مؤشر إيجارات الرياض غير موجود: ما الذي يقيسه رقم 1.22 فعلاً

لا وجود لمؤشر إيجارات الرياض في السجل العام: المقياس الرسمي الوحيد هو الرقم القياسي لأسعار الإيجارات لدى الهيئة العامة للعقار، ربعيٌّ وعلى مستوى المملكة، ووقفت سلسلته السكنية العامة عند 1.22 في الربع الثاني 2026 على فترة أساس الربع الثاني 2022 = 1.00، بانخفاض 0.81% على الربع (الهيئة العامة للعقار). ويقرأ سطر مصدر البيانات في البطاقة «شبكة إيجار»، وهي شبكة تسجيل لا جهة نشر: إيجار تنتج العقود، والهيئة تنتج الرقم القياسي، أما «مؤشر أسعار الإيجارات» الذي تدرجه الهيئة ضمن خصائص إيجار نفسها فأداةٌ لطرفَي العقد لا هذه السلسلة (الهيئة العامة للعقار، 29 سبتمبر 2024). وخاصيتان في السلسلة تقرران هل ينجو رقمٌ مسحوبٌ منها من مراجعة محترف. فبحسب عدّنا للنقاط التي تنشرها الهيئة، يقع المؤشر العام خارج مدى مؤشراته الفرعية التجارية الثلاثة في 8 من 12 ربعاً تجارياً منشوراً، وهو ما لا ينتجه أي توزيع أوزان على ذلك الكون؛ وعلى الشقق يخالف المقياس الرسمي الآخر في الاتجاه لا في المقدار: انخفاض 4.13% لدى الهيئة العامة للعقار في السنة حتى الربع الثاني 2026، مقابل ارتفاع 5.02% لدى الهيئة العامة للإحصاء حتى يوليو 2026.

الأرقام الأساسية في لمحة

نشرات الهيئة العامة للعقار وملفات الإيجار المفتوحة مستشهَدٌ بها عند المرآة العامة التي خدمتها. فصفحة النشرات الدورية لدى الهيئة ردّت HTTP 200 بلا رابط ملف واحد في أيٍّ من اللغتين، وردّت البوابة الوطنية للبيانات المفتوحة بفحص روبوتات بدل الملف. تلك مساراتٌ مغلقة، لا وثائق مفقودة، والهيئة العامة للعقار هي ناشر كل رقم أدناه.

من ينشر الرقم القياسي لأسعار الإيجارات، وما الذي يقيسه

تنشر الهيئة العامة للعقار (REGA) الرقم القياسي لأسعار الإيجارات على منصة المؤشرات العقارية، ربعياً، على فترة أساس الربع الثاني 2022 = 1.00، وقرأ في الربع الثاني 2026 1.22 سكنياً (الهيئة العامة للعقار) و1.20 تجارياً (الهيئة العامة للعقار). ومن المصادر الأربعة التي تسمّيها المنصة لكامل الموقع، لا تغذّي الساق الإيجارية منها إلا إيجار وحدها.

أما البناء فصيغة فيشر المثالية (Fisher Ideal)، أي الوسط الهندسي لساقٍ على طريقة لاسبير (Laspeyres) مرجّحة بعدد الوحدات المؤجَّرة في فترة الأساس، وساقٍ على طريقة باش (Paasche) مرجّحة بوحدات الفترة الجارية، فوق متوسطات الإيجار بحسب نوع العقار بعد تنقية القيم المتطرفة (منهجية الهيئة العامة للعقار). وتفتتح الصفحة نفسها بوصف المؤشر بأنه لاسبير قبل أن تحدد الجملة ذاتها فيشر. والمتغير الكمي هو الوحدات المؤجَّرة، لا العقود.

والنافذة والعائلة المنشورة أضيق مما تدّعيه الصفحة. تذكر الهيئة تغطيةً تبدأ من الربع الأول 2019 وتخدم لفّةً ثابتة من الربع الثالث 2023 إلى الربع الثاني 2026؛ وطلبُ بدايةٍ في 2019 يعود مكتوباً من جديد عند 07/01/2023، والسلسلة كما هي. و6 من أنواع العقار الإيجارية الثمانية في أسئلة الهيئة الشائعة تنال مؤشراً فرعياً، فيبقى الدوبلكس والاستديو بلا واحد (الأسئلة الشائعة للمنصة). وعند الربع الثاني 2026 تتصدّر المكاتب والأدوار معاً عند 1.36، وتقف المعارض التجارية عند 1.01 في ذيل الترتيب، وهي المؤشر الفرعي الوحيد في العائلتين الذي هبط دون مستوى أساسه في وقتٍ من النافذة، بينما ارتفعت الفلل أسرع من الجميع عبر النافذة بنسبة 28.71%، متقدمةً على المكاتب عند 25.93%. وبقية المنصة مرسومةٌ بطاقةً بطاقة في دليلنا الميداني لمنصة المؤشرات العقارية.

ماذا يفعل تسجيل العقد في منصة إيجار فعلاً

منذ 25 سبتمبر 2025، على المؤجّر الذي لا يكون عقده مسجّلاً في إيجار أن يتقدّم بتسجيله، وللمستأجر أن يتقدّم به كذلك، ثم يملك الطرف الآخر 60 يوماً من تاريخ إشعاره للاعتراض أمام الهيئة العامة للعقار على البيانات المدوّنة؛ فإذا انقضت المهلة بلا اعتراض عُدّت تلك البيانات صحيحة (الهيئة العامة للعقار). ولهذا تُعامَل الأجرة المسجّلة بوصفها الأجرة، لا ادّعاءَ أحد الطرفين، وعدم التسجيل عقوبته غرامة تصل إلى إيجار 12 شهراً.

والحجم يتكفّل بالباقي: أكثر من 10 ملايين عقد إيجار مسجّل بمعدل نحو 19,000 عقد في اليوم، منها 8.3 مليون عقد سكني، على آخر تراكمي نشرته الهيئة في 29 سبتمبر 2024 (الهيئة العامة للعقار). والأشهر المفردة تضلّل. جاء فبراير 2026 أعلى من العام السابق بـ37% في عقود الإيجار السكنية و85% في القيمة الإيجارية، وهو ما تعزوه نشرة الهيئة لمارس إلى موجة توثيق تحت الأحكام الجديدة؛ وبحلول مارس عاد العدد إلى 1%. ومتوسطٌ يُحسب عبر ذلك يخلط تأجيراً جديداً بعقودٍ قديمة سُجّلت لأول مرة.

العدّان تحت كلمة «المتوسط»

تطبع نشرات الهيئة سطرين في الجدول نفسه: عدد عقود الإيجار، وعدد صفقات الإيجار. وبجمع نشرات يناير وفبراير ومارس 2026، وبضمّ السكني وغير السكني معاً، يعطي الربع الأول 2026 918,170 عقد إيجار مقابل 1,141,127 صفقة إيجار، بفارق 24.3% (جمع عمران لـنشرات الهيئة العامة للعقار الشهرية). والرقم الأكبر هو الذي يدور بوصفه عدد عقود. وهو ليس كذلك.

والهيئة تقسم على الاثنين. فبطاقة المنصة تعرّف متوسط قيمة الإيجار للوحدة بأنه إجمالي القيم الإيجارية على عدد الوحدات المؤجَّرة، وبطاقة البيع المجاورة لها تقسم على الصفقات، وكتالوج البيانات المفتوحة يصف ملفات الإيجار بأنها عدد عقود، بينما تعنون الملفات نفسها ذلك العمود «عدد الصفقات». ولا قاعدة منشورة تقول أي مقامٍ يحكم أي سطح.

تقدير عمران: بسطٌ واحد ومقامان. المقامان كلاهما للهيئة نفسها. خذوا القيمة الإيجارية السكنية للربع الأول 2026 البالغة 17,381,529,301 ريال: قسمتها على 857,111 صفقة إيجار سكنية في الربع نفسه تعطي 20,279 ريالاً، وقسمتها على 729,266 عقد إيجار سكني تعطي 23,834 ريالاً. والمدخلات الثلاثة كلها جمعُنا لسطور السكني في نشرات يناير وفبراير ومارس 2026، فتبقى المقارنة داخل فئة واحدة. الربع نفسه، والمصدر نفسه، وفارقٌ قدره 17.5%، ولا أحد منهما خطأ. وليُقرأ كلٌّ منهما قيمةً لكل بند مسجَّل، لا إيجاراً سنوياً: فالنشرات لا تنشر مدة العقد. ومتوسط إيجارٍ سعودي يُقتبس بلا مقامه يحمل هامش خطأ 17.5% لم يطبعه أحد.

والسؤال الآخر هو كم صفقة تقف تحت خلية الحي. تنشر الهيئة حدّاً أدنى يستبعد الأحياء التي تقلّ صفقاتها عن 6، لكنه مكتوبٌ لسلسلة صفقات وزارة العدل، وملفات الإيجار تتجاهله: 1,630 خلية من أصل 3,430 في ملف منطقة الرياض للربع الرابع 2025 تحمل أقل من 6 صفقات، و820 خلية تحمل صفقة واحدة بالضبط (البيانات المفتوحة للهيئة العامة للعقار). والخلية لا تصلح إلا بجوار عدّادها، وعلى هذا الأساس بنينا جدول إيجارات أحياء الرياض.

لا وجود لمؤشر إيجارات الرياض، والتجميد يُقرأ في مكان آخر

على صفحة الرياض، وصفحتَي جدة والدمام، تخدم بطاقة الرقم القياسي لأسعار الإيجارات السلسلة الوطنية نفسها، نقطةً بنقطة عبر السلاسل السكنية الأربع كلها والأرباع الاثني عشر حتى الربع الثاني 2026 (الهيئة العامة للعقار). ومن ينشر «مؤشر إيجارات الرياض» فإنما ينشر رقماً وطنياً تحت اسم مدينة.

والصفحات ذاتها تسحب العذر الجاهز. فبطاقة نسبة الإيجار إلى الدخل الملاصقة لها تخدم ثلاث سلاسل مدنٍ مختلفة فعلاً عند الربع الثاني 2026: 15.38% للرياض، و17.84% لجدة، و12.35% للدمام، حصةً من متوسط دخل الأسرة (الهيئة العامة للعقار). فالمنصة تخدم بيانات المدن حين تختار الهيئة نشرها. والبحث على مستوى الحي يغطي 5 مدن ويقف خلف تسجيل دخول بالنفاذ الوطني الموحد. ومن هنا يمكن إسناد إيجار حيٍّ إلى الهيئة العامة للعقار دون أن يُعرض على قارئٍ يتبع الرابط.

وللرياض يُذهب إلى الهيئة العامة للإحصاء (GASTAT)، فساق الإيجار في مؤشر أسعار المستهلك لديها إقليمية. وقفت الإيجارات الفعلية للسكن في الرياض عند 142.366 في يوليو 2026، أي أعلى بـ19.9 نقطة من الرقم الوطني على أساس 2023 نفسه، ونزل معدلها السنوي من 15.703% في أغسطس 2025 (الهيئة العامة للإحصاء، أغسطس 2025) إلى 13.822% في الشهر الذي بدأ فيه سريان التجميد، ثم إلى 5.258% بحلول يوليو 2026، فيما انهار المعدل الشهري من 0.896% إلى 0.161% (الهيئة العامة للإحصاء، يوليو 2026). والآلية في الأحكام لا في الرقم القياسي: فالوحدة الشاغرة التي يُعاد تأجيرها داخل النطاق العمراني للرياض تُثبَّت أجرتها عند آخر عقد منفَّذ في منصة إيجار، فلا يبقى طريقٌ إلى إيجارٍ أعلى مسجَّل في الرياض إلا المعروض الجديد. والصيغة الرسمية في نص الأحكام هي «إيقاف الزيادة السنوية للأجرة»، أما «التجميد» فتعبيرٌ شائع للمقصود نفسه (التجميد قاعدةً بقاعدة).

أين يفترق المقياسان الرسميان للإيجار

عبر النافذة نفسها، من الربع الثاني 2022 إلى الربع الثاني 2026، ارتفع الرقم القياسي للإيجارات لدى الهيئة العامة للعقار 22.0%، وارتفع رقم الإيجارات الفعلية لدى الهيئة العامة للإحصاء 35.9%، من 89.846 إلى 122.131: 13.9 نقطة مئوية على أربع سنوات، بوتيرةٍ تعادل 1.63 مرة وتيرة الأول (حساب عمران على الهيئة العامة للعقار والهيئة العامة للإحصاء).

والفجوة ليست موزّعة بالتساوي، وموضع تركّزها هو الجزء المفيد. فبحسب نوع المسكن عند آخر طبعة لكل ناشر، تختلف الشقق في الإشارة لا في الحجم فحسب: شقق الهيئة العامة للعقار بانخفاض 4.13% على أساس سنوي، مقابل شقق الهيئة العامة للإحصاء بارتفاع 5.02% (حساب عمران على مستويات الربع الثاني 2025 والربع الثاني 2026 المنشورة، الهيئة العامة للعقار؛ والتغير السنوي كما تطبعه الهيئة العامة للإحصاء). وتسير الفلل في الاتجاه المعاكس: ارتفاع 16.07% لدى الأولى مقابل 2.66% لدى الثانية. وتحمل الشقق 4.075 من أصل 6.881 نقطة وزن في سلة الإيجارات الفعلية، أي أن 59% من تلك السلة يستقر على نوع المسكن الوحيد الذي لا يتفق المقياسان على اتجاهه.

والكونان يفسّران ذلك. الهيئة العامة للعقار تسعّر عقوداً سُجّلت حديثاً في إيجار، وهذا يجعلها السلسلة التي يُبنى عليها تسعير إعادة التأجير؛ والهيئة العامة للإحصاء تسعّر إيجاراتٍ تدفعها فعلاً عينةٌ من الأسر تضمّ مستأجرين قائمين، وهذا يجعلها السلسلة التي يُربط بها عقدٌ ساري المفعول. ولا ينشر أيٌّ منهما جسراً بين التعريفين، وعلى الشقق يحدّد اختيارك إشارة الافتراض لا حجمه.

ما بنته الهيئة العامة للعقار ولا تخدمه

المؤشر العام ومؤشراته الفرعية يظهران جنباً إلى جنب، بلا وزنٍ منشورٍ لأيٍّ من العائلتين. والساق التجارية هي موضع ظهور ذلك.

تقدير عمران: المؤشر العام لا يُبنى من أجزائه المنشورة. في 8 من 12 ربعاً تجارياً منشوراً يقع المؤشر العام خارج مدى المحلات والمكاتب والمعارض التجارية، سبع مرات دون الثلاثة جميعاً ومرةً فوقها؛ والربع الثاني 2026 واحدٌ منها: العام بارتفاع 2.56% مقابل المحلات 2.59%، والمكاتب 3.82%، والمعارض التجارية 5.21%. وأسئلة الهيئة الشائعة تعرّف ثلاثة أنواع عقارٍ إيجارية تجارية بالضبط، وثلاثتها تحمل مؤشراً فرعياً منشوراً، ومؤشرٌ مرجّح على ذلك الكون لا يمكن أن يقع خارج مداها. أما العائلة السكنية فتفعلها في 7 من 12 ربعاً، وهناك تفسيرٌ على الأقل: سلسلتا الدوبلكس والاستديو غير المنشورتين. والعائلة التجارية بلا تفسير. فليُعامَل المؤشر العام والمؤشرات الفرعية منشورَين اثنين، لا وجهين لحسابٍ واحد، ولا يُفسَّر تحرّك أحدهما بتحرّك الآخر أبداً.

والقراءة الخاطئة الثانية هي الصفر الذي طبعه ربع التجميد.

تقدير عمران: ما لا يقوله 0.00%. تنشر الهيئة بمنزلتين عشريتين، وتحسب حقل التغير من تلك القيم المدوَّرة: عبر النقاط السكنية الـ44 كلها يطابق التغيرُ المطبوع إعادةَ حسابه من الرقم القياسي المدوَّر في حدود 0.005 نقطة مئوية. وعند مستوى 1.21 إلى 1.22 تكون أصغر حركة قابلة للتعبير 0.82% إلى 0.83%، فقراءة 0.00% المطبوعة للربع الرابع 2025 لا تقول إلا أن ربعين متتاليين يُدوَّران إلى المنزلتين نفسيهما، وهي تتسق مع أي حركة حقيقية داخل نحو 0.8% صعوداً أو هبوطاً. وقد طبع الربع الرابع 2023 صفراً كذلك، قبل وجود أي تجميد، وفي الربع الرابع 2025 نفسه نزلت المؤشرات الفرعية السكنية الثلاثة المنشورة كلها: الشقق 1.65%، والأدوار 1.53%، والفلل 5.17%. هذه دقّة الملف تتكلم، لا السوق.

والإفصاح غير متماثل بين سلسلتَي الهيئة. فبيانات البيع تنال اختبار قيمٍ متطرفة، وحدّاً أدنى قدره 6 صفقات، ونسبة استبعاد (الهيئة العامة للعقار)؛ أما ساق إيجار فتنال عبارة «بعد استبعاد القيم المتطرفة» ولا شيء سواها. وأربعة مؤشرات إيجارية، بينها مؤشر العائد الإيجاري، تحمل أوصافاً وصيغاً في حزمة المنصة ولا تعرض بطاقةً واحدة، ولهذا يقوم عملنا على العائد الإيجاري في السعودية على سلسلتين رسميتين مستقلتين بدل نسبةٍ رسمية واحدة.

ودعوى واحدة لن نقولها، ولا ينبغي لأحدٍ أن يقولها: أن لا مستوى إيجارٍ سعودياً منشوراً لعام 2026. السجل القابل لإعادة النشر لمستويات الإيجار يقف عند الربع الرابع 2025، بينما تعلن بطاقة متوسط قيمة الإيجار للوحدة لدى الهيئة سلسلةً شهرية تمتد إلى الربع الثاني 2026، خلف مرشّحات لم نتمكن من حلّها (الهيئة العامة للعقار). والعرض الافتراضي الفارغ ليس دليلاً على أن شيئاً لم يُنشر. وأيُّ سطحٍ يحمل أيَّ رقم، وبأي رخصة، مرسومٌ في كيف نُسند بيانات العقار في السعودية.

اطلبوا سلسلة الإيجار ومعها مقاماتها وأعدادها إن كانت حاجتكم إلى سلسلة الإسناد كاملةً لا إلى العنوان.

الأسئلة الشائعة

هل يوجد مؤشر رسمي لأسعار الإيجارات في السعودية، ومن ينشره؟ نعم. تنشر الهيئة العامة للعقار الرقم القياسي لأسعار الإيجارات على منصة المؤشرات العقارية، ربعياً، على فترة أساس الربع الثاني 2022 = 1.00، ومصدر بياناته المعلن شبكة إيجار. إيجار تسجّل العقود والهيئة تبني الرقم القياسي؛ وعند الربع الثاني 2026 قرأ 1.22 سكنياً و1.20 تجارياً.

هل يخبرني المؤشر بما يجري لإيجارات الرياض؟ لا. البطاقة على صفحات الرياض وجدة والدمام تخدم السلسلة الوطنية نفسها، فاسم المدينة هناك زخرف. استعملوا بدلاً منها ساق الإيجار الإقليمية في مؤشر أسعار المستهلك لدى الهيئة العامة للإحصاء: ارتفعت الإيجارات الفعلية للسكن في الرياض 5.258% في السنة حتى يوليو 2026، مقابل 4.266% على المستوى الوطني.

لماذا يختلف رقم الهيئة العامة للعقار عن رقم الهيئة العامة للإحصاء؟ لأنهما يسعّران مجتمعين مختلفين. من الربع الثاني 2022 إلى الربع الثاني 2026 ارتفع الأول 22.0% مقابل 35.9% للثاني، وعلى الشقق يختلفان في الاتجاه: انخفاض 4.13% على أساس سنوي مقابل ارتفاع 5.02%. الأول يقيس عقوداً سُجّلت حديثاً في إيجار، والثاني يقيس إيجاراتٍ تدفعها عينة من الأسر تضمّ مستأجرين قائمين، ولا ينشر أيٌّ منهما جسراً بينهما.

لماذا يعطي مصدران من الهيئة نفسها متوسطَي إيجار مختلفين للسوق نفسه؟ لأنهما يقسمان على شيئين مختلفين: بطاقة المنصة على عدد الوحدات المؤجَّرة، وكتالوج البيانات المفتوحة على ما يسمّيه عقوداً، والنشرات تطبع العقود والصفقات سطرين منفصلين تباعدا 24.3% في الربع الأول 2026 عبر الفئتين. خذوا القيمة الإيجارية السكنية للربع نفسه البالغة 17,381,529,301 ريال، يعطِ المقامان السكنيان 20,279 ريالاً للصفقة و23,834 ريالاً للعقد.

ماذا يفعل تسجيل عقد الإيجار في إيجار من الناحية النظامية؟ منذ 25 سبتمبر 2025 يجب تقديم العقد غير المسجّل للتسجيل من المؤجّر، وللمستأجر أن يتقدّم به أيضاً. ويملك الطرف الآخر 60 يوماً من تاريخ إشعاره للاعتراض أمام الهيئة العامة للعقار على البيانات المدوّنة، وبعدها تُعدّ صحيحة. وعدم التسجيل يعاقَب عليه بغرامة تصل إلى إيجار 12 شهراً.

المصادر

• الهيئة العامة للعقار، منصة المؤشرات العقارية (مستوى المؤشر، وفترة الأساس، والمؤشرات الفرعية، والبطاقات): رابط
• الهيئة العامة للعقار، مبدّل الإيجار التجاري (المكاتب والمحلات والمعارض التجارية): رابط
• الهيئة العامة للعقار، منهجيات تطوير المؤشر الإيجاري (بناء فيشر، ودعوى التغطية): رابط
• الهيئة العامة للعقار، الأسئلة الشائعة للمنصة (أنواع العقار الإيجارية الثمانية، ومصادر بيانات المنصة، والبحث على مستوى الحي): رابط
• الهيئة العامة للعقار، آلية تنقية البيانات والتحقق منها (اختبار القيم المتطرفة والحد الأدنى، لسلسلة البيع): رابط
• الهيئة العامة للعقار، صفحة مدينة الرياض (السلسلة الوطنية نفسها، ونسبة الإيجار إلى الدخل): رابط
• الهيئة العامة للعقار، تسجيل إيجار أكثر من 10 ملايين عقد (29 سبتمبر 2024): رابط
• الهيئة العامة للعقار، أحكام العلاقة بين المؤجّر والمستأجر (مهلة الاعتراض 60 يوماً، وتجميد إيجارات الرياض، وإعادة تأجير الشاغر، والعقوبات): رابط
• الهيئة العامة للعقار، النشرات الشهرية من يناير إلى مارس 2026 (سطرا العقود والصفقات، والقيم الإيجارية): رابط
• الهيئة العامة للعقار، كتالوج البيانات المفتوحة (ملفات الإيجار موصوفةً بأنها عقود): رابط
• الهيئة العامة للعقار، مؤشرات الإيجار في منطقة الرياض للربع الرابع 2025 (أعداد الخلايا والصفقات): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول مؤشر أسعار المستهلك ليوليو 2026 (الإيجارات الفعلية، إقليمياً وبحسب نوع المسكن): رابط
• الهيئة العامة للإحصاء، جداول مؤشر أسعار المستهلك لأغسطس 2025 (تضخم إيجارات الرياض قبل التجميد): رابط