023: الباحة عند 77.91 ليست أرخص من الرياض عند 115.98؛ هي أدنى بـ22% من أساس 2023 الخاص بها، والرياض أعلى بـ16% من أساسها هي (الهيئة العامة للإحصاء، الربع الثاني 2026). أما النمو على نافذة مشتركة فيُقارن: منذ الربع الأول 2021 سجّلت الرياض +55.9% والباحة انخفاضاً بنسبة 32.0%، وهنا تلتقط السلسلة الإقليمية الخيط.
• لا إيجار، ولا تعديل موسمي. بُني الرقم القياسي على صفقات البيع، فالإيجارات تخصّ مؤشر أسعار المستهلك ومنصة إيجار، وتجميد إيجارات الرياض خمس سنوات النافذ منذ 25 سبتمبر 2025، وصيغته الرسمية إيقاف الزيادة السنوية للأجرة، لن يظهر هنا أبداً (الهيئة العامة للعقار). والتعديل «لا ينطبق» على سلسلة من 22 ربعاً، فلا أحد، ونحن منهم، يستطيع أن يقول أيّ جزء من قراءة +3.0% الربعية موسميّ. ولا يحمل أي نوع عقاري بُعداً للعمر أو الجودة أو البيع على الخارطة.

تقدير عمران: مؤشر الأرض ومؤشر العقار المبني اللذان لا تنشرهما الهيئة. قسّمنا المكوّنات الثمانية إلى أرض (أراضٍ سكنية 45.849، وأراضٍ تجارية 22.836، وأرض زراعية 1.935، أي 70.62% مجتمعة) وخمسة أنواع مبنية (29.38%)، ثم أعدنا تجميع كل مجموعة بوصفها متوسطاً مرجّحاً لمستوياتها المنشورة. والتحقق أولاً: بإعادة التجميع بهذه الطريقة، تعيد المكوّنات الثمانية إنتاج الرقم القياسي العام المنشور عبر 22 ربعاً، أي السلسلة كلها، بمتوسط انحراف مطلق قدره 0.06 نقطة وأسوأ فارق 0.19. عندها يقرأ مؤشر الأرض 109.38 في الربع الثاني 2026، مرتفعاً 2.9% وعند أعلى مستوى في السلسلة، ويقرأ مؤشر العقار المبني 99.52، بانخفاض 3.0%، وهو ربع ثانٍ على التوالي دون أساسه 2023 وقراءة سنوية سالبة رابعة على التوالي (0.5% ثم 1.3% ثم 2.6% ثم 3.0% بالسالب منذ الربع الثالث 2025). هبطت الأرض إلى 1.0% بالسالب في الربع الأول 2026 ثم انعطفت. العقار المبني لم ينعطف.

سوقان يتباعدان داخل رقم واحد، والترجيح هو ما يقرّر أيّهما يرويه العنوان. والسياسة موجّهة إلى النصف الأكبر: أكثر من 16 مليون متر مربع من الأراضي البيضاء المطوَّرة وغير المبنية المنطبقة عليها معايير المرحلة الثانية من رسوم الأراضي البيضاء سُجّلت في 21 حياً بالرياض، بحسب وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان في 8 يونيو 2026 (الوزارة). وهذا المؤشر سيبلّغ عن النتيجة سعراً، ولن يبلّغ عنها حجماً أبداً.

تعيد عمران بناء هذه السلاسل من الملفات الأولية، جداول الهيئة العامة للإحصاء إصداراً بعد إصدار، والهيئة العامة للعقار ومنصة إيجار، وتسجيلات وزارة العدل، وإفصاحات البنك المركزي وتداول، وتَسِم كل رقم مشتقّ بأنه لنا (ابدؤوا من خريطتنا لبيانات العقار العامة في السعودية). اطلبوا جداول الرقم القياسي مع تقسيمنا بين الأرض والعقار المبني، مضبوطةً على القطاعات والمناطق التي تسعّرونها فعلاً.

الأسئلة الشائعة

لماذا ارتفع المؤشر 1.3% بينما انخفضت أسعار الفلل 9.7%؟ لأن الأراضي السكنية تحمل 45.849% من السلة والفلل 10.455%. وبحسب التفكيك أعلاه، أسهمت مكوّنات الأرض الثلاثة بـ2.19 نقطة موجبة في الربع الثاني 2026 مقابل حركة عنوان قدرها 1.34 نقطة، بينما طرحت الفلل 1.06.

هل الرقم القياسي لأسعار العقارات مؤشر أسعار مساكن؟ لا. الأرض 70.62% من الوزن والعقار السكني المبني 26.8%، فهو يسلك سلوك مؤشر أسعار أراضٍ مع مكوّن سكني ملحق. وهكذا طبع +1.3% في الربع الثاني 2026 والفلل عند انخفاض 9.7% والشقق عند +1.1%.

هل تنشر الهيئة العامة للإحصاء مؤشر أسعار لمدينة الرياض؟ لا. أدقّ تفصيل جغرافي هو المنطقة الإدارية، ومنطقة الرياض تضمّ الخرج والمجمعة وكل ما داخل حدودها. ويقرأ مؤشر منطقة الرياض 115.98 في الربع الثاني 2026، بارتفاع 4.2% على أساس سنوي.

ماذا يقول المؤشر عن سعر المتر المربع في الرياض؟ لا شيء. لا تحمل نشرة الربع الثاني 2026 ولا ملفها أي عملة ولا أي وحدة مساحة في أي موضع، فلا وجود لمستوى سعر داخل المنتج ليُقرأ. وسعر الريال للمتر المربع يحتاج سجلات صفقات، لا مؤشراً.

المصادر

• الهيئة العامة للإحصاء، صفحة إصدار الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثاني 2026: رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول الربع الثاني 2026 (المستويات والنسب والأوزان والمناطق): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، نشرة الربع الثاني 2026 (العنوان ونصّ الفلل): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، تقرير المنهجية والجودة (وحدة القياس، الأوزان، لاسبير، تطبيق التحديث من 2021): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، نشرة الربع الأول 2026 («نُشرت ابتداءً من الربع الثالث 2024»): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول الربع الثالث 2024 (أول إصدار بعد المراجعة، عمود الأوزان): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول الربع الرابع 2025 (الإصدار الثالث في اختبار المراجعة الرجعية): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول ما قبل المراجعة للربع الأول 2024 على أساس 2014 (96.64% أرضاً، عشرة أنواع): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول مؤشر أسعار المستهلك ليوليو 2026 (إيجارات الفلل والشقق والإيجار المقدَّر): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، مؤشر تكاليف البناء ليوليو 2026 (+2.26% سنوياً): رابط
• وزارة المالية، بيان ميزانية 2026 (الرقم القياسي +2.9% حتى الربع الثالث من السنة المالية 2025): رابط
• وزارة المالية، بيان ميزانية 2025 (الخطوط الأربعة التي تُعرّف الطريقة): رابط
• البنك المركزي السعودي، تقرير الاستقرار المالي 2025، الإطار 2.1 (+20.8% منذ 2021): رابط
• الهيئة العامة للعقار، تجميد إيجارات الرياض خمس سنوات، نافذ من 25 سبتمبر 2025: رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، برنامج الأراضي البيضاء، تسجيلات الرياض (8 يونيو 2026): رابط