إفصاحات صناديق الريت العقارية السعودية: أكبر قاعدة بيانات عقارية مجانية في المملكة

تُلزم هيئة السوق المالية في السعودية كل صندوق ريت مدرج في تداول بنشر نسبة إشغال كل عقار يملكه على حدة، مرتين في السنة، وبإعادة تقييم محفظته لدى مقيّمَين مستقلَّين كل ستة أشهر (لائحة صناديق الاستثمار العقاري، هيئة السوق المالية، 24 نوفمبر 2025). وبوجود 19 صندوقاً في السوق الرئيسية وصندوق واحد في نمو (قائمة أرقام، يوليو 2026)، تشكّل هذه الإفصاحات أكبر قاعدة بيانات عقارية مجانية مدقَّقة على مستوى الأصل الواحد في المملكة: إشغال وإيجارات ومستأجرون وآجال عقود وتقييمات. ومتوسط الإشغال بحسب إفصاحات صناديق الريت العقارية السعودية نفسها: 91.2% في الربع الأول من 2026، نزولاً من 92.1% قبل عام (مسح أرقام). لا يكاد أحد يقرأ هذه الوثائق. نحن نقرؤها.

الأرقام الأساسية في لمحة

ما الذي تُلزم هيئة السوق المالية صناديق الريت العقارية السعودية بنشره

تُثبّت لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة في 24 نوفمبر 2025 النظام كله في ملف واحد من 94 صفحة على موقع هيئة السوق المالية. وهي أقرب ما يملكه العقار السعودي إلى قانون لحرية المعلومات.

القاعدة الجوهرية في الملحق 5: على كل صندوق، مرتين في السنة، أن يورد كل عقار، وحصته من إجمالي الأصول، و«نسبة الإشغال لكل عقار كما في نهاية النصف المعني». على مستوى الأصل الواحد، لا متوسط محفظة يمكن تمييعه.

وتحيط بهذه القاعدة خمسة التزامات أخرى:

• قوائم ربع سنوية خلال 10 أيام من نهاية الربع (المادة 26(أ)).
• مقيّمان معتمدان كل ستة أشهر على الأقل، تُنشر تقييماتهما خلال 15 يوماً وتبيّن «القيمة السوقية الإيجارية للعقار المعني» (المادة 37(ج)).
• سجل إيرادات لمدة 10 سنوات وحصة كل أصل من إجمالي إيجار الصندوق في كل تقرير سنوي (الملحق 4).
• أي شراء أو بيع أو تأجير أو رهن بقيمة 10% أو أكثر من صافي قيمة الأصول يُفصح عنه «دون أي تأخير» (المادة 50(ب)(1)).
• 75% على الأقل من إجمالي الأصول في عقارات مطوّرة مدرّة لدخل إيجاري (المادة 47(ب)(1))، وتوزيع 90% على الأقل من صافي الأرباح سنوياً (المادة 47(ب)(2)).

أي صناديق الريت مدرجة في تداول؟

يُتداول تسعة عشر صندوقاً في السوق الرئيسية لتداول تحت الرموز من 4330 إلى 4350 (الرمزان 4341 و4343 ملغيان)، إضافةً إلى الواحة ريت في السوق الموازية نمو تحت الرمز 9300: 20 صندوقاً متداولاً (قائمة أرقام لقطاع الريت، يوليو 2026؛ نمو).

ما الذي تكشفه الإفصاحات، قطاعاً قطاعاً

أربعة قطاعات، وأصول حقيقية، وكل رقم من إفصاحات الصناديق نفسها. التباين هو القصة: برج العليا التابع لصندوق الرياض ريت عند إشغال 100% في ديسمبر 2025، وشقق مشاركة الفندقية في الخبر عند 51% عبر السنة المالية 2024، وبينهما أزواج من الإيجار والمساحة تعطي بالقسمة معدلات ضمنية لا يبيعها لكم أحد.

المكاتب. يعمل برج العليا التابع لصندوق الرياض ريت بإشغال 100% وبمتوسط مدة عقود إيجار متبقية مرجّح قدره 2.42 سنة؛ ومبنى الرائد التابع للصندوق نفسه، وهو أيضاً عند 100%، يحمل 21% من إيجار أصول الصندوق على مستأجر حكومي واحد (التقرير السنوي لصندوق الرياض ريت 2025، ديسمبر 2025). ويُفصح مبنى ساحة الأحساء التابع لصندوق الراجحي ريت، وهو مكتب متعدد المستأجرين في الرياض، عن إشغال 96.04% على مساحة مبنية تبلغ 9,162 متراً مربعاً، اشتُري بمبلغ 72,178,814 ريالاً، أي نحو 7,878 ريالاً للمتر المربع المبني (التقرير السنوي لصندوق الراجحي ريت 2023، ديسمبر 2023). وكلاهما ركيزة في تحليلنا لسوق المكاتب في الرياض.

التجزئة. يُفصح إيليت مول في الرياض، التابع لصندوق ملكية ريت، عن إيجار سنوي قدره 16,000,000 ريال على 21,929 متراً مربعاً بإشغال 100% (التقرير السنوي لصندوق ملكية ريت 2024، ديسمبر 2024): نحو 730 ريالاً للمتر المربع سنوياً، وعائد إيجار إجمالي يقارب 8.3% على متوسط تقييمه البالغ 193,831,500 ريال. أما صندوق مشاركة ريت فيسمّي المستأجرين والآجال: ساحة العروبة في الرياض، مؤجَّرة بنسبة 99%، بدخل صافٍ قدره 8,138,725 ريالاً على 11,082 متراً مربعاً قابلة للتأجير (نحو 734 ريالاً للمتر المربع)، وهايبر بنده والبيك مستأجران رئيسيان حتى 2036 (التقرير السنوي لصندوق مشاركة ريت 2024، السنة المالية 2024). المسوح الخاصة لا تفصّل آجال عقود المستأجرين الرئيسيين أبداً؛ ووثيقة عامة فعلت ذلك للتو.

الضيافة. يكشف صندوق جدوى ريت الحرمين عن كلف رأسمالية صريحة في مكة: 250 مليون ريال في 2017 مقابل فندق ثروات التقوى ذي 690 غرفة، أي نحو 362,000 ريال للمفتاح على بُعد نحو 900 متر من منى، مقابل 379 مليون ريال لفندق ثروات الأندلسية ذي 294 غرفة على مسافة تقل عن 500 متر من المسجد الحرام، أي نحو 1.29 مليون ريال للمفتاح (جدوى للاستثمار). فارق 3.6 مرة في كلفة المفتاح داخل صندوق واحد، يسعّر متغيراً واحداً: المسافة إلى الحرم. تنشر جدوى الكلفة لا الإشغال؛ أما الخلفية الرسمية للإشغال ففي تحليلنا لسوق الفنادق في مكة. وخارج المدن المقدسة تلين الصورة: شقق راديسون بلو الفندقية التابعة لصندوق مشاركة في الخبر أفصحت عن إشغال 51% على 92 وحدة ودخل سنوي قدره 9,145,958 ريالاً (صندوق مشاركة ريت، السنة المالية 2024).

اللوجستيات. مستودعات البركة التابعة لصندوق مشاركة في حي السلي بالرياض: إشغال 100%، ومستأجر وحيد هو دامكو بعقد من خمس سنوات، ودخل سنوي قدره 6,600,000 ريال مقابل متوسط تقييم يبلغ 91,454,000 ريال (صندوق مشاركة ريت، السنة المالية 2024). اقسموا الرقم الأول على الثاني: عائد أولي صافٍ مُفصح عنه يقارب 7.2% على لوجستيات الرياض، وهو رقم لا تنشره أي جهة عامة.

كيف تُبنى مؤشرات الإشغال والإيجار من الإفصاحات

الطريقة ميكانيكية: 20 صندوقاً، وكل قائمة نصف سنوية بالعقارات، وكل أصل موسوم بمدينته وقطاعه. وتطبيقها على المجموعة كاملة يعطي سلاسل مؤرّخة، مثل انزلاق إجمالي القطاع إلى 91.2% في الربع الأول من 2026 من 92.1% قبل عام. وهي المقاربة المعتمدة في منهجيتنا، طبقة واحدة من البناء الأوسع من مصادر بيانات العقار في السعودية.

مؤشر الإشغال: رجّحوا كل أصل بمساحته القابلة للتأجير (انظر ما الذي يدخل في المساحة القابلة للتأجير: فالصناديق تخلط بحرية بين المساحة التأجيرية والمساحة المبنية ومساحة الأرض). صعد صندوق الرياض ريت من 94.1% في الربع الأول من 2024 إلى 98% بحلول ديسمبر 2025 (أرقام، الربع الأول 2024؛ التقرير السنوي لصندوق الرياض ريت 2025)، بينما كان التراجع القطاعي المسجَّل في الربع الأول من 2026 (أرقام) واحدة من الإشارات العامة المؤرّخة القليلة على تليّن العقار المؤسسي السعودي.

الإيجار الضمني: حيثما يُفصح صندوق عن الإيجار السنوي والمساحة معاً، اقسموا أحدهما على الآخر، كما في 730 ريالاً للمتر المربع لإيليت مول أعلاه. وتعاملوا مع زخم الدخل بحذر: ارتفع الدخل الإيجاري للأهلي ريت 1 بنسبة 29% على أساس سنوي إلى نحو 59.7 مليون ريال في الربع الأول من 2026 (أرقام)، ودخل الإنماء ريت للتجزئة بنسبة 52% إلى نحو 38.4 مليون ريال (أرقام)؛ ونمو بهذه الحدة معظمه استحواذات، لا تضخماً إيجارياً في الأصول نفسها.

أين يجامل هذا المؤشر السوق

قراءةً بأمانة، إفصاحات الريت صورة دقيقة لعيّنة منحازة، والانحياز يجري في اتجاه واحد: إلى أعلى. فمتوسط 91.2% في الربع الأول من 2026 ليس نسبة إشغال وطنية؛ إنه متوسط مرجّح بالتركيبة لما اختار المديرون المحترفون تملّكه، ومعاملته على أنه «السوق السعودي» تجميلٌ لصورة كل ما رفضت الصناديق شراءه.

يستبعد حدُّ هيئة السوق المالية، البالغ 75% من الأصول المطوّرة المدرّة للدخل، الأراضي ومخاطر التطوير والمباني المتعثرة، ثم يزيد المديرون انتقاءً نحو المستأجرين ذوي الملاءة والعقود الطويلة. والتباين ظاهر في الإفصاحات نفسها: أبراج صندوق الرياض ريت المؤجَّرة حكومياً عند 100%، بينما عمل مركز الخالدية للأعمال متعدد المستأجرين، التابع لصندوق سدكو كابيتال ريت في جدة، عند 74% (التقرير السنوي لصندوق سدكو كابيتال ريت 2024، ديسمبر 2024)، وسجّل أصلا مشاركة الفندقي والسكني في الخبر 51% لكليهما (صندوق مشاركة ريت، السنة المالية 2024).

وثلاثة أرقام تبقى غائبة حتى هنا. لا وجود في أي مصدر عام لقيمة سوقية موحّدة لقطاع الريت أو لصافي قيمة أصوله؛ والطريق النظيف الوحيد هو جمع الإفصاحات صندوقاً صندوقاً (صندوق الرياض ريت وحده 2.72 مليار ريال كما في ديسمبر 2025 (التقرير السنوي)). ومتوسط السعر اليومي للغرف الفندقية لا أثر له: الإفصاحات تنشر دخل الإيجار لا إيراد الغرف. ولا إفصاح يتجمّع إلى نسبة شغور على مستوى مدينة كاملة؛ ذلك الرقم لا تدّعيه إلا مسوح الوساطة الخاصة، ونحن لا نستخدمها.

تقدير من عمران (محسوب، لا مُفصح عنه). حقّقت شقق راديسون بلو الفندقية التابعة لصندوق مشاركة ريت دخلاً قدره 9,145,958 ريالاً عبر 92 وحدة في السنة المالية 2024 (التقرير السنوي): قسمة 9,145,958 على 92 تعطي نحو 99,400 ريال من دخل الصندوق لكل وحدة سنوياً عند إشغال 51%. وهذا دخل صندوق لكل مفتاح، لا متوسط سعر يومي: فتسعير الغرف غير منشور.

نحتفظ بالاستخراج الكامل على مستوى الأصول عبر الصناديق الـ20، بكل رقم مؤرَّخاً ومسنَداً. اطلبوا مجموعة بيانات الريت الأساسية، أو حدّدوا نطاق جلسة إحاطة على قائمة أصولكم أنتم.

الأسئلة الشائعة

كم عدد صناديق الريت المدرجة في تداول؟ عشرون في المجموع كما في يوليو 2026: 19 صندوقاً في السوق الرئيسية تحت الرموز من 4330 إلى 4350، إضافةً إلى الواحة ريت في نمو (أرقام).

ما متطلبات الإفصاح على صناديق الريت السعودية؟ قوائم ربع سنوية خلال 10 أيام، وقائمة نصف سنوية بإشغال كل عقار على حدة، وتقييمان مستقلان كل ستة أشهر، وإفصاح فوري عن أي صفقة بقيمة 10% أو أكثر من صافي قيمة الأصول، بموجب لائحة 24 نوفمبر 2025 (هيئة السوق المالية).

ما نسبة إشغال صناديق الريت السعودية؟ بلغ متوسط إشغال القطاع 91.2% في الربع الأول من 2026، نزولاً من 92.1% في الربع الأول من 2025 (مسح أرقام). وتتراوح الصناديق بين 98% لصندوق الرياض ريت (ديسمبر 2025) و51% على أصول منفردة لصندوق مشاركة في الخبر؛ والمتوسط يميل مؤسسياً، ولا يصلح قراءة لشغور السوق بكامله.

ما عائد توزيعات صناديق الريت السعودية؟ يجب على الصناديق توزيع 90% على الأقل من صافي الأرباح سنوياً، ويُحتسب العائد على القيمة الاسمية للوحدة البالغة 10 ريالات، لا على سعر السوق: دفع الإنماء ريت للضيافة 3.2% عن النصف الأول من 2026، وارتفع الأهلي ريت 1 من 2% (النصف الأول 2025) إلى 2.2% (النصف الثاني 2025)، ودفع الرياض ريت 1.6% عن النصف الثاني من 2025 (سجلات توزيعات أرقام). وعلى مستوى القطاع، وزّعت الصناديق المدرجة نحو 464 مليون ريال في النصف الأول من 2024 (أرقام).

المصادر

• هيئة السوق المالية، لائحة صناديق الاستثمار العقاري (24 نوفمبر 2025؛ قواعد الإفصاح والتقييم والتوزيع): رابط
• أرقام، قائمة قطاع الريت في السوق الرئيسية لتداول (19 صندوقاً): رابط
• أرقام، قائمة نمو (الواحة ريت): رابط
• صندوق الرياض ريت، التقرير السنوي 2025 (الإشغال، صافي المساحة القابلة للتأجير، حجم الصندوق، برج العليا، مبنى الرائد): رابط
• صندوق الراجحي ريت، التقرير السنوي 2023 (ساحة الأحساء): رابط
• صندوق ملكية الخليج العقاري ريت، التقرير السنوي 2024 (إيجار إيليت مول ومساحته وتقييمه): رابط
• صندوق مشاركة ريت، التقرير السنوي 2024 (ساحة العروبة، راديسون بلو، مستودعات البركة): رابط
• صندوق جدوى ريت الحرمين، إفصاحات المحفظة (استحواذات فنادق مكة): رابط
• صندوق سدكو كابيتال ريت، التقرير السنوي 2024 (الخالدية 74%): رابط
• أرقام، مسح إشغال صناديق الريت السعودية للربع الأول 2026 (91.2%): رابط
• أرقام، إشغال صندوق الرياض ريت في الربع الأول 2024 (94.1%): رابط
• أرقام، الدخل الإيجاري للأهلي ريت 1 في الربع الأول 2026: رابط
• أرقام، الدخل الإيجاري للإنماء ريت للتجزئة في الربع الأول 2026: رابط
• أرقام، التوزيعات النقدية للقطاع في النصف الأول 2024 (464 مليون ريال): رابط
• سجلات توزيعات أرقام (الإنماء للضيافة 3.2% النصف الأول 2026؛ الأهلي 2%/2.2%؛ الرياض ريت 1.6%): رابط، رابط، رابط، رابط