المولات السعودية مؤجرة بنسبة 91.2%، لكن الرقم المعلن يستبعد المراكز الأضعف

لا تنشر أي وزارة سعودية نسبة إشغالٍ للمراكز التجارية، بينما تنشرها ثلاث شركات مدرجة في تداول ضمن إفصاحاتها الخاصة، وحملت الثلاث جميعاً قراءةً مؤرَّخة في 30 يونيو 2026. أبلغت كبراها، سينومي سنترز، عن إشغال 91.2% على أساس متطابق (like-for-like)، وهي أضعف قراءةٍ لها منذ سبتمبر 2023 (سينومي سنترز، النصف الأول 2026). وفي 31 ديسمبر 2025، وهو آخر تاريخٍ تتّسق فيه أرقام ملحقها مع صفوفه، سجّلت الشركة 94.2% للسلة المتطابقة و89.5% لكل ما تشغّله، على مراكز تمتد من 42.4% إلى 99.4% (عرض السنة المالية 2025، صفحة 31). الرقمان في الجدول نفسه على الصفحة 31، يفصل بينهما ثلاثة صفوف. ويقتبس الجميع تقريباً الأول.

الأرقام الأساسية في لمحة

من ينشر إشغال المراكز التجارية في السعودية

ثلاثة ملّاك مدرجين، و29 أصلاً بينهم: 20 مركزاً تجارياً في تسع مدن لدى مشغّلٍ واحد، وسبعة أصول تجزئة لدى ثانٍ، ومركزان داخل صندوق ريت للتجزئة، وذلك كله في إفصاحات تداول. أبلغت شركة الأندلس العقارية (تداول 4320) عن الأندلس مول جدة 99.5%، وحياة مول الرياض 100%، وذا فيلج مول جدة 86%، ودارين مول الدمام 94% في 30 يونيو 2026 (الأندلس). وأبلغ صندوق الإنماء ريت للتجزئة عن الدوادمي 84% وحفر الباطن 57% في التاريخ ذاته، والثاني بعد ما يسميه تقريره السنوي 2025 خروج مستأجرين رئيسيين (الإنماء). ويغطي حياة مول 226,108 أمتار مربعة من المبنى، مقابل 89,700 متر مربع من المساحة القابلة للتأجير. والسطر الصحفي عن مركزٍ مساحته 226,000 متر مربع يصف مبنًى، لا سجلّ إيجار.

أما النصف الخاص فلا يفصح عن شيء: تدير العثيم للاستثمار وكنان وحمّات القابضة مراكز في المدن نفسها ولا تنشر إشغالاً، وحمّات تشغّل اثنين من مراكز الأندلس الأربعة تلك. وصندوق الأهلي ريت 1، الذي يملك الأندلس مول، ردّ طلباتنا بـHTTP 403، وحجب الخادم ليس غياباً للإفصاح. هذا أكبر سجلٍّ منشور أمكننا فتحه، لا السجلّ الوحيد، وهو يميل إلى المخزون المدرج، أي الطرف الأوفى إفصاحاً في سوق التجزئة في السعودية.

4.7 نقطة بين رقمين في عرضٍ واحد لسينومي سنترز

الـ94.2% في 31 ديسمبر 2025 قراءةٌ على أساس متطابق، أي سلة ثابتة تستبعد الأصول التي تُفتتح أو تُباع أو تُعاد إلى مالك أرضها. والـ89.5% في التاريخ نفسه هي كل ما تشغّله الشركة. ويورد ملحقها الصفوف الثلاثة معاً: المتطابقة 1,103,861 متراً مربعاً عند 94.2%، والموحّدة 1,166,653 متراً مربعاً عند 90.7%، والإجمالي 1,294,413 متراً مربعاً عند 89.5%. صفّ السلة المتطابقة هو الذي يجري تداوله في الاقتباس، وهو الذي يستحق الشك.

حساب عمران على الخلايا المنشورة. بترجيح المراكز التسعة عشر في ذلك الجدول المتطابق بالمساحة المنشورة إلى جانب كلٍّ منها، تخرج السلة عند 91.3% لا 94.2%. فالـ1,103,861 متراً مربعاً المنشورة هي المجموع الدقيق لصفوف الفئات أ وب وج متضمّنةً توسعة الظهران مول، 62,443 متراً مربعاً عند 42.4%؛ ولا تتحقق الـ94.2% المعلنة إلا عند استبعاد ذلك الأصل (94.20% بدونه، و91.27% معه). أما الصفّان تحته فيستقيمان بضمّه، عند 90.69% و89.53%. البسط والمقام من سلّتين مختلفتين. مشتقٌّ من ملحق السنة المالية 2025، صفحة 31.

ومن يبني نموذج إيجاره على ذلك الرقم البارز يطبّق 94.2% على 1.10 مليون متر مربع، كان 62,000 متر مربع منها فارغاً بنسبة 57.6% على الصفحة نفسها. ويوجد رقمٌ لاحق للمحفظة كاملة في 31 مارس 2026 يسجّل 89.5% هو الآخر، لكن مكوّناته تعطي 90.7%، والـ89.5% هي بالضبط رقم الربع السابق (الربع الأول 2026، صفحة 30). فديسمبر 2025 هو أحدث قراءةٍ للمحفظة كاملة تتّسق مع مكوّناتها، لا أحدث قراءةٍ موجودة.

الظهران مول، وهو الأصل الذي تتركه تلك السلة خارجها، سجّل 98.4% في ديسمبر 2024 (عرض السنة المالية 2024، صفحة 37)، ثم 65.0% و48.7% و42.4% عبر 2025، وغادر الجدول بحلول مارس 2026. أزالت إعادة المرحلة الأولى إلى مالك الأرض في فبراير 2025 مساحةً من المحفظة؛ أما الهبوط نفسه فيعود إلى المرحلة الثانية وهي تُفرَّغ قبل انتهاء عقد إيجار أرضها في 6 أبريل 2026. واثنا عشر مركزاً من مراكز ذلك الجدول كانت قائمة على أرضٍ لا تملكها الشركة في تاريخ نشرة الإصدار، أكتوبر 2025، فاقرؤوا الإشغال إلى جانب عمود عقد الأرض (النشرة، الجدول 3.9).

سبع سنوات من القراءات لا تصنع سلسلة واحدة

يبدأ السجلّ عند 93.4% عبر 19 مركزاً للسنة المنتهية في 31 مارس 2019، ثم 93.1% للسنة التالية (إفصاح السنة المالية 2020)، فـ92.9% (السنة المالية 2021) و94.1% (السنة المالية 2022). وانقطاعان يحولان دون وصل هذه بما جاء بعدها. تحرّكت نهاية السنة المالية في ديسمبر 2022، فخلّفت فترةً قصيرة من تسعة أشهر عند 94.2% (نتائج السنة القصيرة). ثم أعادت نشرة إصدار الصكوك لعام 2025 عرض تلك السلسلة التاريخية عند 92.1% (31 مارس 2021) و92.4% (31 مارس 2022)، في حين أوردت إفصاحات وقتها 92.9% و94.1% (النشرة، هيئة السوق المالية). ونهايات فتراتها في ديسمبر تطابق العروض حتى المنزلة العشرية، أما نهايات مارس فتبتعد 0.8 و1.7 نقطة. ومن يكتب أن إشغال المراكز التجارية السعودية بلغ ذروته عند 94.1% في السنة المالية 2022 إنما يقتبس وثيقةً عدّلها المُصدر نفسه منذ ذلك الحين.

وبلا وصلٍ بينها، تسجّل السلسلة الفصلية 92.3% في مارس 2023، و90.3% في سبتمبر 2023 وهي القاع، ثم 94.4% في ديسمبر 2024، و94.2% في ديسمبر 2025، فـ92.4% و91.2%. وليونة يونيو 2026 ضيّقة النطاق: صمدت الفئة أ عند 94.9% في ذلك اليوم (إفصاح الربع الثاني 2026).

ما يقوله جدول العقود ولا يقوله سطر الإشغال

الإشغال مخزونٌ عند تاريخ، والجداول تحته تدفّق. ففي 31 ديسمبر 2024، حلّ أجل 391,507 أمتار مربعة من المساحة المشغولة، تساوي 31.5% من الإيرادات الإيجارية، خلال اثني عشر شهراً، وذلك الجدول يُعاد قصّه كل ربع بدل أن ينفد: حملت آجال 2026 نسبة 36.7% من الإيراد الإيجاري في ديسمبر 2025، و41.6% في مارس 2026، ثم 31.0% في يونيو 2026. وأعداد التجديدات لا تُوصل هي الأخرى. فـ751 عقداً مجدَّداً على 150,000 متر مربع في شريحة التأجير للربع الأول 2025 (عرض الربع الأول 2025) تعود 539 عقداً في عمود المقارنة للربع الأول 2026، بحاشية «على أساس متطابق» (عرض الربع الأول 2026).

وحملت المتاجر الرئيسية التي تتجاوز 2,000 متر مربع 37.5% من المساحة المشغولة المصنّفة، عند 648 ريالاً للمتر المربع سنوياً في 31 ديسمبر 2024، مقابل 2,957 ريالاً للمحلات الصغيرة دون 500 متر مربع (النشرة، الجدول 3.8). املؤوا 1,000 متر مربع بمتجرٍ رئيسي أو بمحلات صغيرة، تُبلغوا عن الإشغال نفسه وتحصّلوا إيجاراً يفترق بمقدار 4.6 ضعف.

حساب عمران على جداول النشرة. بقسمة صافي الإيراد الإيجاري للسنة المالية 2024 على المساحة المشغولة لكل مركز، يمتد المدى من 3,727 ريالاً للمتر المربع المشغول في مكة مول إلى 798 ريالاً في الجبيل مول عبر المراكز العشرين المملوكة طوال السنة؛ أما صحارى بلازا، المباع في فبراير من تلك السنة، فيسجّل 316 ريالاً على سنةٍ جزئية. رتّبوا تلك المراكز بالإشغال، ثم بكثافة الإيراد، ولن يتطابق الترتيبان. كان النخيل بلازا القصيم مشغولاً بنسبة 99.0% وحقّق 1,081 ريالاً، وكان عزيز مول مشغولاً بنسبة 91.4% وحقّق 1,539 ريالاً، أي أكثر بنسبة 42% للمتر المربع المشغول على 7.6 نقطة إشغالٍ أقل. مشتقٌّ من نشرة إصدار الصكوك الأساسية.

وذهب الإيجار في الاتجاه الآخر. بلغ متوسط الإيراد الإيجاري المرجّح 2,114 ريالاً للمتر المربع في الاثني عشر شهراً حتى ديسمبر 2025، بارتفاع 6.0%، في سنةٍ انخفض فيها الإشغال المتطابق في ثلاثة أرباعٍ من أربعة (عرض السنة المالية 2025). ولن تنقذ أعداد الزوار القراءة هي الأخرى. جذب يو ووك جدة 11.9 مليون زيارة في 2024 عند إشغال 68.8%، أكثر من أي أصلٍ في تلك المحفظة، وأكثر من 11.0 مليون زيارة للنخيل مول الرياض عند 96.7%، بينما نزل عدد زوار مول العرب إلى النصف، من 10.2 مليون إلى 5.9 مليون، والإشغال يكاد لا يتحرك. أما منحنى الامتصاص العقاري الذي يصل الزيارات بالتأجير فلا وجود له علناً.

وثمة قاعدةٌ تنظيمية واحدة تعترض الآن استراتيجية دوران المستأجرين نفسها. فمنذ 25 سبتمبر 2025 أُوقفت الزيادة السنوية للأجرة في عقود الإيجار التجارية داخل الرياض لخمس سنوات (وهو ما يشيع تداوله باسم تجميد الإيجارات)، ولا يجوز للمؤجّر رفض تجديد المستأجر إلا لعدم السداد أو لعيبٍ إنشائي موثّق من الجهة المختصة (الهيئة العامة للعقار). وعددٌ من المراكز أعلاه يقع داخل تلك الحدود، والاستراتيجية التي يصفها كل إفصاحٍ منذ 2023 هي دوران المستأجرين.

المساحة التي لا مقام لها

ما من جهة سعودية تنشر نسبة إشغالٍ وطنية للمراكز التجارية، ولا مساحةً وطنية لها، ولا عدداً للمراكز في المملكة، والحصة السوقية الوحيدة المتداولة ينسبها المُصدر نفسه إلى دراسة طرفٍ ثالث غير مسمّاة. فلا حصة وطنية هنا إذن، بل أرضية تغطيةٍ بسطُها مسمًّى.

تقدير عمران: إشغال المساحة التجارية السعودية التي يُنشر إشغالها. بترجيح كل أصلٍ مُفصح عنه بمساحته المنشورة نفسها، تخرج 91.6% عبر 24 مركزاً بإجمالي 1,559,796 متراً مربعاً، من جدول الأصول العشرين في 31 مارس 2026 ومن مراكز الأندلس الأربعة في 30 يونيو 2026؛ وترفعها ثلاثة مراكز حيّية إلى 91.7% على 1,577,530 متراً مربعاً. ويعني ذلك نحو 130,000 متر مربع من المساحة التجارية الفارغة داخل العيّنة، أي ما يقارب السلام مول جدة وحده (129,578 متراً مربعاً). وتحذيران: أسس القياس مختلفة، إذ يقصر مالكٌ إشغاله بحاشيةٍ على مساحة المتاجر وحدها، ولا يذكر الآخر أساساً أصلاً؛ وهذه أرضيةٌ على المخزون المنشور، لا حصةٌ من إجمالي لا ينشره أحد. مشتقٌّ من ملحق الربع الأول 2026 وعرض الأندلس للربع الثاني 2026.

والرقم المستقبلي يضلّل أكثر. يضع التوجيه على شريحة الإشغال نفسها المساحةَ القابلة للتأجير عند 1.57 مليون متر مربع بحلول ديسمبر 2026، صعوداً من 1.25 مليون في يونيو 2026، مع وصول ويستفيلد جدة (104,000 متر مربع، دخل الخدمة في 30 يوليو 2026) وويستفيلد الرياض (220,000 متر مربع، مستهدَف في الربع الرابع 2026)، وبإشغالٍ موجَّه عند 94.0% (النصف الأول 2026، الشريحة 13؛ إفصاح الربع الثاني 2026).

حساب عمران على ذلك التوجيه. لكي تسجّل محفظة من 1.57 مليون متر مربع نسبة 94.0%، مع عودة الـ1.25 مليون متر مربع القائمة إلى ذروة ديسمبر 2025 البالغة 94.2%، على الـ320,000 متر مربع الواصلة تقريباً أن تُفتتح مشغولةً بنحو 93%. وسجلّ الشركة نفسها هو متوسط إشغالٍ في السنة الأولى من 70% إلى 75% لكل مركزٍ افتُتح منذ 2017، وهي تعرّف التأجير المسبق لويستفيلد جدة البالغ 96% بأنه مذكرات شروط متفق عليها وخطابات نوايا موقّعة وعقود منفَّذة، والمستأجرون لا يزالون يجهّزون وحداتهم. فالـ94.0% تصف سلةً متطابقة محمولةً على عمود مساحةٍ ليس متطابقاً، والإشغال على كل ما تشغّله الشركة ينخفض في 2026 ولو تحسّن كل مركزٍ قائم. مشتقٌّ من الشريحة 13 في عرض النصف الأول 2026 ومن إفصاح الربع الثاني 2026.

وتبقى ثغرتان أمام كل من يقوّم استثماراً في هذا القطاع. لا أحد ينشر مبيعات المستأجرين ولا نسب تكلفة الإشغال، فيبقى إنفاق البطاقات أقرب سلسلة طلبٍ متاحة: أخذت الملابس 1.265 مليار ريال من أصل 14.17 مليار ريال مرّت عبر نقاط البيع في السعودية في الأسبوع المنتهي في 22 أغسطس 2026، وإلى جانبها فئة الأغذية والمشروبات، ولا سطر خاص بالمراكز التجارية (البنك المركزي السعودي (ساما)). ولا أحد ينشر مدة الشغور كذلك، وهي الرقم الذي يفصل محفظةً تدير دوران مستأجريها عن محفظةٍ تفقدهم. اطلبوا جدول المراكز التفصيلي، أصلاً بأصل وتاريخاً بتاريخ، بالسلة وأساس القياس على كل خلية.

الأسئلة الشائعة

كم تبلغ نسبة إشغال المراكز التجارية في السعودية؟ لا يوجد رقم وطني. أبلغ أكبر مالكٍ مدرج عن 91.2% على أساس متطابق في 30 يونيو 2026 وعن 94.2% في 31 ديسمبر 2025، مع 89.5% لكل ما يشغّله في تاريخ ديسمبر نفسه. وأبلغ مالكٌ مدرج ثانٍ عن 95% عبر مراكزه الثلاثة فوق الإقليمية في 30 يونيو 2026، وأبلغ صندوق ريت للتجزئة عن 84% و57% في مركزيه المتبقيين في التاريخ نفسه.

لماذا يظهر رقما إشغالٍ في العرض الواحد؟ لأن أحدهما على أساس متطابق والآخر ليس كذلك. تلك السلة تستبعد الأصول التي تُفتتح أو تُباع أو تُعاد إلى مالك أرضها، وهو ما عنى في 31 ديسمبر 2025 استبعاد مركزٍ عند 42.4% على عقد أرضٍ يقترب من نهايته. وبلغ الفارق 4.7 نقطة مئوية، مقابل 3.8 قبل عامٍ واحد.

هل يقيس كل مالكٍ سعودي الإشغال بالطريقة نفسها؟ لا. تقصر سينومي سنترز إشغالها بحاشيةٍ على مساحة المتاجر وحدها، مستبعدةً الأكشاك والمستودعات، وتَسِم نشرة إصدارها مجموعةً واحدة من القيم مركزاً بمركز بأنها «في 31 ديسمبر 2024» و«متوسط السنة المنتهية في 31 ديسمبر 2024» معاً. أما الأندلس فتعطي نسبةً واحدة لكل أصلٍ بلا حاشيةٍ تبيّن أساس القياس، ويورد عرضها للربع الثاني 2026 دارين مول عند 94% في صفحة الأصل و92% في صفّ الملخّص فوقها.

هل تُفتتح المراكز التجارية السعودية الجديدة ممتلئة؟ لا، والمالك ينشر الرقم: متوسط إشغالٍ في السنة الأولى من 70% إلى 75% لكل مركزٍ افتُتح منذ 2017. افتُتح يو ووك جدة افتتاحاً تجريبياً عند نحو 30% في ديسمبر 2023، وبلغ 70.6% من المساحة القابلة للتأجير بنهاية 2025، أو 80.5% على أساس مساحة المتاجر الذي يعتمده العرض.

المصادر

• سينومي سنترز، عرض نتائج النصف الأول 2026 (91.2% في 30 يونيو 2026، السلسلة الفصلية، توجيه المساحة، هيكل انتهاء العقود): رابط
• سينومي سنترز، إفصاح الربع الثاني 2026 في 5 أغسطس 2026 (الفئة أ عند 94.9%، حالة ويستفيلد وتعريف التأجير المسبق): رابط
• سينومي سنترز، عرض نتائج السنة المالية 2025 (ملحق 31 ديسمبر 2025، جدول المراكز، 2,114 ريالاً للمتر المربع): رابط
• سينومي سنترز، عرض نتائج الربع الأول 2026 (ملحق 31 مارس 2026، عدد التجديدات المعاد عرضه، خروج الظهران مول): رابط
• سينومي سنترز، عرض نتائج التسعة أشهر 2025 (ملحق 30 سبتمبر 2025، الظهران مول عند 48.7%): رابط
• سينومي سنترز، عرض نتائج الربع الأول 2025 (ملحق 31 مارس 2025، الظهران مول عند 65.0%، 751 عقداً مجدَّداً على 150,000 متر مربع): رابط
• سينومي سنترز، عرض نتائج السنة المالية 2024 (ملحق 31 ديسمبر 2024، الظهران مول 132,237 متراً مربعاً عند 98.4%، يو ووك جدة 68.8%): رابط
• سينومي سنترز، التقرير السنوي 2025 (20 أصلاً في تسع مدن، يو ووك جدة عند 70.6% من المساحة القابلة للتأجير): رابط
• شركة المراكز العربية، نشرة إصدار الصكوك الأساسية، أكتوبر 2025، مستضافة لدى هيئة السوق المالية (السلسلة التاريخية المعاد عرضها، الإشغال مركزاً بمركز، الزوار وصافي الإيراد الإيجاري، انتهاء العقود، فئات المتاجر، تواريخ عقود الأرض، إشغال السنة الأولى): رابط
• المراكز العربية، نتائج السنة المنتهية في 31 مارس 2020 (السنة المالية 2019 عند 93.4%، والسنة المالية 2020 عند 93.1%): رابط
• المراكز العربية، نتائج السنة المنتهية في 31 مارس 2021 (السنة المالية 2021 عند 92.9%): رابط
• المراكز العربية، نتائج السنة المنتهية في 31 مارس 2022 (السنة المالية 2022 عند 94.1%): رابط
• سينومي سنترز، نتائج التسعة أشهر المنتهية في 31 ديسمبر 2022 (تغيّر نهاية السنة المالية، 94.2%): رابط
• شركة الأندلس العقارية، عرض المستثمرين للربع الثاني 2026 (الإشغال أصلاً بأصل في 30 يونيو 2026، المساحة القابلة للتأجير مقابل المساحة المبنية، صفوف القطاعات): رابط
• صندوق الإنماء ريت للتجزئة، التقرير السنوي 2025 (الدوادمي 84%، حفر الباطن 57%، عقود خارج منصة إيجار): رابط
• صندوق الإنماء ريت للتجزئة، البيان الربعي للربع الثاني 2026 (قائمة الأصول والإشغال في 30 يونيو 2026): رابط
• الهيئة العامة للعقار، أحكام إيجارات الرياض النافذة من 25 سبتمبر 2025 (إيقاف الزيادة السنوية للأجرة خمس سنوات، التجديد التلقائي، رفض التجديد): رابط
• البنك المركزي السعودي (ساما)، التقرير الأسبوعي لعمليات نقاط البيع، الأسبوع المنتهي في 22 أغسطس 2026 (الإجمالي 14.17 مليار ريال، الملابس 1.265 مليار ريال): رابط