كيف تحسب القيمة المتبقية للأرض في السعودية

حساب قيمة الأرض بطريقة المتبقي هو إجمالي قيمة التطوير ناقصاً تكلفة البناء والربح والرسوم والتمويل، وفي السعودية يُنشر مستوًى واحد فقط من هذه الحدود الخمسة. يسعّر ملف الهيئة العامة للعقار للرياض في الربع الثالث 2025 الأرض السكنية في الملقا عند 6,846.9 ريالاً للمتر المربع على 63 صفقة، والشقق المكتملة في الحي نفسه والربع نفسه عند 9,305.7 ريالاً على 45 صفقة (الهيئة العامة للعقار / وزارة العدل). أما جانب التكلفة فبلا سعر أصلاً: وقف الرقم القياسي لتكاليف البناء لدى الهيئة العامة للإحصاء عند 103.99 في يوليو 2026، بارتفاع 2.26% على أساس سنوي على سنة أساس 2023، وهو يقيس حركةً لا يقف خلفها ريالٌ للمتر (الهيئة العامة للإحصاء).

الأرقام الأساسية في لمحة

ما الذي يحتاجه حساب قيمة الأرض، وما الذي تنشره المملكة

خمسة مدخلات، ومستوًى واحد منشور. تعطي الصفقات المسجَّلة إجمالي قيمة التطوير (GDV)، وهو في الملقا 9,305.7 ريالاً لكل متر شقة على 45 صفقة في الربع الثالث 2025 (الهيئة العامة للعقار / وزارة العدل). والتكلفة رقم قياسي للحركة: الرقم القياسي لدى الهيئة العامة للإحصاء «يقيس التغيّرات في تكاليف البناء» ولا يقف خلفه سعر (الهيئة العامة للإحصاء). والرسوم تُنشر نسباً، ولا تُنشر مبالغَ قط. أما التمويل فلا يُنشر إطلاقاً.

يبقى الربح، وهو أحرج المدخلات. سجّلت رتال هامش ربح إجمالي 24.9% في السنة المالية 2025 على إيرادات 98.15% منها عقود تطوير، فهذا هامش مقاولات (رتال). وسجّلت دار الأركان، وهي تبيع وحدات فوق أرض مقيَّدة بتكلفتها التاريخية، 47.3% في العام نفسه، بينما ابتلع مصروف التمويل وحده 56.3% من ربحها الإجمالي للسنة المالية 2025 (دار الأركان). لا تستعيروا أياً منهما. سطر الربح افتراضٌ بشأن نموذج عمل، وهو الحجة نفسها التي يقولها العائد على التكلفة مقابل معدل الرسملة مقروءةً من طرفها الآخر. والرقم القياسي لتكاليف البناء معامل تصعيد، لا سعر.

السعر السعودي الذي تُضبط عليه كل الحسابات، ويُقرأ خطأً

متوسط المتر لدى الهيئة العامة للعقار ليس القيمة مقسومةً على المساحة، وعلى سطر أراضي الرياض يبلغ هذا الفرق 45.2% في الربع الرابع 2025. تصف الهيئة الرقم بأنه متوسط أسعار المتر لكل صفقة «بعد استبعاد القيم المتطرفة»، وتقول أسئلتها الشائعة إنه «لا يُظهر السعر الفعلي للمتر المربع للعقار» (الهيئة العامة للعقار، الصفحة محدَّثة في 25 يونيو 2026).

اختبروا ذلك على الملفات الفصلية نفسها. اقسموا القيمة الإجمالية المنشورة لصفّ مدينة الرياض على المساحة الإجمالية المنشورة، ثم قارنوا الناتج بالمتوسط الذي تطبعه الهيئة على الصف ذاته. تخرج الشقق عند 5,856.19 مقابل منشورٍ قدره 5,861.71 في الربع الأول 2026، و5,729.07 مقابل 5,732.61 في الربع الرابع 2025، أي توافقٌ بجزء من ألف، مرتين (الهيئة العامة للعقار / وزارة العدل). والأرض لا تخرج أصلاً: 45.2% دون المنشور في الربع الرابع 2025، و84.4% فوقه في الربع الأول 2026، لأن قطعاً طرفية قليلة العدد كبيرة المساحة تجرّ معدلاً مرجّحاً بالقيمة إلى حيث لا يذهب متوسط الصفقات.

انزلوا درجةً إلى مستوى الحي فلا يتصالح شيء، والشقق ليست استثناءً. في ملف الرياض للربع الثالث 2025، 34 خانة شقق من أصل 49 تبعد أكثر من 2% عن قيمتها مقسومةً على مساحتها، ومتر شقق الملقا المنشور 5.7% فوق المعدل المرجّح بالقيمة، وخانة أرضه 10.8% دونه (الهيئة العامة للعقار / وزارة العدل). فاضبطوا المعايرة على صف شقق المدينة، وهو الإحصاء السعري السعودي الوحيد الذي ينجو من حساب نفسه مرتين، ولا تضبطوها أبداً على متوسط أرضٍ منشور، وهو أول خانة يمدّ إليها أي نموذج أرض يده. والهيئة لا تنشر شيئاً دون ست صفقات (الهيئة العامة للعقار)، وعمود الحي يختفي من إصدار البيانات المفتوحة بعد الربع الثالث 2025، ولهذا يحمل كل رقم حيٍّ أدناه ذلك الربع، ولا أحدث منه.

يقتل ذلك الربع أيضاً قاعدةً تقريبية متداولة. ففي 29 حياً في الرياض تنشر سعر أرض سكنية وسعر شقق معاً في الربع الثالث 2025، يبلغ وسيط متر الأرض 0.58 من متر الشقة المكتملة، وينزل إلى 0.51 في الأحياء العشرة التي فيها 20 صفقة على الأقل من كل جانب، ويمتد المدى الكامل من 0.19 إلى 1.77 (الهيئة العامة للعقار / وزارة العدل؛ وخانات الأحياء مبسوطة في سعر متر الأرض في الرياض حياً بحي). والأرض عند 20% إلى 30% من إجمالي قيمة التطوير قاعدة مستوردة من سوق آخر، وهي تخلط كميتين: نسبة المتر إلى المتر لا تصير حصةً من إجمالي قيمة التطوير إلا بعد تثبيت كثافة. وثلاثة أحياء تسعّر أرضها فوق منتجها المكتمل: القيروان عند 1.77 ضعف متر شققه على 11 صفقة أرض، والندى 1.30 على 7، وحطين 1.17 على 6. والمتبقي عند كثافة منخفضة مستحيلٌ حسابياً هناك، فتلك الأسعار لا تستقيم إلا رهاناً على الكثافة. والرقم القياسي الوطني يميل الميل نفسه: في الربع الثاني 2026 يقرأ سطر الأراضي السكنية 107.65، بارتفاع 6.3% سنوياً، مقابل الشقق عند 101.43، بارتفاع 1.1% (الهيئة العامة للإحصاء)، بينما تحركت سلة مدخلات البناء 2.26% حتى يوليو 2026 (الهيئة العامة للإحصاء).

قطعة في الملقا، محسوبة من آخرها

تحمل الملقا 63 صفقة أرض في الربع الثالث 2025، مقابل 45 صفقة شقة، وهي من الأحياء القليلة في الرياض التي يكفي فيها عدد الصفقات على الجانبين في ذلك الربع. طرداً، تطلب المعادلة سعر بناء لا ينشره أحد. عكساً، يسعّر السوق المجهول نيابةً عنكم.

تقدير عمران: البدل الشامل في الملقا، الربع الثالث 2025. عند معامل بناء 2.0 ونسبة مساحة قابلة للبيع إلى مسطح البناء الإجمالي قدرها 0.75، تترك (2.0 x 0.75 x 9,305.7 - 6,846.9) / 2.0 مبلغ 3,556 ريالاً لكل متر مربع من مسطح البناء الإجمالي للبناء والرسوم والتمويل والربح مجتمعةً. وعند معامل بناء 1.0 تترك الحسبة نفسها 132 ريالاً، أي أن الصفقة مستحيلة. ثبّتوا ذلك البدل واجعلوا الأرض هي المجهول: ارتفاع 10% في سعر الشقة يرفع القيمة المتبقية للأرض 20.4%، إلى 8,243 ريالاً لكل متر من الأرض؛ وارتفاع 10% في البدل يخفضها 10.4%، إلى 6,136؛ ونصف دور من معامل البناء يحرّكها 25.0% في الاتجاهين، إلى 5,135 عند 1.5 و8,559 عند 2.5. الكثافة أكبر رافعة في الحساب كله، وهي المدخل الوحيد الذي لم يعطنا إياه السجل العام. الاشتقاق: حساب عمران على خانتَي الهيئة أعلاه؛ ومعامل البناء ونسبة الكفاءة افتراضان معلنان لا ينشرهما أي مصدر سعودي.

مزايدان يفترقان 30% على قطعة واحدة ليسا دليلاً على خطأ أحدهما.

تقدير عمران: من أين يأتي فارق الـ30%. المزايدة الأساس هي سعر الأرض الذي دفعه السوق نفسه، 6,846.9 ريالاً لكل متر من الأرض عند معامل بناء 2.0. انقلوا المزايد الثاني إلى 2.5، مع 2.5% زيادة على سعر الشقة، وثبّتوا البدل نفسه عند 3,555.8 ريالاً لكل متر من مسطح البناء الإجمالي: 2.5 x 0.75 x 9,305.7 x 1.025 = 17,884.4 من إجمالي قيمة التطوير، ناقصاً 2.5 x 3,555.8 بدلاً، يتبقى 8,994.8 ريالاً لكل متر من الأرض. المزايدتان تفترقان 31% على افتراضين اثنين، ودون خلافٍ على أي رقم منشور. الاشتقاق: حساب عمران على خانتَي الهيئة والبدل أعلاه؛ ومعامل البناء ونسبة الكفاءة وزيادة السعر افتراضات معلنة.

الكثافة والسعر يصنعان ذلك الفارق. الضريبة والرسم لا يصنعانه. أما نسبة «30%» تُذكر دون تسمية الافتراضَين اللذين يولّدانها، فمزاجٌ لا حساب.

ما الذي تقتطعه ضريبة الـ5% ورسوم الأراضي البيضاء

خصمان يُنشران نسباً ولا يُنشران مبالغ. تفرض هيئة الزكاة والضريبة والجمارك ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على البائع منذ 10 أبريل 2025 (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك)، وتصل نطاقات الأراضي البيضاء في الرياض المعلنة في 27 أغسطس 2025 إلى 10% من قيمة الأرض سنوياً (وزارة البلديات والإسكان). النسبتان معلومتان قبل تقديم أي مزايدة. ولا تصير أيٌّ منهما مبلغاً قبل تثبيت كثافةٍ ومدة حيازة.

أما الضريبة فلغة الهيئة فيها صريحة: «القاعدة العامة أن تحصيل الضريبة مسؤولية المتصرِّف (البائع)»، وهي تسجّل في الدليل نفسه أن «العرف في الواقع العملي» أن يتحملها المشتري (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الإصدار السادس، مايو 2026). يخصم القالب البريطاني أو الأمريكي ضريبة الاقتناء ضمن تكاليف المشتري قبل بلوغ المتبقي. وفي السعودية موضعها صافي متحصَّل البائع ما لم ينقلها العقد، وهنا تحديداً يخطئ سطر ضريبة التصرفات العقارية المستورَد.

والرسم يسلك مسلكاً آخر. تُفوتَر نطاقات الرياض من 1 يناير 2026 (وزارة البلديات والإسكان)، ومنذ 25 أغسطس 2026 لا يُوثَّق نقل ملكية أرض خاضعة للنظام قبل سداد ما عليها من رسوم (وزارة البلديات والإسكان). وهذا يحوّل رسوم الأراضي البيضاء المتراكمة من تكلفة حيازة هيّنة إلى خصمٍ يوم التسوية: البائع لا يستطيع الإفراغ قبل السداد، فتتحرك مزايدة المشتري بمقدار المتراكم.

تقدير عمران: ما تكلّفه هاتان الخانتان على القطعة المحسوبة. عند معامل بناء 2.0 يبلغ إجمالي قيمة التطوير 13,959 ريالاً لكل متر من الأرض، فتكون الـ5% على مبيعات الوحدات 698 ريالاً لكل متر من الأرض، أي 10.2% من القيمة المتبقية للأرض. وعلى أرضٍ مقوَّمة بسعر الحي المنشور للربع الثالث 2025، يكلّف أعلى نطاق معلن 685 ريالاً للمتر في السنة، وسنتان من الحيازة قبل أول معول 1,369 ريالاً، أي 20% من قيمة الأرض نفسها. الاشتقاق: حساب عمران على خانة الهيئة والنسب المنشورة. والرسم يُقدَّر على قيمة يضعها مقيّمون مرخَّصون لدى وزارة البلديات والإسكان، لا على متوسط صفقات حي، ولا يُدَّعى هنا نطاقٌ بعينه للملقا.

حيث يتوقف السجل المنشور

أربعة مدخلات بلا أي مصدر سعودي إطلاقاً: سعر بناء بالريال للمتر المربع عند أي مستوًى في أي مدينة، ومعامل البناء والارتدادات لموقع بعينه، ومرجعٌ لنسبة الكفاءة، ومعدل تمويل تطويري. ولا يُنشر معدل العائد المستهدف لدى المطوّر، بل هامشٌ محاسبي متحقق بعد وقوع الفعل. وثمة خصم خامس يختبئ خارج وجه المعادلة: توريدات العقار معفاة من ضريبة القيمة المضافة بموجب المادة (30) من اللائحة التنفيذية (الإصدار الثامن، 09/11/2021)، فلا يسترد المطوّر ضريبة المدخلات على البناء إلا بعد اعتماده مطوّراً عقارياً مؤهَّلاً لدى وزارة الإسكان بموجب الفقرة (14) من المادة (70) (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك). مزايدان، أحدهما مسجَّل والآخر غير مسجَّل، يسعّران المدخلات نفسها تسعيرَين مختلفين.

منهج عمران في التصعيد، بديلاً عن سعرٍ منشور. خذوا سعر بناء تملكونه أصلاً، وسمّوا الشهر الذي سُعّر فيه، وحرّكوه بنسبة الرقم القياسي في الشهر الهدف إلى الرقم القياسي في شهر المرجع. من يوليو 2025 إلى يوليو 2026 تكون النسبة 103.991292 / 101.694822 = 1.02258، أي زيادة 2.26%. وحيث لا تشبه خطة التكلفة السلة الوطنية، صعّدوا كل بند برقمه القياسي القطاعي ثم أعيدوا الترجيح: المواد الأساسية تحمل 48.5% من الرقم القياسي، والعمالة 29.9%، واستئجار المعدات 19.0%، والطاقة 2.5%. وسِموا الناتج تصعيداً لمرجعٍ مؤرَّخ، لا سعر بناءٍ سعودياً. الاشتقاق: منهج عمران على مستويات الرقم القياسي لدى الهيئة العامة للإحصاء وأوزان الجدول الثاني.

ليس في هذا كله شكوى من السجل السعودي. سعر صفقاتٍ فصلي بحسب الحي، وعدد صفقاته مطبوعٌ بجانبه، إحصاءٌ عامٌّ جادّ، وهو من الصراحة بحيث يرسب في اختبار مصالحته أمامكم. يتوقف حيث يبدأ المزايد في كسب أتعابه. والمتبقي الجدير بالريبة هو الذي يخفي ذلك التوقف خلف قيمة أرضٍ واحدة واثقة، وإصلاحه لا يكلّف شيئاً: اكتبوا الكثافة ونسبة الكفاءة على وجه المزايدة. وللجدول الذي خلف هذه الصفحة، كل خانة حي بعدد صفقاتها وباختبار مصالحتها، اطلبوا الجدول الأساسي.

الأسئلة الشائعة

أي مدخلات حساب قيمة الأرض يمكن إسنادها في السعودية؟ إجمالي قيمة التطوير وحده، من أسعار الصفقات لدى الهيئة العامة للعقار ووزارة العدل: شقق الملقا عند 9,305.7 ريالاً للمتر المربع على 45 صفقة في الربع الثالث 2025. أما التكلفة فرقم قياسي للحركة، والربح هامشان مدقَّقان يفترقان 22 نقطة، والتمويل لا شيء.

من أين آخذ تكلفة بناء سعودية بالريال للمتر المربع؟ لا مكان في السجل العام: بلغ الرقم القياسي لدى الهيئة العامة للإحصاء 103.99 في يوليو 2026 على أساس 2023، وهو يقيس التغيّر لا المستوى. صعّدوا مرجعاً مؤرَّخاً تملكونه بنسبة الرقم القياسي بين الشهرين.

الأرض في حيّي تُتداول فوق الشقة المكتملة. هل السوق مخطئ؟ الأرجح أن لا أحد منهما مخطئ. طبع حي القيروان متر أرضٍ يساوي 1.77 ضعف متر شققه في الربع الثالث 2025، والندى 1.30 وحطين 1.17، كلٌّ على 6 إلى 11 صفقة أرض، وعند هذه النسب لا يستقيم السعر إلا رهاناً على الكثافة.

من يدفع ضريبة الـ5% على شراء أرض في السعودية؟ البائع، نظاماً: يضع الدليل التفصيلي لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك (الإصدار السادس، مايو 2026) التحصيل على المتصرِّف، ثم يسجّل أن الاتفاقات تنقلها عرفاً إلى المشتري. وعلى قطعة الملقا تعادل تلك الـ5% نسبة 10.2% من القيمة المتبقية للأرض، فقولوا أي عرفٍ افترضتم.

هل تغيّر رسوم الأراضي البيضاء ما يمكنني دفعه في قطعة؟ مرتين. على أرضٍ مقوَّمة بسعر الملقا المنشور للربع الثالث 2025، يبلغ أعلى نطاق معلن في الرياض 685 ريالاً للمتر في السنة، فتكلّف سنتان من الحيازة 20% من قيمة الأرض نفسها. ومنذ 25 أغسطس 2026 صارت تسدّ المخرج أيضاً: لا يُوثَّق أي نقل ملكية قبل السداد، ولأي طرف أن يستعلم عن رسمٍ قائم برقم الصك على بوابة وزارة البلديات والإسكان قبل المزايدة.

المصادر

• الهيئة العامة للعقار / وزارة العدل، مؤشرات صفقات البيع الفصلية للرياض، من الربع الثالث 2025 إلى الربع الأول 2026: رابط
• الهيئة العامة للعقار، منصة المؤشرات العقارية (تعريف متوسط سعر المتر): رابط
• الهيئة العامة للعقار، آلية تنقية البيانات والتحقق منها (عتبة ست صفقات، واستبعاد القيم المتطرفة): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لتكاليف البناء ليوليو 2026 (المستويات والأقسام والأوزان): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الأسئلة الشائعة للرقم القياسي لتكاليف البناء (ما الذي يقيسه المؤشر): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثاني 2026 (سطرا الأراضي والشقق): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل التفصيلي لضريبة التصرفات العقارية، الإصدار السادس، مايو 2026 (النسبة، ومن يتحملها، والإعفاءات): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، دليل رد ضريبة القيمة المضافة للمطوّرين العقاريين المؤهَّلين، الإصدار الثالث، مايو 2026: رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة، الإصدار الثامن، 09/11/2021 (المادة 30): رابط
• وزارة البلديات والإسكان، نطاقات رسوم الأراضي البيضاء في الرياض، 27 أغسطس 2025: رابط
• وزارة البلديات والإسكان، أولى فواتير الرياض من 1 يناير 2026: رابط
• وزارة البلديات والإسكان، اشتراط سداد الرسوم قبل التوثيق، 25 أغسطس 2026 (بالعربية): رابط
• وزارة البلديات والإسكان، بيان برنامج رسوم الأراضي البيضاء (الأداة النافذة؛ الاستعلام عن الرسم برقم الصك): رابط
• شركة رتال للتطوير العمراني، التقرير السنوي المتكامل 2025: رابط
• دار الأركان، التقرير السنوي 2025: رابط