ما التصرفات العقارية المعفاة من الضريبة في السعودية

حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية 21 حالة، عدّدتها الفقرة (أ) من المادة الثالثة من نظام ضريبة التصرفات العقارية (RETT)، وهي نافذة منذ 10 أبريل 2025 (أم القرى). ومع ذلك يحمل الدليل الإرشادي المفصّل الصادر عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، في نسخته السادسة (مايو 2026)، 24 فقرة إعفاء مرقّمة من 5.1.1 إلى 5.1.24: ثلاثٌ منها إعفاءات مصدرها المرسوم الملكي رقم م/84 نفسه لا النظام، وإلى جوارها فصلٌ ثالث قائم بذاته فيه أربع حالات تقع خارج نطاق الضريبة ولا تُعدّ إعفاءً منها (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك). والإعفاء يُسقط الضريبة ولا يُسقط التسجيل: لا تُتمّ جهة التوثيق نقل ملكية قبل إشعار التسجيل الوارد من الهيئة. أكثر هذه الحالات مشروط، وعددٌ منها معلَّق على مدة احتفاظ لا تقل عن خمس سنوات، والنظام يرفع التقادم عن حالة الإخلال بالشرط.

الأرقام الأساسية في لمحة

كم عدد حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية

إحدى وعشرون في النظام. عُدّت هنا بنداً بنداً في النص العربي المنشور بأم القرى للفقرة (أ) من المادة الثالثة، وهي سارية من 10 أبريل 2025. ويرقّم دليل الهيئة الصادر في مايو 2026 أربعاً وعشرين، ويفرد فصله الثالث لأربع حالات أخرى ليست إعفاءات، بل تصرفات لا تنعقد عليها الضريبة أصلاً. كل عدد من هذه الأعداد الثلاثة صحيح في موضعه، وفي هذا وحده تفسير تناقض ما يُنشر في هذا السؤال.

الفقرات 5.1.10 و5.1.14 و5.1.15 مصدرها أداة الإصدار نفسها، أي المرسوم الملكي رقم م/84، في بنوده خامساً (1) وخامساً (2) ورابعاً (2): تصرفات نُفّذت بموجب عقود الإيجار بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي المبرمة قبل بدء العمل بالضريبة، وتصرفات خضعت لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقها ثم وُثّقت بعد نفاذ النظام، ونقل شريكٍ عقاراً غير موثق إلى اسم شركته (أم القرى). فالإحدى والعشرون ومعها هذه الثلاث هي الأربع والعشرون. ومن وقف بقائمته عند 5.1.23 يكون قد أسقط البند 13 من النظام، وهو الاشتراك العيني في صندوق عقاري. أما النسبة ومواعيد الاستحقاق فمحلّها الصفحة الأمّ لضريبة التصرفات العقارية.

والقائمة الثالثة هي الفصل الثالث، ومعنى «خارج النطاق» أن الضريبة لا تنشأ من الأساس: فنقل الحصص في شركة عقارية لا يخضع إلا حين ينقل شخص، أو أشخاص متفقون، 30% أو أكثر منها خلال أي ثلاث سنوات (اللائحة، المادة الثانية).

الإعفاءات النظامية الإحدى والعشرون، بنداً بنداً

ترتيب النظام ليس ترتيب الدليل: البند 9 هو الفقرة 5.1.23، والبند 13 هو 5.1.24، والبند 14 هو 5.1.9. والشروط الواردة أدناه شروط اللائحة التنفيذية، وعددٌ منها لا وجود له في النظام نفسه.

وقبل أن تُقرأ مذكرة قديمة على هذا الجدول، تحذيرٌ واحد. الإحالة إلى «المادة 3(أ)(16)» في ورقة كُتبت قبل أبريل 2025 لا تعني ما تعنيه بعده: ففي اللائحة الملغاة كان البند 16 هو نقل الشخص الطبيعي إلى شركة يملكها بالكامل، والبند 17 هو النقل داخل المجموعة (أم القرى). صارا في النظام النافذ 17 و18، وصار 16 هو الاندماج والاستحواذ. أما البند 6 فموضعه الطبيعي نظام نزع الملكية، لا التخطيط الضريبي.

إعفاء هبة العقار للأقارب تغيّر حدّه في 10 أبريل 2025

يُعفي البند 7 الهبة الموثقة للزوج أو للقريب حتى الدرجة الثالثة. أُعيد تعريف هذه العبارة حين حلّ النظام ولائحته محلّ الترتيب السابق، وتحرّك الحدّ في الاتجاهين معاً. والتغيير موضعه المادة الأولى، مادة التعاريف، لا نصّ الإعفاء، فمن قرأ الإعفاء وحده لن يراه أبداً.

اللائحة الملغاة، بصيغتها المعدَّلة في 18 فبراير 2022، كانت تقول: الدرجة الأولى الآباء والأمهات والأجداد والجدات وإن علوا؛ الدرجة الثانية الأولاد وأولادهم وإن نزلوا؛ الدرجة الثالثة الإخوة والأخوات وأولادهم وأولاد أولادهم (أم القرى). ونصّ المادة الأولى من اللائحة النافذة: الدرجة الأولى الأب والأم والابن والابنة؛ الدرجة الثانية الأخ والأخت والجد والجدة وأبناء الأبناء وأبناء البنات؛ الدرجة الثالثة الأعمام والأخوال والعمّات والخالات وأبناء الإخوة وأبناء الأخوات (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك).

فالهبة للعمّ أو للخالة كانت خاضعة قبل 10 أبريل 2025 ومعفاة بعده. والجدّ الأعلى وحفيد الحفيد كانا داخل الدرجتين الأولى والثانية القديمتين بعبارتي «وإن علوا» و«وإن نزلوا»، ولم يُذكرا في القائمة الجديدة أصلاً. ومن بنى مشورته على التصنيف السابق وضع الحدّ في غير موضعه من الطرفين، والنسخة الخامسة المسحوبة من الدليل لا تُسعف هنا: فقد طبّقت التعريف الساري وقت صدورها. التعريف هو الذي تغيّر، ولم يُخطئ أحد في قراءته.

التصرف المعفى تصرفٌ مسجَّل

الفقرة (ب) من المادة الثالثة من اللائحة، النافذة منذ 10 أبريل 2025، توجب تسجيل كل تصرف معفى بموجب المادة الثالثة، والمادة الحادية عشرة تُلزم المتصرّف بالتسجيل في منصة الهيئة، خاضعاً كان التصرف أو معفى، في موعد لا يتجاوز تاريخ التصرف (اللائحة، المادتان 3(ب) و11). والحقل (د) من حقول النموذج الستة هو تحديد الإعفاء المطلوب، والتسجيل ذاته إقرارٌ بصحة البيانات.

والإشعار الذي تردّ به الهيئة هو ما تطلبه جهة التوثيق: لا تسمح الجهة المختصة بإتمام نقل الملكية قبل أن تتحقق من التسجيل ومن سداد الضريبة أو من إعفاء التصرف منها (الدليل، النسخة السادسة، 10.4). والاستثناء الوحيد هو الأوراق المالية المطروحة طرحاً عاماً والمدرجة. أما أهلية الأطراف لتملك العقار من الأساس فاختبارٌ منفصل، محلّه نظام تملك غير السعوديين للعقار.

متى سقط الإعفاء، عادت الضريبة إلى تاريخ الصفقة الأولى

حين يتخلّف شرط من شروط إعفاء مشروط، تستحق الضريبة من تاريخ التصرف الأصلي لا من تاريخ الإخلال (اللائحة، المادة 4(و))، ويُبلّغ المكلف بنفسه عن الإخلال خلال 30 يوماً، ويسدّد خلال 30 يوماً من تاريخ الإخلال. ثم تأتي الجملة التي ينبغي أن تحكم طريقة تحرير أي إعادة هيكلة سعودية: مُهل السنوات الثلاث المقررة للهيئة في الفحص وإعادة الاحتساب والمطالبة لا تقيّد حقها في المطالبة عند الإخلال بشروط إعفاء مرتبطة بمدة (النظام، المادة 8(6)). أي أن التصرف المعفى التزامٌ محتمل بلا تاريخ انتهاء.

ويُفصّل الدليل ذلك إلى مستوى الشهر. مبنى بقيمة 5,000,000 ريال قُدّم حصةً عينية مقابل أسهم في 15 أكتوبر 2020: بيع الأسهم في 15 نوفمبر 2024 يُسقط الإعفاء بأثر رجعي فتخضع صفقة 2020، وبيعها في 15 نوفمبر 2025 يُبقيه قائماً. وثلاث حالات لا تُعدّ إخلالاً أصلاً: طرح أسهم المتصرَّف إليه طرحاً عاماً، والبيع الجبري بأمر المحكمة، والاندماج أو الاستحواذ المعفى (اللائحة، المادة 3(ج)).

كيف يُطلب استرداد ضريبة التصرفات العقارية، والمهلة التي يخطئها النص الإنجليزي

ثلاثة أسباب تفتح باب الاسترداد، وأولها الإعفاء اللاحق: ضريبة سُدّدت زائدة أو عن طريق الخطأ، ومنها صراحةً ضريبة على تصرف ثبت إعفاؤه بعد سدادها. ويُقدَّم الطلب خلال اثني عشر شهراً من تاريخ استحقاق السداد، أو خلال ستين يوماً من قرار قضائي نهائي أو قرار تسوية. وتبتّ الهيئة خلال مدة 30 يوماً قابلة للتمديد مرة واحدة، والسكوت رفضٌ نظاماً، ولا يُردّ شيء ما دام الاعتراض قائماً (اللائحة، المادة التاسعة).

والترجيح بين المهلتين هو موضع الكلفة. فاللائحة لا ترجّح بين اثني عشر شهراً وستين يوماً؛ والدليل يرجّح مرتين، في اتجاهين متعاكسين: «أيهما أسبق» في الفقرة 11، و«أيهما لاحق» في الفقرة 7.2 الخاصة باسترداد الترتيب السابق. والنسخة العربية من الفقرة 7.2 نفسها تقول «أيهما أسبق»، وغلاف الدليل يجعل العربية هي المعتمدة (الدليل، النسخة السادسة، عربي). ولا ترد العبارتان في المادة 9(ب) ولا في المادة 14(ج) من اللائحة. من احتسب المهلة على الترجمة الإنجليزية احتسبها خطأً.

ما تسجّله الهيئة ولا تنشره

كل تصرف معفى مسجَّل، ولكل تسجيل إشعار تأكيد، فالهيئة تعرف بدقة كم من تسجيلاتها لم يدفع شيئاً. وهذا التوزيع لم يُنشر قط، ولا نُشر إجمالي محصَّل الضريبة، ولا الإيراد المتنازَل عنه، ولا الطلبات المرفوضة بالسكوت، ولا الإعفاءات المسقَطة بعد الإخلال. والمقام غائب أيضاً: الرقمان الوحيدان المعلَنان لحجم السجل هما أكثر من 543,000 تصرف عقاري في الأشهر العشرة الأولى للضريبة، نُشر في 3 أغسطس 2021، و568,671 عملية بيع عقاري، نُشرت في 16 يناير 2022 على صفحة لا يذكر متنها مدة (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، هيئة الزكاة والضريبة والجمارك). ولا شيء بعدهما، فحجم سجل التصرفات العقارية ليس رقماً عاماً.

يمكن قياس حجم الفئات التي تستعمل هذه الإعفاءات، ولا يمكن قياس استعمالها لها. الصناديق الخاصة المصنّفة عقاريةً بلغت 965 صندوقاً في الربع الأول 2026 مقابل 309 في الربع الأول 2023، بأصول قدرها 380,674.64 مليون ريال (هيئة السوق المالية، النشرة الإحصائية 47)، وإلى جانبها 36 طرحاً أولياً سعودياً في 2025 على جانب الطروحات من الجدول 2 في النشرة نفسها، وهو جانبٌ لا يجوز جمعه مع جانب الإدراج فيه. والاثنان يعدّان كيانات وطروحات، لا إعفاءات مطلوبة، والهيئة لا تنشر توزيعاً على الحالات الإحدى والعشرين، فعدد المرات التي يُستعمل فيها إعفاءٌ بعينه ليس رقماً يملك أحد اقتباسه، بمن فيهم نحن. يكتب المستشارون عن حالة الأوراق المالية أكثر مما يكتبون عن غيرها. والبند 14، أي الضمان التمويلي، هو في قراءتنا حامل أكبر عدد من الصفقات، لأن كل تمويل عقاري بصيغة الإجارة ينقل الملكية إلى الممول ثم يعيدها، والنقلان معاً معفيان، وإعادة تمويل محفظة تنقلها مرة أخرى. ولا يُنشر عدد لهذه النقول أيضاً.

تقدير عمران: لم يُكمل أي إعفاء إعادة هيكلة من جولة 2022 مدة احتفاظه بعد. حسابٌ من عندنا، لا رقم مسنَد. خمسة إعفاءات بدأ سريانها معاً في 19 أغسطس 2022، ثلاثة منها تحمل شرط الاحتفاظ خمس سنوات، وكلٌّ منها إعادة هيكلة إلى كيان سعودي مملوك بالكامل أو مملوك لوقف (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك). وخمس سنوات من ذلك التاريخ تقع في أغسطس 2027، فأي قراءة مؤرَّخة في 2026 تجد أقدم صفقة استندت إليها ما تزال داخل مدة احتفاظها، وما تزال قابلة للإسقاط، والمادة 8(6) تُبقي التعرّض بلا تقادم.

هذه الفجوة هي العمل نفسه: قراءة الجريدة الرسمية في مقابل الدليل، والعربية في مقابل الإنجليزية، حتى يعود كل شرط إلى الأداة التي فرضته. اطلبوا جدول الإعفاءات مع أسانيده، مربوطاً بالصفقات التي تحرّرونها.

الأسئلة الشائعة

هل يلزم تسجيل التصرف المعفى لدى الهيئة؟ نعم، في موعد لا يتجاوز تاريخ التصرف، والنموذج يسأل عن الإعفاء المطلوب تحديداً. ولن تُتمّ جهة التوثيق نقل الملكية دون إشعار التأكيد الصادر من الهيئة.

هل بيع عقار لوالدي أو لابني معفى من ضريبة التصرفات العقارية؟ لا. البند 7 لا يشمل إلا الهبة دون مقابل، ومثال الهيئة نفسه يُخضع أرضاً بيعت للأب بمبلغ 1,000,000 ريال لنسبة 5%. والإعفاء قائم في الهبة للزوج وللأقارب حتى الدرجة الثالثة، وهي تشمل منذ 10 أبريل 2025 الأعمام والعمّات والأخوال والخالات وأبناء الإخوة والأخوات.

إذا بعت الأسهم قبل اكتمال خمس سنوات، فماذا أدفع ومن أي تاريخ؟ تستحق الضريبة من تاريخ التصرف الأصلي لا من تاريخ البيع، والمادة 8(6) ترفع التقادم عن هذه المطالبة. ويجب الإبلاغ عن الإخلال خلال 30 يوماً، والسداد خلال 30 يوماً من تاريخ الإخلال، وإلا سرت غرامة 2% شهرياً حتى سقف 50%.

كم مهلة طلب استرداد ضريبة التصرفات العقارية؟ اثنا عشر شهراً من تاريخ استحقاق السداد، أو ستون يوماً من قرار قضائي نهائي أو قرار تسوية، وتبتّ الهيئة خلال 30 يوماً والسكوت رفض. وفي مطالبات الترتيب السابق فالمعوَّل على النسخة العربية من الدليل: تقول «أيهما أسبق» حيث تقول الإنجليزية «أيهما لاحق».

المصادر

• أم القرى، نظام ضريبة التصرفات العقارية (الإعفاءات الـ21 في المادة 3(أ)، وصلاحية مجلس الوزراء في 3(ب)، والمادة 8(6)، والغرامات في المادة 15): رابط
• أم القرى، المرسوم الملكي رقم م/84 (الإعفاءات الثلاثة الصادرة بالمرسوم): رابط
• أم القرى، تعديلات 2022 (التعريف الملغى للأقارب): رابط
• أم القرى، تعديلات 2023 (الفقرتان الفرعيتان 16 و17 القديمتان): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، اللائحة التنفيذية، عربي (المواد من 1 إلى 11 والمادة 14): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل الإرشادي المفصّل لضريبة التصرفات العقارية، النسخة السادسة، إنجليزي: رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل الإرشادي المفصّل، النسخة السادسة، عربي (الفقرة 7.2، وهي النص المعتمد): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، خبر التعديلات النافذة في 19 أغسطس 2022: رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، عدد السجل المنشور في 3 أغسطس 2021: رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، عدد السجل المنشور في 16 يناير 2022: رابط
• هيئة السوق المالية، النشرة الإحصائية الفصلية، العدد 47، الربع الأول 2026 (الصناديق العقارية الخاصة، الطروحات الأولية): رابط