العائد على الاستثمار العقاري في السعودية: من الإجمالي إلى الصافي

العائد على الاستثمار العقاري في السعودية قسمةٌ واحدة وطرحٌ طويل، والدولة تنشر طرفَي القسمة ولا تنشر سعر أي بند من الطرح تقريباً. تسجّل الهيئة العامة للعقار شقق حي النرجس في الرياض عند 403.34 ريال للمتر المربع سنوياً على 4,131 عقد إيجار، مقابل 9,292.09 ريال للمتر المربع على 209 صفقات في الربع الثالث 2025: عائد إجمالي 4.34% على عمود المتوسط الذي تنشره الهيئة، و4.43% على القيمة مقسومةً على المساحة (ملف الإيجار، ملف البيع). ولكل بندٍ يُخصم تحت هذا السطر سندٌ نظامي مطبوع، ولا يحمل سعراً منشوراً إلا واحدٌ منها. أما أوسع فجوة في أي إفصاح سعودي فليست رسوم الخدمات: ترك صندوق دراية ريت 23% من إيرادات السنة المالية 2025 دون تحصيل، أي نحو سبعة أضعاف ما أنفقه على تشغيل مبانيه (صندوق دراية ريت).

الأرقام الأساسية في لمحة

العائد على الاستثمار العقاري في السعودية، محسوباً على حي واحد

النرجس أكثف خلية تنشرها الهيئة على الطرفين معاً، والربع الثالث 2025 آخر ربع يحمل سعر بيع على مستوى الحي. الطرفان للهيئة، والقسمة وحدها لنا، ويحكم على جوازها اختباران. أولهما تطابق المنتج: يفيد ملف الإيجار بشقة مؤجَّرة متوسطها 127.7 متر مربع، ويفيد ملف البيع بشقة مبيعة متوسطها 129.6 متر مربع، بفارق 1.5%. وثانيهما تعريف السعر: عمود سعر المتر لدى الهيئة متوسط نسب، بينما مجاميع الصف نفسه تعطي 9,094.46 ريال، وهو العرف الذي بُنيت عليه شبكتنا للعوائد على مستوى الأحياء. تسع نقاط أساس معلّقة بعمودٍ لا يسمّيه أحد.

والأخطاء الأكبر تقع قبل ذلك. اقسموا هذا الإيجار نفسه على سعر شقق الرياض كلها في الربع نفسه (6,044.07 ريال للمتر، على 1,540 صفقة عبر 89 صفاً لشقق المدينة في ملف البيع ذاته) فتعطي الخلية 6.67%، أي 233 نقطة أساس صنعها نطاق أوسع وأرخص ولا شيء غيره. وعلى الإيجار نفسه، يحرّك حدّا السعر المنشوران للحي العائد بين 3.58% و5.18%، فالسعر الذي تتفاوضون عليه يساوي نحو ثمانية أضعاف ضريبة التصرفات. ومن 185 حياً في الرياض تنشر إيجار شقة، لا يحمل طرف السعر إلا 48 حياً، ثم يسقط ملف البيع عمود الحي بعد الربع الثالث 2025.

ما الذي يُخصم من الإيجار، وما الذي يثبّته النظام

خمسة بنود تفصل الإجمالي عن الصافي هنا، وواحدٌ منها وحده يحمل سعراً منشوراً: عمولة التأجير، وقد حدّدها نظام الوساطة العقارية بـ2.5% من إيجار السنة الأولى، منشوراً في 22 يوليو 2022 وسارياً بعد ذلك بـ180 يوماً (أم القرى، المادتان الرابعة عشرة والرابعة والعشرون). أما إدارة الأملاك السكنية فلا تنشر لها أي جهة في المملكة سعراً على الإطلاق.

وضريبة التصرفات العقارية (RETT) البالغة 5% هي البند الذي يوضع في غير موضعه أكثر من غيره: تضع الفقرة (1) من المادة السابعة المسؤولية على المتصرِّف، على كل تصرف منذ 10 أبريل 2025 (أم القرى). واستهلاكها ضمن أساس كلفة المشتري عُرفٌ يستحق أن يُوسَم بأنه عرف، وهو ينقل حسابنا للنرجس من 4.341% إلى 4.134%. وعلى المسكن الأول للمواطن تتحمل الدولة الضريبة عن أول 1,000,000 ريال، وهو تحمُّلٌ من الدولة لا إعفاء (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، النسخة السادسة؛ الضريبة بالتفصيل).

القوائم المدقّقة، حيث يجري هذا الطرح أمام القارئ

الصناديق المدرجة هي الموضع الوحيد في المملكة الذي يُطبع فيه هذا الطرح، وحتى فيها يطبع الصندوق البنود ولا يطبع العائد قطّ. سجّل صندوق دراية ريت 100,305,291 ريال إيجاراً على متوسط تقييم بلغ 1,593,724,000 ريال في السنة المالية 2025 (التقرير السنوي 2025). واتبعوا هذا الرقم سطراً سطراً في جدول المصروفات الذي يطبعه الصندوق نفسه: إجمالي 6.294% يصير 5.421% بعد 13,909,573 ريال من الكلف غير التمويلية، ثم 2.834% بعد 41,237,026 ريال من التمويل. تأخذ كلف التشغيل وإدارة الصندوق 87 نقطة أساس، ويأخذ الدين 259. الرفع المالي يكلّف هذا الصندوق ثلاثة أضعاف ما يكلّفه تشغيل مبانيه، ونسبة الـ23% من الإيراد التي لم يحصّلها تقارب سبعة أضعاف بند تشغيل العقارات البالغ 3,468,555 ريال.

وليس الصافي حسماً مضموناً من الإجمالي. حقّق صندوق ملكية الخليج العقاري ريت إيراداً يعادل 8.81% من إجمالي أصوله وأنفق 10.73% منها في السنة المالية 2025، فخسر 28,361,977 ريال (صندوق ملكية ريت). ويعزل مبنى المعذر في الرياض الآلية كلها، على رقمين يطبعهما الصندوق وقسمة واحدة نجريها نحن: 9.11% إجمالي على تقييم 219,630,500 ريال حمله في 31 ديسمبر 2025، مقابل 8.94% على 223,721,000 ريال قبل عام، والإيجار ثابت عند 20,000,000 ريال. ارتفع العائد لأن المقيّم خفض قيمة المبنى. ولا ينشر أي صندوق سعودي عائداً ابتدائياً صافياً؛ وأقرب ما إليه نطاق الرسملة 7% إلى 8% الذي أبقى عليه مقيّمو ملكية دون تغيير في 31 ديسمبر 2025، رغم ذلك الخفض في القيمة (إيضاح القيمة العادلة). ومعدل الرسملة (cap rate) مُدخلٌ تقييمي لا مالٌ قبضه أحد، وهذا هو التمييز الذي تقوم عليه صفحة العائد على الكلفة مقابل معدل الرسملة، والذي تتيح إفصاحات صناديق الريت التحقق منه.

بندان لا يُنشر مستواهما في أي موضع

لا رسوم الخدمات ولا مخصّص الشغور يحمل مستوًى منشوراً في أي موضع من المملكة. تسعّر الهيئة العامة للإحصاء رسوم الخدمات معدَّلَ تغيّرٍ فحسب، +3.442% سنوياً في يوليو 2026 (الهيئة العامة للإحصاء). ومنصة إيجار تسجّل العقود لا الوحدات الشاغرة، ويفترض العائد الإجمالي ضمناً اثني عشر شهراً من الإيجار لا يستطيع أحد التحقق منها، وأرقام الشغور السعودية العامة الوحيدة أرقام صناديق منفردة: انتقلت نسبة الشغور لدى صندوق ملكية من 5.76% في 31 ديسمبر 2024 إلى 12.65% في 31 ديسمبر 2025 (صندوق ملكية ريت). وإفصاحا صندوقين ليسا نسبة شغور لسوق، ولا ينبغي أن يُقرأ شيء هنا على أنه كذلك.

تقدير عمران. ما تساويه البنود غير المسعَّرة على خلية النرجس، انطلاقاً من إجمالي 4.341% (على 4,131 عقد إيجار و209 صفقات، الربع الثالث 2025). كلفة التأجير عند السقف النظامي، بإعادة تأجير سنوية: 4.341 مضروبةً في 0.975 تعطي 4.23%، فتذهب 11 نقطة أساس. وشهر واحد من الشغور، مذكورٌ بوصفه افتراضاً لأن أحداً لا يقيسه، يترك أحد عشر شهراً من اثني عشر فيصير الرقم 3.88%. أما رسوم الخدمات فنحوّلها ولا نخترعها، لأنها تُفرض على المتر المربع وتُخصم من إيجار المتر مباشرةً: كل 100 ريال للمتر المربع سنوياً من الرسوم يكلّف 100 على 9,292.09، أي 108 نقاط أساس هنا. ورسمٌ قدره 100 ريال يُنزل الخلية إذن إلى 2.80%، بندٌ واحد يساوي خمسة أضعاف ضريبة التصرفات ولا يُنشر في أي موضع من المملكة.

رقمٌ واحد غير منشور يفوق الضريبة وسقف العمولة وشهر الشغور مجتمعةً، ولهذا فإن عائداً صافياً يُعلَن دون ميزانية المبنى المعتمدة خلفه تفضيلٌ لا قياس. وتزيد الرياض الأمر حدّة: الإيجارات داخل النطاق العمراني مجمّدة خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025، بصياغة الهيئة الرسمية «إيقاف الزيادة السنوية للأجرة» (الهيئة العامة للعقار)، بينما ترتفع رسوم الخدمات، إن تراكمت بمعدّل يوليو 2026، بنسبة 18.4% في المدة نفسها. اطلبوا الجدول الأصلي لحيّكم وللربع الذي يعنيكم، أو ابدؤوا بـأحياء الرياض.

الأسئلة الشائعة

ما الفرق بين العائد الإيجاري الإجمالي والصافي؟ الإجمالي هو الإيجار السنوي على السعر: 403.34 ريال على 9,292.09 ريال للمتر المربع في شقق النرجس، أي 4.34% في الربع الثالث 2025. والصافي ما يبقى بعد رسوم الخدمات والشغور وعمولة التأجير وإدارة الأملاك والضريبة، ولا يحمل سعراً سعودياً منشوراً من هذه البنود إلا عمولة التأجير.

هل ضريبة التصرفات العقارية 5% جزء من حساب العائد؟ من خلال أساس الدخول وحده، وبشرط أن تكونوا قد قبلتم تحمّلها: الفقرة (1) من المادة السابعة تجعل المتصرِّف هو المسؤول. واستهلاكها في الأساس ينقل النرجس من 4.341% إلى 4.134%، أي 21 نقطة أساس، بينما يمتدّ ما بين حدّي سعر الحي المنشورين أصلاً على 160 نقطة.

أين أجد رسوم الخدمات لمبنًى أنوي شراءه؟ لا تجدونها في أي مصدر عام. تعتمد الجمعية العمومية لاتحاد الملاك ميزانية سنوية، ويتبع الرسم حصة وحدتكم من إجمالي المساحة المفروزة، فاطلبوا تلك الميزانية ووثيقة الفرز قبل الإفراغ.

هل أعتمد قاعدة «صافي 6 إلى 8%»؟ ليست مأخوذة من أي منشور سعودي، لأن هذا المنشور غير موجود. تعود هذه الحسومات إلى مسوح وساطة خاصة أو إلى أدلة ملّاك بريطانية وأسترالية، وبنود الكلفة هناك (ضريبة بلدية، ونسبة شهرية لوكيل التأجير، وضريبة دخل على الإيجار) لا وجود لها هنا، وهي تُسقط البنود السعودية الموجودة فعلاً.

المصادر

• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات الإيجار الفصلية، منطقة الرياض الربع الثالث 2025، بموجب رخصة البيانات المفتوحة السعودية: رابط
• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات صفقات البيع الفصلية، الرياض الربع الثالث 2025: رابط
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها (م/85)، المادتان 24/3 و26/1: رابط
• الهيئة العامة للعقار، اللائحة التنفيذية للنظام نفسه، المادتان 30 و34: رابط
• أم القرى، نظام الوساطة العقارية، المادة 14: رابط
• أم القرى، نظام ضريبة التصرفات العقارية، المادتان 2/1 و7: رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل الإرشادي المفصّل لضريبة التصرفات العقارية، النسخة السادسة، مايو 2026: رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة، المادة 30 (إعفاء الإيجار السكني): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل الإرشادي العام لضريبة الاستقطاع، مايو 2026: رابط
• أم القرى، اللائحة التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة، المواد 6 و7 و8/5: رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول الرقم القياسي لأسعار المستهلك، يوليو 2026: رابط
• صندوق دراية ريت، التقرير السنوي 2025: رابط
• صندوق ملكية الخليج العقاري ريت، التقرير السنوي 2025: رابط
• الهيئة العامة للعقار، تجميد إيجارات الرياض خمس سنوات (25 سبتمبر 2025): رابط