حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية: 21 في النظام و24 في الدليل

حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية إحدى وعشرون حالة، عدّدتها الفقرة (أ) من المادة الثالثة من نظام ضريبة التصرفات العقارية (RETT)، وهي نافذة منذ 10 أبريل 2025 (أم القرى). ويطبع الدليل الإرشادي المفصّل لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك، في نسخته السادسة (مايو 2026)، 24 فقرة إعفاء مرقّمة من 5.1.1 إلى 5.1.24: ثلاث منها تحمل إعفاءات منحها المرسوم الملكي رقم م/84 نفسه لا النظام، وفي فصل ثالث مستقل أربع حالات تقع خارج نطاق الضريبة أصلاً ولا تُعدّ إعفاءً منها (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك). والإعفاء يرفع الضريبة، لا التسجيل: لا تُتمّ جهةٌ مختصة نقل ملكية قبل إشعار التسجيل من الهيئة. ومعظم الإحدى والعشرين مشروط، وعددٌ منها معلَّق على مدة احتفاظ خمس سنوات، والنظام يُوقف التقادم عند الإخلال بها.

الأرقام الأساسية في لمحة

المؤشر	القيمة	النطاق	تاريخ الرصد	المصدر
الإعفاءات في النظام	21 حالة في الفقرة (أ) من المادة الثالثة، ولمجلس الوزراء أن يضيف	على مستوى المملكة	نافذ من 10 أبريل 2025	أم القرى
فقرات الإعفاء في الدليل	24 فقرة، من 5.1.1 إلى 5.1.24، في النسختين العربية والإنجليزية	على مستوى المملكة	الدليل، النسخة السادسة، مايو 2026	هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
حالات خارج النطاق (ليست إعفاءات)	4 حالات في الفصل الثالث	على مستوى المملكة	الدليل، النسخة السادسة، مايو 2026	هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
«الأقارب حتى الدرجة الثالثة»	أُعيد تعريفها: الأعمام والعمات والأخوال والخالات داخلها، والجدّ الأعلى لم يعد مذكوراً	على مستوى المملكة	المادة الأولى من اللائحة، نافذة من 10 أبريل 2025	هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
مدة الاحتفاظ في إعفاءات إعادة الهيكلة	لا تقل عن 5 سنوات	على مستوى المملكة	اللائحة، 10 أبريل 2025	هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
التقادم على إعفاء أُخِلّ بشرطه	لا يوجد، المادة 8(6) من النظام	على مستوى المملكة	نافذ من 10 أبريل 2025	أم القرى
مهلة طلب الاسترداد	12 شهراً من تاريخ الاستحقاق، أو 60 يوماً من قرار نهائي، المادة 9(ب) من اللائحة	على مستوى المملكة	نافذ من 10 أبريل 2025	هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
غرامة الضريبة غير المسددة بعد الإخلال	2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر، بحد أقصى 50%، المادة 15(2) من النظام	على مستوى المملكة	نافذ من 10 أبريل 2025	أم القرى

كم عدد حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية

إحدى وعشرون في النظام، معدودةً بنداً بنداً في النص العربي المنشور للفقرة (أ) من المادة الثالثة، ونافذة منذ 10 أبريل 2025. ويرقّم دليل الهيئة الصادر في مايو 2026 أربعاً وعشرين، ويحمل فصله الثالث أربع حالات أخرى ليست إعفاءات بل تصرفات لا تدخل نطاق الضريبة. وكل عدّ من هذه الأعداد صحيحٌ في موضعه، ولهذا تتناقض الصفحات المتنافسة على هذا السؤال.

الفقرات 5.1.10 و5.1.14 و5.1.15 مصدرها أداة الإصدار نفسها، أي المرسوم الملكي رقم م/84، في بنوده خامساً (1) وخامساً (2) ورابعاً (2): التصرفات المنفَّذة بموجب عقود الإيجار بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي المبرمة قبل بدء الضريبة، والتصرفات التي خضعت لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقها ثم وُثِّقت بعد نفاذ النظام، ونقل شريكٍ عقاراً غير موثق إلى اسم شركته (أم القرى). واحدٌ وعشرون زائد ثلاثة هو الأربعة والعشرون. وأي قائمة تتوقف عند 5.1.23 تكون قد أسقطت البند 13 من النظام، وهو الاشتراك العيني في صندوق عقاري. أما النسبة ومواعيد الاستحقاق فمحلّها صفحة ضريبة التصرفات العقارية.

والفصل الثالث قائمةٌ ثالثة، ومعنى وقوع الحالة خارج النطاق أن الضريبة لا تنشأ فيها أصلاً: فحصص الشركة العقارية لا تخضع إلا حين ينقل شخص، أو أشخاص يتصرفون بالاتفاق، 30% منها أو أكثر خلال أي ثلاث سنوات (اللائحة، المادة الثانية).

الإعفاءات النظامية الـ21، بنداً بنداً

ترتيب النظام ليس ترتيب الدليل: البند 9 هو الفقرة 5.1.23، والبند 13 هو 5.1.24، والبند 14 هو 5.1.9. والشروط شروط اللائحة التنفيذية، وعددٌ منها لا أثر له في النظام نفسه.

بند المادة 3(أ)	فقرة الدليل	الإعفاء، والشرط الذي يحسمه
1	5.1.1	قسمة التركة في حدود الأنصبة الشرعية وحدها؛ وبيع الوارث نصيبه بعد القسمة، أو تعويضه نقداً عن فارق النصيب، خاضع
2	5.1.2	الهبة لوقف، في النقل الأول وحده، والوقف مسجَّل لدى الجهات المعنية بالأوقاف وخاضع لإشرافها
3	5.1.3	جمعية خيرية مرخصة ممنوحة صفة النفع العام؛ والتصرف الصادر منها يشترط أن تتيح أنشطتها المرخصة التصرفات العقارية
4	5.1.4	جهة عامة أو جهة نفع عام، بأربع فئات محددة، أياً كان الغرض الذي اشتُري العقار من أجله
5	5.1.5	جهة عامة تمارس سلطة عامة: أداة نظامية تخوّلها ذلك، ولا معايير اقتصادية أو تجارية، ولا منافسة للقطاع الخاص
6	5.1.6	نزع الملكية أو الاستيلاء المؤقت وفق الأنظمة المعمول بها، ومعه ردّ العقار إلى مالكه
7	5.1.7	هبة موثقة للزوج أو لقريب حتى الدرجة الثالثة؛ وتسقط إذا نقلها الموهوب له خلال ثلاث سنوات إلى من لم يكن الواهب ليهبه إياه مباشرة
8	5.1.8	تصرف تنفيذاً لوصية شرعية، بشرط توثيق الوصية
9	5.1.23	الأوراق المالية: الاكتتاب العام، وتداول المدرج، ووحدات الصناديق؛ ويخرج منه نقل 50% أو أكثر من وحدات صندوق غير مدرج بالاتفاق خلال ثلاث سنوات
10	5.1.11	النقل المؤقت بين الصندوق وأمين الحفظ، وفق نظام السوق المالية
11	5.1.12	عقار يُقدَّم حصةً عينية مقابل أسهم، مع الاحتفاظ بالأسهم خمس سنوات وقوائم مالية مدققة طوال المدة
12	5.1.13	الحكومات الأجنبية والمنظمات الدولية والبعثات المعتمدة، بشرط المعاملة بالمثل
13	5.1.24	الاشتراك العيني في صندوق عقاري؛ مع عدم التصرف في الوحدات حتى انتهاء الصندوق أو خمس سنوات، أيهما أسبق
14	5.1.9	نقل الملكية مؤقتاً إلى ممول مرخص له ضماناً، وإعادتها عند السداد؛ وتملُّكه العقار وفاءً للدين خاضع
15	5.1.16	بيع جبري بأمر محكمة مختصة في التصفية وفق نظام الإفلاس؛ والمزاد الاعتيادي غير مشمول
16	5.1.17	الاندماج والاستحواذ: بلا مقابل نقدي، وبحصص متناسبة، واحتفاظ خمس سنوات، والاستحواذ في صفقة واحدة
17	5.1.18	شخص طبيعي ينقل إلى شركة أو صندوق سعودي يملكه بالكامل، مع ثبات نسبته خمس سنوات
18	5.1.19	النقل داخل مجموعة مملوكة بالكامل، أو بين كيانات يملكها الشخص نفسه، مع الاحتفاظ خمس سنوات
19	5.1.20	مطوّر مرخص له بالبيع على الخارطة، والعقار مخصص لمشروع مرخص؛ و90 يوماً لإبراز ترخيص لم يصدر بعد
20	5.1.21	هبة لشركة أو صندوق مملوك بالكامل لوقف مسجَّل، مع ثبات النسبة خمس سنوات
21	5.1.22	إلغاء التصرف بالتراضي، وإعادة توثيقه خلال 90 يوماً، دون تغيير في وصف العقار، مع ردّ كامل القيمة

وقبل قراءة مذكرة قديمة على هذا الجدول، تنبيهٌ واحد. الإحالة إلى «المادة الثالثة (أ) 16» المكتوبة قبل أبريل 2025 لا تعني ما تعنيه بعده: ففي اللائحة الملغاة كان البند 16 هو نقل الشخص الطبيعي إلى شركته المملوكة له بالكامل، والبند 17 هو النقل داخل المجموعة (أم القرى). صارا اليوم 17 و18، وصار 16 هو الاندماج والاستحواذ. أما البند 6 فمحلّه نزع الملكية للمنفعة العامة، لا التخطيط الضريبي.

إعفاء الهبة تغيّر شكله في 10 أبريل 2025

يُعفي البند 7 الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو لقريب حتى الدرجة الثالثة. وهذه العبارة أُعيد تعريفها حين حلّ النظام ولائحته محل النظام السابق، فتحرّك الحدّ في الاتجاهين معاً. والتغيير قابعٌ في المادة الأولى، مادة التعريفات، لا في نص الإعفاء؛ فمن قرأ الإعفاء وحده لن يراه أبداً.

اللائحة الملغاة، بصيغتها المعدَّلة في 18 فبراير 2022، كانت تقول: الدرجة الأولى الآباء والأمهات والأجداد والجدات وإن علوا؛ والثانية الأولاد وأولادهم وإن نزلوا؛ والثالثة الإخوة والأخوات وأولادهم وأولاد أولادهم (أم القرى). أما المادة الأولى من اللائحة النافذة فتقول: الأولى الأب والأم والابن والابنة؛ والثانية الأخ والأخت والجد والجدة وأبناء الأبناء وأبناء البنات؛ والثالثة الأعمام والعمات والأخوال والخالات وأبناء الإخوة وأبناء الأخوات (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك).

فالهبة للعمّ أو للخالة كانت خاضعة قبل 10 أبريل 2025، ومعفاة بعده. والجدّ الأعلى وابن ابن الابن كانا داخل الدرجتين الأولى والثانية القديمتين بعبارتَي «وإن علوا» و«وإن نزلوا»، ولا ذكر لهما في القائمة الجديدة أصلاً. ومن أفتى على تصنيف ما قبل 2025 وضع الحدّ في غير موضعه من طرفيه. والنسخة الخامسة المسحوبة من الدليل لا تنفع هنا: هي طبّقت التعريف النافذ يوم صدورها. تغيّر التعريف، ولم يُخطئ أحدٌ قراءته.

التصرف المعفى تصرفٌ مسجَّل

تُلزم الفقرة (ب) من المادة الثالثة من اللائحة، النافذة منذ 10 أبريل 2025، بتسجيل كل تصرف معفى بموجب المادة الثالثة من النظام، وتُلزم المادة الحادية عشرة المتصرِّف بالتسجيل في بوابة الهيئة، خاضعاً كان التصرف أو معفى، في موعد لا يتجاوز تاريخ التصرف (اللائحة، المادتان 3(ب) و11). والحقل (د) من حقول النموذج الستة هو تحديد الإعفاء المرتبط بالتصرف، والتسجيل نفسه إقرارٌ بصحة البيانات.

والإشعار الذي تعيده الهيئة هو ما تطلبه جهة التوثيق: لا تُتمّ جهةٌ مختصة نقل ملكية قبل التحقق من التسجيل ومن السداد أو الإعفاء (الدليل، النسخة السادسة، 10.4). والاستثناء الوحيد هو الأوراق المالية المطروحة طرحاً عاماً والمدرجة. أما أهلية الطرفين لتملك الأصل من أساسه فاختبارٌ آخر، محلّه نظام تملك غير السعوديين للعقار.

حين يسقط الإعفاء، تعود الضريبة إلى تاريخ الصفقة الأصلية

متى توقّف إعفاءٌ مشروط عن الانطباق، استحقت الضريبة من تاريخ التصرف الأصلي لا من تاريخ الإخلال (اللائحة، المادة 4(و))، ويُبلّغ المكلَّف عن إخلاله بنفسه خلال 30 يوماً، ويسدّد خلال 30 يوماً من الإخلال. ثم تأتي الجملة التي ينبغي أن تحكم طريقة تحرير أي إعادة هيكلة سعودية: مدد الهيئة الثلاثية للفحص وإعادة الاحتساب والمطالبة لا تقيّد حقها في المطالبة عند الإخلال بالقيود الزمنية للإعفاء (النظام، المادة 8(6)). النقل المعفى التزامٌ محتمل بلا تاريخ انتهاء.

ويعمل الدليل المسألة بالشهر. مبنًى بـ5,000,000 ريال قُدِّم حصةً عينية مقابل أسهم في 15 أكتوبر 2020: بيع الأسهم في 15 نوفمبر 2024 يُسقط الإعفاء بأثر رجعي فتخضع صفقة 2020، وبيعها في 15 نوفمبر 2025 يُبقيه. أما طرح أسهم المتصرَّف إليه طرحاً عاماً أولياً، والبيع الجبري بأمر المحكمة، والاندماج المعفى، فليست إخلالاً بحال (اللائحة، المادة 3(ج)).

كيف يُطلب استرداد الضريبة، والمهلة التي يخطئها النص الإنجليزي

ثلاثة أسباب تفتح باب الاسترداد، وأولها الإعفاء بأثر رجعي: ضريبة سُدِّدت بالزيادة أو بالخطأ، ومنها صراحةً ضريبة سُدِّدت ثم ثبت لاحقاً أن التصرف كان معفى منها. ويُقدَّم الطلب خلال اثني عشر شهراً من تاريخ استحقاق السداد، أو ستين يوماً من قرار قضائي نهائي أو قرار تسوية. وتبتّ الهيئة خلال 30 يوماً قابلة للتمديد مرة واحدة، والسكوت رفضٌ بحكم اللائحة، ولا يُسترد شيء ما دام الاعتراض قائماً (اللائحة، المادة التاسعة).

والترجيح بين المهلتين هو ما يكلّف مالاً. اللائحة لا تضع بينهما ترجيحاً؛ والدليل يضعه مرتين، في اتجاهين متعاكسين: «أيهما أسبق» في الفقرة 11، و«أيهما لاحق» في الفقرة 7.2 الخاصة باسترداد النظام القديم. والنسخة العربية من الفقرة 7.2 نفسها تقول «أيهما أسبق»، وغلاف الدليل يجعل العربية هي المعتمدة عند الاختلاف (الدليل العربي، النسخة السادسة). ولا ترد أيٌّ من العبارتين في المادة 9(ب) ولا في المادة 14(ج) من اللائحة. من اشتغل على الترجمة الإنجليزية احتسب مهلةً خاطئة.

ما تسجّله الهيئة ولا تنشره

كل تصرف معفى مسجَّل، ولكلٍّ منه إشعار تأكيد؛ فالهيئة تعرف بالضبط كم من تسجيلاتها لم يدفع شيئاً. لم يُنشر هذا التقسيم قط، ولا نُشرت حصيلة الضريبة، ولا الإيراد الفائت، ولا طلبات الاسترداد المرفوضة بالسكوت، ولا الإعفاءات المستردَّة بعد الإخلال. والمقام ناقصٌ أيضاً: الإجماليان الوحيدان المنشوران للسجل هما أكثر من 543,000 صفقة في الأشهر العشرة الأولى للضريبة، نُشرت في 3 أغسطس 2021، و568,671 عملية بيع عقاري، نُشرت في 16 يناير 2022 على صفحة لا يذكر متنها مدةً (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، هيئة الزكاة والضريبة والجمارك). ولا شيء بعدهما، فحجم سجل التصرفات العقارية ليس رقماً عاماً.

ويمكن قياس المجتمعات حيث يتعذّر قياس استخدامها. فالصناديق الخاصة المصنّفة عقارية بلغت 965 صندوقاً في الربع الأول من 2026 مقابل 309 في الربع الأول من 2023، بأصول قدرها 380,674.64 مليون ريال (هيئة السوق المالية، النشرة الإحصائية السابعة والأربعون)، وإلى جانبها 36 طرحاً عاماً أولياً سعودياً في 2025 في جانب الطروحات من الجدول 2 في النشرة نفسها، وهو جانبٌ لا يُجمع إلى جانب الإدراج فيه. وكلا الرقمين يعدّ كيانات وطروحات، لا إعفاءات مُطالَباً بها، والهيئة لا تنشر توزيعاً على الحالات الإحدى والعشرين؛ فكم مرة يُستعمل إعفاءٌ بعينه ليس رقماً يملك أحدٌ نقله، ونحن منهم. يكتب المستشارون أكثر ما يكتبون عن حالة الأوراق المالية. أما البند 14، ضمان التمويل، فهو في قراءتنا الحامل لأكبر عدد من التصرفات، لأن كل تمويل عقاري بالإجارة ينقل الملكية إلى الممول ثم يعيدها، والشقّان معاً معفيان، وإعادة التمويل تنقلها مرة أخرى. ولا يُنشر عددٌ لتلك النقول كذلك.

تقدير عمران: لا إعفاء إعادة هيكلة من جولة 2022 أنهى مدته بعد. حسابٌ من عندنا، لا رقم مسنَد. خمسة إعفاءات بدأ سريانها معاً في 19 أغسطس 2022، وثلاثة منها تحمل شرط احتفاظ خمس سنوات، كل واحد منها إعادة هيكلة إلى كيان سعودي مملوك بالكامل أو مملوك لوقف (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك). وخمس سنوات من ذلك التاريخ تقع في أغسطس 2027، فأي قراءة مؤرَّخة في 2026 تجد أقدم صفقة تستند إلى تلك الإعفاءات ما زالت داخل مدة احتفاظها، وما زالت قابلة للإسقاط، والمادة 8(6) تُبقي التعرّض بلا تقادم.

وهذه الفجوة هي العمل نفسه: قراءة الجريدة الرسمية في مقابل الدليل، والعربية في مقابل الإنجليزية، حتى يعود كل شرط إلى الأداة التي فرضته. اطلبوا جدول الإعفاءات مع أسطر مصادره، مسقَطاً على الصفقات التي تحرّرونها.

الأسئلة الشائعة

هل يلزم تسجيل التصرف المعفى لدى الهيئة؟ نعم، في موعد لا يتجاوز تاريخ التصرف، والنموذج يسأل عن الإعفاء الذي تطالبون به. ولن تُتمّ جهة التوثيق نقل الملكية دون إشعار التأكيد من الهيئة.

هل البيع للأب أو للابن معفى من ضريبة التصرفات العقارية؟ لا. البند 7 لا يشمل إلا الهبة بلا مقابل، والدليل يُخضع أرضاً بيعت للأب بـ1,000,000 ريال لنسبة 5%. والإعفاء قائمٌ للزوج وللأقارب حتى الدرجة الثالثة، وهي تضم منذ 10 أبريل 2025 الأعمام والعمات والأخوال والخالات وأبناء الإخوة وأبناء الأخوات.

إذا بعتُ الأسهم قبل اكتمال الخمس سنوات، ماذا أدفع ومن أي تاريخ؟ تستحق الضريبة من تاريخ التصرف الأصلي لا من تاريخ البيع، والمادة 8(6) ترفع التقادم عن تلك المطالبة. ويُبلَّغ عن الإخلال خلال 30 يوماً ويُسدَّد خلال 30 يوماً منه، ثم تجري غرامة 2% شهرياً حتى سقف 50%.

كم مهلة طلب استرداد ضريبة التصرفات العقارية؟ اثنا عشر شهراً من تاريخ استحقاق الضريبة، أو ستون يوماً من قرار قضائي نهائي أو قرار تسوية، وتبتّ الهيئة خلال 30 يوماً والسكوت رفض. وفي مطالبة تخصّ النظام القديم، اقرؤوا الدليل العربي: هو يقول «أيهما أسبق» حيث تقول الإنجليزية «أيهما لاحق».

المصادر

أم القرى، نظام ضريبة التصرفات العقارية (الإعفاءات الـ21 في المادة 3(أ)، وصلاحية مجلس الوزراء في 3(ب)، والمادة 8(6)، والغرامات في المادة 15): رابط
أم القرى، المرسوم الملكي رقم م/84 (الإعفاءات الثلاثة المستمدة من المرسوم): رابط
أم القرى، تعديلات 2022 (التعريف الملغى للأقارب): رابط
أم القرى، تعديلات 2023 (الفقرتان الفرعيتان 16 و17 القديمتان): رابط
هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، اللائحة التنفيذية بالعربية (المواد 1 إلى 11 والمادة 14): رابط
هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل الإرشادي المفصّل، النسخة السادسة، الإنجليزية: رابط
هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل الإرشادي المفصّل، النسخة السادسة، العربية (الفقرة 7.2، وهي النص المعتمد): رابط
هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، خبر التعديلات النافذة في 19 أغسطس 2022: رابط
هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، عدد السجل المنشور في 3 أغسطس 2021: رابط
هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، عدد السجل المنشور في 16 يناير 2022: رابط
هيئة السوق المالية، النشرة الإحصائية الفصلية، العدد السابع والأربعون، الربع الأول 2026 (الصناديق العقارية الخاصة، والطروحات العامة الأولية): رابط