كيف تُحفظ أموال مشتري الوحدات على الخارطة في حساب الضمان

لا يحق للمطور أن ينفق على غير الإنشاء أكثر من 20% من مبيعات الوحدات على الخارطة، وهذه النسبة نفسها يجب أن تغطي الأرض والتمويل أيضاً. ثمن الأرض وسداد البنك وتسويق المشروع، كلها من هذه الحصة من قيمة الوحدات المبيعة (النظام، المادة 12). ويجوز أن يُطلب من المشتري مبلغ حجز لا يتجاوز 5% من قيمة الوحدة (اللائحة، المادة 10).

كل أموال المشروع تدخل الحساب

يعرّف النظام حساب الضمان بأنه الحساب الذي تودع فيه أموال "ممولي المشروع أو المشترين أو المستأجرين"، ويذكر الممولين أولاً. أي أن قرض البنك لمشروع مرخص يدخل الحساب نفسه الذي تدخله دفعات المشترين. لكل مشروع حساب واحد، وإذا قسّمت الهيئة المشروع إلى نطاقات فلكل نطاق حسابه (اللائحة، المادة 13).

ما يهم الممول هنا هو المادة 10(1): الرصيد "لا يجوز الحجز عليه لصالح دائني المطور". ديون الشركة الأخرى لا تصل إليه.

الأرض والتمويل داخل الـ20%

من يقرأ المادة 12 وحدها يظنها قيداً على عمولات البيع والمصاريف العامة. لكن المادة 29 من اللائحة التنفيذية تغيّر ذلك، فهي لا تسمّي من المصروفات غير الإنشائية إلا بندين: دفع قيمة الأرض للمالك وسداد التمويل. وبهذا ينافس الاثنان التسويق على الـ20% نفسها.

مدى ضيق هذا السقف يتوقف على تكلفة الأرض نسبةً إلى قيمة المشروع في كل مدينة. لا يوجد مصدر سعودي ينشر هذه النسبة، ولم نحاول تقدير رقم على مستوى المملكة.

ثلاثة توقيعات على كل صرف

يوقّع كل أمر صرف المطور والمكتب الاستشاري ومحاسب قانوني (النظام، المادة 11). وللهيئة أن تأمر بالصرف بنفسها في خمس حالات، منها رد المبالغ للمشترين ونقل الرصيد إلى مطور بديل. وإذا كان المشروع "متعثراً" فللجنة أن تقصر الصرف على الإنشاء وحده.

سحب الفائض

يستطيع المطور سحب ما يزيد على تكلفة إكمال المشروع بموافقة الهيئة، على أن تبقى 20% من هذا الفائض في الحساب حتى الإنجاز. بعدها تُحتجز 5% من تكلفة الإنشاء سنة إضافية (النظام، المادة 14)، أو تُفرج مبكراً مقابل وثيقة تأمين ضد العيوب الخفية. وإذا ظهرت عيوب جاز للهيئة تمديد الاحتجاز ستة أشهر.

كم من المال في هذه الحسابات

في 2023 رخّصت الهيئة 101,942 وحدة للبيع على الخارطة، وسجّلت إنجاز 3,640 وحدة سكنية (الهيئة العامة للعقار). معظم الوحدات المرخصة في 2023 لم يكن تسليمها مستحقاً في العام نفسه، فهذه ليست نسبة إنجاز. لكنها تبيّن كم يطول بقاء المال محبوساً في هذه الحسابات.

بنهاية النصف الأول من 2025 بلغ المخزون القائم 654 مشروعاً بقيمة بيع تقديرية 508 مليارات ريال، وهي ما ستُباع به الوحدات لا النقد المودع (الهيئة عبر أصول مصر). لا أحد ينشر حجم المال الموجود فعلاً في هذه الحسابات، لا الهيئة ولا البنك المركزي ولا البنوك.

أما الحساب نفسه فتكلفته قليلة بالمقارنة. يتقاضى مصرف الراجحي 25,000 ريال لفتحه و5,000 ريال شهرياً لإدارته، أي 205,000 ريال على ثلاث سنوات. والمشروع ذو النطاقات الأربعة يدفعها أربع مرات. هذه هي قائمة الأسعار البنكية الوحيدة التي وجدناها.

رسوم ثلاث سنوات: 25,000 ريال + 36 × 5,000 ريال. المصدر: تعرفة مصرف الراجحي.

ما القادم

منذ نوفمبر 2025 تصدر الهيئة تراخيص البيع على الخارطة فورياً، بهدف معلن هو تسريع حصول المطورين على التمويل. ومع ذلك، على المطور الذي يخطط لمشروع على مراحل أن يحسب سقف الـ20% والأرض والتمويل داخله قبل أن يسعّر المرحلة الأولى. للترخيص راجع البيع على الخارطة في السعودية، وللإقراض سوق التمويل العقاري السعودي.

اطلب ملخص حساب الضمان

المصادر

• نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، المرسوم الملكي م/44: رابط
• الهيئة العامة للعقار، اللائحة التنفيذية: رابط
• الهيئة العامة للعقار، الدليل الفني لمعالجة المشاريع المتأخرة والمتعثرة: رابط
• الهيئة العامة للعقار، الترخيص الفوري للبيع على الخارطة (18 نوفمبر 2025): رابط
• الهيئة العامة للعقار، نتائج وافي 2023: رابط
• أصول مصر، إحصاءات الهيئة بنهاية النصف الأول 2025: رابط
• مصرف الراجحي، تعرفة حساب الضمان: رابط