العائد الإيجاري في السعودية: وسيط 4.5% عبر 12 مدينة

العائد الإيجاري في السعودية رقم يتجادل فيه السوق ولا تنشره أي جهة: لا وزارة ولا جهة تنظيمية ولا جهاز إحصائي، والملفان الحكوميان اللذان يصنعانه يصدران متفرقين ولا يُقسم أحدهما على الآخر. تجري عمران القسمة: مؤشر الإيجار لدى الهيئة العامة للعقار على مؤشر البيع لديها، على الحي نفسه والربع نفسه ونوع العقار نفسه. الوسيط الإجمالي للعائد السكني نحو 4.5%، أي 4.47% على 753 خلية (حي × ربع × نوع عقار) في 12 مدينة للربع الأول إلى الثالث 2025، والرياض عند 4.24% وجدة عند 5.16%. والتغطية هنا لا تقلّ أهمية عن الوسيط: 16 مدينة تنشر طرفَي القسمة على النطاق الجغرافي نفسه، و12 منها تجتاز عتبة عشر مشاهدات. وبعد الربع الثالث 2025 لا يمكن بناء عائد على مستوى الحي في أي موضع من المملكة، لأن الهيئة سحبت عمود الحي من ملف المبيعات.

الأرقام الأساسية في لمحة

العائد الإيجاري في السعودية كما تبنيه ملفات الحكومة نفسها

تضمّ الشبكة 753 خلية تنشر الهيئة العامة للعقار في كل منها إيجار حي وسعر الحي نفسه للربع نفسه ونوع العقار نفسه: وسيط إجمالي 4.47% للربع الأول إلى الثالث 2025، والمئين العاشر 3.12% والتسعون 6.25%، على 228 حياً. الطرفان كلاهما من الهيئة. القسمة وحدها لنا.

طرف الإيجار هو المتوسط المرجّح بعدد العقود للإيجار السنوي المنشور للمتر المربع، من عقود منصة إيجار. أما طرف السعر فمحسوب من قيمة الصفقات على المساحة المتداولة، لأن عمود المتوسط الذي تنشره الهيئة فارغ في 463 من 677 صفاً للرياض في الربع الثالث 2025 (مؤشرات البيع، الربع الثالث 2025). ومن 2,282 زوجاً على مستوى الحي يحمل الطرفين معاً، يسقط 1,529 عند عتبة عشر مشاهدات وتُنشر 753. فليست الخلايا الرقيقة إذن هي التي ترفع الوسيط: ارفعوا العتبة إلى 100 عقد إيجار و30 صفقة بيع، فتبقى 273 خلية عند وسيط يقارب 4.78%.

صفٌّ واحد منشور استُبعد، ومن الأمانة تسميته بدل دفنه. ففي الربع الثالث 2025 تقيّد الهيئة 14 صفقة فلل في حي الفيحاء بجدة بقيمة 13.17 مليار ريال على 56,186 متراً مربعاً، أي 262,830 ريالاً للمتر المربع، نحو خمسين ضعف أي سعر آخر في الملف (مؤشرات البيع، منطقة مكة المكرمة، الربع الثالث 2025). الخلية تجتاز عتبة المشاهدات وتطبع 0.13%، وتجلس عند أدنى الخلايا الـ753، بعيداً عن وسطها، ولهذا تنشر هذه الصفحة مئينات لا مدى. وتحمل الملفات رخصة البيانات المفتوحة للمملكة، وهي تجيز إعادة التوزيع والأعمال المشتقة: الهيئة تنشر المدخلين، والقسمة من عمران لا منها (شروط الرخصة كما أُعيد نشرها مع الملفات).

الرياض عند 4.24% وجدة عند 5.16%، والفارق داخل المدينة الواحدة

ست مدن فقط تحمل خلايا تكفي لطباعة وسيط للربع الأول إلى الثالث 2025، من 428 خلية للرياض نزولاً إلى 13 للطائف. وستّ أخرى تجتاز العتبة على خلية واحدة إلى ثماني خلايا لكل منها؛ تلك تغطية لا قراءة سوق، ولا تُعطى نسبة هنا.

تحمل الرياض أكثر من نصف الشبكة، 428 من 753 خلية، وتطبع أقلّ من جدة بنقطة تقريباً. وليس ذلك ضعفاً في تأجير الرياض. العائد نسبة، وطرف السعر فيها جرى أبعد من طرف الإيجار، وهي القصة نفسها التي يرويها السوق العقاري السكني في الرياض من جهة السعر. وأدنى المدن الست مكة المكرمة عند 3.75%، على 34 خلية في 16 حياً.

وسيط المدينة يمسح سوقاً ولا يصلح لتقييم أصل. فشقق حي العليا تطبع 2.00% في الربع الثاني 2025، أي 395.1 ريال للمتر المربع على 2,548 عقد إيجار مقابل 19,781 ريالاً للمتر المربع على 31 صفقة، بينما تطبع فلل حي قرطبة 13.63% في الربع الأول 2025 على 185 عقداً و43 صفقة: قرابة سبعة أضعاف داخل مدينة واحدة، ولهذا لا يُجاب السؤال إلا حياً بحي. وبحسب نوع العقار تأتي الوسطاء كالآتي: الشقق 4.75% على 418 خلية، والفلل 4.32% على 226، والدوبلكس 4.31% على 27، والأدوار 3.50% على 82. وهذا ليس ترتيباً للمنتجات، لسبب يأتي أدناه.

طرف الإيجار، وما الذي أوقفه سقف الرياض فعلاً

ارتفع إيجار شقق الرياض من 266.05 ريال للمتر المربع سنوياً في الربع الأول 2025 إلى 276.00 ريال في الربع الرابع 2025، على 163,891 ثم 185,107 عقد مسجّل، ثم انخفض كل نوع سكني في ذلك الربع الرابع، وهو أول ربع كامل تحت السقف: الشقق 2.1%، والفلل 3.5%، والاستوديوهات 8.8%، والأدوار 3.4%. واتّسعت تغطية الأحياء من 185 حياً في الربع الثالث إلى 189 في الرابع، فبعض ذلك الانخفاض تركيبة لا سعر (مستويات الإيجار).

تُوقف أحكام 25 سبتمبر 2025 الزيادة السنوية في القيمة الإيجارية الإجمالية لعقود الرياض، السكنية والتجارية، القائمة والجديدة، خمس سنوات، وتربط إعادة تأجير الوحدة الشاغرة بآخر عقد منفَّذ على منصة إيجار؛ ولا يُترك للاتفاق الحر إلا عقار لم يُؤجَّر من قبل (الهيئة العامة للعقار). وقراءتها مجتمعةً تقول ما هو أحدّ من عبارة «إيجارات الرياض مجمّدة»: الإيجار الوحيد الذي ما زال السوق يحدّده في الرياض هو أول إيجار لوحدة لم تُؤجَّر قطّ. المخزون القائم يُسعَّر من تاريخه التعاقدي هو حتى 2030، والتسليم الجديد لا يُسعَّر كذلك، ولا يُظهر أي إحصاء عام هذه الفجوة، لأن منصة إيجار تسجّل العقد لا عمر المبنى. ولمجلس إدارة الهيئة أن يمدّ الأحكام إلى مدن أخرى بموافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، فكل توقّع للعائد في جدة أو الدمام أو الخبر يحمل خياراً لا يسعّره أحد.

ويبدو التطبيق خفيفاً: 268 بلاغاً و18 مؤجراً مخالفاً، في الإعلان الذي نشرته الهيئة بعد ثلاثة أسابيع من سريان الأحكام (الهيئة العامة للعقار). ويقرأ الرقم القياسي لأسعار المستهلك لدى الهيئة العامة للإحصاء السوق نفسه قراءة ثالثة: الإيجارات الفعلية في الرياض عند +15.70% على أساس سنوي في أغسطس 2025 (الرقم القياسي لأسعار المستهلك، أغسطس 2025، الجدول 3.2) و+5.26% في يوليو 2026 (الرقم القياسي لأسعار المستهلك، يوليو 2026، الجدول 3.2): تباطؤ على سلة مطابقة لا يوفّق أحد بينه وبين سلسلة الهيئة العامة للعقار بالريال للمتر المربع.

خطأ النطاق الجغرافي في معظم العوائد السعودية المنشورة

الاختصار الشائع أن يُقسم إيجار الحي على سعر المدينة كلها، لأن سعر الحي غائب وسعر المدينة حاضر. وبالقياس المتماثل، القيمة على المساحة في الطرفين معاً، تأتي خلية مدينة الرياض في الربع الرابع 2025 أدنى من شبكة الأحياء في الربع الثالث 2025 بنسبة 5.2% على الشقق، و19.7% على الفلل، و24.1% على الدوبلكس (مؤشرات البيع، الربع الثالث 2025 والربع الرابع 2025). نطاق أوسع وأرخص، فترتفع النسبة، وترتفع أشدّ ما ترتفع على الأنواع التي يقتبسها المستثمرون أكثر من غيرها.

ومبنيّةً على هذا النحو، تقرأ فلل الرياض 9.01% للربع الرابع 2025: إيجار 372.27 ريال (مؤشرات الإيجار، الربع الرابع 2025) على سعر 4,132.4 ريال (مؤشرات البيع، الربع الرابع 2025)، مقابل 7.45% على النطاق نفسه في الربع الثالث 2025، وهو آخر ربع يمكن بناؤها فيه. وبين الرقمين تتحرك ثلاثة أشياء لا شيء واحد: النطاق الجغرافي، وهو المقصود؛ والربع، إذ انخفض إيجار فلل الرياض 3.5% فيه؛ وتعريف السعر، لأن المتوسط الذي تنشره الهيئة متوسط نسب، بينما القيمة على المساحة في الخلية نفسها تعطي 4,364.4 ريال.

أين تتوقف الحسبة: الربع الثالث 2025

حمل مؤشر صفقات البيع لدى الهيئة العامة للعقار عمود الحي حتى الربع الثالث 2025 ثم أسقطه. يحمله 31 ملفاً من 78 ملف مبيعات، ممتدةً من الربع الأول 2024 إلى الربع الثالث 2025، وينكمش ملف الرياض من 114,785 بايت في الربع الثالث 2025 إلى 6,070 في الربع الرابع 2025، مجمّعاً على المدينة والنوع والاستخدام.

ولا شيء يعيد بناء هذا التفصيل، فأي عائد على مستوى الحي لسنة 2026 في السعودية إمّا تقدير وإمّا خطأ. والقيد الملزم هو طرف السعر لا طرف الإيجار: تنشر الهيئة إيجاراً للمتر المربع في 52,631 من 52,641 صف إيجار سكني على مستوى المملكة، بينما لا تحمل عائلة المبيعات سعر حي إلا في 70 اسم مدينة. و1,627 صف بيع في 69 مدينة تُقيَّد تحت حيّ وهمي واحد اسمه «أخرى»، وهو الحي الوحيد المنشور على الإطلاق في 49 منها. و«أخرى» تصنيف لا مكان، ولا سبيل إلى ردّه إلى موضع بعينه.

والشبكة ليست أحدث قراءة لدى الهيئة أيضاً، والإيحاء بغير ذلك أسهل كذبة على هذه الصفحة. فـمنصة المؤشرات العقارية تنشر مؤشري سعر البيع والإيجار حتى الربع الثاني 2026 (الهيئة العامة للعقار، قراءة بتاريخ 29 أغسطس 2026)، على سنة أساس غير معلَنة، فهي تؤرّخ هذا الجدول ولا تمدّه. أما الملفات التي تحمل المستويات بالريال فتصل عبر مرآة عامة آخر تحديث لها 22 مايو 2026، ولهذا يتوقف طرف الإيجار هنا عند الربع الرابع 2025 وطرف السعر عند الربع الأول 2026. وملفٌّ أحدث لن يعيد العمود المسحوب.

ما الذي لا تستطيع هذه الملفات قياسه

كل عائد أعلاه إجمالي: إيجار قبل رسوم الخدمات، ورسوم اتحاد الملاك، ونسبة الشغور، وإدارة الأملاك، والضريبة، ولا تنشر أي جهة سعودية أياً منها في أي موضع (الإجمالي مقابل الصافي). ومنصة إيجار تسجّل العقود لا الوحدات الشاغرة، فالعائد الإجمالي يفترض بهدوء اثني عشر شهراً من الإيجار لا يستطيع أحد التحقق منها.

والفجوة الأدقّ هي المتر المربع نفسه. لا تذكر الهيئة تعريفاً للمساحة على أي من الطرفين، والمساحات التي تلمّح إليها أعمدتها هي نفسها تقول إن الطرفين لا يقيسان المتر ذاته. استخرجوا مساحة الوحدة من كل طرف على الخلايا الـ753، متوسط الإيجار المنشور على الإيجار المنشور للمتر المربع من جهة، والمساحة المنشورة على عدد الصفقات من جهة أخرى، فيختلف وسيط الوحدة باختلاف النوع: الشقق 123 متراً مربعاً مقابل 158 (1.27 مرة)، والفلل 303 مقابل 441 (1.39)، والدوبلكس 207 مقابل 291 (1.38)، والأدوار 214 مقابل 187 (0.89). ووسطاء الأنواع تسير على الترتيب نفسه الذي يسير عليه هذا الأثر: الأنواع الثلاثة التي متر جانب البيع فيها أكبر تطبع العوائد الأعلى، والنوع الذي تنزل نسبته تحت الواحد يطبع الأدنى. ومن يقول لكم إن الفلل السعودية تدرّ أكثر من الشقق قد يكون يخبركم بما قاست الهيئة مساحته.

تقدير عمران. أعيدوا تثبيت سعر كل نوع على متر طرف الإيجار، ينقلب الترتيب. العائد الإجمالي هو إيجار المتر على سعر المتر، فمتر جانب البيع الأكبر بـ1.27 مرة يضخّمه بهذا القدر تقريباً. وبقسمة كل وسيط منشور على نسبته: الشقق 4.75% على 1.27 فتصير 3.74%، والفلل 4.32% على 1.39 فتصير 3.11%، والدوبلكس 4.31% على 1.38 فتصير 3.12%، والأدوار 3.50% على 0.89 فتصير 3.93%. يضيق الفارق من 1.25 نقطة إلى نحو 0.8، وتنتقل الأدوار من آخر الترتيب إلى أوّله. والحساب يطبّق نسبةً وسيطة على عائد وسيط، فليُقرأ إيضاحاً لا جدولاً مصحَّحاً. وما يحسمه قاعدة: الوسيط المجمَّع قابل للنشر، ومقارنة الفلل بالشقق ليست كذلك.

تقدير عمران. ما يقيّده المشتري بعد ضريبة التصرفات. ضريبة التصرفات العقارية (RETT) 5%، سارية منذ 10 أبريل 2025 (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك)، وهي كلفة على جانب الشراء: تترك العائد الإجمالي كما هو وتخفض العائد الابتدائي على المال المنفَق، فيصير وسيط الخلية 4.47% على 1.05، أي 4.26%، قبل ريال واحد من كلفة تشغيل.

ولم يُتحقَّق هنا من أي سياسة سعودية أو سعر تمويل عند مصدر أولي، فـ4.47% مقتبَس دون كلفة مالٍ تقابله؛ ورقم التمويل الوحيد المقروء عند مصدره رصيدٌ لا تدفّق: الإقراض العقاري المصرفي عند 970.9 مليار ريال، أي 28.9% من إجمالي الائتمان المصرفي، بنهاية الربع الأول 2026 (البنك المركزي السعودي). ومع بدء عائلة ملفات الإيجار من الربع الأول 2025، لا يوجد خط أساس لما قبل السقف.

لا تملك عمران أحدث بيانات السعودية، وهذه الصفحة تسمّي الربع الذي تتوقف عنده حسبتها هي. ما تملكه جدول عوائد بطرفَي القسمة مطبوعين على كل خلية ونقطة الانكسار معلَّمة. اطلبوا جدول العوائد بخلاياه الـ753، أو حدّدوا نطاق جلسة إحاطة على المدن والأرباع التي تحتاجونها.

الأسئلة الشائعة

كم متوسط العائد الإيجاري في السعودية، ومن يقوله؟ لا أحد يقوله، لأن لا جهة تنشر عائداً. والجواب القابل للدفاع محسوب: وسيط نحو 4.5% (4.47% على 753 خلية) عبر 12 مدينة للربع الأول إلى الثالث 2025، من ملفات الهيئة العامة للعقار نفسها، وبطرفَي القسمة مطبوعين.

هل أوقف قرار سبتمبر 2025 ارتفاع إيجارات الرياض؟ حنى المنحنى ولم يسطّحه: ما زال الرقم القياسي للإيجارات الفعلية في الرياض يطبع +5.26% على أساس سنوي في يوليو 2026، مقابل +15.70% في أغسطس 2025. الأحكام توقف الزيادة السنوية خمس سنوات، وهي لا تخفض مستوًى.

إذا كانت الإيجارات مسقوفة في الرياض، فهل تنخفض العوائد؟ فقط إذا واصلت الأسعار الصعود، والناشرون مختلفون على ما إذا كانت قد صعدت. الرقم القياسي لأسعار العقارات لدى الهيئة العامة للإحصاء لمنطقة الرياض انخفض 4.4% على أساس سنوي في الربع الأول 2026 وارتفع 4.2% في الربع الثاني 2026، على مؤشر لكل القطاعات أكبر أوزانه للأراضي السكنية. وأسعار الهيئة العامة للعقار لمدينة الرياض تحركت عكس ذلك في الربع الأول نفسه: الشقق +2.3% والفلل +4.0% على أساس ربعي. ولا ينشر أحد جسراً بين القراءتين.

هل أحصل على عائد لمدينتي؟ غالباً لا، والقيد في طرف السعر. 16 مدينة تحمل إيجار حي وسعر حي على الربع نفسه والنوع نفسه، و12 منها تجتاز العتبة. و49 مدينة أخرى تقيّد «حيّها» البيعي الوحيد تحت «أخرى»، وهو ما لا يوضع على خريطة.

المصادر

• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات الإيجار الفصلية، الرياض الربع الرابع 2025 (طرف الإيجار، وسلسلة 2025 بحسب النوع): رابط
• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات الإيجار الفصلية، الرياض الربع الأول 2025 (عائلة الملفات، وتعبئة الصفوف السكنية، واختلاف العناوين): رابط
• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات صفقات البيع، الرياض الربع الثالث 2025 (تفصيل الأحياء، وعمود السعر الفارغ): رابط
• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات صفقات البيع، الرياض الربع الرابع 2025 (خلايا المدينة، والمتوسط المنشور مقابل القيمة على المساحة): رابط
• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات صفقات البيع، الرياض الربع الأول 2026 (أحدث الأسعار على المسار الذي يخدم الملفات): رابط
• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات صفقات البيع، منطقة مكة المكرمة الربع الثالث 2025 (صف فلل حي الفيحاء بجدة، المستبعَد): رابط
• الهيئة العامة للعقار، ملفات المؤشرات الفصلية، العائلتان كما نُشرتا (الشبكة تصل 78 ملف مبيعات بـ52 ملف إيجار): رابط
• شروط رخصة البيانات المفتوحة للمملكة كما أُعيد نشرها مع ملفات الهيئة (إعادة التوزيع، والأعمال المشتقة): رابط
• منصة المؤشرات العقارية للهيئة العامة للعقار (الطرفان منشوران أرقاماً قياسية حتى الربع الثاني 2026): رابط
• الهيئة العامة للعقار، إيقاف الزيادة السنوية للأجرة في الرياض خمس سنوات (25 سبتمبر 2025): رابط
• الهيئة العامة للعقار، إعلان رصد مخالفات الإيجار واتخاذ الإجراءات النظامية (16 أكتوبر 2025): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، سارية من 10 أبريل 2025: رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026 (المؤشر السكني، وسلسلة منطقة الرياض): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار المستهلك، يوليو 2026 (الإيجارات الفعلية، والسلسلة الوطنية، والرياض عند +5.26%): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار المستهلك، أغسطس 2025 (إيجارات الرياض الفعلية عند +15.70%، الجدول 3.2): رابط
• البنك المركزي السعودي (ساما)، التطورات الاقتصادية الرئيسية للربع الأول 2026 (القروض العقارية 970.9 مليار ريال): رابط