التمويل العقاري في السعودية يتراجع رغم انخفاض سايبور

أسعار الإقراض بين البنوك السعودية أقل بكثير من ذروتها في 2023، لكن البنوك منحت قروضًا سكنية أقل بكثير في النصف الأول من 2026 مقارنة بالعام السابق. بلغ متوسط سايبور لثلاثة أشهر 4.74% في يونيو 2026، ومع ذلك تراجعت قيمة القروض العقارية الجديدة للأفراد 31.3% خلال النصف الأول. رخص التمويل وحده لم يُعِد المشترين إلى السوق.

أهم الأرقام

ما هو سايبور

سايبور هو السعر الذي تعلن أحد عشر بنكًا سعوديًا ضمن لجنة المؤشر أنها تستطيع الاقتراض به من بعضها بالريال دون ضمانات. تنشره فوتسي إنترناشونال، التابعة لمجموعة بورصة لندن، كل يوم عمل عند الظهر وفق قواعد يضعها البنك المركزي السعودي (دليل أنظمة ساما). يقع فوق سعر السياسة النقدية وتحت ما تدفعه الأسرة على قرضها السكني.

التسعيرة اليومية تُباع عبر خدمات بورصة لندن. أما النسخة المجانية فهي المتوسط الشهري الذي ينشره البنك المركزي في نشرته الإحصائية الشهرية.

لماذا يتبع الفيدرالي الأمريكي

الريال مربوط بالدولار عند 3.75، لذلك تتحرك ساما حين يتحرك الفيدرالي. آخر خفض كان في 10 ديسمبر 2025 ونزل بالريبو إلى 4.25%، قبل يوم من سريان قرار الفيدرالي المقابل. ويأتي سايبور فوق ذلك بعلاوته الخاصة.

يعرض الرسم المتوسطات السنوية، أما أعلى شهر منفرد فكان ديسمبر 2023.

النزول كان أبطأ من الصعود. خفّضت ساما الريبو 175 نقطة أساس بين يوليو 2023 وديسمبر 2025، بينما تراجع سعر الثلاثة أشهر 158 نقطة أساس عن ذروته. وبحسب تقديرنا، لم تصل نحو 17 نقطة أساس من هذا التيسير إلى سوق الإقراض بين البنوك.

إضافة بـ20 نقطة أساس قد تختفي

يتضمن سايبور المنشور هامشًا بسقف 20 نقطة أساس، مطبقًا منذ نحو أربع سنوات. مصدره المعادلة نفسها لا تكلفة التمويل الفعلية لدى البنوك. وفي ديسمبر 2025 طرحت فوتسي استشارة لإلغائه تدريجيًا على مدى عشرة أسابيع (استشارة فوتسي)، ولم يُعلن أي قرار حتى الآن.

إن تم ذلك، ينخفض السعر المعلن 20 نقطة أساس بين ليلة وضحاها.

ما يدفعه المقترض فعلًا

لا تنشر ساما سعرًا للتمويل العقاري. على العقد أن يحدد السعر المرجعي، وإن كان متغيرًا أن يعرض أمثلة للأقساط عند أسعار أعلى وأدنى (اللائحة التنفيذية، المادة 9). أما الهوامش التي تضيفها البنوك على القروض السكنية فغير معلنة.

أقرب دليل علني هو ديون صناديق الريت. صندوق الأهلي ريت (1) يدفع سايبور زائد 1.25% (قوائم النصف الأول 2025)، وأُعيد تسعير تسهيل صندوق سيكو السعودي ريت من بنك الرياض إلى زائد 1.90% (قوائم النصف الأول 2024).

بالنسبة للأسرة، نقطة مئوية واحدة تصنع فرقًا. على قرض بمليون ريال لمدة 20 سنة، الانتقال من 5% إلى 6% يضيف نحو 565 ريالًا شهريًا. وكثير من مشتري المسكن الأول محميون أصلًا: عبر برنامج سكني تتحمل الدولة الأرباح على تمويل حتى 500,000 ريال للأسر التي لا يتجاوز دخلها 14,000 ريال شهريًا (وزارة البلديات والإسكان).

فائدة أقل، وقروض أقل

وقّعت البنوك عقود تمويل سكني جديدة أقل بنسبة 21.2% في النصف الأول من 2026 مقارنة بالعام السابق. وفي الأشهر نفسها بلغ متوسط سعر الثلاثة أشهر نحو 4.81%، مقابل 5.41% في النصف الأول من 2025. صار التمويل أرخص وقلّ من يطلبه، ما يعني أن المشترين يتريثون وليست تكلفة الائتمان هي العائق. وتتناول صفحة سوق التمويل العقاري أسباب ذلك.

النظرة المستقبلية

نتوقع أن يواصل سايبور تتبع الفيدرالي. لكن الرقم الأجدر بالمتابعة هو الإقراض: فالإجمالي السنوي انخفض إلى النصف تقريبًا منذ ذروة 2021 البالغة 152.5 مليار ريال، ولم يكفِ انخفاض السعر لعكس هذا الاتجاه حتى الآن.

المصادر

• دليل أنظمة ساما، المؤشر السعودي المرجعي (سايبور/سايبيد)، التعميم 430418800000 بتاريخ 13 ديسمبر 2021: رابط
• فوتسي راسل، منهجية سايبور وسايبيد: رابط
• فوتسي راسل، استشارة بشأن منهجية سايبور، 16 ديسمبر 2025: رابط
• بورصة لندن، صفحة أسعار سايبور: رابط
• النشرة الإحصائية الشهرية لساما، يونيو 2026 (الجداول 5 و6 و12f): رابط
• ساما، قرارات سعر الريبو: رابط
• مجلس الاحتياطي الفيدرالي، عمليات السوق المفتوحة: رابط
• ساما، اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري: رابط
• وزارة البلديات والإسكان، دعم التمويل السكني عبر سكني: رابط
• صندوق سيكو السعودي ريت، القوائم المالية الأولية للنصف الأول 2024: رابط
• صندوق الأهلي ريت (1)، القوائم المالية الأولية للنصف الأول 2025: رابط