ضريبة التصرفات العقارية السعودية: 5% يدفعها البائع، و21 إعفاءً

منذ 10 أبريل 2025 تُفرض ضريبة التصرفات العقارية السعودية بنسبة 5% من قيمة التصرف، ومسؤوليتها على المتصرِّف (البائع)، ولا يُوثَّق أي تصرف عقاري قبل سدادها أو إثبات الإعفاء منه (نظام ضريبة التصرفات العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/84، أم القرى). وتُعفي الفقرة (أ) من المادة الثالثة 21 حالة، وتتحمل الدولة الضريبة عن أول 1,000,000 ريال من ثمن المسكن الأول للمواطن. أما الرقم الأكثر نقلاً بالخطأ فهو رقم غير السعودي: اللائحة المنشورة في 3 يوليو 2026 ثبّتت الرسم الإضافي عند 2%، لا عند سقف 5% الذي ما زال متداولاً، وقصرته على مدن الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة ومحافظة جدة (أم القرى). وهو صفر في ما عداها، والرسمان معاً يقعان على البائع.

الأرقام الأساسية في لمحة

على أي قيمة تُحتسب نسبة 5%

تُخضع المادة الثانية/1 التصرفَ لنسبة 5% أياً كانت حالة العقار أو شكله أو استخدامه: كاملاً أو جزءاً منه، تاماً أو تحت الإنشاء أو على الخارطة، موثقاً أو غير موثق. والوعاء هو القيمة المتفق عليها ما دامت في حدود القيمة السوقية العادلة؛ وفي المثال (8) من الدليل الإرشادي المفصّل، النسخة السادسة، مايو 2026 تُحتسب الضريبة على بيع بين طرفين مرتبطين ثمنه 1,000,000 ريال بناءً على تقييمه البالغ 1,500,000 ريال.

والإيجار الطويل هو المزلق الذي يقع فيه بناة النماذج المالية. فنقل المنفعة لمدة تزيد على 50 عاماً تصرفٌ خاضع للضريبة بذاته، والمثال (10) من الدليل نفسه يقيّم حق انتفاع مدته 60 عاماً متعاقَداً عليه بـ100,000 ريال سنوياً عند 200,000 ريال سنوياً، فيُخضع 12,000,000 ريال بدلاً من 6,000,000 ريال هي مجموع الأجرة الاسمية. و5% من هذا الوعاء تساوي 600,000 ريال تُسدَّد عند التوثيق. وتسمّي الهيئة هذا المبلغ «قيمة حالية» ثم لا تخصم عليه شيئاً، فمن يخصمه في نموذجه لن يصل إلى رقم الهيئة، ويرصد مخصصاً أقل مما سيُطالَب به.

ولا تفلت صفقات الحصص منها، والاختبار فيها ينظر إلى الوراء: تُعدّ المنشأة شركة عقارية متى بلغت القيمة السوقية العادلة لعقاراتها في المملكة 50% فأكثر من القيمة السوقية العادلة لأصولها، في تاريخ نقل الحصة أو في أي وقت خلال 365 يوماً سابقة له (اللائحة التنفيذية، المادة الثانية، نافذة من 10 أبريل 2025). فبيع العقار أولاً لا يُخرج المنشأة من الاختبار، ولا يُخرجها التقسيط على دفعات، لأن حدّ 30% يمتد على أي ثلاث سنوات.

ولا تحمل عمليات البيع ضريبة قيمة مضافة، إذ ينص البند «سادساً» من المرسوم الملكي م/84 على إعفاء التوريدات العقارية الخاضعة لضريبة التصرفات من ضريبة القيمة المضافة البالغة 15%، بينما يظل عقد الإيجار التجاري الذي تقلّ مدته عن 50 عاماً خاضعاً لضريبة القيمة المضافة وحدها (الحدّ بين الاثنتين، حالةً حالة).

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية السعودية: البائع، لا المشتري

المتصرِّف هو من يدفع. فالمادة السابعة/1 من النظام تُحمّل البائع المسؤولية، ولا ينضم المشتري مديناً بالتضامن إلا حيث تثبت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أنه كان سبباً في عدم السداد. وتُستحق الضريبة في تاريخ التصرف، وهو حكماً تاريخ التوثيق، ولا يُوثَّق شيء قبل سدادها. وحيث لا يوجد ما يُوثَّق، كنقل الحيازة أو نقل حصص شركة عقارية، فالمهلة 30 يوماً (الدليل الإرشادي، البند 4.3، النسخة السادسة، مايو 2026).

والعقد ينقل المال لا المسؤولية. تقول الهيئة ذلك في السؤال 11 من الدليل نفسه: البائع أو المتصرِّف هو من يقدّم الطلب ويسدّد، «وله الحق في الاتفاق مع المتصرَّف له على خلاف ذلك»، مع بقائه مسؤولاً أمام الهيئة. وفي العمل، تحمّل عقود البيع السعودية نسبة 5% على المشتري. والهيئة تلاحق البائع على أي حال، وتحتسب 2% شهرياً على التأخر في السداد، وهي غرامة خفّضتها من 5% (التقرير السنوي 2025).

الإعفاءات: 21 حالة في النظام، و24 بنداً في الدليل

تُعدّد الفقرة (أ) من المادة الثالثة من النظام واحدة وعشرين حالة معفاة، لا أكثر، بالعدّ بنداً بنداً في النص العربي المنشور: قسمة التركة، والوقف، ونزع الملكية، والبيع بحكم قضائي، والاندماج، والهبة الموثقة بين الأقارب، وإلغاء التصرف خلال 90 يوماً، وغيرها. وتترك الفقرة (ب) الباب مفتوحاً لما يضيفه مجلس الوزراء.

ويكتب المستشارون 24، لأن الدليل في نسخته السادسة يرقّم بنود الإعفاء لديه من 5.1.1 إلى 5.1.24. وثلاثة من تلك البنود إعفاءات انتقالية مصدرها أداة إصدار المرسوم الملكي لا المادة الثالثة، وطرح ثلاثة من أربعة وعشرين يعيدنا إلى الحالات الإحدى والعشرين في النظام (حالةً حالة).

والخطر الأدقّ مصطلحٌ معرَّف تغيّر مضمونه دون أن يتغيّر اسمه. فالهبة الموثقة إلى قريب «حتى الدرجة الثالثة» ما زالت معفاة، غير أن الدرجات صارت أشخاصاً آخرين. وضع تعديل 2022 الأجداد في الدرجة الأولى وبلغ ابن ابن الأخ في الثالثة (أم القرى)؛ أما اللائحة التنفيذية الحالية والبند 5.1.7 من الدليل فينقلان الأجداد إلى الدرجة الثانية، ويُدخلان الأعمام والعمات والأخوال والخالات، ويُخرجان ابن ابن الأخ.

تحمُّل الدولة عن المسكن الأول ليس إعفاءً

يأخذ المشتري شهادة المسكن الأول من بوابة وزارة البلديات والإسكان إلى البائع، فيسجّل البائع البيع في خدمة ضريبة التصرفات العقارية لدى الهيئة. عندها تتحمل الدولة الضريبة عمّا لا يزيد على 1,000,000 ريال من الثمن، وتُحتسب 5% على ما فوقه (الدليل الإرشادي، البند 6، النسخة السادسة، مايو 2026). وكان السقف 850,000 ريال في عهد ضريبة القيمة المضافة، ثم ارتفع إلى 1,000,000 ريال حين حلّت ضريبة التصرفات محلها في أكتوبر 2020، وهي خطوة يوثّقها الدليل نفسه في البند 1.1.

وتسميته إعفاءً خطأ. ابحثوا في النص العربي لتلك اللائحة، بعد توحيد رسم الحروف، عن «مسكن» أو «مواطن» أو «سعودي» أو «ريال»: صفر نتيجة في الأربعة، والموضع الوحيد الذي يرد فيه «الريال» في النظام هو سقف الغرامة البالغ 50,000 ريال في المادة الخامسة عشرة/3. فالتحمُّل يعيش في أمر ملكي، وسقفه يتحرك من غير تعديل النظام.

وصفحة وزارة البلديات والإسكان لهذه المبادرة عنوانها «ضريبة القيمة المضافة للمسكن الأول»، وما زالت تقول إن الدولة تتحمل ضريبة القيمة المضافة عمّا لا يزيد على 1,000,000 ريال، بتاريخ آخر تحديث 12 يونيو 2026 المطبوع على الصفحة نفسها (وزارة البلديات والإسكان)، أي بعد نحو ست سنوات من خروج بيع العقار من نطاق ضريبة القيمة المضافة.

ماذا يدفع غير السعودي بعد لائحة 3 يوليو 2026

قالت الهيئة العامة للعقار في يوليو 2025 إن نظام التملك الجديد يحمل «إجمالي رسوم عقارية… 10%»، هي ضريبة التصرفات البالغة 5% مضافاً إليها رسم «لا يزيد على 5%» (أسئلة وأجوبة الهيئة العامة للعقار). وكان ذلك سقفاً منصوصاً عليه في المادة التاسعة من نظام تملك غير السعوديين للعقار، النافذ منذ 22 يناير 2026، وهو الرقم الذي ما زالت تنقله معظم التغطية الإنجليزية.

أما الجدول فجاء بعد عام. فاللائحة التنفيذية، المعتمدة بقرار مجلس الوزراء رقم (43) (أم القرى) والمنشورة في 3 يوليو 2026، تضع ذلك الرسم عند 2%، لجميع أنواع الحقوق العينية وجميع الاستعمالات، في أربعة نطاقات: مدن الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة، ومحافظة جدة (أم القرى). وتُخضع المادة العاشرة كل تصرف خارجها لنسبة صفر.

وأيّ طرفي الصفقة يحمل الرسم هو ما تقلبه الملخصات. ضريبة التصرفات تقع على المتصرِّف، ونصّ المادة التاسعة يفرض الرسم «على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية على العقار»، أي على قيمة ما يتصرف فيه هو؛ وعنوان البند في وثيقة الهيئة العامة للعقار يسير على المعنى ذاته، ثم تُخضع المادة العاشرة لنسبة صفر بيع المطوّر غير السعودي للوحدات التي بناها، وهو ما لا يستقيم إلا إذا كان الحدث الموجب للرسم بيعاً. فـ5% زائد 2% كلفة خروج في أربعة أسواق، تنعكس في الحدّ الذي يقبله البائع، وصفر في بقية المملكة. ومن يحسبها تذكرة دخول للمشتري يضع الرسمين على الجانب الخطأ من نموذجه.

واقرؤوا ذلك الجدول بوصفه جدول رسوم، لا خريطة تملك. فالنطاق الجغرافي يعود إلى قرار مستقل من مجلس الوزراء، ووثيقة النطاقات الجغرافية الموعودة للربع الأول من 2026 لا نجدها منشورة حتى تاريخ رصدنا، ومكة المكرمة والمدينة المنورة تحتفظان باختبارهما الخاص، المقصور على الأشخاص الطبيعيين المسلمين.

ما الذي لا يقيسه السجل المنشور

لا أحد ينشر ما تجمعه هذه الضريبة. يعرض بيان ميزانية العام المالي 2026 الإيرادات الضريبية في أربعة بنود مجمّعة، ولا يذكر ضريبة التصرفات العقارية في أي موضع من الوثيقة (وزارة المالية)، ويعود التقرير السنوي لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك لعام 2025 إلى الضريبة مراراً دون أن يُلحق بها رقم تحصيل واحد. ولا ينشر أحد كذلك كم من الصفقات معفى، وهو الرقم الوحيد الذي يحوّل نسبة 5% المعلنة إلى نسبة فعلية.

وتوقّف الإبلاغ عن التدفق المسجَّل في أوائل 2022. نشرت الهيئة أكثر من 543,000 صفقة مسجّلة منذ 4 أكتوبر 2020، في بيان بتاريخ 3 أغسطس 2021، ثم 568,671 عملية بيع، مؤطَّرة على أنها حصيلة 2021، في 16 يناير 2022. ولا تطرحوا أحد الرقمين من الآخر لاستخراج نمو: المدينة المنورة 18,557 في البيان الأول و18,061 في الثاني، والعدّاد التراكمي لا ينزل. أما ما يُقاس فصلياً فهو سعر الوعاء نفسه، إذ تفهرسه الهيئة العامة للإحصاء على التدفق الموثَّق ذاته الذي تركبه الضريبة، مرتفعاً 1.3% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026 (الهيئة العامة للإحصاء).

تقدير عمران: سقف إجمالي على جزء من الوعاء، لا رقم حصيلة. تُظهر أرقام الهيئة العامة للعقار للربع الأول من 2026 عدد 21,320 صفقة أراضٍ بقيمة 20.71 مليار ريال، و12,650 صفقة شقق بقيمة 8.34 مليار ريال (بيانات الهيئة العامة للعقار كما نقلها AGBI، 16 يوليو 2026؛ والمصدر لا يذكر التغطية الجغرافية لتلك السلسلة، فلا نذكرها نحن). و5% على هذين البندين تساوي نحو 1.04 مليار ريال و0.42 مليار ريال، أي قرابة 1.45 مليار ريال للربع الواحد. وهذا سقف على فئتين من الأصول فقط، لا ضريبة محصّلة بحال: الفلل والتجاري خارجه، والإعفاءات وتحمُّل المسكن الأول يدفعان الرقم المحقَّق إلى أسفل بمقدار غير منشور. ولا شيء منشور يربط هبوط مبيعات الأراضي في ذلك الربع بالضريبة، ونسبة 5% لم تتحرك منذ أكتوبر 2020: والثابت لا يفسّر متغيّراً (رسوم الأراضي البيضاء رسمٌ منفصل على وعاء منفصل).

تقدير عمران: متى انتهت مهلة تصحيح التصرفات غير الموثقة. منح المرسوم الملكي م/84 أصحاب التصرفات غير الموثقة السابقة لعام 2020 مهلة سنة هجرية واحدة من تاريخ نفاذ النظام، 12 شوال 1446، لتصحيح أوضاعهم. وهو يذكر المدة بالسنوات الهجرية، ولا ينشر أحد ما يقابلها ميلادياً ولا تمديداً لها، فالتحويل من عندنا: سنة هجرية من 10 أبريل 2025 تقع في 12 شوال 1447، أي في أواخر مارس 2026. فليُعامَل أي تصرف قديم على أنه خارج المهلة ما لم يمددها مجلس الوزراء.

وتاريخ واحد يخصّ الفحص النافي للجهالة. اشترطت المادة الثالثة عشرة/1 من نظام تملك غير السعوديين صدور لائحته خلال 180 يوماً من نشره في 25 يوليو 2025؛ وجاءت في 3 يوليو 2026، والنظام نافذ منذ 22 يناير 2026، ولا شيء منشور يقول كيف عوملت التصرفات في تلك الفجوة.

ومعظم ما يُكتب عن هذه الضريبة يملأ الفجوة بالتأكيد المجرد. تبني عمران بيانات السياسات والصفقات في الخليج من نصوص الجريدة الرسمية وإفصاحات الجهات المنظِّمة، وتحمل الأداة النظامية وتاريخها على كل سطر. اطلبوا منا تحديد نطاق بند الضريبة في نموذج الاستحواذ لديكم.

الأسئلة الشائعة

ما ضريبة التصرفات العقارية في السعودية، وكم نسبتها اليوم؟ ضريبة بنسبة 5% على أي نقل لملكية عقار أو لمنفعته الدائمة، نافذة منذ 10 أبريل 2025 بالمرسوم الملكي م/84. وكل تصرف خاضع لها ما لم تلتقطه إحدى الحالات المعفاة الإحدى والعشرين.

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية، البائع أم المشتري، وهل يمكن الاتفاق على خلاف ذلك؟ البائع. تُحمّل المادة السابعة/1 المتصرِّف المسؤولية، ولا ينضم المشتري إلا حيث تثبت الهيئة أنه كان سبباً في عدم السداد. ويتيح دليل الهيئة للبائع أن «يتفق مع المتصرَّف له على خلاف ذلك»: العقد ينقل العبء، ولا ينقل المسؤولية.

هل يدفع الأجانب 10% على العقار في السعودية؟ لا. حدّد الجدول المنشور في 3 يوليو 2026 الرسم الإضافي عند 2% في مدن الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة ومحافظة جدة، وصفراً في ما عداها. أما 10% فكانت تصريح الهيئة العامة للعقار في يوليو 2025 عن سقف، والرسمان معاً يقعان على الطرف المتصرِّف.

كيف يعمل تحمُّل الدولة عن المسكن الأول فوق 1,000,000 ريال؟ تتحمل الدولة الضريبة عن أول 1,000,000 ريال، وتُحتسب 5% على الزائد؛ فمسكن أول ثمنه 1,300,000 ريال يُبقي 300,000 ريال في الوعاء و15,000 ريال ضريبة. وليس هذا إعفاءً نظامياً، والشهادة التي يثبت خطؤها تجعل المشتري مسؤولاً بالتضامن مع البائع.

هل يترتب على شراء حصص في شركة تملك عقاراً في السعودية ضريبة تصرفات عقارية؟ متى انتقل 30% فأكثر من الحصص، في صفقة واحدة أو سلسلة خلال أي ثلاث سنوات، نعم. وتُعدّ المنشأة شركة عقارية حين تبلغ عقاراتها في المملكة 50% فأكثر من القيمة السوقية العادلة لأصولها، مقيسةً في تاريخ النقل أو في أي وقت خلال 365 يوماً قبله. والقاعدتان في اللائحة التنفيذية النافذة منذ 10 أبريل 2025.

المصادر

• الجريدة الرسمية أم القرى، نظام ضريبة التصرفات العقارية (النسبة، والوعاء، والمسؤولية، والاستحقاق، و21 حالة إعفاء، والغرامات، ومدة الربط): رابط
• أم القرى، المرسوم الملكي م/84 (الموافقة، وإعفاء التوريدات العقارية من ضريبة القيمة المضافة، والإعفاءات الانتقالية، ومهلة تصحيح الأوضاع): رابط
• أم القرى، تعديل 2022 على اللائحة السابقة (التعريف الأقدم للدرجة الثالثة): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل الإرشادي المفصّل لضريبة التصرفات العقارية، النسخة السادسة، مايو 2026 (الأمثلة المحلولة، وبنود الإعفاء، وجدول الثلاثين يوماً، وآلية المسكن الأول، وسقف 850,000 ريال السابق، والأسئلة الشائعة): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية، النص العربي (اختبار الشركة العقارية، وحدّ 30%، وخلوّها من ذكر المسكن الأول): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل المبسّط، النسخة الخامسة، 3 مايو 2024 (جدول المقارنة بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، التقرير السنوي 2025 (خفض غرامة التأخر من 5% إلى 2%، ولا رقم للتحصيل): رابط
• بيان هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، 3 أغسطس 2021 (أكثر من 543,000 صفقة مسجّلة منذ 4 أكتوبر 2020): رابط
• بيان هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، 16 يناير 2022 (568,671 عملية بيع عبر خدمة الضريبة): رابط
• أم القرى، نظام تملك غير السعوديين للعقار (سقف رسم المادة التاسعة، وقيد مكة المكرمة والمدينة المنورة، والعقوبات): رابط
• أم القرى، اللائحة التنفيذية للنظام (جدول رسم 2%، والنطاقات الأربعة، وعشر حالات بنسبة صفر، وملحق العقوبات): رابط
• أم القرى، قرار مجلس الوزراء رقم (43) (الموافقة على تلك اللائحة): رابط
• الهيئة العامة للعقار، أسئلة وأجوبة عن نظام تملك غير السعوديين المحدَّث (تصريح «الإجمالي 10%» في يوليو 2025): رابط
• الهيئة العامة للعقار، بيان 22 يناير 2026 (دخول النظام حيّز النفاذ؛ ووثيقة النطاقات الجغرافية موعودة للربع الأول من 2026): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026 (المؤشر العام +1.3% على أساس سنوي؛ منهجية مبنية مع وزارة العدل): رابط
• وزارة المالية، بيان ميزانية العام المالي 2026 (لا بند لإيراد ضريبة التصرفات العقارية): رابط
• وزارة البلديات والإسكان، صفحة مبادرة المسكن الأول ما زالت موسومة بضريبة القيمة المضافة عند تحديث 12 يونيو 2026: رابط
• بيانات الهيئة العامة للعقار للربع الأول من 2026، كما نقلها AGBI في 16 يوليو 2026: رابط