بيع العقار في السعودية معفى من ضريبة القيمة المضافة، أما الإيجار التجاري فلا

ضريبة القيمة المضافة على العقارات في السعودية ليست نسبةً واحدة، بل تبايناً بين طرفين. فبيع العقار، تجارياً كان أو سكنياً أو زراعياً، أرضاً فضاء أو مطوّرة، معفى منها، وعليه بدلاً عنها 5% ضريبة تصرفات عقارية منذ 4 أكتوبر 2020 بموجب الأمر الملكي (أ/84) (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك). والإيجار السكني معفى، والإيجار التجاري الذي تقلّ مدته عن خمسين سنة خاضع لـ15%، أما منح منفعة العقار لمدة تتجاوز الخمسين سنة فيخرج من ضريبة القيمة المضافة كلّها إلى ضريبة تصرفات واحدة بنسبة 5% على وعاءٍ محسوبٍ بالقيمة الحالية (الهيئة، النسخة السادسة، مايو 2026). والطرف المكلف هو ضريبة المدخلات: البناء كان خاضعاً لـ15% قبل التحوّل وبقي عند 15% بعده، والتوريد المعفى لا يمنح حقّ خصم.

الأرقام الأساسية في لمحة

هل يخضع بيع العقار لضريبة القيمة المضافة في السعودية؟

لا، ولم يعد كذلك منذ 4 أكتوبر 2020. تُعفي الفقرة (أ) من البند الأول في المادة الثلاثين من اللائحة التنفيذية توريدَ العقار بنقل ملكيته، تجارياً كان أو سكنياً أو زراعياً، أرضاً فضاء مطوّرة أو غير مطوّرة (اللائحة التنفيذية، الإصدار الثامن). ولا استثناء فيها لأول بيعةٍ يبيعها المطوّر.

ويمضي المرسوم الملكي (م/84)، النافذ من 10 أبريل 2025، في الاتجاه نفسه من الجهة المقابلة، إذ يُخرج من ضريبة التصرفات العقارية كلّ تصرّف خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه (أم القرى). فالضريبتان مبنيّتان على ألا تتراكما، ومن يضيف 15% و5% إلى بيعةٍ واحدة يكون قد أخطأ مرتين. الباقي هو ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% وقائمة إعفاءاتها الخاصة. أما الاعتقاد المقابل، أي أن أول بيعةٍ للمطوّر خاضعة، فهو الجواب الصحيح في دولة خليجية مجاورة: الفقرة (ج) من البند الأول في المادة التاسعة والعشرين من الاتفاقية الموحدة تتيح للنصّ الواحد جوابين (الاتفاقية الموحدة).

ضريبة القيمة المضافة على الإيجار التجاري: 15% بالإغفال لا بالنصّ

الإيجار التجاري خاضع لـ15%، على العقود التي تقلّ مدتها عن خمسين سنة. كتبت الهيئة ذلك صراحةً في 2 أكتوبر 2020: «وتؤكد الهيئة على استمرار العمل بإعفاء إيجارات العقارات السكنية من ضريبة القيمة المضافة، وخضوع الإيجارات التجارية لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%» (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك). ومثالها المنشور يحتسب على إيجارٍ تجاري سنوي قدره 375,000 ريال ضريبةً قدرها 56,250 ريالاً (الدليل المبسّط، 3 مايو 2024). ومع ذلك لا توجد مادة واحدة تفرض هذه الضريبة على الإيجار التجاري فرضاً مباشراً. الفصل الخامس من اللائحة لا يحوي إلا مادتين معفيتين، الخدمات المالية والعقار، والمادة الثلاثون لا تتناول من الإيجارات إلا السكني. هو خاضع لأنه تُرك خارج الإعفاء، لا لأنه ذُكر داخل نصّ فارض.

ورقم 375,000 ريال هذا أكثر أرقام الضرائب العقارية السعودية سوءَ قراءة، لأنه في آنٍ واحد الإيجارُ الافتراضي في مثال الهيئة وحدُّ التسجيل الإلزامي في البند الثاني من المادة الخمسين من الاتفاقية الموحدة. والحدّ يُعمِل أثره على التوريدات التي تتجاوزه، وصفّ الهيئة نفسه يتحفّظ فيعلّق التسجيل على بلوغ حدّ التسجيل الإلزامي. فعقدٌ عند 375,000 ريال بالضبط لا يُلزم بشيء. وريالٌ واحد فوقه يُلزم.

والثاني الذي تسقطه الملخّصات هو من يتحمّل الضريبة فعلاً. المستأجر التاجر لا تكلّفه الـ15% شيئاً، فهو يخصمها في إقراره التالي. أما من كانت مخرجاته هي نفسها معفاة، كالبنك وشركة التأمين بحكم المادة التاسعة والعشرين، أو المؤجّر السكني بحكم الفقرة (ب) من البند الأول في المادة الثلاثين، فنسبةُ الخصم في المادة الحادية والخمسين تقصر خصمه على الحصة الخاضعة من نشاطه، وتتحول الضريبة عنده إلى تكلفة إشغال. احسبوها قبل أن يوقّع مستأجر مالي في سوق المكاتب في الرياض، حيث أوقف قرار 25 سبتمبر 2025 الزيادةَ السنوية للأجرة خمس سنوات، وهو ما يُتداول باسم تجميد الإيجارات، شاملاً العقود التجارية، دون أن يوقف الضريبة المحتسبة فوقها (الهيئة العامة للعقار).

حدّ الخمسين سنة، حيث تتوقف الـ15% وتبدأ الـ5%

خمسون سنة هي الحدّ الفاصل بين الضريبتين، وهي مكتوبة في عنوان الصفّ الذي تُسقطه الملخّصات: صفّ الهيئة عنوانه تأجير عقار تجاري لمدة تقلّ عن 50 سنة، بنسبة 15% قبل الأمر الملكي و15% بعده (الدليل المبسّط، 3 مايو 2024).

وتجاوُز الحدّ يُخرج الصفقة من ضريبة القيمة المضافة أصلاً. فمنح منفعة العقار لمدة تزيد على (50) سنة تصرّفٌ عقاري: 5% ضريبة تصرفات مرّةً واحدة، على أعلى القيمتين، القيمة الحالية للقيمة السوقية العادلة لحق الانتفاع أو القيمة الحالية لمجموع المقابل على مدة العقد، تُستحق عند منح الحق وتُسدَّد خلال 30 يوماً (النسخة السادسة، مايو 2026). والتطوير التجاري في السعودية قائم على عقود انتفاع طويلة على أراضي الدولة والأوقاف، والخطأ فيه يسير في اتجاه واحد. من يُحمّل عقد أرضٍ مدته 99 سنة نسبةَ 15% يكون قد اخترع تكلفةً متكرّرة لا وجود لها، وأسقط في الوقت نفسه 5% تُدفع مرّة واحدة في السنة صفر، على قيمة حالية، نقداً، خلال شهر.

الفنادق والشقق المخدومة: استثناء البند الثالث من المادة الثلاثين

يُخرج البند الثالث من المادة الثلاثين الفنادقَ والنُّزل وبيوت الضيافة والموتيلات ووحدات الإقامة المخدومة، وكلَّ مبنًى مصمَّم لتوفير إقامة مؤقتة للزوار أو المسافرين، من تعريف العقار السكني (اللائحة التنفيذية). فهذه الإقامة خاضعة للنسبة الأساسية، والوحدة نفسها إن أُجّرت مسكناً أساسياً كانت معفاة. الفرق ليس في المبنى، بل في الغرض الذي أُجّر له.

ومن 5,937 مرفقاً من مرافق الضيافة السياحية المرخَّصة في الربع الرابع من 2025، كان 3,090 منها، أي 52%، شققاً مخدومة ومرافق ضيافة أخرى، مقابل 2,847 فندقاً (الهيئة العامة للإحصاء، 9 أبريل 2026). أي أن الاستثناء لا يمسّ الفنادق وحدها: النصيب الأكبر من المرافق المرخَّصة ليس فندقاً أصلاً. وسكن الطلاب داخلٌ في البند الثاني من المادة الثلاثين باختبار المسكن الأساسي وحده، فسكنٌ يُؤجَّر بالليلة لا يصير معفى لأن نزلاءه طلاب.

ما يدفعه المطوّر ثمناً للإعفاء، واسترداد ضريبة القيمة المضافة للمطورين العقاريين

إعفاء المخرجات لم يغيّر في المدخلات شيئاً. جدول الهيئة يُبقي مدخلات البناء عند 15% على جانبَي الأمر الملكي، ويقلب صفّ الاسترداد إلى امتناع خصم ضريبة المدخلات بالإقرارات، وإلى وصفها بغير القابلة للاسترداد تحت ضريبة التصرفات (الدليل المبسّط، 3 مايو 2024).

وهذه التكلفة تقع في وقتٍ أبكر مما تفترضه معظم النماذج. البناء توريدٌ مستمر، فتستحق الضريبة على كل مستخلَص، والمبلغ المحتجَز جزء من المقابل: في المثال الرابع لدى الهيئة، وعلى عقدٍ قيمته 12,000,000 ريال، تحمل دفعةٌ قدرها 5,000,000 ريال ضريبةً قدرها 750,000 ريال، ويحتجز صاحب العمل 6% أي 345,000 ريال، ويُقرّ المقاول بـ750,000 ريال كاملة (دليل قطاع المقاولات، مايو 2026).

والذي يحسم الاسترداد هو الاستعمال، وهذا قرارٌ يُسعَّر لعشر سنوات. فمطوّرٌ استردّ الضريبة على مبنًى أعدّه للبيع ثم أجّره سكنياً عليه أن يعيدها من تلقاء نفسه، وإن حوّله إلى تأجير تجاري انتقلت الضريبة إلى الخصومات المعتادة (دليل المطوّرين، النسخة الثالثة، مايو 2026). المبنى الواحد إذن: مبيعاً يسترد ضريبة مدخلاته، ومؤجَّراً تجارياً يستردّها كذلك، ومؤجَّراً سكنياً لا يسترد شيئاً. ومدة تعديل الأصول الرأسمالية غير المنقولة عشر سنوات مقابل ستٍّ للمنقولة (البند الثاني من المادة الثانية والخمسين)، فتغيير الاستعمال في السنة التاسعة يسترجع عُشر ما استُرد.

ويبقى بابٌ واحد. تتيح الفقرة الرابعة عشرة من المادة السبعين للمطوّر العقاري المرخَّص أن يُسجَّل شخصاً مؤهلاً لاسترداد الضريبة التي تحمّلها داخل المملكة، بخمسة شروطٍ حدّدها القرار الوزاري رقم 1754، منها شكلٌ نظامي مؤهَّل وشهادةُ تأهيل مطوّر عقاري من وزارة البلديات والإسكان عبر منصة إتمام. وموضع هذه الفقرة هو الجوهر: هي في المادة المكتوبة للبعثات الدبلوماسية، لا في فصل الخصم. المطوّر المعتمد يطلب استرداداً، ولا يخصم. والطلبات شهرية أو ربعية أو سنوية، طلبٌ واحد لكل فترة، بحدّ أدنى 5,000 ريال، ومهلة تقديمٍ ستة أشهر، وصرفٍ خلال ثلاثين يوم عمل من الموافقة، وكلّها محصورة في توريدات الفقرة (أ) من البند الأول في المادة الثلاثين (دليل المطوّرين، النسخة الثالثة، مايو 2026). وحين تُجمع هذه المهل بعضها إلى بعض، تكفّ ضريبة البناء القابلة للاسترداد في السعودية عن التصرّف كضريبة محايدة، وتبدأ بالتصرّف كرأس مال عامل.

ضريبة القيمة المضافة على العقارات في السعودية: أين يتوقف السجل العام

تنشر السعودية نصّ ضريبة القيمة المضافة على العقارات في أدقّ تفاصيله، ولا تكاد تنشر شيئاً من حصيلته: لا رقم للضريبة المحصَّلة على الإيجار التجاري، ولا عدد للمطوّرين المعتمدين، ولا قيمة للمبالغ المستردَّة، ولا إحصاء للطلبات المرفوضة. وأقرب ما يوجد إلى حجمٍ منشور عددٌ لم تحدّثه الهيئة قط: 568,671 عملية بيع عقاري سُجّلت على منصة ضريبة التصرفات العقارية في سنة 2021 الميلادية، منها 144,468 في منطقة الرياض، نُشرت في 16 يناير 2022 (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك). وهو حدٌّ أدنى لعدد التصرفات التي لم تعد ضريبة القيمة المضافة تمسّها، لا قياسٌ لها، لأن المنصة تسجّل أيضاً تصرفات يتبيّن لاحقاً استثناؤها أو إعفاؤها. ولم يُنشر بعده عددٌ على أي صفحةٍ يمكن بلوغها لدى الهيئة.

وأقرب سطرٍ مالي منشور لا يسدّ هذا الفراغ: بلغت الضرائب على السلع والخدمات 154,058 مليون ريال في النصف الأول من 2026، بزيادة 5% على 146,511 مليون ريال في النصف الأول من 2025 (وزارة المالية، 30 يوليو 2026)، مقابل 314 مليار ريال مرصودة لهذا البند في ميزانية 2026 (بيان الميزانية). وهذا السطر يجمع ضريبة القيمة المضافة مع الضريبة الانتقائية وضريبة التصرفات العقارية، ولا يفصل قطاعاً ولا نوع عقار، فمن قسّمه ليصل به إلى رقمٍ عقاري يكون قد اخترع جوابه بنفسه.

تقدير عمران: الضريبة الغارقة في مشروع سكني سعودي للتأجير. الأرض لا تحمل ضريبة قيمة مضافة، فهي توريد معفى تُدفع عنه 5% ضريبة تصرفات مرّة واحدة. والبناء يحمل 15%، على خدمات المقاولة وعلى القيمة الجمركية للمواد المستوردة. والتأجير السكني معفى بالفقرة (ب) من البند الأول في المادة الثلاثين، والإعفاء يقتل الخصم، وباب الاسترداد محصور في تصرفات الفقرة (أ). فالضريبة الغارقة إذن 15% من قيمة عقد البناء، وصفرٌ على الأرض: عند بناءٍ يمثّل 70% من تكلفة التطوير، يكون 0.15 × 0.70 = 10.5% من إجمالي التكلفة، و7.5% عند حصة 50%. أما توزيع التكلفة بين الأرض والبناء فمُدخَلٌ من عند القارئ، إذ لا تنشره أي جهة سعودية (n/a).

وعُرفٌ واحد غير منشور يقرّر من المال أكثر مما تقرّره هذه الأرقام كلّها: هل الإيجار التجاري السعودي معروضٌ شاملاً ضريبة القيمة المضافة أم غير شامل لها؟ لا مصدر يقوله، ولا سجلّ يلتقطه، وعليه يدور صافي الإيجار الفعلي. وهكذا يسعّر محلّلان الأصلَ المكتبي أو التجزئة نفسه بفارق 15% انطلاقاً من قائمة إيجاراتٍ واحدة. تبني عمران هذه المواقف من نصّ النظام ومن أدلة الهيئة نفسها، وتؤرّخ كل رقم وتُسنِده إلى مصدره، وتَسِم التقدير حيث يتوقف السجل. اطلبوا جدول المعالجة الضريبية والإيجارية بأسانيده.

الأسئلة الشائعة

هل يخضع بيع مبنًى تجاري في السعودية لضريبة القيمة المضافة؟ لا. الفقرة (أ) من البند الأول في المادة الثلاثين تُعفي توريد العقار بأنواعه كلّها متى تمّ بنقل الملكية، والمرسوم الملكي (م/84) النافذ من 10 أبريل 2025 يعيد تأكيد أن التوريدات العقارية الخاضعة لضريبة التصرفات معفاة من ضريبة القيمة المضافة. وعلى النقل 5% ضريبة تصرفات عقارية بدلاً عنها.

هل إيجار محل أو مكتب خاضع لضريبة القيمة المضافة، وبأي نسبة؟ نعم، 15%، على العقود التي تقلّ مدتها عن خمسين سنة. المادة الثلاثون تُعفي الإيجار السكني وتُغفل التجاري، ولا مادة تفرض على الإيجار التجاري ضريبةً فرضاً مباشراً. وأكّدت الهيئة ذلك في 2 أكتوبر 2020: إيجارٌ قدره 375,000 ريال ينتج عنه 56,250 ريالاً ضريبةً.

مبنانا شقق مخدومة. هل هذا إيجار سكني؟ لا. البند الثالث من المادة الثلاثين يُخرج الفنادق والنُّزل وبيوت الضيافة والموتيلات ووحدات الإقامة المخدومة وكلَّ مبنًى مصمَّم للإقامة المؤقتة من العقار السكني، فالإقامة فيها خاضعة للنسبة الأساسية 15%. وكانت الشقق المخدومة والمرافق غير الفندقية 3,090 من 5,937 مرفقاً مرخَّصاً للضيافة في المملكة في الربع الرابع من 2025، أي أكثر مما يحمله عمود الفنادق.

نأخذ حق انتفاع مدته 99 سنة على موقع تجاري. هل ندفع عليه 15%؟ لا، وهنا تخطئ النماذج. منح المنفعة لمدة تتجاوز خمسين سنة تصرّفٌ عقاري: 5% ضريبة تصرفات مرّة واحدة، على أعلى القيمتين، القيمة الحالية للقيمة السوقية العادلة للحق أو القيمة الحالية لمجموع المقابل، تُستحق عند المنح وتُسدَّد خلال ثلاثين يوماً (النسخة السادسة من دليل الهيئة، مايو 2026).

المصادر

• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة، الإصدار الثامن (المواد 30 و51 و52(2) و70(14)، ومادة السجلات): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (عربي)، إعلان إعفاء العقار من ضريبة القيمة المضافة، 2 أكتوبر 2020 (الإيجارات التجارية بنسبة 15%): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (عربي)، نفاذ النسبة الأساسية 15% في 1 يوليو 2020: رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل المبسّط لضريبة التصرفات العقارية، النسخة الخامسة، 3 مايو 2024 (جدول ما قبل وما بعد، وأمثلة الإيجار): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل الإرشادي المفصّل لضريبة التصرفات العقارية، النسخة السادسة، مايو 2026 (قاعدة الخمسين سنة، والتقييم، ومواعيد الاستحقاق): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، دليل استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطوّرين العقاريين المؤهلين، النسخة الثالثة، مايو 2026: رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، دليل قطاع المقاولات في ضريبة القيمة المضافة، الإصدار الثاني، مايو 2026 (التوريد المستمر، والمحتجزات، والمثال الرابع، والاستيراد بـ15% من القيمة الجمركية): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، 568,671 عملية بيع عقاري في سنة 2021، منشورة في 16 يناير 2022: رابط
• الاتفاقية الموحدة لضريبة القيمة المضافة لدول مجلس التعاون (المواد 29(1)(ج) و50(2) و59): رابط
• أم القرى، المرسوم الملكي رقم (م/84)، البندان خامساً (2) وسادساً، منشور في 11 أكتوبر 2024: رابط
• الهيئة العامة للعقار، إيقاف الزيادة السنوية للأجرة في الرياض خمس سنوات شاملاً العقود التجارية، 25 سبتمبر 2025: رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، إحصاءات المنشآت السياحية للربع الرابع 2025، صادرة في 9 أبريل 2026 (5,937 مرفقاً، و52% شقق مخدومة): رابط
• وزارة المالية، تقرير الأداء المالي الربعي للربع الثاني من السنة المالية 2026، منشور في 30 يوليو 2026 (154,058 مليون ريال في النصف الأول 2026): رابط
• وزارة المالية، بيان ميزانية السنة المالية 2026 (314 مليار ريال مرصودة للضرائب على السلع والخدمات): رابط