متوسط الإيجار في الرياض: 2,584 ريالاً في الشهر عبر 189 حياً

متوسط الإيجار في الرياض 31,014 ريالاً في السنة للشقة، نحو 2,584 ريالاً في الشهر، على 185,107 صفقة إيجار موثّقة في منصة إيجار وموزّعة على 189 حياً في الربع الرابع من 2025. توقّفت الهيئة العامة للعقار عن نشر إيجارٍ لمدينة الرياض بعد الربع الرابع 2024، ونشرت المقياس نفسه حياً بحي منذ ذلك الحين، فرقم المدينة أعلاه تجميعٌ من عمران لخلاياها المنشورة، مرجّحاً بأعداد صفقاتها هي (مؤشرات الإيجار لدى الهيئة العامة للعقار). وعبر أنواع الوحدات السكنية كلها يبلغ 34,774 ريالاً في السنة، 2,898 ريالاً في الشهر، على 225,800 صفقة، والوحدة التي يقوم عليها رقم الشقة تساوي 111 متراً مربعاً، وهي مساحة لا تكاد تذكرها مقارنة إيجارات واحدة. وعند الربع الرابع 2025 ينتهي السجل العام المرخَّص القابل لإعادة النشر: منصة الهيئة نفسها تمتد إلى الربع الثاني من 2026، خلف تسجيل دخول بالنفاذ الوطني الموحد (الهيئة العامة للعقار).

الأرقام الأساسية في لمحة

الصفوف الستة الأولى حسابات عمران على خلايا الأحياء التي تنشرها الهيئة العامة للعقار، مرجّحة بأعداد الصفقات التي تنشرها الهيئة نفسها، من ملفات تحمل رخصة البيانات المفتوحة السعودية. أما الصفوف الثلاثة الأخيرة فتُقرأ كما هي من المنشور المذكور بجانب كل منها.

ما الذي يحسبه فعلاً متوسط الإيجار في الرياض

عقود موقّعة، لا إعلانات. تبني الهيئة العامة للعقار المؤشر من العقود الموثّقة في منصة إيجار، وقد تجاوزت عشرة ملايين عقد بحلول 29 سبتمبر 2024، وتستبعد الصفقات ذات القيم المتطرفة أو الشاذة قبل احتساب المتوسط (الهيئة العامة للعقار؛ الأسئلة الشائعة للمنصة).

وانتبهوا إلى المقام، فهو موضع الخطأ عند أكثر من يقتبس هذه السلسلة. تستعمل الهيئة ثلاثة مقامات في منشوراتها هي نفسها: بطاقة المنصة تقسم إجمالي قيم الإيجارات على عدد الوحدات المؤجرة، وعمود البيانات المفتوحة يعدّ الصفقات («عدد الصفقات»)، والنشرة الشهرية تحمل عقود الإيجار على سطر أصغر، 181,951 عقد إيجار سكني مقابل 205,466 صفقة إيجار سكنية في مارس 2026 (نشرة الهيئة العامة للعقار). ولا شيء يوفّق بين الثلاثة، فنطبع نحن العدد بوصفه صفقات إيجار مسجّلة، ولا نطبع إيجاراً لكل عقد أبداً. سطرا الهيئة نفسها يفترقان بنسبة 12.9% داخل الشهر الواحد، فالإيجار المقتبس على أساس العقد خاطئ بهذا المقدار تقريباً قبل أن يفتح أحدٌ نموذجاً.

والمساحة هي المتغيّر الصامت الآخر. قسمة الإيجار المنشور على الإيجار المنشور للمتر المربع، مرجّحةً بالصفقات عبر خلايا الربع الرابع 2025، تعطي 111 متراً مربعاً لمتوسط شقة الرياض و38 متراً للاستديو (الهيئة العامة للعقار). والوحدات الصغيرة لا تتناسب طردياً: يؤجَّر الاستديو بـ534.82 ريالاً للمتر المربع في السنة، والشقة بـ276.00. قارنوا مدينتين بالإيجار وحده وستكونون قد قارنتم المساحات بقدر ما قارنتم الأسعار (كيف يُبنى المؤشر).

أسعار الإيجارات في أحياء الرياض: من 1,094 إلى 5,256 ريالاً في الشهر

بين 125 حياً سجّل 200 صفقة شقة فأكثر في الربع الرابع 2025، يبلغ وسيط متوسطات الأحياء 27,287 ريالاً في السنة، 2,274 ريالاً في الشهر، والفارق بين الأرخص والأغلى 4.81 مرة.

خلايا الربع الرابع 2025 كما نشرتها الهيئة العامة للعقار، والقيمة الشهرية هي السنوية مقسومة على اثني عشر. اختيارٌ عبر المدى، لا ترتيب.

ويقع وسيط الأحياء 12% دون متوسط المدينة المرجّح بالصفقات، لأن الأحياء الشمالية الغالية تحمل حصة غير متناسبة من التدفق: متوسط الحي ومتوسط الصفقة دعويان مختلفتان.

اطبعوا العدد أو لا تطبعوا الجدول. من أصل 189 خلية شقق نُشرت للرياض في الربع الرابع 2025، تقوم 64 خلية على أقل من 200 صفقة و18 على أقل من عشر، وثمانية من مسمّيات المدينة الـ197 ليست أحياء: أعلى خلية، عند 168,985 ريالاً، مركَّبٌ عابر للحدود اسمه «السليمانية/الدرعية»، وثالثُ أعلى خلية، عند 87,000 ريال، يقوم على خمس صفقات في «منطقة مفتوحة تابعة لبلدية الروضة» (الهيئة العامة للعقار). رتّبوا ذلك الملف بالإيجار وحده وستجدون رقعة أرض مفتوحة في المرتبة الثالثة على مستوى المدينة.

ما الذي فعله تجميد الإيجارات بالرقم

انخفض متوسط الشقة المسجّل في الرياض 3.00% بين الربع الثالث والربع الرابع من 2025، وهو أول ربع كامل بعد تجميد 25 سبتمبر 2025، وانخفض 92 حياً من أصل 124 لها 200 صفقة فأكثر في الربعين معاً، بوسيط تغيّرٍ قدره 3.11% نزولاً (الهيئة العامة للعقار، الربع الثالث 2025 والربع الرابع 2025).

والاعتراض البديهي أن الأحياء الأرخص أخذت حصة أكبر من صفقات الربع. وهو قابل للاختبار، ويسقط. بإعادة التركيب على أوزان أحياء الربع الثالث مثبَّتة، يعطي الربع الرابع 31,016 ريالاً مقابل 31,972 ريالاً في الربع الثالث، أي انخفاض 2.99% مقابل 3.00% في العنوان المحسوب بأوزان متحرّكة: التركيبة تفسّر 0.01 من النقاط المئوية الثلاث. والفلل هي الحالة المعاكسة، بانخفاض 3.38% على أوزان الربع الثالث المثبَّتة مقابل 1.30% على أوزانها هي في الربع الرابع، عبر 147 حياً نُشرت في الربعين، أي أن نحو 2.1 نقطة من رقم الفلل تركيبةٌ لا سعر (ومجموعة الخلايا المنشورة كاملةً تعطي 1.40% على أوزانها هي: سلة مختلفة، لا جواب مختلف). وسطرٌ واحد يقول «إيجارات الرياض انخفضت كذا في المئة» يخلط حركة حقيقية بأثرٍ حسابي.

وداخل النطاق العمراني للرياض أُوقفت الزيادات السنوية في القيمة الإيجارية الإجمالية للعقود السكنية والتجارية خمس سنوات، وتُثبَّت أجرة الوحدة الشاغرة التي سبق تأجيرها عند قيمة آخر عقد منفَّذ في منصة إيجار، ولا يُسعَّر بالاتفاق الحر إلا ما لم يؤجَّر من قبل قط (الهيئة العامة للعقار، 25 سبتمبر 2025)، والصيغة الرسمية في نص الأحكام هي «إيقاف الزيادة السنوية للأجرة». ومن الربع الرابع 2025 صارت السلسلة تقيس قيمة مُدارة بقدر ما تقيس سعراً متحقّقاً في السوق. والطريق الوحيد غير المقيَّد إلى إيجار أعلى في الرياض هو مخزونٌ لم يؤجَّر قط، فصار التسليم الجديد هو الموضع الذي ما زال اكتشاف السعر يجري فيه (أحكام التجميد). والرقابة على السقف خفيفة: 268 شكوى و18 مؤجّراً ثبتت مخالفتهم في الأسابيع الثلاثة الأولى (الهيئة العامة للعقار، 16 أكتوبر 2025)، في مدينة تسجّل 185,107 صفقة شقة في الربع الواحد.

وسلوك التوثيق تحرّك أيضاً. سجّل فبراير 2026 عدد 266,273 عقد إيجار سكني على مستوى المملكة، بارتفاع 37% على أساس سنوي (نشرة الهيئة العامة للعقار)، وتُرجع نشرة مارس 2026 انخفاض مارس نفسه بنسبة 32% إلى التوثيق «خلال الفترة السابقة» بموجب الأحكام الجديدة. وإسقاط ذلك على فبراير استنتاجٌ منّا لا قولٌ للهيئة. ولا تنشر الهيئة فصلاً بين عقودٍ جديدة فعلاً وعقودٍ قديمة لم تكن موثّقة، فمقدار ما في أي متوسط لعام 2026 من سلة متغيّرة لا يمكن قياسه من السجل العام.

لماذا 5.26% ليست الرقم الذي يُبنى عليه تقييم

قياس الإيجار المستقل لدى الهيئة العامة للإحصاء ما زال صاعداً: طبعت الإيجارات الفعلية للسكن في الرياض 142.37 على أساس 2023 = 100 في يوليو 2026، بارتفاع 5.26% على أساس سنوي و0.16% على الشهر (مؤشر أسعار المستهلك)، أي أعلى بنسبة 42.4% من متوسط 2023، بينما يقف الرقم القياسي العام للمنطقة عند 107.73.

وهذه الـ5.26% هي الرقم الذي يكرّره أكثر التعليق، وهو في معظمه تاريخٌ سابق للتجميد. تقرأ الخطوات الشهرية في الجدول 3.3 هكذا: +0.90% في أغسطس 2025 (الهيئة العامة للإحصاء)، ثم 0.71% و0.60% و0.60% و0.47% حتى ديسمبر، ثم +0.56% في يناير 2026 (أعلى من ديسمبر، فالتباطؤ ليس خطاً مستقيماً)، و0.27% في فبراير، و0.27% نفسها في أبريل ومايو، ثم 0.05% في يونيو و0.16% في يوليو 2026. وملف الهيئة لمارس 2026 غائبٌ عن سلسلة روابطها هي، فذلك الشهر ثغرة في المسار لا قراءة. وعلى وتيرة يوليو يتراكم المؤشر بنحو 2% في السنة. والتقييم المبني على التغيّر السنوي المنشور مبنيٌّ على سوقٍ أُغلقت في سبتمبر 2025.

تحرّكت السلسلتان في اتجاهين متعاكسين داخل الربع نفسه، ولا جهة تنشر جسراً بينهما. الهيئة العامة للعقار تحسب متوسط الصفقات الموقّعة في الربع، والهيئة العامة للإحصاء تسعّر سلة مطابَقة تشمل مستأجرين قائمين لا يُعاد توقيع عقودهم. فاقرؤوا الأولى مستوًى والثانية اتجاهاً (كيف يُبنى ذلك المؤشر).

وتصمد مقارنة واحدة بين السلسلتين، لأن الناشر واحد وسنة الأساس 2023 واحدة: إيجارات الرياض السكنية عند 142.37 (يوليو 2026) مقابل الرقم القياسي لأسعار العقارات (REPI) في منطقة الرياض عند 115.98 (الربع الثاني 2026، بارتفاع 4.2% على أساس سنوي)، أي أن الإيجارات قطعت منذ 2023 نحو 2.6 ضعف ما قطعته الأسعار (الهيئة العامة للإحصاء). وساق الأسعار تلك مؤشرٌ إقليمي واحد لكل القطاعات، سكني وتجاري وزراعي معاً، تهيمن عليه الأراضي السكنية. ولا أحد ينشر مؤشراً لأسعار المساكن في الرياض، ولهذا يجب أن تُبنى العوائد الإيجارية في أحياء الرياض بناءً لا أن تُقرأ جاهزة.

إيجار الرياض الذي لا ينشره أحد

الفجوات محدَّدة. لا إيجار بحسب عدد غرف النوم، ولا فصل بين المفروش وغير المفروش، ولا تضخّم إيجار بحسب نوع المسكن للرياض (تقاطع الهيئة العامة للإحصاء النوع على مستوى المملكة وعلى مستوى المنطقة، كلاً على حدة، ولا تجمعهما قط)، ولا نسبة شغور ولا افتراض لفترات عدم الإشغال، لأن منصة إيجار تسجّل العقود لا الوحدات الفارغة.

تقدير عمران: عبء الإيجار في الرياض. ضعوا متوسط الشقة في الربع الرابع 2025 البالغ 2,584 ريالاً في الشهر بجانب متوسط الدخل الشهري المتاح للأسرة في منطقة الرياض البالغ 14,990 ريالاً في 2023 (الهيئة العامة للإحصاء، مسح دخل وإنفاق الأسرة 2023، الجدول 1-2)، فيخرج العبء عند نحو 17%. والمتوسط يخفي السوق: في الجدول نفسه تكسب الأسرة التي يرأسها سعودي 25,995 ريالاً في الشهر، فيصير ذلك الإيجار نحو 10%، وتكسب الأسرة التي يرأسها غير سعودي 6,405 ريالات، فيصير نحو 40%. وتحذيران: الفترتان مختلفتان (الدخل 2023 والإيجار الربع الرابع 2025)، وسلسلة الدخل تمزج ملّاكاً لا يدفعون إيجاراً بمستأجرين يدفعونه، وهو العيب نفسه الذي يجعل سطر السكن المنشور للرياض عند 1,360 ريالاً في الشهر عديم الفائدة بوصفه رقم إيجار.

وتقع هذه الـ40% على الجزء الذي تصفه الإحصاءات أسوأ وصف من الرياض. ضمّت المنطقة 2,273,197 أسرة في تعداد 2022، منها 996,166 أسرة يرأسها سعودي فقط (الهيئة العامة للإحصاء عبر داتا السعودية)، وكل نسبة حيازة سكن منشورة، بما فيها «32.8% مستأجرون» المألوفة لعام 2024، تعدّ الأسر السعودية وحدها. الفئة التي يقع عليها سقف الإيجار هي أقل الفئات وصفاً في الإحصاء.

تحتفظ عمران بالشبكة الكاملة خلف هذه الصفحة: كل حي، وكل نوع وحدة، وكل ربع نشرته الهيئة العامة للعقار، مع العدد على كل خلية. اطلبوا جدول الأحياء، أو انظروا كيف يغذّي عملنا على السوق العقاري السكني في الرياض.

الأسئلة الشائعة

كم متوسط الإيجار الشهري في الرياض؟ نحو 2,584 ريالاً في الشهر للشقة، و31,014 ريالاً في السنة، على 185,107 صفقة إيجار موثّقة في منصة إيجار في الربع الرابع 2025، وهو آخر ربع في البيانات المفتوحة للهيئة العامة للعقار. وعبر أنواع الوحدات السكنية كلها يبلغ 2,898 ريالاً في الشهر، على 225,800 صفقة.

هل هذا ما سأدفعه فعلاً؟ فقط إذا كانت وحدتكم تشبه الوحدة المتوسطة، ومتوسط شقة الرياض في منصة إيجار يساوي 111 متراً مربعاً. وعبر 125 حياً سجّل 200 صفقة مسجّلة فأكثر في الربع الرابع 2025، تمتد الإيجارات من 1,094 ريالاً في الشهر في الصالحية إلى 5,256 ريالاً في حطين، والوسيط 2,274 ريالاً.

هل خفّض تجميد الإيجارات في سبتمبر 2025 أسعار الإيجارات في الرياض؟ جزئياً، والسلسلتان الرسميتان مختلفتان. انخفض المتوسط المسجّل لدى الهيئة العامة للعقار 3.00% في الربع الرابع 2025، وانخفض 92 حياً من أصل 124 حياً قابلاً للمقارنة، والتركيبة تفسّر 0.01 من تلك النقاط. أما الرقم القياسي لإيجارات الرياض لدى الهيئة العامة للإحصاء فواصل الصعود خلال الأشهر نفسها، وإن هبطت وتيرته الشهرية من +0.90% في أغسطس 2025 إلى +0.16% في يوليو 2026.

هل أستطيع الاستعلام عن أرقام الأحياء هذه بنفسي؟ لا على أي سطح حكومي مفتوح. تحمل منصة الهيئة العامة للعقار مؤشر الإيجار حتى الربع الثاني 2026، لكن خدماتها الإيجارية التفاعلية الثلاث تتطلب كلها تسجيل دخول بالنفاذ الوطني الموحد. أما الملفات الفصلية التي بُنيت منها الجداول أعلاه فتتوقف عند الربع الرابع 2025 وتحمل رخصة البيانات المفتوحة السعودية، وهي ما يجعل جدولاً مشتقاً منها قابلاً للنشر.

المصادر

• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات الإيجار لمنطقة الرياض، الربع الرابع 2025 (إيجارات الأحياء، أعداد الصفقات، الإيجار للمتر المربع): رابط
• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات الإيجار لمنطقة الرياض، الربع الثالث 2025 (اختبار التركيبة بالأوزان المثبَّتة): رابط
• رخصة البيانات المفتوحة السعودية، كما توزَّع مع ملفات الهيئة العامة للعقار: رابط
• الهيئة العامة للعقار، منصة المؤشرات العقارية (التغطية حتى الربع الثاني 2026، تعريف الوحدة، الدخول بالنفاذ): رابط
• الهيئة العامة للعقار، الأسئلة الشائعة لمنصة المؤشرات العقارية (استبعاد القيم المتطرفة من المتوسط): رابط
• الهيئة العامة للعقار، النشرة الشهرية للسوق العقاري السعودي، مارس 2026 (العقود مقابل الصفقات، حصة الرياض من سوق الإيجار): رابط
• الهيئة العامة للعقار، النشرة الشهرية للسوق العقاري السعودي، فبراير 2026 (266,273 عقد إيجار سكني، بارتفاع 37% سنوياً): رابط
• الهيئة العامة للعقار، أحكام تجميد إيجارات الرياض، 25 سبتمبر 2025: رابط
• الهيئة العامة للعقار، رصد مخالفات الإيجار، 16 أكتوبر 2025 (268 شكوى، 18 مؤجّراً): رابط
• الهيئة العامة للعقار، تجاوز منصة إيجار عشرة ملايين عقد موثّق، 29 سبتمبر 2024: رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول مؤشر أسعار المستهلك ليوليو 2026 (إيجارات الرياض الفعلية 142.37، المعدلان الشهري والسنوي): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول مؤشر أسعار المستهلك لأغسطس 2025 (إعادة الأساس إلى 2023 = 100، ‏+0.90% في الشهر): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثاني 2026 (منطقة الرياض لكل القطاعات 115.98): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، مسح دخل وإنفاق الأسرة 2023 (دخل الأسرة في الرياض، الإنفاق على السكن): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء عبر داتا السعودية، بيانات منطقة الرياض (الأسر، نسب حيازة السكن للأسر السعودية): رابط