سوق المكاتب في دبي: قراءة من إفصاحات المُلّاك المدرجين (2025-2026)

سوق المكاتب في دبي ممتلئ فعلياً عند طرفه المؤسسي، وإفصاحات المُلّاك أنفسهم تثبت ذلك من دون مسحٍ وسيط واحد. فمجموعة تيكوم (TECOM)، أكبر مالكٍ مدرجٍ لمجمعات الأعمال في الإمارة، تفصح عن إشغالٍ نسبته 98% عبر محفظتيها التجارية والصناعية حتى 31 مارس 2026؛ وأنهى صندوق الإمارات ريت (Emirates REIT) عام 2025 عند 96%؛ وحافظ صندوق الإمارات دبي الوطني ريت (ENBD REIT) على 95%، مع بلوغ مبناه الرئيسي في مدينة دبي للإنترنت 99%. وعلى جانب الطلب، أغلق مركز دبي المالي العالمي (DIFC) عام 2025 على 8,844 شركة نشطة بنموٍّ سنوي نسبته 28%، وسُلّم أحدث مبانيه المكتبية وقد بلغت الالتزامات فيه 98.45%. تقرأ هذه الصفحة سوق المكاتب في دبي بالطريقة نفسها التي قرأنا بها سوق الرياض: الإشغال من إفصاحاتٍ مدقّقة لا من مسوحٍ خاصة، والطلب من سجلات الشركات، والمعروض من خطط المشغّلين أنفسهم. كل رقمٍ يحمل مصدراً وتاريخ رصد. وحيثما لا يوجد الرقم إلا في مسوح الوساطة الخاصة، نقول ذلك صراحةً وننشر تقديراً واضح الوسم بدل استعارة أرقامهم.

الأرقام الأساسية في لمحة

ما مدى امتلاء سوق المكاتب في دبي؟

يجيب ثلاثة مُلّاك مدرجين من حساباتهم الخاصة: تيكوم عند 98% إشغالاً مجمَّعاً (الربع الأول 2026)، وصندوق الإمارات ريت عند 96% (ديسمبر 2025)، وصندوق الإمارات دبي الوطني ريت عند 95% مع بلوغ ذا إيدج (The Edge) نسبة 99% (مارس 2026). ولا تنشر أي جهة حكومية في دبي نسبة شغورٍ للمكاتب على مستوى المدينة؛ فالإفصاحات هي قراءة السوق.

ولنبدأ بالتحفّظ الذي يستحق التقديم. فرقم تيكوم الرئيسي البالغ 98% يغطي المحفظتين التجارية والصناعية معاً (نتائج تيكوم للربع الأول 2026)؛ بينما كان آخر رقمٍ مُفصحٍ عنه للتجاري وحده 90% بنهاية 2024، مقابل 94% مجمَّعاً حينها (نتائج تيكوم للسنة المالية 2024). المستودعات تجمّل المتوسط. ويرجّح أن الرقم المكتبي وحده قد أُحكم منذ ذلك الحين، بدلالة صعود المجمَّع من 94% إلى 98% وبلوغ معدل الاحتفاظ بالعملاء التجاريين 94% في الربع الأول 2026، غير أن تيكوم لم تنشره، ولذلك لن نقتبس الرقم المجمَّع بوصفه معدلاً مكتبياً.

أما الصندوقان العقاريان فأنظف قراءة. صندوق الإمارات ريت، الذي يملك برج إندكس وأصولاً مكتبية وتعليمية أخرى في دبي على 1.8 مليون قدم مربعة من صافي المساحة القابلة للتأجير، انتقل من إشغال 94% بنهاية 2024 إلى 96% بنهاية 2025، مع إعادة تقييم المحفظة أعلى بنسبة 20% إلى 1,172.7 مليون دولار (النشرة الموجزة لصندوق الإمارات ريت للسنة المالية 2025). وصندوق الإمارات دبي الوطني ريت، الذي باتت المكاتب تشكّل 72% من قيمة محفظته، حافظ على 95% إجمالاً للسنة المنتهية في 31 مارس 2026 وأوصل ذا إيدج في مدينة دبي للإنترنت إلى 99% (النتائج السنوية للصندوق).

مؤشر عمران للإشغال (من إفصاحات المُلّاك المدرجين). عبر المُلّاك الثلاثة المدرجين في دبي ذوي الانكشاف المكتبي المعتبر، يتجمّع الإشغال المستقر عند 95-98% حتى الربع الأول 2026 وديسمبر 2025 ومارس 2026 على الترتيب. ويُقرأ هذا بوصفه حدّاً أدنى للمخزون المؤسسي المُدار باحتراف، لا نسبة شغورٍ لكامل المدينة: فهذه ثلاث محافظ بعينها، مائلة نحو المتميز، والرقم التجاري الوحيد المُفصح عنه حالياً (90% لتيكوم، السنة المالية 2024) يقع دون العناوين الثلاثة جميعاً. وعن معنى المستوى المؤسسي هنا، انظر ماذا تعني «مكاتب الفئة أ» فعلاً في الخليج.

وتشير قرينةٌ إفصاحية أخرى إلى الاتجاه نفسه. فحين سلّم مركز دبي المالي العالمي أحدث مبانيه من الفئة أ بمساحة 600,000 قدم مربعة مطلع 2026، كانت التزامات الإشغال قد بلغت 98.45% (المركز المالي، مارس 2026). المساحات المتميزة في دبي تُستوعب قبل أن تفتح أبوابها.

ما الذي يقود الطلب: سجلات الشركات لا المسوح

الطلب على مكاتب دبي مقروءٌ في سجلات الشركات. فقد أضاف مركز دبي المالي العالمي 2,525 تسجيلاً لشركاتٍ نشطة في 2025، بارتفاع 39%، ليبلغ الإجمالي 8,844 شركة نشطة بقوةٍ عاملة قوامها 50,200 موظف، بزيادة 9% (نتائج المركز لعام 2025).

وتُظهر حسابات المركز نفسه أثر ذلك على مالكٍ يجمع بين التأجير والتنظيم. فقد ارتفعت إيرادات سلطة المركز 20% إلى 2.13 مليار درهم في 2025 وصافي الربح 28% إلى 1.48 مليار درهم (البيان نفسه). وخارج الحي المالي، سجّل مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC) 2,300 شركة جديدة في 2025 ليتجاوز الإجمالي 26,000 شركة في تجمّع أبراج بحيرات جميرا (JLT) (التقرير السنوي للمركز)، بينما تستضيف المنطقة الحرة لجبل علي (جافزا) أكثر من 11,000 شركة تدعم ما يزيد على 130,000 وظيفة، وإن كانت قاعدتها لوجستية الطابع أكثر منها مكتبية صرفة (جافزا).

والخلفية الكلية تسند ذلك كله. فقد بلغ الناتج المحلي الإجمالي لدبي 355 مليار درهم في الأشهر التسعة الأولى من 2025، بنموّ 4.7%، مع نموّ الأنشطة المالية والتأمينية، وحصتها 12% من الناتج، بنسبة 8.5%، ونموّ العقار، وحصته 8.2% من الناتج، بنسبة 6.7% (دائرة المالية في دبي). فالقطاعان الشاغلان للمكاتب ينموان كلاهما أسرع من معدل الاقتصاد البالغ 4.7%.

جواب المعروض: مركّز، ومؤجَّر مسبقاً قبل التسليم

المعروض المكتبي الموثّق علناً ضيّق النطاق. فلدى مركز دبي المالي العالمي 1.7 مليون قدم مربعة من المساحات التجارية قيد الإنشاء ضمن توسعة حي البوابة، وقد سلّم مرحلته الأولى من الفئة أ بمساحة 600,000 قدم مربعة قبل موعدها مطلع 2026، ويستهدف تسليم 1.6 مليون قدم مربعة خلال 2026 و2027 (المركز المالي؛ إعلان التسليم). ويأتي بعد ذلك توسّع منطقة زعبيل، 17.7 مليون قدم مربعة من مزيج المكاتب والسكن والضيافة والتجزئة والمساحات الثقافية، أُعلن في 2025 من دون نشر حصةٍ مكتبية منفصلة.

والمُلّاك يشترون كما يبنون. فقد استحوذت تيكوم على مبنيين تشغيليين من الفئة أ في مدينة دبي للإنترنت مقابل 420 مليون درهم، أضافا 334,000 قدم مربعة من المساحة القابلة للتأجير (GLA)، وفق ما أُفصح عنه مع نتائج السنة المالية 2024 (تيكوم، فبراير 2025). ودفع علاوةٍ على مخزونٍ قائم هو ما يفعله المالك حين تقترب مجمعاته من الامتلاء ويستغرق البناء الجديد سنوات.

ولا ينشر أي مصدرٍ أولي معروضاً مستقبلياً للمكاتب على مستوى المدينة. فأرقام المركز المالي أرقامه، وأرقام تيكوم أرقامها. وأي إجمالي متداوَل لـ«معروض مكاتب دبي 2026» هو رقم مسحٍ خاص، علماً بأن أرقام المعروض المستقبلي المعلنة تبالغ أصلاً فيما يصل فعلياً، متى خُصمت التأخيرات والسحوبات.

ما تُظهره بيانات دائرة الأراضي والأملاك، وما تخفيه

تنشر دبي تدفّق المعاملات على نطاقٍ لا يضاهيه سوق خليجي آخر: 917 مليار درهم عبر أكثر من 270,000 معاملة في 2025، بنموّ 20%، إلى جانب 3.11 مليون إجراء إجمالاً (دائرة الأراضي عبر وزارة المالية الإماراتية). واستمرت الوتيرة في 2026: 252 مليار درهم في الربع الأول، بارتفاع 31%، مع ضخّ المستثمرين الأجانب 148.35 مليار درهم عبر 48,445 استثماراً (دائرة الأراضي، أبريل 2026).

ولا شيء من ذلك خاصٌّ بالمكاتب. فكل بيانٍ من الدائرة يمزج البيع والرهن والهبة والإيجار عبر أنواع العقار كافة، ولا يوجد تفصيلٌ منشور يعزل المكاتب أو التجاري. وجانب الإيجارات على الحال نفسها: مؤشر الإيجارات الذكي للدائرة يغطي عقود الإيجار السكنية فقط، ولا يوجد مؤشر إيجارٍ مكتبي قائم. غير أن بيانات المعاملات المفتوحة الخام لدى الدائرة تتضمن حقلاً لاستخدام العقار: ذلك المرشّح هو الطريق الأمين إلى قراءةٍ مكتبية خالصة، وهو نوع الاستخلاص الذي نبنيه لعملائنا. ومن الإفصاحات نفسها، الإشارة الوحيدة المؤكّدة لاتجاه الإيجار هي إفصاح صندوق الإمارات ريت عن زيادةٍ سنوية نسبتها 17% في معدلات إيجار المساحات التجارية والتجزئة في الربع الأول 2025 (عبر خليج تايمز). وهذا رقم مالكٍ واحد لسنةٍ واحدة، إشارة اتجاهٍ لا مستوى سوق.

أين تختلف دبي عن الرياض

المنهج نفسه، والسوق مختلف. فقراءتنا لسوق المكاتب في الرياض تتّكئ على إفصاحات الصناديق العقارية السعودية حيث يعكس الإشغال غالباً مستأجراً حكومياً واحداً بعقودٍ طويلة، وقصة الطلب فيها تمرّ عبر برنامج سياساتٍ واحد. أما دبي فتعطي المنهج مادةً أوفر. تيكوم مشغّل مدرج يدير دفتر تأجيرٍ تجارياً وصناعياً مجمَّعاً بمساحة 22.6 مليون قدم مربعة (31 مارس 2026، علاقات المستثمرين) بإفصاحاتٍ فصلية؛ والصندوقان متعددا المستأجرين ومثقلان بالمكاتب. وأدلة الطلب مختلفة بنيوياً كذلك: فسجلات المناطق الحرة تنشر أعداد شركاتٍ سنوية مدقّقة، فترى الطلب وهو يصل على هيئة 2,525 تسجيلاً في المركز المالي و2,300 تأسيساً في مركز السلع المتعددة بدل أن تستدلّ عليه استدلالاً. وما يجمع السوقين هو الفجوة نفسها: لا الحكومة هنا ولا هناك تنشر شغور المكاتب أو إيجاراتها أو الامتصاص العقاري للمساحات المكتبية، وكلا جهازي المعاملات يبلّغ إجماليات ممزوجة. أما كيف يعمل الجانب السعودي من الإفصاحات فمغطًّى في دليلنا إلى إفصاحات صناديق الريت السعودية.

الأرقام التي لا تنشرها دبي بعد

أربعة مؤشراتٍ تدور عليها استراتيجية شاغلٍ أو قرار لجنة استثمار لا توجد إلا في مسوح الوساطة الخاصة، ولن نغسلها:

• نسبة شغورٍ للمكاتب على مستوى المدينة. ننشر بدلاً منها مؤشر 95-98% من المُلّاك المدرجين أعلاه، موسوماً بأنه ثلاث محافظ لا سوق كاملة.
• إيجارات الفئة أ بالدرهم للقدم المربعة بحسب النطاق الفرعي. لا تنشرها دائرة الأراضي ولا المركز المالي ولا أي منطقة حرة. ونمتنع عن تلفيق رقمٍ بقسمة إيراد الصناديق الإيجاري على المساحة، لأن تلك المحافظ تمزج أصولاً مكتبية وتجزئة وتعليمية بمعدلاتٍ مختلفة.
• صافي الامتصاص العقاري للمساحات المكتبية. صعود إشغال تيكوم المجمَّع من 94% (السنة المالية 2024) إلى 98% (الربع الأول 2026) وارتفاع صندوق الإمارات ريت من 94% إلى 96% يوحيان باستيعابٍ موجب في هذين الدفترين، لكن أحداً لا ينشر التدفّق على مستوى المدينة (انظر معدل الامتصاص العقاري).
• إجمالي المساحة المكتبية القابلة للتأجير. لا يذكر أي مصدرٍ أولي كم تبلغ مساحة المكاتب في دبي (وعن القياس نفسه، انظر المساحة القابلة للتأجير).

تقدير عمران (المساحة التأجيرية التجارية وحدها لدى تيكوم). أفصحت تيكوم عن 22.6 مليون قدم مربعة من المساحة التأجيرية التجارية والصناعية مجتمعةً، وعن مزيج إيراداتٍ فيه 51% للتأجير التجاري مقابل 15% للصناعي (31 مارس 2026، علاقات المستثمرين). فلو تبعت المساحة الإيراد، لكانت حصة التجاري 51 / (51 + 15)، أي نحو 77% من المجمَّع، أو ما يقارب 17 مليون قدم مربعة؛ ويُستبعد من النسبة تأجير الأراضي (23% من الإيراد) والخدمات (11%) لأن قاعدة الـ22.6 مليون قدم مربعة تغطي المساحة التأجيرية وحدها أصلاً. وبما أن المكاتب تؤجَّر بأعلى من المستودعات للقدم المربعة، فالأرجح أن المساحة التجارية الحقيقية دون تلك الحصة. مرساة مرتبة حجمٍ إذن، لا رقم مُفصح عنه.

هذا هو خط حدود السجل العام، وعنده يبدأ عملنا: استخلاصاتٌ من بيانات دائرة الأراضي المفتوحة مرشّحة على الاستخدام المكتبي، وتتبّعٌ للإشغال إفصاحاً بإفصاح، وتقديراتٌ موسومة يُعرض اشتقاقها. اطلبوا جلسة إحاطة ببيانات مكاتب دبي أو اسألونا عن جدول المصادر الكامل خلف هذه الصفحة.

الأسئلة الشائعة

ما نسبة إشغال المكاتب في دبي؟ لا توجد نسبة رسمية على مستوى المدينة. لكن إفصاحات المُلّاك المدرجين أنفسهم تُظهر تيكوم عند 98% عبر المحفظتين التجارية والصناعية (الربع الأول 2026)، وصندوق الإمارات ريت عند 96% (ديسمبر 2025)، وصندوق الإمارات دبي الوطني ريت عند 95% مع ذا إيدج عند 99% (مارس 2026). وتُقرأ هذه الأرقام حدّاً أدنى للمستوى المؤسسي: فآخر رقمٍ تجاري خالص لتيكوم كان 90% بنهاية 2024.

ما نسبة الشغور في مكاتب دبي؟ لا تنشرها أي جهة حكومية ولا مالك مدرج. وعكس أرقام الإشغال المُفصح عنها يعطي شغوراً يقارب 2-5% عبر المحافظ الثلاث المدرجة حتى الربع الأول 2026 (وهو مؤشر عمران للإشغال المشتق أعلاه نفسه)، لكن ذلك يغطي المخزون المؤسسي المائل نحو المتميز فحسب، لا المباني الأقدم متعددة المستأجرين.

كم تبلغ إيجارات المكاتب في دبي؟ لا ينشر أي مصدرٍ أولي مستوًى لإيجار المكاتب في دبي؛ فمؤشر الإيجارات الذكي لدائرة الأراضي سكنيٌّ فقط. والإشارة الإفصاحية الوحيدة للاتجاه هي إفصاح صندوق الإمارات ريت عن ارتفاع معدلات إيجار المساحات التجارية والتجزئة 17% على أساس سنوي في الربع الأول 2025. أما أرقام القدم المربعة بحسب النطاقات الفرعية فلا توجد إلا في مسوح الوساطة الخاصة.

هل تنفد المساحات المكتبية في مركز دبي المالي العالمي؟ الضغط ظاهر في بيانات المركز نفسها: 8,844 شركة نشطة بنهاية 2025 (بنموّ 28%)، ومبنًى جديد بمساحة 600,000 قدم مربعة بلغت التزاماته 98.45% عند التسليم مطلع 2026، و1.7 مليون قدم مربعة قيد الإنشاء و1.6 مليون قدم مربعة مستهدفة للتسليم خلال 2026-2027، إضافةً إلى توسعة منطقة زعبيل متعددة الاستخدامات بمساحة 17.7 مليون قدم مربعة المعلنة في 2025.

ماذا أظهر سوق المكاتب في دبي في 2025؟ إحكاماً على كل مؤشرٍ أولي: صعد إشغال تيكوم المجمَّع نحو 98%، وارتفع صندوق الإمارات ريت من 94% إلى 96%، وأضاف المركز المالي 2,525 شركة ومركز السلع المتعددة 2,300، بينما سجّلت معاملات العقار في دبي رقماً قياسياً بلغ 917 مليار درهم. ولم يُنشر أي فصلٍ للمعاملات المكتبية وحدها.

المصادر

• سلطة مركز دبي المالي العالمي، النتائج السنوية 2025 (8,844 شركة؛ 50,200 موظف؛ إيرادات 2.13 مليار درهم؛ 1.7 مليون قدم مربعة قيد الإنشاء؛ زعبيل 17.7 مليون قدم مربعة): رابط
• تسليم المركز المالي 600,000 قدم مربعة من الفئة أ، التزامات 98.45%، و1.6 مليون قدم مربعة خلال 2026-2027 (عبر دبي ستاندرد): رابط
• مجموعة تيكوم، نتائج الربع الأول 2026 (إشغال 98%؛ احتفاظ تجاري 94%؛ إيرادات 755 مليون درهم): رابط
• مجموعة تيكوم، نتائج السنة المالية 2024 (إشغال تجاري 90%؛ استحواذ مدينة دبي للإنترنت بـ420 مليون درهم، 334,000 قدم مربعة): رابط
• علاقات المستثمرين لمجموعة تيكوم (22.6 مليون قدم مربعة مساحة تأجيرية؛ مزيج إيرادات 51%/15%): رابط
• صندوق الإمارات ريت، النشرة الموجزة للسنة المالية 2025 (إشغال 96%؛ 1.8 مليون قدم مربعة صافي مساحة قابلة للتأجير؛ محفظة 1,172.7 مليون دولار): رابط
• صندوق الإمارات ريت، الربع الأول 2025 (ارتفاع 17% في معدلات إيجار التجاري والتجزئة)، عبر خليج تايمز: رابط
• صندوق الإمارات دبي الوطني ريت، النتائج السنوية حتى 31 مارس 2026 (إشغال 95%؛ ذا إيدج 99%؛ المكاتب 72% من القيمة): رابط
• دائرة الأراضي والأملاك عبر مكتب إدارة الدين بوزارة المالية الإماراتية، معاملات 2025 (917 مليار درهم؛ 3.11 مليون إجراء): رابط
• دائرة الأراضي والأملاك، معاملات الربع الأول 2026 (252 مليار درهم؛ استثمارات أجنبية 148.35 مليار درهم): رابط
• التقرير السنوي لمركز دبي للسلع المتعددة 2025 (أكثر من 26,000 شركة؛ 2,300 جديدة): رابط
• المنطقة الحرة لجبل علي (أكثر من 11,000 شركة؛ ما يزيد على 130,000 وظيفة): رابط
• دائرة المالية في دبي / مكتب إدارة الدين العام، الناتج المحلي للأشهر التسعة الأولى من 2025 (355 مليار درهم، +4.7%): رابط