الصناديق العقارية المغلقة في السعودية: 380.7 مليار ريال وثلاثة أرقام معلنة

تملك الصناديق العقارية المغلقة في السعودية 380.67 مليار ريال موزّعة على 965 صندوقاً و130,232 مشتركاً في نهاية الربع الأول من 2026، فهي أكبر فئة في سوق الطرح الخاص كلّه وأقلّها إفصاحاً على الإطلاق (هيئة السوق المالية، النشرة الإحصائية الربعية، العدد 47، الصفحات 51 إلى 53). قبل ثلاث سنوات، في الربع الأول من 2023، كانت الخلايا نفسها تقرأ 129.35 مليار ريال و309 صناديق و56,113 مشتركاً. وصناديق الريت (REIT) المدرجة في تداول مجتمعةً تملك 30,838 مليون ريال في التاريخ نفسه، ولم يجمع أيٌّ منها رأس مال جديداً في نصفَي 2025. أما العالم الخاص فتنشر عنه الهيئة ثلاثة مجاميع في الربع ولا شيء سواها: لا أسماء صناديق، ولا مدن، ولا أنواع أصول، ولا رافعة مالية، ولا عوائد.

الأرقام الأساسية في لمحة

كم تبلغ أصول الصناديق العقارية المغلقة في السعودية؟

380.67 مليار ريال في 965 صندوقاً بنهاية الربع الأول من 2026، مقابل 129.35 مليار ريال في 309 صناديق في الربع الأول من 2023. والعقار هو أكبر فئات الطرح الخاص على مقاييس هيئة السوق المالية الثلاثة معاً: الأصول، وعدد الصناديق، وعدد المشتركين. تليه فئة الأسهم بـ212,653.01 مليون ريال في 222 صندوقاً في التاريخ نفسه (هيئة السوق المالية، ص 51-52).

والهيئة تقولها بلسانها: صناديق الطرح الخاص هي 75.0% من إجمالي أصول صناديق الاستثمار بنهاية 2025، ويردّ رئيس مجلسها توسّع الصناعة في المقام الأول إلى ارتفاع كبير في أصول الصناديق العقارية الخاصة، نمت به 53% لتبلغ 356 مليار ريال (التقرير السنوي 2025، الصفحتان 16 و100). ونشرتها للربع الثالث من 2020 تحمل العمود ذاته إلى الوراء حتى 17,733.25 مليون ريال في 68 صندوقاً في النصف الأول من 2013 (هيئة السوق المالية)، وهو أبعد ما تبلغه جداول الطرح الخاص.

حساب عمران، من خلايا هيئة السوق المالية نفسها. العقار 54.3% من أصول الطرح الخاص (380,674.64 من 700,693.61) و67.9% من مشتركيه، وقد أنتج 75.3% من الزيادة خلال ثلاث سنوات (251,326.64 مليون ريال من ارتفاع قدره 333,572.90 مليون ريال). وتملك هذه الصناديق 12.3 مرة أصول صناديق الريت العشرين المدرجة مجتمعةً، و21.5 مرة ما كانت الفئة نفسها تملكه في النصف الأول من 2013 (380,674.64 مقابل 17,733.25). ولا يصمد أمام المقارنة الثانية إلا عمود «عقاري» وحده، لأن نشرة 2020 تصنّف صناديق الطرح الخاص في تسع فئات ونشرة 2026 في اثنتي عشرة فئة، ولأن تسعة أرباع بين الملفّين، من الربع الرابع 2020 إلى الربع الرابع 2022، لا تُنشر في أي مكان. المدخلات: نشرة هيئة السوق المالية، الصفحات 44 و51 إلى 53؛ نشرة الربع الثالث 2020، الورقتان 25 و26.

شرط الـ500 مليون ريال لا يخصّ هذه الصناديق

الرقم الذي يُنقل أكثر من غيره بوصفه ثمن الدخول إلى صندوق عقاري خاص سعودي هو في أصله شرط إدراج يخصّ غيره. فالمادة 47(أ)(2) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري تشترط ألّا يقلّ إجمالي قيمة أصول الصندوق وقت التأسيس عن 500 مليون ريال لطرح وحداته في السوق الرئيسية، وعن 100 مليون ريال لطرحها في السوق الموازية. وهذه اللائحة لا تحكم إلا الصناديق المطروحة طرحاً عاماً، والباب الخامس من لائحة صناديق الاستثمار لا ينصّ على حدّ أدنى البتّة.

تقولها المادة الأولى (أ) في مطلعها: تهدف اللائحة إلى تنظيم «صناديق الاستثمار العقاري المطروحة وحداتها طرحاً عاماً في المملكة» (اللائحة، بصيغتها المعدّلة في 24 نوفمبر 2025). وبقية ذلك الكتاب هي ما يحمله صندوق ريت مدرج: 75% من الأصول في عقارات مطوّرة إنشائياً قابلة لتحقيق دخل تأجيري دوري، وتوزيع 90% من صافي الأرباح سنوياً (47(ب))، واقتراض لا يتجاوز 50% (41(ب))، وإعادة تقييم لدى مقيّمَين معتمدَين مرة كل ستة أشهر مع نشر تقريرهما خلال 15 يوماً (37(ج)). وفي هذه القائمة سوء قراءة ثانٍ. فالبندان الأخيران قاعدتا طرحٍ عام لا قاعدتا ريت: المادة 41(ب) تسقّف اقتراض «الصندوق، بما في ذلك صندوق الاستثمار العقاري المتداول في السوق الرئيسية». وتمرّان بوصفهما قاعدتَي ريت لأن فئة العقار العامة غير المتداولة كلها ثلاثة صناديق تملك 174 مليون ريال في الربع الأول من 2026 (هيئة السوق المالية، ص 44). وواجب النشر في 37(ج) هو ما يبني سجلّ إفصاحات الريت على مستوى الأصل الواحد.

أما الصناديق العقارية المغلقة فتعيش في الباب الخامس من لائحة صناديق الاستثمار، حيث تنزع المادة 82(د) عنها حرية اختيار الهيكل: «إذا كان الصندوق المطروح صندوقاً عقارياً خاصاً، فيجب أن يكون صندوق استثمار مغلق خاص». ومن هنا الاسمان معاً: اللائحة تسمّيه «الصندوق العقاري الخاص»، والسوق تسمّيه صندوقاً مغلقاً، وهذه المادة هي ما يجعل الوصفين شيئاً واحداً. والتقييم يعمل عند الصفقة ولا يعمل في غيرها: مقيّمان اثنان حاصلان على زمالة الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين، مستقلّان عن كل طرف ذي علاقة بمن فيهم أي مالك وحدات تتجاوز ملكيته 5%، وتقرير لم يمضِ عليه أكثر من ثلاثة أشهر، قبل الشراء أو البيع (المادة 92). لا إعادة تقييم دورية، ولا واجب نشر أصلاً. والتقارير تسير إلى الداخل: قوائم سنوية مراجعة تُتاح لمالكي الوحدات خلال 90 يوماً، وتقرير أوّلي كل ستة أشهر، وتصل الهيئة خلال 5 أيام من طلبها (95 و96).

لماذا تضاعف عدد الصناديق بينما صغُر متوسط حجمها

أضافت الفئة 251.33 مليار ريال و656 صندوقاً بين الربع الأول 2023 والربع الأول 2026، وصغُر متوسط الصندوق داخلها في المدة نفسها، من 418.6 مليون ريال إلى 394.5 مليون ريال. والنصفان كلاهما من عندنا، قسمةً على بسط الهيئة ومقامها هي. وربع واحد، هو المنتهي في الربع الرابع من 2025، أنتج 147 صندوقاً من الصناديق الجديدة.

حساب عمران، شكل هذا النمو. 380,674.64 مليون ريال على 965 صندوقاً تعطي 394.5 مليون ريال للصندوق في الربع الأول 2026، مقابل 418.6 مليون ريال (129,348.00 على 309) في الربع الأول 2023: متوسط الحجم أقلّ بـ5.8% بينما ارتفع إجمالي الأصول 194.3%، أي بمعدل نمو سنوي مركّب 43.3%. وعدد المشتركين لكل صندوق نزل من 181.6 إلى 135.0. وعلى أساس سنوي نمت الفئة 40.7%، من 270,596.18 مليون ريال في الربع الأول 2025. المدخلات: نشرة هيئة السوق المالية، الصفحات 51 إلى 53.

ويراه البنك المركزي السعودي من خارج جداول الهيئة: متوسط قيمة الصندوق الخاص انخفض 1.8% في 2024، في سنة ارتفع فيها عدد الصناديق العقارية 36.4% (تقرير الاستقرار المالي 2025، ص 63).

والنظام الضريبي يفسّر هذا الشكل أحسن مما تفسّره شهية المستثمر. فالصندوق السعودي لا شخصية اعتبارية له، وتُؤسَّس شركة حفظ لتسجَّل الملكية باسمها. والمساهمة بمبنى عيناً تنجو من ضريبة التصرفات العقارية البالغة 5% إن بقيت الوحدات المقابلة لها في يد صاحبها خمس سنوات، وبيع وحدات صندوق غير مدرج معفى دون 50% وخاضع لـ5% عندها وفوقها (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل الإرشادي لضريبة التصرفات العقارية، النسخة السادسة، البنود 5.1.11 و5.1.23 و5.1.24). أما بيع المبنى ذاته فحدث خاضع بنسبة 5% على كامل الثمن. وأداةٌ متوسطها 394.5 مليون ريال و135 مشتركاً ليست محفظة متنوّعة؛ تُقرأ غلافاً حول أصل واحد، والنظام الضريبي يدفع ثمن الغلاف. وهذه قراءتنا نحن: الهيئة لا تنشر توزيعاً للأحجام ولا قائمة أصول، فالمتوسطات هي الدليل الوحيد في الاتجاهين.

من يحقّ له الاكتتاب، ومن يوافق على الإطلاق

العملاء المؤسسيون والمؤهلون، وسقفٌ لمال التجزئة عند 200,000 ريال للمستثمر الواحد (المادة 82(أ)) وعند نصف الاشتراكات النقدية في الصندوق، يُختبر عند الطرح بموجب 82(ب) ثم عند كل نقل ملكية لاحق بموجب 98(ب). ولا أحد يوافق على الإطلاق: تُشعَر الهيئة كتابياً قبل 15 يوماً على الأقل من الطرح، ولها أن تعترض. وقد سجّلت 709 إشعارات طرح خاص في 2025 مقابل الصندوق العقاري المدرج الواحد الذي وافقت عليه في تلك السنة (التقرير السنوي 2025، ص 96)، في اثني عشر شهراً كان صافي الاشتراكات في فئة الريت العامة كلها 0.00 ريال، ولم يتحرك عدد صناديق الريت المدرجة عن 20، وهو حيث يجلس في كل ربع منذ الربع الأول من 2024 (النشرة، الصفحتان 45 و56). تكوين رأس المال الأوّلي في العقار السعودي انتقل إلى الهيكل الذي لا ينشر شيئاً للعموم.

ما لا تُلزَم هذه الصناديق الـ965 بإخباركم به

ثلاثة مجاميع لكل فئة في كل ربع: هذا هو السجل العام كلّه هنا، ولم يكن يوماً أكثر من ذلك، فجداول الهيئة لعام 2013 تعدّ الأشياء الثلاثة نفسها ثم تقف. لا سجلّ، ولا أسماء مديرين، ولا أسماء صناديق، ولا تواريخ إطلاق أو إنهاء، ولا توزيع للأحجام. والـ380.67 مليار ريال خلف هذه الصناديق الـ965 مجهولة الهوية في الربع الأول من 2026 وفي كل ربع سبقه. وثمة إفصاح واحد يبلغ الجمهور فعلاً، ولا علاقة له بالعقار: تُلزم المادة 97 مدير الصندوق بإشعار السوق قبل نهاية ثالث يوم تداول متى بلغت ملكية الصندوق 5% من فئة أسهم مُصدِر مدرج ذات الأحقية في التصويت (لائحة صناديق الاستثمار). أما المباني والتقييمات والاقتراض والعوائد فلا تسلك هذا الطريق أبداً.

كل ثغرة من هذه الثغرات قرارٌ تتخذه لجنة استثمار وهي معصوبة العينين. لا جغرافيا، ولا حتى فصل بين محلّي وأجنبي، مع أن الهيئة تنشر هذا بالذات للصناديق العامة في الصفحة 54 من النشرة نفسها. ولا فصل بين الأرض والمبنى، ولا بين التطوير والأصل المدرّ للدخل. ولا عوائد ولا توزيعات ولا تاريخ لصافي قيمة الأصول، ولهذا كان أقرب مقارن منشور هو عائد إجمالي على مستوى الحي مُعاد بناؤه من ملفات الهيئة العامة للعقار، ولهذا يُناقَش العائد على التكلفة مقابل معدل الرسملة هنا من المبادئ الأولى. والهيئة لا تعرّف فئة «عقاري» أصلاً، وتضيف حاشيةً أن هذه الأرقام تشمل الصناديق التي لا تزال في فترة الطرح، فجزء من الـ380.67 مليار ريال لم يشترِ شيئاً بعد. والتصميم ظاهر في اللائحة: تضع تعليمات إعلانات صناديق الاستثمار 21 نوعاً من الإعلانات للصناديق العامة و19 نوعاً آخر للصناديق العقارية العامة، ولا ترد كلمة «خاص» فيها ولا مرة واحدة عبر 73 صفحة (هيئة السوق المالية).

تقدير عمران: سقفٌ لرافعة صناديق الطرح الخاص، لأن الرقم الحقيقي مقدَّم إلى الجهة الرقابية ولا يُنشر. لا ينصّ الباب الخامس على حدّ للاقتراض، ولا يوجد رقم مجمّع للرافعة في أي مكان، غير أن السقف نفسه ليس مفقوداً. فالملحق (11) من لائحة صناديق الاستثمار يوجب أن تبيّن شروط الصندوق وأحكامه صلاحيات الإقراض والاقتراض وسياسة مدير الصندوق في ممارستها، «وبيان الحد الأعلى للاقتراض»، وتقضي المادة 83(أ)(3) بتقديم تلك الشروط والأحكام إلى الهيئة عند الإشعار. فهو موجود 965 مرة، والجهة الرقابية تحتفظ بكل نسخة منه، والجمهور وحده خارج الغرفة. والحدّ الذي نستطيع بناءه من خلايا منشورة: بلغ الائتمان العقاري الممنوح للشركات لدى البنوك السعودية 227,389.94 مليون ريال في الربع الأول من 2026 (البنك المركزي السعودي، الجدول 12e)، فحتى لو ذهب كل ريال منه إلى هذه الصناديق، لما تجاوز اقتراضها المصرفي المحلي 227,389.94 على 380,674.64، أي 59.7% من الأصول. وهذا يغطّي دَين البنوك السعودية وحده، لا الصكوك ولا المقرضين خارج المملكة، والنسبة الحقيقية أدنى منه بكثير: سقفٌ، لا قياساً لما تدين به هذه الصناديق.

وبقية ورقة البنك المركزي تستحق أن تُقرأ كاملة. بلغت القروض العقارية المصرفية 967,894.69 مليون ريال في الربع الأول من 2026، منها 740,504.75 مليون ريال للأفراد و227,389.94 مليون ريال للشركات، ونما النصف المؤسسي 7.7% على أساس سنوي مقابل 6.0% للأسر (البنك المركزي السعودي، نشرة يونيو 2026، الجدول 12e؛ والسلسلة كاملة في بيانات الإقراض العقاري في السعودية).

حساب عمران، الصناديق في مواجهة دفتر قروض الشركات. 380,674.64 مليون ريال من أصول الصناديق على 227,389.94 مليون ريال من الائتمان العقاري للشركات تعطي 1.67 مرة، وكلا الطرفين في الربع الأول من 2026. أما التمويل العقاري للأسر، وهو الـ740,504.75 مليون ريال الأخرى، فيموّل مشترين لا أدوات استثمار. ورافعة الصناديق غير منشورة، فقد يكون جزء من الـ380.67 مقترضاً من جزء من الـ227.39: قيسوا الرقمين أحدهما بالآخر، ولا تجمعوهما أبداً. المدخلات: نشرة هيئة السوق المالية، ص 51؛ البنك المركزي السعودي، الجدول 12e.

كل رقم في هذه الصفحة قُرئ من ملف الجهة الرقابية نفسه لا من ملخّص له، وبنسختَي النشرة العربية والإنجليزية مفتوحتين جنباً إلى جنب، وبصفحةٍ وتاريخٍ على كل خلية. هذه هي كامل طريقتنا في مصادر البيانات العقارية السعودية العامة. اطلبوا سلسلة الصناديق والائتمان مجمّعة إن أردتموها ربعاً بربع لا عنواناً واحداً.

الأسئلة الشائعة

كم تبلغ أصول الصناديق العقارية المغلقة في السعودية، ومن ينشر الرقم؟ 380.67 مليار ريال في 965 صندوقاً و130,232 مشتركاً بنهاية الربع الأول من 2026، في الصفحات 51 إلى 53 من النشرة الإحصائية الربعية السابعة والأربعين لهيئة السوق المالية. واقسموه على إجمالي الطرح الخاص البالغ 700.69 مليار ريال في الصفحة نفسها يكن العقار 54.3% من أصول الطرح الخاص السعودي كلها. وتحذيران عند النقل: استشهدوا بالصفحة وعنوان الجدول، لأن الفهرس وأرقام الجداول المطبوعة يختلفان من ذلك الموضع فصاعداً، وتجنّبوا صفّ الربع الثالث من 2025، فهو يختلف بين نسختَي الهيئة العربية والإنجليزية دون تصحيح يقول أيّهما المعتمدة.

ما الفرق بين الصندوق العقاري المغلق الخاص وصندوق الريت المدرج؟ لائحتان مختلفتان. صندوق الريت يخضع للائحة صناديق الاستثمار العقاري: 500 مليون ريال من الأصول للطرح في السوق الرئيسية، و75% في عقارات مدرّة للدخل، وتوزيع 90% من صافي الأرباح، واقتراض بسقف 50%، وإعادة تقييم كل ستة أشهر مع نشر التقرير خلال 15 يوماً. والقاعدتان الأخيرتان تلزمان كل صندوق عقاري مطروح طرحاً عاماً، لا صناديق الريت المدرجة وحدها. أما الصندوق الخاص فيخضع للباب الخامس من لائحة صناديق الاستثمار، ويجب أن يكون مغلقاً (82(د))، ولا يحمل شيئاً من ذلك كلّه.

هل توافق هيئة السوق المالية على الصندوق العقاري الخاص قبل إطلاقه؟ لا. المادة 83 نظام إشعار لا نظام ترخيص: يُشعِر مدير الصندوق الهيئة قبل 15 يوماً على الأقل من الطرح، فيقدّم شروط الصندوق وأحكامه وإقراراً وبرنامج التزام، وللهيئة أن تعترض. وفي 2025 سجّلت 709 إشعارات طرح خاص ووافقت على صندوق عقاري مغلق مدرج واحد.

من يستطيع الاستثمار، وهل تُباع الوحدات قبل انتهاء الصندوق؟ العملاء المؤسسيون والمؤهلون: صافي أصول لا يقلّ عن 5 ملايين ريال للفرد، ومن 10 ملايين إلى 50 مليون ريال للشركة، وما فوق 50 مليون ريال ليُعدّ صاحبه عميلاً مؤسسياً (قائمة المصطلحات، هيئة السوق المالية، 2026). ومستثمر التجزئة مسقوف عند 200,000 ريال لكل واحد، وعند نصف الاشتراكات النقدية في الصندوق. ولا تنتقل الوحدات إلا داخل تلك الفئات (98(أ))، ونقل 50% أو أكثر من وحدات الصندوق تصرّفٌ عقاري خاضع لـ5%، وما دون ذلك معفى.

المصادر

• هيئة السوق المالية، النشرة الإحصائية الربعية للربع الأول 2026، العدد 47 (أصول الصناديق وأعدادها والمشتركون وصافي الاشتراكات، الصفحات 44 إلى 56): رابط
• هيئة السوق المالية، النشرة الإحصائية الربعية للربع الثالث 2020 (الفئة نفسها حتى النصف الأول من 2013): رابط
• هيئة السوق المالية، التقرير السنوي 2025 (حصة 75.0% ص 100، وكلمة رئيس المجلس ص 16، و709 إشعارات ص 96): رابط
• هيئة السوق المالية، لائحة صناديق الاستثمار بصيغتها المعدّلة في 24 نوفمبر 2025 (الباب الخامس، المواد 80 إلى 98، والملحق 11): رابط
• هيئة السوق المالية، لائحة صناديق الاستثمار العقاري بصيغتها المعدّلة في 24 نوفمبر 2025 (المواد 1 و37 و41 و47): رابط
• هيئة السوق المالية، تعليمات إعلانات صناديق الاستثمار (لا نظام إعلانات لصناديق الطرح الخاص): رابط
• هيئة السوق المالية، قائمة المصطلحات المستخدمة في اللوائح والقواعد 2026 (العميل المؤهل والعميل المؤسسي): رابط
• البنك المركزي السعودي، النشرة الإحصائية الشهرية يونيو 2026، الجدول 12e (القروض العقارية، الأفراد والشركات): رابط
• البنك المركزي السعودي، تقرير الاستقرار المالي 2025 (نمو صناديق الطرح الخاص والصناديق العقارية): رابط
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل الإرشادي المفصّل لضريبة التصرفات العقارية، النسخة السادسة، مايو 2026 (البنود 5.1.11 و5.1.23 و5.1.24): رابط