ما المساحة القابلة للتأجير؟ والفرق بينها وبين المساحة الطابقية والمبنية

المساحة القابلة للتأجير (GLA) هي المساحة التي يستطيع المالك طرحها فعلاً في عقد إيجار: ما يشغله المستأجرون ويدفعون مقابله، دون النواة الإنشائية وغرف الخدمات والممرات المشتركة التي لا يستأجرها أحد. أما ما يقصده الإفصاح الخليجي حين يكتب «مساحة»، فغالباً واحدٌ من أربعة مقاييس تلبس الوحدات نفسها. يمتد مركز الملك عبدالله المالي (كافد) على أكثر من 900,000 متر مربع من المساحات المكتبية داخل 3.2 مليون متر مربع من إجمالي المساحة الطابقية (كافد، 2026)؛ ومن يعامل الرقمين بديلين متبادلين يخطئ في كل نسبةٍ تُبنى عليهما.

الأرقام الأساسية في لمحة

ما المساحة القابلة للتأجير، وما الذي ليس منها؟

تتداول الإفصاحات الخليجية أربعة مقاييس: إجمالي المساحة الطابقية أكبرها، والمساحة التأجيرية وصافيها أصغرها، والمساحة المبنية إلى جوار الإجمالية.

إجمالي المساحة الطابقية (GFA) رقم المخطِّط العمراني: كامل المساحة المشيّدة حتى الجدران الخارجية، بنواها وغرف خدماتها وكثيراً ما تدخل فيها المواقف، وهو المقياس الذي يحدّه معامل البناء. رقم كافد البارز، 3.2 مليون متر مربع، رقمُ مساحة طابقية إجمالية؛ أما 900,000 متر مربع المكتبية داخله فهي الشريحة القابلة للتأجير.

المساحة القابلة للتأجير (GLA) رقم المالك: المساحة التي يمكن أن يشغلها مستأجر بموجب عقد، والمقام المعياري للإيجارات والإشغال والمساحات المستوعَبة.

صافي المساحة القابلة للتأجير (NLA) الشقيق الأكثر صرامة للمساحة التأجيرية، إذ يستبعد المساحات المشتركة استبعاداً أشد، وإن كانت التسميات تتداخل في الممارسة الخليجية. يُفصح صندوق الرياض ريت عن 799,463 متر مربع بوصفها «صافي المساحة القابلة للتأجير» (Net Leasable Area) (صندوق الرياض ريت، ديسمبر 2025)؛ ويسمّي صندوق الإمارات ريت المفهوم نفسه «Net Lettable Area» عند 168,222 متراً مربعاً (صندوق الإمارات ريت، ديسمبر 2025). التعريف النافذ هو أساس القياس لدى كل صندوق، لا التسمية التي يختارها.

المساحة المبنية (BUA) المصطلح اليومي في الخليج، وهي أقرب إلى الإجمالية الطابقية منها إلى التأجيرية: كامل المساحة المشيّدة بجدرانها وخدماتها. يصف صندوق الراجحي ريت مكتبه متعدد المستأجرين في الرياض بالمساحة المبنية، 9,162 متراً مربعاً (صندوق الراجحي ريت، ديسمبر 2023)، لا بمساحته التأجيرية؛ وأي جدولٍ يخلط صفوف المساحة المبنية بصفوف صافي القابل للتأجير إنما يقارن كمّيتين مختلفتين.

مثال عملي: كافد من الطابقية الإجمالية إلى المساحة المؤجَّرة

ينشر كافد أنظف مجموعة أرقام مساحات متداخلة في المنطقة: 1.6 مليون متر مربع من الأرض، و3.2 مليون متر مربع من إجمالي المساحة الطابقية، وداخل ذلك أكثر من 900,000 متر مربع من المساحات المكتبية (كافد، 2026)، أي نحو 28% من إجمالي ما بُني (900,000 ÷ 3,200,000).

ثم انظر إلى عمل المقام. أفاد كافد بأن أكثر من 580,000 متر مربع من المساحات المكتبية جرى تأجيرها بحلول أغسطس 2025 (كافد عبر أرقام). قياساً على رقم المكاتب البالغ 900,000 متر مربع، يعني ذلك التزاماً بنحو 64%، وهو الرقم الذي يهمّ فعلاً في قراءة سوق المكاتب في الرياض؛ أما قياساً على 3.2 مليون متر مربع من الطابقية الإجمالية فتهبط النسبة إلى 18%، نسبةٌ تجعل حيّاً رائداً مؤجَّراً بثلثيه يبدو شبه فارغ. المساحة المؤجَّرة نفسها، ومقامٌ واحد خاطئ.

لماذا يحرّك المقام التقييم

ترث مؤشرات المتر المربع أساسَ المساحة الذي يقبع تحتها. بلغت كلفة مكتب صندوق الراجحي ريت في الرياض 72,178,814 ريالاً مقابل 9,162 متراً مربعاً مساحةً مبنية، أي نحو 7,878 ريالاً للمتر المربع (صندوق الراجحي ريت، ديسمبر 2023)؛ وعلى مقامٍ تأجيري، وهو الأصغر دائماً، يُقرأ الأصل نفسه أغلى بفارقٍ جوهري. والفخّ منهجي لا عارض: الأصل المُبلَّغ عنه بالمساحة المبنية يبدو دائماً أرخص من نظيره المُبلَّغ عنه بصافي القابل للتأجير، ولذلك فإن فرز محافظ الصناديق العقارية على «ريال للمتر المربع» دون تمييز الأساس يرتّبها ترتيباً خاطئاً بصمت. بل إن بعض المساحات المُفصح عنها ليست مكتبية أصلاً: «مساحة التأجير» لدى مجموعة تيكوم البالغة 22.6 مليون قدم مربعة تمزج مساحاتٍ تجارية وصناعية (تيكوم، 31 مارس 2026)، فلا تصلح مساحةً مكتبية قابلة للتأجير في قراءة سوق المكاتب في دبي.

ولا يمنحك السجل العام مفتاح التحويل أبداً: لا جهة تنظيمية خليجية توحّد تعريفات المساحات في إفصاحات الصناديق العقارية، ولا صندوق ينشر معامل كفاءة بين مساحته التأجيرية ومساحته المبنية، وإجمالي المساحات المكتبية القابلة للتأجير في الرياض أو دبي لا يوجد إلا في مسوح الوساطة الخاصة. توحّد عمران أسس المساحات قبل أي مقارنة وتَسِم الأساس على كل رقم، بالانضباط نفسه الذي نطبّقه على تصنيفات الفئة أ. اطلبوا مجموعة بيانات موحَّدة أسس المساحات لسوقكم.

الأسئلة الشائعة

ما الفرق بين المساحة القابلة للتأجير وإجمالي المساحة الطابقية؟ الطابقية الإجمالية كامل المساحة المشيّدة بالنوى وغرف الخدمات وكثيراً ما تشمل المواقف؛ والقابلة للتأجير الجزء الذي يمكن أن يستأجره مستأجر فحسب. ويُظهر كافد حجم الفجوة: أكثر من 900,000 متر مربع مكتبية قابلة للتأجير داخل 3.2 مليون متر مربع طابقية إجمالية (كافد، 2026).

ما الفرق بين المساحة التأجيرية وصافي المساحة القابلة للتأجير؟ يستبعد الصافي المساحات المشتركة استبعاداً أشد، غير أن الإفصاح الخليجي يتعامل مع التسميات بمرونة: صندوق الرياض ريت يكتب «Net Leasable Area» وصندوق الإمارات ريت «Net Lettable Area». التعريف النافذ هو أساس القياس لدى الصندوق نفسه.

ما المساحة المبنية في عقارات الخليج؟ المساحة المبنية كامل المساحة المشيّدة بجدرانها وخدماتها، وهي المقياس الافتراضي في كثير من الإفصاحات السعودية. تجاور الطابقية الإجمالية لا التأجيرية، ولذلك تضخّم المساحة القابلة للتأجير الظاهرة.

كيف تُحسب المساحة القابلة للتأجير؟ ابدأ من إجمالي المساحة الطابقية واطرح كل ما لا يغطيه عقد إيجار: النواة الإنشائية وآبار المصاعد وغرف الخدمات والبهو المشترك والممرات. لا يوجد معيار خليجي موحّد، فتحقّق من الأساس المعلن ولا تخلط أساسين في مقارنة واحدة.

المصادر

• الموقع الرسمي لكافد، أرقام الأرض وإجمالي المساحة الطابقية والمساحات المكتبية: رابط
• كافد عبر أرقام، أكثر من 580,000 متر مربع مكتبية مؤجَّرة (أغسطس 2025): رابط
• صندوق الرياض ريت، التقرير السنوي 2025: رابط
• صندوق الإمارات ريت، ملخص بيانات السنة المالية 2025: رابط
• صندوق الراجحي ريت، التقرير السنوي 2023: رابط
• مجموعة تيكوم، علاقات المستثمرين (مساحة التأجير حتى 31 مارس 2026): رابط