تعويضات نزع الملكية في السعودية: القيمة السوقية زائد 20%

منذ 17 يناير 2026 تقوم تعويضات نزع الملكية في السعودية على ثلاثة أركان: القيمة السوقية للعقار، وعوضٌ عن النزع نسبته 20% من تلك القيمة، ومقابلٌ عن الأضرار الناشئة عن الإجراءات (أم القرى، المادة 6/1). ووضع اليد المؤقت لا يقلّ تعويضه عن أجرة المثل، مضافاً إليها 20% منها. لكن النظام لا يسري بأثر رجعي، والاختبار الذي تخطئ فيه أغلب الملخصات هو تحديد من يستحقّ هذه الـ20%: نظام 1424هـ الملغى (2003)، ولا زيادة فيه أصلاً، ما زال يحكم كل ملفٍّ صدر قرار البدء في إجراءاته قبل 17 يناير 2026. وبعد ستة أيام فقط من نفاذ النظام الجديد، نشرت الجريدة الرسمية واحداً من تلك النزوعات القديمة (أم القرى، 23 يناير 2026).

الأرقام الأساسية في لمحة

ماذا تدفع تعويضات نزع الملكية في السعودية، ونسبة الـ10% التي لا يكاد أحد يذكرها

حدّدت المادة 6/1 ثلاثة أركان للتعويض منذ 17 يناير 2026: القيمة السوقية، وعوضٌ عن نزع الملكية نسبته 20% منها، ومقابل الأضرار الناشئة عن الإجراءات. وتفعل المادة 6/2 الشيء نفسه في وضع اليد المؤقت، بألّا يقلّ التعويض عن أجرة المثل مضافاً إليها 20% من تلك الأجرة، بسقفٍ زمني قدره ثلاث سنوات قابلة للتمديد مرة واحدة بموافقة اللجنة والمُلّاك معاً (المادة 28) (أم القرى). والصياغتان ليستا واحدة: النزع يُعوَّض «بناءً على» القيمة السوقية، ووضع اليد يُعوَّض بما «لا يقلّ عن» أجرة المثل. الثانية وحدها تضع حدّاً أدنى.

وثمّة نسبةٌ ثالثة نادراً ما تُذكر مع الأوليين. فالمادة 24/1 توجب لمالكٍ أخلى عقاره قبل استكمال التعويض أجرةَ المثل مضافاً إليها 10% منها، وحيث تُبدَّل أرض منحةٍ حكومية بدلاً من أن يُدفع ثمنها، تشترط المادة 19/2 أن تزيد قيمة الأرض البديلة على المنزوعة بما لا يقلّ عن 20% ولا يزيد على 40% (أم القرى، نافذة من 17 يناير 2026). وصحب النظامَ إعفاءان ضريبيان (الوطن، 18 يناير 2026): إعفاءٌ من ضريبة التصرفات العقارية على شراء عقار بديل، في حدود الضريبة المستحقة على كامل مبلغ التعويض وخلال خمس سنوات لا أكثر؛ وإعفاءٌ من رسوم الأراضي البيضاء على الأرض البديلة، لمدةٍ تركت المادة 17/2 تحديدها لاتفاق وزيرين ولم ينشرها أحد.

أي نظام يحكم ملفك، ولماذا تاريخ النشر هو الاختبار الخطأ

يُبقي المرسوم الملكي رقم (م/56) نظامَ 1424هـ الملغى سارياً على كل حالةٍ صدر في شأنها قرارٌ بالموافقة على البدء في الإجراءات قبل 17 يناير 2026 (أم القرى). العبرة بتاريخ الصدور، لا بتاريخ النشر.

وقد ساقت الجريدة الرسمية الدليل مرتين. قرارٌ لرئاسة أمن الدولة مؤرَّخٌ في نحو 12 يناير 2026 نُشر في 23 يناير 2026، أي بعد ستة أيام من نفاذ النظام الجديد، وهو يجري على النظام الملغى من أوله إلى آخره: لجان الحصر والتقدير القديمة، و60 يوماً للتظلّم أمام ديوان المظالم بموجب المادة 24 القديمة (أم القرى). وبعد ثلاثة أشهر، يُظهر إعلانٌ لشركة المياه الوطنية منشورٌ في 17 أبريل 2026 لجنةَ التقدير القديمة وهي تُغلق خمسة ملفات في المنطقة الشرقية، من 520 متر مربع في القطيف إلى 14,436.90 متر مربع في الجبيل، وتمنح المُلّاك أسبوعاً واحداً للحضور إلى المركز الرئيس بالدمام للاطلاع على تعويضاتهم المقدَّرة والتوقيع عليها (أم القرى).

انقل بند الـ60 يوماً هذا إلى النظام النافذ، تقع في الخطأ الثاني الأوسع انتشاراً. لا تقول المادة 36 سوى أن لمن صدر بشأن عقاره قرار أن يتقدّم بالاعتراض عليه «وفقاً للإجراءات النظامية ذات العلاقة» (أم القرى). لا مدةَ فيها ولا جهةَ اختصاص. أما الـ60 يوماً أمام ديوان المظالم فهي المادة 24 من النظام الملغى، وهي باقيةٌ لأن القرارات المشمولة بالحكم الانتقالي ما زالت تطبعها (أم القرى، 31 مارس 2023). ونقلُها بوصفها نظاماً نافذاً اختراعٌ لموعدٍ لا وجود له.

من يقرر، ومن يقيّم، ومن يدفع أتعاب المقيّمين

لم يعد قرار البدء توقيعَ وزير. تُحال الطلبات إلى لجنة، أو أكثر، تُشكَّل داخل الهيئة العامة لعقارات الدولة، يرأسها محافظ الهيئة، وتضمّ تسع جهات حكومية، وتصدر قراراتها بأغلبية الثلثين (المادة 8). وليس شرطاً أن يكون مقدّم الطلب وزارة: تفتح المادة 1/6 صفة «الجهة صاحبة المشروع» لأي جهة حكومية أو شركة أو جمعية أهلية ذات نفع عام، وهذا هو الباب الذي تأخذ منه شركةُ مشروعٍ عملاق أرضاً (أم القرى).

وخرج التقييم من يد الجهة النازعة، لكن ليس تماماً. تُسند المادة 14 تقييمَ العقار وأجرةَ مثله إلى ثلاثة مقيّمين معتمدين يقف كلٌّ منهم على العقار بشكل مستقل، وتضع التعاقد معهم ودفع أتعابهم على الجهة صاحبة المشروع: استقلالٌ بعضهم عن بعض، لا عمّن يدفع. ثم تستبعد لجنةٌ من ثلاثة مقيّمين معتمدين داخل الهيئة كلَّ تقييمٍ لا يتوافق مع معايير وأدلة التقييم، وتأخذ متوسط ما بقي، ويعتمد المحافظ السعر خلال 90 يوماً من إحالة تقرير الحصر إلى الهيئة (المادة 15) (أم القرى).

ما الذي نُزعت ملكيته فعلاً في 2025، وأين

سجّلت الهيئة العامة لعقارات الدولة نحو 24,122 حالة نزع ملكية في عام 2025، على مساحة 6,626,423 متر مربع (الوطن، 1 مارس 2026). وكل واحدٍ من تلك الملفات جرى تحت النظام الملغى، بلا عوضٍ إضافي وبلا لجنة مقيّمين مستقلّين، فلا يصحّ أن تُطبع هذه الأحجام ونسبة الـ20% رقماً واحداً.

تستأثر منطقة مكة المكرمة بـ22,987 من تلك الحالات و3,036,585 متر مربع من تلك المساحة: 95.3% من العدد، و45.8% من الأرض. متوسط القطعة على مستوى المملكة 274.7 متر مربع، وفي مكة 132.1 متر مربع، بينما تغطي حالات الرياض البالغ عددها 110 حالات 891,000 متر مربع، أي نحو 8,100 متر مربع للحالة الواحدة. نظامٌ واحد، وعمليتان: تجميعٌ بيتاً بيتاً حول الحرم، وأرض ممرّات ومرافق في كل ما عداه.

ويُقاس هذا العوض بالسوق التي يهبط عليها. ارتفع الرقم القياسي لأسعار العقارات لدى الهيئة العامة للإحصاء بنسبة 1.3% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026، ومنطقة مكة المكرمة عند +0.4%، والأراضي السكنية عند +6.3% سنوياً و+6.1% على الربع (الهيئة العامة للإحصاء). فعوضٌ يُدفع مرة واحدة بنسبة 20% يعادل خمسين ضعف حركة الأسعار السنوية في المنطقة التي تحمل 95% من الحالات، دفعةٌ واحدة تُقاس بمعدّلٍ سنوي.

وعلى خلفية هذه القراءة الفصلية لأسعار الأراضي تكتسب المادة 20 وزنها: تُثبِّت مشتملات العقار عند نشر قرار البدء، لكنها تُسعِّر القطعة عند أول وقوفٍ لأحد المقيّمين عليها. والفاصل بين التاريخين غير منظَّم، وفي سوقٍ تتحرك بهذه السرعة فإنه يساوي مالاً لمن يميل إليه من الطرفين (انظر سعر متر الأرض في الرياض). أما مالك أرضٍ على ممرّ فقد يكون إلغاءٌ واحد أثمن له من العوض نفسه. فخارج نطاق حماية التنمية، كانت المادة الثالثة من نظام 1424هـ تتيح للدولة أن تقتطع ما نسبته 12% من قطعةٍ تزيد مساحتها على 10,000 متر مربع للطرق الرئيسة دون أن تدفع عنها شيئاً، ما دام الباقي بعد الاقتطاع 10,000 متر مربع فأكثر (النظام الملغى). ولا مقابل لهذه المادة في النظام النافذ.

أجزاء الملف التي لم ينشرها أحد

النظام نافذ، والأداة التي تُشغّله ليست كذلك. أوجبت المادة 38 صدور اللائحة التنفيذية خلال 120 يوماً من تاريخ نشر النظام، وهو التاريخ نفسه الذي يبدأ عنده العمل به (أم القرى). وبحثٌ في فهرس أم القرى بتاريخ 29 أغسطس 2026 لم يُرجِع لائحةً من هذا القبيل، وما زالت صفحة الأنظمة في وزارة البلديات والإسكان تقدّم لائحة 2015 الخاصة بالنظام الملغى (وزارة البلديات والإسكان). والغياب عن فهرسٍ نستطيع البحث فيه قرينة، لا دليلاً قاطعاً. وهو كذلك تأخّرٌ سبعة أشهر عن الموعد الذي ضربته المادة 38.

وتَرِد كلمة «اللائحة» 31 مرة في مواد النظام المنشورة البالغة 39 مادة، منها 23 إحالة صريحة موزّعة على 16 مادة، من آلية حجز التكاليف إلى أحكام التعويض العيني (أم القرى). أما لائحة نظام 1424هـ نفسه فاستغرق صدورها نحو اثنتي عشرة سنة ونصف (أم القرى).

تقدير عمران: تعويضات نزع الملكية في السنة المالية 2024 بين 35 و42 مليار ريال. تضع الصفحة 54 من بيان ميزانية السنة المالية 2025 النفقاتِ الرأسمالية للسنة المالية 2025 عند نحو 184 مليار ريال، أي أدنى بنسبة 6.9% من المتوقَّع في السنة المالية 2024، وأعلى بنسبة 18.3% من العام نفسه بعد استبعاد تكاليف نزع الملكية غير المتكررة. وعلى أساسٍ واحد، تعطي النسبتان توقّعاً للسنة المالية 2024 قدره 197.6 مليار ريال، وقاعدةً بعد استبعاد النزع قدرها 155.5 مليار ريال: فجوةٌ مقدارها 42 مليار ريال، وهي الحدّ الأعلى. وقد أُقفلت السنة المالية 2024 فعلياً عند 191 مليار ريال (بيان السنة المالية 2026)، فالطرح نفسه من الرقم الفعلي يعطي 35 مليار ريال، وهي الحدّ الأدنى. والطرفان معاً يقومان على جملةٍ واحدة في بيانٍ واحد، والوزارة لا تضع الكلمة قطّ إلى جوار رقم. وهذا كله مالٌ من النظام القديم لا يحمل أي عوضٍ إضافي: فعند 20% من تلك القاعدة، كان النظام النافذ سيضيف من 7 إلى 8.4 مليار ريال إلى برنامج سنةٍ واحدة.

تقدير عمران: نحو 31 تقييماً لنزع الملكية لكل مقيّم عقاري في السنة، بأحجام 2025. تشترط المادة 14 ثلاثة مقيّمين يقف كلٌّ منهم على العقار بشكل مستقل، وفوقهم لجنة مراجعة من ثلاثة. وبأعداد 2025، فإن 24,122 حالة بثلاثة مقيّمين لكل حالة تساوي 72,366 تقييماً في السنة. وآخر عددٍ يمكن التحقق منه لهذه المهنة يعود إلى نوفمبر 2021: نحو 3,000 مقيّم معتمد في الفروع كلها، منهم 2,323 مقيّماً عقارياً (الاقتصادية). أي 31 تقييماً لكل مقيّم عقاري في السنة. وقد تشمل الحالة الواحدة عدة قطع، وقد نما العدد منذ ذلك الحين، فليُقرأ الرقم بوصفه رتبة مقدار: الطاقة التقييمية، لا نسبة الـ20%، هي القيد الجدير بالمتابعة.

وتُحيل المادة 6/3 بيانَ «القيمة السوقية» و«الأضرار» إلى معايير وأدلة التقييم المعتمدة من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين، لا إلى النظام نفسه. النسبة 20% مكتوبة في النظام؛ أما ما تُحسب النسبة منه فليس فيه، ولا يُنشر أي رقم تعويض في أي موضع، لا للحالة ولا للمتر المربع، تحت أيٍّ من النظامين. تقرأ عمران هذه القرارات حيث تظهر، في الجريدة الرسمية العربية، واحداً واحداً. اطلبوا الجدول الأساسي إن كنتم تسعّرون مخاطر تجميع الأراضي.

الأسئلة الشائعة

ماذا تدفع تعويضات نزع الملكية في السعودية عن عقارٍ يُنزع للمصلحة العامة؟ القيمة السوقية، وعوضٌ عن النزع نسبته 20% من تلك القيمة، ومقابل الأضرار، بموجب المادة 6/1 من النظام النافذ منذ 17 يناير 2026. أما وضع اليد المؤقت فلا يقلّ تعويضه عن أجرة المثل مضافاً إليها 20% منها.

متى بدأ العمل بالنظام الجديد، وماذا يحدث لعمليات النزع التي بدأت قبله؟ نُشر النظام في 19 سبتمبر 2025 ببندٍ يؤجّل العمل به 120 يوماً، ونقلت الصحافة السعودية في 18 يناير 2026 أنه دخل حيّز النفاذ في اليوم السابق، أي 17 يناير 2026. ويظلّ نظام 1424هـ الملغى، ولا زيادة فيه، حاكماً لكل حالةٍ صدر قرار البدء فيها قبل ذلك التاريخ، مهما تأخّر نشرها: إحداها نُشرت في 23 يناير 2026.

هل يمكن الاعتراض على قرار نزع الملكية، وكم من الوقت أمامي؟ تمنح المادة 36 حقّ الاعتراض «وفقاً للإجراءات النظامية ذات العلاقة»، دون مدةٍ ودون جهة اختصاص. أما مهلة الـ60 يوماً أمام ديوان المظالم، وهي الأوسع تداولاً، فمصدرها المادة 24 من نظام 1424هـ الملغى، ولا تلزم إلا الملفات المشمولة بالحكم الانتقالي.

كيف أعرف إن كانت قطعتي داخل مخطط مشروع نزع ملكية؟ لا يوجد سجلٌّ عام ولا خريطة ولا خدمة استعلام. تظهر قرارات البدء واحداً واحداً في أم القرى وفي صحيفة محلية، وتلزم المادة 31 البائعَ بإبلاغ المشتري بما اتُّخذ في شأن العقار.

المصادر

• أم القرى، نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات، منشور في 19 سبتمبر 2025: رابط
• أم القرى، المرسوم الملكي رقم (م/56)، القاعدة الانتقالية: رابط
• أم القرى، قرار رئاسة أمن الدولة، نزعٌ بالنظام القديم منشور في 23 يناير 2026: رابط
• أم القرى، إعلان شركة المياه الوطنية، إغلاق خمسة ملفات في المنطقة الشرقية بالنظام القديم، 17 أبريل 2026: رابط
• أم القرى، قرار بدءٍ بالنظام القديم يحمل بند الستين يوماً للتظلّم، 31 مارس 2023: رابط
• أم القرى، قرار مجلس الوزراء رقم 586 لعام 1444هـ، يورد لائحة 2015 للنظام الملغى: رابط
• الهيئة العامة لعقارات الدولة، النسخة المنشورة من النظام الملغى (م/15) لعام 1424هـ (اقتطاع الطرق 12%)، عبر أرشيف الإنترنت: رابط
• الوطن، 18 يناير 2026، بدء النفاذ والإعفاءان الضريبيان: رابط
• الوطن، 1 مارس 2026، أعداد حالات الهيئة ومساحاتها بحسب المنطقة لعام 2025: رابط
• وزارة المالية، بيان ميزانية السنة المالية 2026 (سلسلة النفقات الرأسمالية ونسبة نزع الملكية): رابط
• وزارة المالية، بيان ميزانية السنة المالية 2025، الصفحة 54 (جملة 6.9% و18.3%): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026 (القراءات الوطنية والإقليمية وقراءة الأراضي): رابط
• الاقتصادية، 10 نوفمبر 2021، عدد المقيّمين لدى الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (2,323 مقيّماً عقارياً): رابط
• صفحة الأنظمة في وزارة البلديات والإسكان الخاصة باللائحة التنفيذية، ما زالت تقدّم نص 2015 للنظام الملغى: رابط